房地产财务管理制度Word格式.docx
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发生的坏账损失,冲减坏账准备金。
收回已核销的坏账,增加坏账准备金。
第九条存货包括各种库存材料(办公耗材、开发经营材料)、库存设备(如暖卫设备、通风设备、照明设备等)、低值易耗品、开发产品、出租开发产品、周转房、在建开发产品等。
第十条存货按实际成本计价(采用先进先出法)。
第十一条企业领用或发出低值易耗品按受益对象,采用五五摊销法记入工程成本和管理费用。
第十二条企业在用的出租房、周转房按其耐用年分期平均摊入成本。
第十三条低值易耗品是指单位价值在1000以上,2000元以上且在使用过程中保持实物形态不变的各用具物品等劳动资料,如工具、管理用具等。
第十四条固定资产是指单位价值2000元以上且使用年限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。
不属于生产经营主要设备的物品,单位价值在2000元以上,并且使用期限超过两年的,也应当作固定资产。
第十五条固定资产按下列方法计价:
〈1〉购入的,按照买价加上支付的运费、保险费、包装费、安装调试费和缴纳的税金等计价。
〈2〉自行建造的,按照建造过程中实际发生的全部支出计价。
〈3〉改、扩建的,按照固定资产原价加上改、扩建改发生支出减去改、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。
第十六条完工并已交付使用但尚未办理竣工决算的工程,按照工程全部支出数估价转入固定资产,并从交付使用次月起计提折旧;
办理竣工决算后,按其实际价值调整原估价入账的固定资产原值和已计提折旧。
第十五条企业计提固定资产折旧采用平均年限法,净残值率按照固定资产原值的5%确定。
平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为:
年折旧率=(1-预计净残值率)/折旧年限*100%
月折旧率=年折旧率/12
月折旧额=固定资产原值*月折旧率
第十七条企业固定资产折旧,从固定资产投入使用月份的次月起,按月计提。
停止使用的固定资产,从停用月份的次月起,停止计提折旧。
提足折旧的逾龄固定资产不再计提折旧。
第十八条企业发生的固定资产修理支出,发生不均衡的、数额较大的,采用待摊办法。
第十九条固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后的净收益与其账面净值的差额,计入营业外收入或营业外支出。
第二十条企业对固定资产每年盘点一次。
盘盈的固定资产,按照原值减去估计累计折旧的净收益,计入营业外收入;
盘亏、毁损、报废的固定资产,按其原值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿以及残值后的净损失,计入营业外支出。
第二十一条无形资产按取得时的实际成本计价,从开始受益之日起,按有效使用期限内平均摊入管理费用。
第二十二条长期待摊费用主要包括开办费、经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊销期在1年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。
第二十三条开办费是指企业在筹建期间发生的费用,包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等,自生产、经营月份的次月起,按5年期限分期摊入管理费用;
以经营租赁方式租入的固定资产改良支出,在租赁有效期内,分期记入管理费用。
第二十四条房地产企业开发、销售过程中发生的各项支出,按规定计入相关成本、费用。
第二十五条企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费用。
〈1〉土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
〈2〉前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、七通一平等支出。
〈3〉建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
〈4〉基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
〈5〉公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
〈6〉开发间接费用是指企业所属直接组织,管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。
第二十六条企业发生的销售费用、管理费用和财务费用,计入当期损益。
〈1〉销售费用是指企业在销售产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用,包括应由企业负担的保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、销售佣金、开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及他经费。
