房地产开发业务流程及开发成本会计核算要点Word格式文档下载.docx

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建设项目施工完成后，由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收并备案，形成竣工决算报告。

竣工决算报告需要经有资质的审计部门出具审计报告。

（五）商品房销售

房地产开发企业在开发房地产过程中，主要采用预售、现售、出租以及其他方式处置开发的房地产。

1.采取预售方式，也称“期房销售”。

商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房价款的行为。

商品房预售实行许可制度。

根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第40号）有关规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

按照规定，开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

（1）证明材料；

①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

②持有建设工程规划许可证和施工许可证；

③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

（3）工程施工合同；

（4）商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

商品房预售时，房地产开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，并在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。

售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

2.采取商品房现售方式，也称“现房销售”。

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）规定，对商品房现售，应当符合以下条件：

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（4）已通过竣工验收。

（5）拆迁安置已经落实。

（6）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（7）物业管理方案已经落实。

在符合以上要求后，房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目竣工验收报告单及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，买卖双方签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

商品房现售要点：

（1）根据《商品房销售管理办法》第7条规定：

项目工程主体竣工后，房地产开发公司对工程进行审计和验收，结算工程款项。

（2）应当在销售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案（办理整个项目的产权证书，也称“确权”、“大房产证”，每销售一套再向房管局申请核销，可向房管部门了解商品房销售的进展情况）。

（3）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

（4）开发商销售商品房时必须与购房者签订统一格式的售房合同。

（5）商品房交付使用前要委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门。

（6）交付后60天内报送办理房产证的资料。

3．采取租赁方式实现收入。

房地产开发企业除了将开发的房地产投放到市场实现销售以外，也将部分房地产用于出租，获取租赁收入。

4．采取其他方式处置开发房地产。

将开发的房地产用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、用作分配给股东或投资人抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。

（六）权属登记

《城市房屋权属登记管理办法》规定：

“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

依法登记的房屋权利受国家法律保护。

”

房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋其他权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

房屋权属登记遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

国家实行房屋所有权登记发证制度，在房产过户时必须办理土地使用证和房产权属证。

这两类证书是经过政府房地产行政机关审查确认后发给权利人的法律性凭证，政府保证它的真实性和合法性，其他任何材料和证明都不具有这样的权威性。

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的房地产按期交付给买受人。

预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。

开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

在办理土地使用证和房产权属证之前，房地产开发商须向土地管理和房产管理部门提交下列资料：

单位资格等级证书、营业执照和法人资格证书（股份制、有限责任公司还应提交公司章程）、物价局核价批文，向房管中心申请商品房销售面积测绘认定工作，以测绘认定的面积才可签订的销售合同（房屋测绘面积报告单）、出售商品房明细表、立项批文、土地批文、出让土地的出让合同、建设用地规划许可证及附图、建设工程规划许可证及附图、竣工平面图、竣工验收备案表、建设项目竣工集中验收、白蚁防治协议及交费发票、地名办证明及物业用房移交清单，有开发地块原有房产证的，须提交原房产证、商品房预售证及其他有关合法证明材料。

房地产受让方在办理土地使用证时，应向国土管理部门提供以下资料：

土地使用权登记申请表、原土地使用证（原件）、房产证、户主身份证，是单位的应提供营业执照、法人身份证、法人资格证书、委托办理的还须提交委托书及委托人身份证、商品房购销合同，购房户未到法定年龄的须提交监户人证明、购房的交易契证、税单等。

