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瓯海区、各县(市)物业主管部门会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作,并指定机构负责专项维修资金的日常管理工作。
第二章专项维修资金的交存
第五条以下物业的业主应当按照本方法的规定交存专项维修资金:
(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
(三)住宅小区外用于销售的独立非住宅。
第六条首期专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。
物业首期专项维修资金交存的规范,多层为每平方米建筑安装平均造价的5%,小高层、高层为每平方米建筑安装平均造价的6%。
市物业主管部门会同市财政部门可以适时提出专项维修资金交存规范的调整计划,报市人民政府批准后颁布执行。
建筑安装平均造价由市物业主管部门会同市财政部门根据温州市当年竣工实际建筑安装项目造价进行测算,定期颁布。
第七条拆迁安置房首期专项维修资金按照以下规定交存:
(一)在2008年9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的,由建设单位交存。
(二)在2008年9月1日后领取拆迁许可证组织拆迁的,属合法拆迁面积或者视同合法拆迁面积的,由建设单位交存;
增加局部面积,由业主交存。
第八条新建物业首期专项维修资金由建设单位代收代交。
建设单位应当在办理房屋权属初始登记之前,按照物业总建筑面积和本方法第六条、第七条的规定交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。
建设单位应当向购房人表明,并将该内容约定为购房合同条款。
未发售物业的专项维修资金由建设单位交存,待物业发售时向业主收取。
第九条维修资金管理机构应当通过招标方式,公开选择商业银行作为专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立专项维修资金专户。
第十条收取专项维修资金,维修资金管理机构应当出具财政部门统一监制的专用票据。
业主在办理房屋权属登记时,应当提交专项维修资金交存的专用票据。
第十一条业主大会成立前或者业主大会未决定实行业主自主管理的,专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。
第十二条专项维修资金实行业主自主管理的,应当召开业主大会,经该物业管理区域内专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。
业主委员会应持以下材料到所在地维修资金管理机构办理专项维修资金移交手续,并报所在地物业主管部门备案:
(一)业主自主管理专项维修资金书面报告。
(二)业主大会自主管理专项维修资金的决议。
(三)专项维修资金划转后的账目管理单位。
(四)专项维修资金使用、续筹方法及应急支取预案。
(五)专项维修资金账目管理制度。
(六)专项维修资金有关的其他材料。
维修资金管理机构应当在收到上述材料之日起10个工作日内,通知专户管理银行将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户,并将收支账目等有关资料移交业主委员会。
第十三条业主分户账面专项维修资金余额缺乏首期交存额30%的,业主应当按照以下规定续交维修资金:
(一)专项维修资金实行代管的,由维修资金管理机构向业主出具?
专项维修资金续交通知书》,并抄送业主委员会、社区组织;
业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入专项维修资金专户。
(二)专项维修资金实行自主管理的,由业主委员会按照业主大会通过的续筹计划,通知业主续交维修资金;
业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入专项维修资金专户。
(三)专项维修资金可以由物业效劳企业、业主委员会或者社区组织代收代交;
负责代收代交的单位,应当及时将代收代交的专项维修资金明细情况,在物业管理区域内颁布,并抄送所在地维修资金管理机构。
第十四条本方法实施前未建立或者未按规定交存首期专项维修资金的物业,维修资金管理机构应当向业主出具?
专项维修资金补建补交通知书》,并抄送业主委员会、社区组织。
业主应当在接到补建补交通知之日起90日内,按照本方法规定的交存规范、交存方式将维修资金存入专项维修资金专户。
第十五条业主未按规定续交、补交专项维修资金的,业主委员会或者社区组织应当催促其交存;
业主经催促仍不交存的,业主委员会可以依法向人民法院起诉。
第三章专项维修资金的使用
第十六条专项维修资金属于业主所有,专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。
第十七条专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原那么。
第十八条共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,按照以下规定分摊:
(一)属于整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从小区业主交存的专项维修资金中列支。
(二)属于单幢物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该幢全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从该幢业主交存的专项维修资金中列支。
(三)属于一个单元的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从该单元业主交存的专项维修资金中列支。
专项维修资金缺乏支付维修费用的,缺乏局部按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。
业主委员会可以委托物业效劳企业按照规范向相关业主收取。
第十九条维修、更新和改造工程有以下情形之一的,应当采取招标方式择优确定维修单位:
(一)维修费用总额超过30万元的。
(二)单项维修项目费用超过5万元的。
(三)业主大会决定实行招标的。
维修、更新和改造工程有以下情形之一的,应当委托项目造价咨询单位进行工程审价:
(一)维修费用总额超过10万元的。
(三)业主大会决定进行工程审价的。
项目招标、监理和审价费用计入维修、更新和改造本钱。
第二十条专项维修资金实行代管的,使用专项维修资金按照以下规定办理:
(一)物业效劳企业或者相关业主根据维修、更新和改造工程的实际,提出?
