优秀售楼人员必备选房知识文档格式.docx

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　　“选择了一种户型就是选择了一种生活方式”。

可见，选择合适的户型是决定自己今后舒适度的一个前提。

　　朝向

　　如果不受任何条件的限制，恐怕大部分人都会选择坐北朝南的户型。

但是南朝向的房屋真的适合任何人吗？

答案是——不尽然。

　　1.从日照方面考虑

　　从一般的设计规律来讲，南朝向的大都是户型最大、面积最大每平方米单价最贵，在整层中总价最高的。

按照一般的定价规则，在同一层楼房中，南北朝向的单价通常会相差300~500元/平米左右，然而这么大的差价通常仅仅只是意味着购房者购买的是每天享受阳光时间的不同而已。

（1）如果你喜欢早起，建议你买东向的房屋，晨光能带给你朝气蓬勃的心境，让你的一天从冉冉升起的太阳开始。

（2）如果你喜欢夜晚工作，晚睡晚起，就不要让过早的阳光来打扰你。

选择朝西的房屋，你不但不用在房间里布上厚厚的几层窗帘，还会体会到夕阳西下的另一种意境。

　　（3）如果你现在无忧无虑，每天在家里享受温馨的生活，那么建议你选择南向的房屋，坐在地板上，沐浴着阳光春日，喝杯茶，儿孙绕膝，也是羡煞世人！

　　（4）对于生活节奏紧张、工作繁忙，而经济能力并不是很雄厚的年轻人来说，选择朝北向的房屋比较适合，毕竟价格相对而言还是比较低的。

　　对于成天忙于工作的年轻人来说，他们正处于创业阶段，早起晚归，工作辛苦，家里的阳光对他们来说意义不大。

清晨太阳刚刚升起，他们已离巢而去，待到满天星斗，方才踏上回家的路。

与其多花那么大的价钱去购买那些享受不到的阳光，还不如添置些装修精美的家具望着窗外阑珊夜色，亦尽享温馨世界。

而且，一般北向房屋的户型结构比较合理，采光面积大，并不影响室内的光线，只是阳光直射的时间短些而已。

　　对于在北方地区的购房者来说，或许有人会问，北朝向的房屋冬天是否会很冷？

答案是：

否。

因为，目前建筑设计水平和建筑材料质量的提高使房屋保温不成问题（当然豆腐渣工程除外），双层中空玻璃窗的安装进一步提高了房间的保温隔热能力，从这方面来讲南北朝向是无差别的。

而且，如果你仔细观察，你就会发现，南北朝向不同的房屋，其采暖设施的数量也是不一样的。

如果两个房间的面积相同，只是它们的窗户朝向南北不同，北向房间的暖气片的片数比南向房间的多。

这也是南北朝向房屋温差不大的重要原因之一。

要知道，冬季的采暖费是按照平方米面积收费，并不会因为北向房屋的采暖设施多而增加任何费用。

　　2.从景观视野角度方面考虑

　　在选择朝向时，还要与景观结合起来。

在价格等其他因素一致的情况下，相信任何客户都喜欢选择景观视野好的朝向。

为此，能够眺山观海、能够俯视中庭、能够欣赏鸟语花香的朝向，通常是最受客户欢迎的。

　　3.从个功能区的具体朝向考虑

　　首先要看客厅的朝向。

客厅是一套住宅中使用频率最高、使用人数最多的功能区，为此它的空间质量尤为重要。

一般来说，客厅的朝向以朝南为最佳，因为客厅朝南，冬天无凛冽寒风呼啸，夏天又是凉风习习。

其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。

　　其次是挑卧室的朝向。

一套房内，卧室一般有二、三间，其朝向也不完全一致，而且在大多数情况下是有好有差。

消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。

　　卧室也以南向为佳，但最好不要靠外窗，因为在夏天，南向卧室虽有凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。

　　卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不要选朝西的卧室。

当然，朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因为北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。

　　厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。

卫生间只要能直接采光、通风就行。

因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。

　　厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最需与外界经常保持交换。

由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风很难将其在短时间内排出，所以一般会用抽油烟机或排气扇向外排起气。

一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。

因此，厨房以不选北向为宜。

　　总之，房屋东西南北，适合不同之人。

每一位购房者都要按照自己的意愿和需求选择最适合的朝向，尽享生活的幸福时光。

　　结构的选择

　　纵观目前存在于市场的户型，除了我们通常所说的一房一厅，两房两厅、三房两厅等最为普通的户型外，还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。

面对这么多户型，购房者要选择适合自己的合理户型，要注意以下几方面：

　　1．看居室的功能分区是否合理

　　首先应尽量避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。

从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居家活动空间。

另外，房门的开向也要合理，以不影响使用空间和居室的私密性为准。

　　2.要考虑户型的节能，以减少不必要的日常生活开支

　　除了小储藏室外，起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间最好能够直接采光，这样可以节约能源。