房产受让方在办理房产证时，应向房产管理部门提供以下资料：

产权人身份证、印章、所有权转移登记申请表、商品房购销合同及购买发票，购房户未到法定年龄的须提交监护人证明、开发商房产证、契证、完税证等相关资料。

二、房地产开发企业常用会计科目表

编号

会计科目名称

一、资产类

二、负债类

1001

库存现金

2001

短期借款

1002

银行存款

2201

应付票据

1012

其他货币资金

2202

应付账款

1121

应收票据

2203

预收账款

1122

应收账款

2211

应付职工薪酬

1123

预付账款

2221

应交税费

1131

应收股利

2231

应付利息

1221

其他应收款

2232

应付股利

1231

坏账准备

2241

其他应付款

1401

材料采购

2401

递延收益

1402

在途物资

2501

长期借款

1403

原材料

2701

长期应付款

1404

材料成本差异

2702

未确认融资费用

1405

开发产品

2711

专项应付款

1406

委托代销商品

2801

预计负债

1408

委托加工物资

2901

递延所得税负债

1411

周转材料

四、所有者权益类

1471

存货跌价准备

4001

实收资本

1511

长期股权投资

4002

资本公积

1512

长期股权投资减值准备

4101

盈余公积

1521

投资性房地产

4103

本年利润

1531

长期应收款

4104

利润分配

1532

未实现融资收益

4201

库存股

1601

固定资产

六、损益类

1602

累计折旧

6001

主营业务收入

1603

固定资产减值准备

6051

其他业务收入

1604

在建工程

6101

公允价值变动损益

1605

工程物资

6111

投资收益

1606

固定资产清理

6301

营业外收入

1701

无形资产

6401

主营业务成本

1702

累计摊销

6402

其他业务成本

1703

无形资产减值准备

6403

营业税金及附加

1711

商誉

6601

销售费用

1801

长期待摊费用

6602

管理费用

1811

递延所得税资产

6603

财务费用

1901

待处理财产损溢

6701

资产减值损失

五、成本类

6711

营业外支出

5001

开发成本

6801

所得税费用

5101

开发间接费用

6901

以前年度损益调整

三、房地产开发业务的会计核算要点

与房地产开发（产品）成本相关的核算

5001 

1. 

开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（1）土地征用及拆迁补偿费，指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，

包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费等。

1.实际缴纳耕地占用税

借：

开发成本——土地成本——土地征用及拆迁补偿费

贷：

库存现金或银行存款

2.实际缴纳契税（受让土地使用权）

开发成本——土地成本——契税

以开发的公允价值500万的商品房，抵顶拆迁户王某的拆迁补偿费400万元，另收到王某差价款100万元。

分录如下：

1.结转开发成本

开发成本——土地成本——土地征用及拆迁补偿费 

400万

其他应付款-王某 

2.视同销售确认预收房款，同时收到100万元差价款

银行存款 

100万

预收账款-商品房款 

500万

（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（3）基础设施费，指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（4）建筑安装工程费，建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

（5）公共配套设施费，指在开发小区内发生的可计入土地、房屋开发成本的、不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等设施费用。

在政府或政府有关部门规定的标准内修建的人防设施，清算土地增值税时，不论其实际用途，其建设费用允许作为公共配套设施费据实扣除。

（6）开发间接费用，指房地产开发企业直接组织、管理开发项目的内部独立核算单位及开发现场管理机构为开发房地产而发生的不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和周转房摊销等。

