薛家岛嘉陵江东路Word文档下载推荐.docx

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引领新的生活方式的大型现代化社区发展空间巨大。

1984年4月20日经国务院批准，在青岛市的黄岛区兴办青岛经济技术开发区。

经过近二十年的开发建设，黄岛区已初步形成了以港口贸易、大型临港产业、综合开发实验和居住旅游度假为特色的，集多功能为一体、功能完善的综合性城市辅城区。

未来，黄岛在青岛市的发展中占有重要地位，与青岛的其他区市相比较，具有不可比拟的经济产业发展综合优势，是青岛市发展成为国际贸易航运中心的基石，是构筑青岛大工业体系的基础，使青岛市新一轮经济发展的启动点。

随着黄岛整体产业与经济的不断发展，以及黄岛区综合功能的不断完善，对住宅的需求也逐步扩大；

尤其是随着海底隧道/跨海大桥工程的启动，不仅为黄岛产业的进一步发展创造了良机，也为该区域的房地产市场注入了崭新活力。

产业与配套的同步发展为该区域形成黄岛东部新兴生活聚居热点创造了良好的机会和条件。

2.新城建设与规划经验

●新城建设

城市的迅速扩张和人口的急剧膨胀对城市的发展理念、功能、发展方向提出了新的挑战与要求。

由于城市人口的不断增加，城市建成区的不断扩大，由此带来了许多问题，尤其是在城市边缘地区，目前普遍存在的问题包括基础设施不配套、生态环境脆弱等亟待解决的问题。

20世纪，新城建设一直被认为是应对大城市快速增长，尤其是大城市蔓延增长的主要途径：

它因为解决大城市的发展问题而诞生，也因为与大城市的密切联系而发展。

从19世纪末霍华德的“田园城市”，到20世纪初西方大城市的“卫星城”，再到20世纪中影响全球的“新城运动”，国际经验证明，新城建设经历了类型由少到多、规模由小到大、功能由单一到综合、结构由简单到复杂的变化，新城建设的目的也从最初疏散大城市的产业和人口演变为调区域城市布局、促进区域均衡发展。

从世界各地新城建设的实践经验看，虽然新城的选址大多位于城市的边缘地区，但是任何新城的建设发展都不能孤立发展，而是与它所在区域的其它城市，特别是作为区域中心的大城市密切相关，成为区域城市重要的、有机的组成部分。

一方面，新城建设发展不仅以考虑新城自身的需要，同时还要考虑传统城市中心、乡村城镇化甚至农村村落的发展需求，加强相互之间在经济生产、城市功能、空间组织、交通运输等方面的联系；

●新城实例

1、上海松江新城

素有“上海之根”美誉的松江，历来就有居住的先天优势，既有被公认为上海最具自然生态型的佘山国家旅游度假区，又有松江老城的上海人文起源之根。

而作为政府城镇建设重点区域的松江新城，其本身的规划目标即是“人与自然的最佳和谐，最适合居住的城市”。

松江新城总规划面积达21平方公里，在规划与实际建设中都以充分展现世界优秀建筑特点和城市风景作为主要的发展方向。

其中，新城的园林、污水和垃圾处理、大气指数、环境噪声均以国际一流标准作为参照，公共绿地达800万平方米之多，而人均绿地更达到了中心城区较难想象的27平方米，充分体现了现代都市生活与秀丽的生态美景交相融合的城市理想家园。

2、上海临港新城

临港新城是上海国际航运中心的重要组成部分。

依托集装箱国际深水枢纽港和国际航空枢纽港，发展成为社会、经济、文化和生态环境高度协调、功能完善、充满活力的综合型滨海新城和具有上海辅城地位的战略地位的战略重点发展区域，并成为以现代装备制造业为核心的重要产业基地之一。

临港新城应以现代装备制造业为基础，发展成为一个独立、完整的现代化、综合型都市，成为魅力都市、碧水蓝天绿树环抱的生态都市、提供24小时活动的活力都市，是充分体现上海新世纪城市规划和建设水平的窗口，是上海向世界展示“城市让生活更美好”的“生活着的展示馆”。