〈2〉管理费用是指企业管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用,包括工会经费、职工教育经费、劳动保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、无形资产摊销、开办费摊销、业务招告待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废将损失,以及其他管理费用。
〈3〉财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,包括经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费、以及企业筹资发生的其他财务费用。
第二十七条职工福利费按照企业职工工资总额的14%提取,主要指职工的医药费(包括参加职工医疗保险交纳的医疗保险费),职工因公负伤赴外地就医路费,职工生活困难补助,以及国家规定的其他福利支出。
第二十八条待摊或预提费用,应遵循权责发生制和成本与收入配比的原则。
企业一次支付,分期摊销的待摊费用,按受益期摊销期限一般不应超过12年个月。
在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准,预提数与实际发生数发生差异时应及时调整提取标准,多提数应在年终冲减成本费用。
预提费用当年能结清的,年终财务决算不留余额;
需要保留余额的,应在财务报告中予以说明。
第二十九条企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入,以及其他业务收入。
第三十条商品房、配套设施销售和土地转让,在商品房、配套设施和土地等移交买主,并提交发票结算账单时确认收入实现;
代建工程应在工程竣工验收、办理财产交接手续、并将代建工程价款结算账单提交委托单位时,结算账单经委托单位签证后,确认收入实现;
出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付租金,确认收入实现。
第三十一条企业发生的产品销售退回、折让或折扣,冲减销售收入。
第三十二条企业营业外收入和营业外支出是指与企业生产经营无直接关系的各项收入和支出。
包括固定资产盘盈和出售净收益,罚款收入以及其他非营业性收入。
第三十三条企业发生的年度亏损,可以用下一年度的税前利润弥补,下一年度利润不足弥补的,可以在5年内延续弥补。
5年内不足弥补的,用税后利润弥补。
第三十四条企业税后利润,除国家另有规定者外,按下列顺序进行分配:
〈1〉弥补以前年度亏损;
〈2〉提取法定盈余公积金,按税后利润扣除弥补以前年度亏损后的10%提取,达到注册资金的50%可不再提取。
〈3〉向投资者分配利润。
第三十五条盈余公积金可用于弥补亏损或用于转增资本金,转增资本金后,企业法定盈余公积金一般不得低于注册资金的25%。
第三十六条企业财务报表包括资产负债表、损益表、费用明细表及财务情况说明书及有关附表。
第三十七条财务情况说明书主要包括下列内容:
生产经营状况,利润实现和分配、资金增减和周转、财务收支、税金缴纳、各项财产变动情况。
房地产财务管理制度
(二)
本制度规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。
本制度适用于公司对财务工作的管理。
1.范围
本制度适用于公司对财务工作的管理,公司各部门和职员办理财会事务,必须遵守本规定。
2.管理职责
公司财务部门的职能是:
2.1认真贯彻执行国家有关的财务管理制度。
2.2公司的股东会、董事会、监事会、经营管理机构在财务管理方面的职责与权力依照国家有关的法律、法规、规章、制度和本公司的章程规定执行。
2.3建立健全财务管理的各种规章制度,编制财务计划,加强经营核算管理,反映、分析财务计划的执行情况,检查监督财务纪律。
2.4积极为经营管理服务,促进公司取得较好的经济效益。
同时厉行节约,合理使用资金。
2.5董事长作为公司的法定代表人,对本公司的一切经济活动负责。
领导会计机构、会计人员和其他人员认真执行财会法律、法规、规章制度,审核重大财务事项,接受财政、税务、审计等部门的检查和监督。
2.6公司的财务核算及财务管理工作由财务总监具体组织进行。
2.7公司财务管理机构设财务管理部经理(副经理),负责组织开展会计核算、财务管理、资金运作,主持财务管理部的日常工作。
2.8完成公司交给的其他工作。
3.财务工作岗位及职责
公司财务部由财务经理、成本会计、往来会计、出纳、收款员。
其岗位职责如下:
3.1财务经理:
3.2成本会计
3.3往来会计:
3.4出纳:
3.5收款员
4.财务工作管理要求
4.1会计年度自一月一日起至十二月三十一日止。
4.2会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料必须真实、准确、完整,并符合会计制度的规定。