2.本科目按经济用途可分为以下四类：

（1）土地开发成本；

（2）房屋开发成本；

（3）配套设施开发成本；

（4）代建工程开发成本。

3.房地产开发企业同时进行两个以上房地产项目开发时，可单独设置“开发间接费用”科目，归集后按一定比例（如建筑面积等）在不同项目间计算分摊。

4.本科目期末借方余额，反映房地产开发企业尚未完工的开发产品的实际成本。

5101 

1.本科目核算房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和周转房摊销等。

2.本科目可按开发间接费用项目进行明细核算。

3.本科目期末可按一定比例计算分摊，结转至“开发成本”，期末无余额。

2211 

1.房地产开发企业应当根据职工提供服务的受益对象，对发生的职工薪酬分别以下情况进行处理：

房地产开发项目现场管理机构人员的薪酬

开发成本——开发间接费用

2.房地产开发企业将其开发产品发放给职工作为职工薪酬的

（1）借：

管理费用、开发成本、销售费用等科目

（2）借：

（3）借：

3.无偿向职工提供住房等固定资产使用的，按应计提的折旧额

1405 

1.本科目核算房地产开发企业已完工达到预定可使用或可销售状态的开发产品。

2.本科目可按开发项目、开发项目中具有独立经济用途并可单独转让的配套设施进行明细核算。

3.本科目期末借方余额，反映企业未实现销售的开发产品的实际成本。

1.开发产品成本的核算

（1）开发间接费用的归集

应付工资、应付福利费、累计折旧、库存现金、银行存款、周转房—周转房摊销等科目

（2）开发间接费用的分配

开发成本——房屋开发成本（按核算类别）

——配套设施开发成本（能够有偿转让的配套设施）

——土地开发成本

——代建工程开发成本

（3）开发成本的分类核算

①开发成本的分类归集

开发成本——房屋开发成本

——配套设施开发成本

贷:

银行存款、应付账款、开发间接费用等科目

②土地开发成本在不同成本核算对象间的分配

开发成本——土地开发成本

③配套设施开发成本在不同成本核算对象间的分配

开发成本——配套设施开发成本

（4）开发成本的结转

房地产开发企业一般应按实际成本核算开发产品，房地产开发企业已完工的开发产品，按其实际成本进行结转。

2.开发产品成本的结转

（1）销售已完工的开发产品

月末，房地产开发企业应结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，包括采用分期收款方式销售开发产品，结转销售成本时

（2）将开发产品转作经营性资产

房地产开发企业将开发的住宅、商用项目、营业性配套设施等开发产品用于本房地产开发企业的生产经营，转作经营性资产，应按开发产品的账面价值结转固定资产或投资性房地产。

固定资产或投资性房地产

（3）用开发产品进行非货币性交换

①以开发产品换入土地使用权

开发成本或无形资产——土地使用权

同时，结转开发产品销售成本

②以开发产品换入固定资产

1406 

①与受托单位签订委托代销协议，应按开发产品的实际成本

②收到受托单位的代销清单,确认销售收入的同时结转代销商品成本

③委托代销开发产品如发生退回，应按退回开发产品的实际成本

与房地产开发企业甲供材料相关的核算

2202 

1.

（1）房地产开发企业购入材料等验收入库，但货款尚未支付，根据有关凭证（发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值）

在途物资等科目

（2）接受供应单位提供劳务而发生的应付未付款项，根据供应单位的发票账单

开发成本、管理费用等科目

2.支付时

银行存款等科目。

3.房地产开发企业与债权人进行债务重组，应当分别债务重组的不同方式进行账务处理：

房地产开发企业以存货清偿债务

应付账款（按应付账款的账面余额）

主营业务收入或其他业务收入（按用于清偿债务的存货的公允价值）

营业外收入——债务重组利得（按其差额）

同时，结转存货成本

4.房地产开发企业如有确实无法支付的应付账款，应按其账面余额

与房地产开发企业销（预）售开发产品相关的核算

1.“预收账款”科目核算房地产开发企业按照合同规定向购房单位和个人预收的款项。

预收账款情况不多的，也可以不设置本科目，将预收的款项直接记入“应收账款”科目。

2.“预收账款”科目期末贷方余额，反映房地产开发企业向购房单位和个人预收、未结转收入的款项；

期末如为借方余额，反映房地产开发企业应由购房单位和个人补付的款项。

用开发产品向投资者进行利润分配的核算

房地产开发企业经股东大会或类似机构决议，分配给股东或投资者的开发产品

利润分配——应付现金股利或利润

与房地产开发企业相关的计提和缴纳税金的核算

（一）房地产开发企业按“预收帐款”、“主营业务收入”、“其他业务收入”计算应交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

应交税费——应交营业税

应交税费——应交城市维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——地方教育附加

（二）销售开发产品应交土地增值税的核算

1.预缴土地增值税

应交税费——应交土地增值税

2.根据土地增值税清算结果，计提的土地增值税

3.多退少补的土地增值税

借或贷：

贷或借：