　　3.单元内不同空间要有相对合理的面积

　　通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室”，被认为是较能满足人们日常生活的需要。

从居室功能分析，厨房不能

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过于狭小，应有最小宽度，其合理的面积一般为4~5平方米之间；

卫生间的大小则要视居室总面积而定。

一般来说三居室以上应设有两个卫生间：

一个封闭的设置浴盆和大便器，一个开敞的设置洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题；

卧室的合理面积一般应为10~15平方米之间，要有私密性，安静舒适并通风良好。

另外，好的阳台设计也是不可或缺的，如果能将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，那么豁然开朗的视线总能给居住者带来一份清新、爽快的心情。

　　4.房间的内部净高要合理

　　现在，绝大部分商品房的内层净高在~米之间。

购房者需要注意的是：

扩大居住面积是相对容易的，而对层高的不满意，确实无法改变的。

　　各功能分区的选择

　　住宅户型布局相当重要，它关系到业主入住之后是否舒适、方便，是否有利于身心健康。

如果布局不合理，要么大大增加您日后改动布局的烦恼和费用，要么有可能给您带来难以挽回的遗憾，让您日后的居住感受如鱼刺在喉难以言表。

　　那么，什么样的户型布局才是最理想的布局呢？

用一句精辟的话来说就是：

绝大多数住户都觉得不用改动的户型布局才是最好的布局。

合理的户型布局首先在于功能分区的合理，这里的功能分区合理主要是指动静分明。

一般来说：

　　起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置。

　　卧室是静区，它的位置应比较深入。

　　卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。

　　同时室内交通线应尽可能便捷。

　　1.卧室

　　卧室不应太小且要具有私密性。

　　主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米。

　　大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间，而且卫生间的面积不应小于4平方米。

如果户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。

　　次卧室的面积宜大于10平方米。

　　2．客厅

　　客厅是相对独立的空间，要求宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1/7。

　　客厅的设计应尽量方正，以利于摆放家具。

再者，由于客厅通常带有通道的作用，应尽量避免与客厅相连的房门过多，给人一种迷宫的感觉。

　　若入户为起居厅时，在入口处最好有一过渡空间，比如设置一玄关，避免入门就看到客厅，增加户内的私密性。

小

　　3．厨房

　　厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，随着人们饮食水平的提高，现在的炊事器具种类多，因此需要足够的面积。

　　其次，不宜距卧室太近，厨房门更不能正对卧室房门，而与餐厅最好密切联系，并直接对外采光通风。

　　再次，厨房的面积不应小于6平方米，净宽度不应小于米，宜自带一工作阳台。

　　4．餐厅

　　餐厅属于住宅中的动区，宜靠近门的位置。

和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。

　　餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不应小于米

　　5．阳台

　　阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮，面积不应小于4平方米，宽度不应小于米

　　阳台栏杆不低于米，如实体栏板应不高于米，太高会影响采光及观景。

　　阳台最为忌讳的是朝向不好，面积过小，宽度过狭，又被开发商封闭，失去阳台作用。

　　现在很多房型除了客厅有阳台外，主卧也有阳台，这样可以把平时晾晒的东西放在主卧的阳台上，而客厅的阳台上则可以摆放写小型的桌椅等，闲暇之余可以在阳台上观赏风景。

　　6.卫生间

　　卫生间的门不要正对客厅。

　　卫生间要满足洗面化妆、淋浴等功能的需要，而且最好能有所分离（也就是干湿分离）。

大小应与整幢户型的面积标准相一致，带浴缸的卫生间净宽度不得小于米，如为淋浴则净宽度不得小于米。

　　切忌卫生间离主卧室太远；

空间过于狭窄，影响淋浴功能。

　　7．储藏间

　　对于面积较大户型应设储藏空间。

　　储藏间可不对外采光通风。

　　比较理想的户型

（1）入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房的私密性有很好的保证。

（2）客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；

客厅十分开阔，并且厅出阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳。

　　（3）朝南的房间越多，通风采光也就越好，居住也就越理想。

　　（4）厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中并与其他功能区明确分开。

其中，厨房与饭厅紧密相连，方便备餐与用餐，均有明窗，通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

　　（5）卫生间与阳台。

两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性强；

阳台为双阳台，一南一北，有利观景、通风和晒衣物等功能。

　　（6）每个卧室的面积分配要合理，方正、平直、宽大、令人心情舒畅，并且要有利于南北空气对流。

　　（7）功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。

　　（8）户型没有狭窄的通道或其他难以利用的空间。

　　套型面积的选择

　　套型与面积过大或过小都不尽合适，而且要根据家庭人口的数量、年龄结构和经济承受能力等实际情况，考虑选择合适的户型与面积。

　　时下，普通住宅一室一厅套型的建筑面积一般为40~60平方米，二室一厅为60~75平方米，二室二厅为90~100平方米，三室二厅为120~140平方米。

别墅面积则更大，一般在180平方米以上。