专项维修资金使用计划》(下列简称?
使用计划》),?
使用计划》应当包括维修、更新和改造的工程、费用预算、列支范围等。
(二)?
使用计划》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(三)?
使用计划》经列支范围内专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。
(四)物业效劳企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、?
使用计划》、施工合同等材料,向所在地维修资金管理机构申请列支。
(五)维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起5个工作日内进行审核:
合乎规定的,予以核准,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业效劳企业,未实施物业效劳的划转至维修单位;
不合乎规定的,出具不予列支通知书。
(六)项目竣工验收合格后,物业效劳企业或者相关业主应当将项目决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(七)物业效劳企业或者相关业主持以下材料向维修资金管理机构申请办理项目结算:
1.项目决算单;
2.维修、更新和改造项目的费用票据;
3.相关业主意见反应表;
4.维修费用分摊明细表;
5.其他相关材料。
第二十一条专项维修资金实行自主管理的,使用专项维修资金按照以下规定办理:
(一)物业效劳企业或者相关业主提出?
使用计划》。
使用计划》、施工合同等材料向业主委员会申请列支。
(五)业主委员会同意列支的,应当将有关材料报所在地维修资金管理机构备案;
维修资金管理机构应当及时出具备案证明。
(六)业主委员会凭所在地维修资金管理机构的备案证明,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业效劳企业,未实施物业效劳的划转至维修单位。
(七)项目竣工验收合格后,物业效劳企业或者相关业主应当将项目决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(八)物业效劳企业或者相关业主持以下材料与业主委员会办理项目结算:
第二十二条以下工程日常维修费用,除物业效劳合同约定由物业效劳企业承当的外,可以在专项维修资金中列支:
(一)电梯、消防、避雷设施设备的检测费用。
(二)共用设施设备日常修理费用。
第二十三条日常维修工程使用专项维修资金,按照以下规定办理:
(一)物业效劳企业提出?
使用计划》,经业主委员会或者社区组织核定后,在物业管理区域内公示3日。
使用计划》在公示期内无异议或者有异议的业主少于1/3,视为业主同意。
(三)物业效劳企业持专项维修资金使用申请表、?
使用计划》等材料,向所在地维修资金管理机构申请列支。
(四)维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起3个工作日内进行审核,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业效劳企业。
(五)日常维修费用经业主委员会或者社区组织核实后,物业效劳企业应当将日常维修费用的使用情况,在物业管理区域内公示3日,并颁布举报。
(六)物业效劳企业向维修资金管理机构申请办理结算。
第二十四条物业管理区域按首期交存的专项维修资金总额的5%作为应急备用金,用于波及房屋平安、停水、停电、电梯停运、消防系统故障等紧急情况下抢修。
发生前款规定的紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修的,由物业效劳企业或者相关业主提出倡议,经业主委员会或者社区组织核实,可直接拨付应急备用金。
物业效劳企业或者相关业主应当立即组织维修,必要时先行垫付维修费用。
发生第一款规定的紧急情况,物业效劳企业或者相关业主未及时进行维修的,物业主管部门可以组织代修或者责令物业效劳企业维修,维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。
第二十五条以下费用不得从专项维修资金中列支:
(一)依法应由建设单位或者施工单位承当的物业共用部位、共用设施设备保修期内的维修、更新和改造费用。
(二)依法应由相关专业单位承当的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
(三)因人为损坏,应由当事人承当的共用部位、共用设施设备的修复费用。
(四)根据物业效劳合同约定,应由物业效劳企业承当的共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。
(五)尚未办理物业承接验收移交手续所发生的,应由建设单位承当的维修费用。
第二十六条以下资金应当转入专项维修资金滚存使用:
(一)专项维修资金的存储净利息。
(二)利用专项维修资金购置国债的增值净收益。
(三)利用物业共用部位、共用设施设备所得收益,但业主大会另有决定的除外。
(四)利用物业管理区域共用部位或者其他场地停放汽车收取的临时停车费,但业主大会另有决定的除外。
(五)共用设施设备报废后回收的残值。
(六)其他按照规定应当纳入的资金。
第二十七条业主委员会及其成员,不得参与承接本物业管理区域内维修、改造、更新工程的具体业务。
第四章专项维修资金的监督管理
第二十八条专项维修资金应当专户存储、专款专用。
专项维修资金应当建立明细帐:
以物业管理区域为单位设立总帐,按幢建帐,以每独立户号设立分户帐,核算到户,记载分户专项维修资金的交存、使用、结存等情况。
第二十九条专项维修资金中当年交存或者使用的局部按同期银行活期存款利率计息;
其余局部按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。
存款利息实行一年一结,定期计入业主分户账内。
第三十条在保证专项维修资金平安和正常支付的前提下,可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购置一级市场国债或者转定期存款,确保资金的保值增值。
利用专项维修资金购置的国债应当持有到期。
除本方法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货,或者从事其他经营性活动,不得利用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。
第三十一条物业转让时,业主应当向受让人表明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。
原业主未交存首期专项维修资金或者未按规定续交、补交专项维修资金的,原业主应当与受让人协商,并在办理房屋权属转移登记前按规定足额交存。
第三十二条因拆迁、自然灾害或者其他原因致使物业灭失的,业主可凭原交存的专用票据或者有关证明,到维修资金管理机构办理分户账注销手续,支取分户账中专项维修资金的余额。
第三十三条专户管理银行应当每月向维修资金管理机构或者业主委员会发送专项维修资金银行存款对账单。
维修资金管理机构或者业主委员会应当定期向业主颁布以下情况:
(一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。
(二)发生列支的工程、费用和按户分摊情况。
(三)业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。
(四)其他有关维修资金的情况。
业主对颁布情况有异议的,可以向维修资金管理机构或者业主委员会要求复核。
维修资金管理机构或者业主委员会应当及时将复核情况告知相关业主。
第三十四条专项维修资金应当建立查询制度,接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。
物业效劳企业或者业主委员会应当及时颁布维修资金使用情况,接受业主监督。
维修资金管理机构应当每年不少于一次颁布本行政区域内维修资金交存、使用、管理情况。
第三十五条物业主管部门应当加强对专项维修资金使用情况的监督,发现在使用上存在平安隐患或者违反规定的,应当责令限期整改。
第三十六条专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定,并依法接受财政、审计部门监督。
专项维修资金的管理经费,由维修资金管理机构按照规定的规范编制全年预算支出总额,报同级财政部门批准后,在专项维修资金的增值收益中列支,并与专项维修资金分账核算。
第五章法律责任
第三十七条挪用专项维修资金的,依照国务院?
物业管理条例》第六十三条规定,由县级以上房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍下列的罚款;
物业效劳企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门撤消资质证书;
构成犯罪的,依法查究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第三十八条物业主管部门、维修资金管理机构、财政部门及其工作人员有以下情形之一的,依照?
浙江省物业专项维修资金管理方法》第三十条规定,由相关行政机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处罚;
构成犯罪的,依法查究刑事责任:
(一)未依照本方法规定及时核准、拨付专项维修资金,造成损害后果的。
(二)未按照本方法规定进行管理,造成专项维修资金流失的。
截留、挪用、侵占专项维修资金的。
有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。
第三十九条违反专用票据管理规定的行为,按照?