4.3财务工作人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证,并根据审核的原始凭证编制记帐凭证。
会计、出纳员记帐,都必须在记帐凭证上签字。
4.4财务工作人员应当会同公司行政部门专人定期进行财务清查,保证帐簿记录与实物、款项相符。
4.5财务工作人员应根据帐簿记录编制会计报表上报总经理,并报送有关部门。
会计报表每月编制并上报一次。
4.6财务工作人员对本公司实行会计监督。
财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证,不予受理;
对记载不准确、不完整的原始凭证,予以退回,要求更正、补充。
4.7财务工作人员发现帐簿记录与实物、款项不符时,应及时向总经理或财务总监书面报告,并请求查明原因,作出处理。
4.8财务工作应当建立内部稽核制度,并做好内部审计。
出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权和债务帐目的登记工作。
4.9财务工作人员调动工作或者离职,必须与接管人员办清交接手续。
5.支票管理
5.1支票由出纳员保管。
支票领用时须有符合签批手续《支票领用单》,由出纳员将支票按批准金额封头,加盖印章、填写日期、用途、登记号码,领用人在支票领用簿上签字。
5.2支票付款后凭支票存根以及符合签批手续的付款、报销单据交出纳员销账。
出纳员统一编制凭证号,按规定登记银行帐号,并在《支票领用单》及登记簿上注销。
5.3财务人员对未按期销账的《支票领用单》,应及时催办,催办无效者,财务部有权自领用人工资内扣还,当月工资扣还不足,逐月延扣以后的工资,领用人完善报帐手续后再作补发工资处理。
对于有正当理由而未能及时办理销账手续的,经办人应及时向财务部说明情况,情况属实可延期销账。
6.现金管理
公司可以在下列范围内使用现金:
6.1职员工资、津贴、奖金;
6.2个人劳务报酬;
6.3预支出差人员的差旅费;
6.4结算起点以下的零星支出,结算起点定为1000元;
6.5总经理批准的其他开支。
除上述内容外,财务人员支付款项,应当以支票支付;
确需全额支付现金的,经会计审核,总经理批准后支付现金。
公司购买固定资产、办公用品、劳保、福利及其他工作用品应采取转帐结算方式。
财务人员支付现金,可以从公司库存现金限额中支付或从银行存款中提取,不得从现金收入中直接支付(即坐支)。
公司职员因工作需要借用现金,需填写《现金借款单》,办理相关签批手续后,由出纳付款。
超过还款期限即转应收款,在当月工资中扣还。
出纳人员应当建立健全现金帐目,逐笔记载现金支付。
帐目应当日清月结,每日结算,帐款相符。
7.会计档案管理
凡是本公司的会计凭证、会计帐簿、会计报表、会计文件和其他有保存价值的资料,均应归档。
会计凭证应按月、按编号顺序每月装订成册,标明月份、季度、年起止、号数、单据张数,由会计及有关人员签名盖章(包括制单、审核、记帐、主管),由专人归档保存,归档前应加以装订。
会计报表应分月、季、年报、按时归档,由专人保管,并分类填制目录。
会
计档案不得携带外出,凡查阅、复制、摘录会计档案,须登记在案。
8.主要工作流程
8.1销售业务流程:
8.2开发建设方面主要有施工单位和材料供应单位两个方面,对施工单位的流程如下:
对于材料供应的流程如下:
1)计划部应于每月26日前报下月材料款支付计划至财务部。
2)市场调研,选定供应单位,签订合同。
3)按照施工进度调拨材料,办理材料收发手续,制作收料单、领料单。
4)计划部根据收料单填报购买材料月报表,于每月26日报送财务部,当月发票未到的,财务部估价入账,当月发票到达的,由计划部办理相关签批手续送交财务部入账。
计划部应根据合同和实际供货情况,按月申报材料款支付计划,财务部审核无误后,经领导审批付款。
5)计划部根据领料单填报施工单位领用材料月报表,并附施工单位收据,于每月26日报送财务部,财务部据此记入预付工程款。
6)原则上公司没有库存材料,材料的收发均在施工现场及时进行。
对于小额、特殊的材料需要作库存材料处理的,工程部门应建立台账,由专人保管,并定期与财务部核对。
7)对于施工过程中其他如水电费、管理费等由我公司代付的款项,应由工程部门及时办理有关手续,送交财务部入账。
8.3其他
公司其他事项有关付款、费用支出应根据费用报销制度执行。
9.物品购置规定
9.1凡价值在2000元以上,使用年限在2年以上的物品,作为固定资产管理。
需购置固定资产的部门,必须先由本部门提出申请,由分管副总、财务总监审核后报总经理审批,经董事长签批后方可购买。
购置的固定资产,统一由办公室登记并管理,由使用部门(或个人)保管,财务部根据有关规定进行固定资产核算。
9.2凡价值在200元以上,2000元以下的物品,作为低值易耗品管理。
需购置低值易耗品的部门,必须先由本部门提出申请,由分管副总、财务总监审核后报总经理审批后方可购买。
购置的低值易耗品,统一由办公室登记并管理,由使用部门(或个人)保管,财务部根据有关规定进行低值易耗品核算。
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