财政违法行为处分处罚条例》的有关规定,依法查究法律责任。
第四十条物业效劳企业与业主委员会或者业主因专项维修资金的使用发生纠纷,当事人可以自行协商解决;
协商不成的,可以依法向仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。
第六章附那么
第四十一条本方法所称共用部位,是指物业区域内属于业主共有的部位,一般包括:
建筑物的根底、承重结构、外墙、屋顶等根本结构局部,通道、楼梯、电梯前室、大堂等公共通行局部,电梯机房、水泵间、电表间、管道井、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、避难层、设备层等局部。
本方法所称共用设施设备,是指物业区域内属于业主共有的从属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、中央空调、防盗门、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库和公益性文体设施等。
第四十二条本方法自2008年1月1日起施行。
市房管局、市建设局、市物价局、市财政局2008年9月28日印发的?
温州市住宅小区物业专项维修资金管理方法》(温房字260号)同时废止。
--end--
浙江省物业专项维修资金管理方法(全文)
第一条为加强物业专项维修资金的管理,保障物业共有局部、共有设施设备正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据?
浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规,结合本省实际,制订本方法。
第二条本方法适用于浙江省行政区域内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
本方法所称的物业专项维修资金(下列简称专项维修资金),是指由业主交存的专项用于建筑物内共有局部(下列简称共有局部)、建筑区划内共有设施设备(下列简称共有设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。
第三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照本方法的规定交存专项维修资金。
第四条专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,激励业主通过民主、协商的原那么,实行业主自主管理。
物业主管部门应加强指导,催促业主成立业主大会,实行业主自主管理。
实行业主自主管理的,应召开业主大会,经该物业管理区域内专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。
未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的,其专项维修资金由设区的市、县(市、区,下同)人民政府专项维修资金管理机构(下列简称维修资金管理机构),代为统一管理。
第五条省建设行政主管部门会同省财政等部门负责本省专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。
设区的市、县物业主管部门会同同级财政等部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。
第六条新建物业首期专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。
交存的规范为当地房屋建筑安装项目每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。
具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报经设区的市、县人民政府批准后颁布。
第七条发售公有住房,由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金,专户存储,专款专用。
第八条专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业效劳企业代收代交。
新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。
建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前,按照物业总建筑面积和本方法第六条的规定交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。
对房价中已包含专项维修资金的,建设单位不得再向购房人另行收取。
未售出的物业专项维修资金由建设单位交存。
实行业主自主管理的,业主委员会应持业主大会决定及书面报告通知维修资金管理机构,并报所在地设区的市、县物业主管部门备案。
维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内,将该物业小区物业专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。
第九条专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户,以物业区域为单位设账,按房号设分户账;
未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房号设分户账。
第十条收取专项维修资金,应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。
第十一条业主分户账内专项维修资金余额缺乏首期缴存额的30%时,应当续交专项维修资金。
具体续交方法由设区的市、县人民政府制定。
第十二条物业管理区域内共有局部、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用,除国家有关规定和物业效劳合同已明确在物业效劳费中列支外,在专项维修资金中列支。
本方法所称的保修期限自物业交付之日起计算。
第十三条专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。
售后公有住房与商品房混合物业,其共有局部、共有设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,在相应分户账专项维修资金中列支。
第十四条由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的,物业效劳企业应当根据物业使用状况,提出一定时期内共有局部、共有设施设备维修、更新和改造方案及专项维修资金使用计划,经物业管理区域内专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主委员会组织实施,并报维修资金管理机构备案。
未实施物业管理的住宅小区,由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用计划,并组织实施。
第十五条由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的,其使用按照下列程序办理:
(一)物业效劳企业根据专项维修资金使用计划,提出实施工程和资金使用预算;
未实施物业管理的住宅小区,由相关业主根据专项维修资金使用计划提出实施工程使用预算;
(二)专项维修资金使用计划和使用预算,报业主委员会或者社区居民委员会审核。
社区居民委员会审核时应当征求相关业主的意见;
(三)物业效劳企业持经审核的资金使用计划和资金使用预算及其他规定材料,向维修资金管理机构申请划拨专项维修资金。
未实施物业管理的住宅小区,由社区居民委员会持资金使用计划和使用预算,申请划拨专项维修资金;
(四)维修资金管理机构根据申请进行核准,并按照核准使用额度的70%划转至申请单位;
(五)项目竣工后,凭业主委员会或社区居民委员会,或者其委托专门机构
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