规划实际居住人口约83万人，其中城镇人口约81万人，城市化水平约为976%。

3、广州金沙新城

该地区定位为广佛都市圈中心的居住新城，规划面积9.08平方公里，规划居住人口11万。

金沙洲中心区为现代商贸金融、行政办公和文化娱乐中心。

沿江南北向规划100米宽绿化带，贯穿该区域的环城和广佛高速公路两侧各设50~80米宽绿化带，使沿江绿化和区内绿化相互渗透，形成居住新城中部和沿江带绿色走廊。

居住区按照自然地形和道路交通划分为6个区，各区配置独立完善的配套服务设施。

规划区内设置5个居住区公园，居住区绿地率达35%，以提高全区居住空间环境质量，创造宜人、高水准的人居环境。

该规划实施后，金沙洲居住新城将成为广州市的住宅示范小区。

●经验借鉴

在新城建设的实践中，有以下经验值得借鉴：

一是重视区域交通对新城空间布局的重要影响。

新城的规划和发展都离不开区域交通条件的支持。

无论是松江的M9地铁线的确定还是金沙新城的环城和广佛高速公路，都是对新城的关键支撑。

作为以居住为核心功能的新城大运量的快速交通条件对规划布局和发展规模都具有重要影响。

在本项目中，海底隧道的建设和未来地铁站点的规划对本地块作为居住新城的确立具有非常积极的意义。

二是合理控制新城的建设规模。

要吸取西方城市的经验教训，尤其要对新城建设规模进行合理控制，一方面避免因为对新城规模控制不严而引发新的城市蔓延；

一方面避免因为对新城规模控制太严而抑制新城的合理发展。

从目前国内已经开发的新城规模来看，具有比较明确产业功能的新城如松江大学城一般规模较大，大约在20平方公里左右；

而在城市边缘区开发的以居住为主要功能的，则规模适当较小，本项目由于具有较好的配套条件和周边城市开发基础，从整个区域来开可以作为单纯的居住新城来考虑，从规模上预防大规模扩张的弊病，实现集约化的规划设计目标。

　　三是详细制定新城建设的行动计划。

新城建设要对城市总体规划进行进一步的深化，制定具体、详细的行动计划作为指导，尤其要加强对新城土地开发的管理。

四是新城建设也要讲求精明增长。

对其周边的农田、河流、绿地等要有积极的和严格的保护。

3.规划依据

1.《中华人民共和国城市规划法》

2.《城市规划编制办法》

3.《城市规划编制办法实施细则》

4.《城市规划用地分类与城市用地标准》

5.《城市居住区规划设计规范》

6.《城市道路交通设计规范》

7.《青岛市城市规划管理技术规定及其配套性文件》

8.《青岛市黄岛区、青岛经济技术开发区分区规划》2004

9.《青岛经济技术开发区土地利用分区规划（修编稿）》

10.《嘉陵江东路以东居住区、薛家岛北居住区城市规划设计方案征集政府采购招标文件》

11.地形图1:

2000电子文件

4.规划现状

1）薛家岛北区

●规划范围

该规划用地范围为，长江路以北、矿大路以东、嘉陵江东路以南、隧道连接线以西的区域，面积约1.38平方公里。

●现状概况

该区域位于青岛市青岛开发区长江路东段以北，现状中有相当数量的多层和低层住宅，风格和布局缺乏整体布局，将对未来的整体规划造成一定影响。

另外嘉陵江东路以西有零星在建公建和住宅，需要在规划设计中加以整合；

其余多为田地和原有民居。

基地具有一定丘陵地貌，但坡度不大，并且北高南低，具有较好的建设条件。

规划基地内

用地类别

用地面积（公顷）

比例（%）

新建住宅

20.48

14.80%

村镇住宅

22.55

16.30%

行政

5.04

3.64%

商业

0.3

0.22%

市政

0.95

0.69%

军事

耕地

83.82

60.59%

其他

0.16

0.12%

总用地

138.34

100.00%

2）嘉陵江东路以东

该规划用地范围为，长江路东路以南、现状嘉陵江路以东、大造船路以北、规划嘉陵江东路以西的区域，面积约1.85平方公里。

该区域位于青岛市青岛开发区安子码头南侧，现状大部分为海域，需要通过填海调整为陆地，用地内主要有在建北海船厂的经济适用房，现状建设量比较小，在进行整体规划布局是需要结合考虑。

用地南部是规划面积30公顷的金沙滩文化公园和金沙滩海岸线，北部有薛家岛湾，因而景观条件优越；

用地内地势平坦，具有良好的建设条件。

用地面积（ha）

比例

现状住宅

10.78

5.84%

0.34

0.18%

工业

1.43

0.77%

水域

25.07

13.58%

养殖

0.76

0.41%

其它

146.19

79.21%

规划用地

184.57

3）现状SWOT分析

优势（Strength）

1、地块规整，规模较大，容易形成规模。

2、背靠丘陵，东侧临海，南向景色优美的薛家岛，自然景观与环境质量非常优越，具有成为优美舒适的居住新城的先天条件。

3、紧临客运码头与跨海隧道，周边交通便捷，投资环境较佳，地块升值潜力大。

4、基地周围基础配套完善，行政中心区及周边开发建设达到一定成熟度，具有良好的外部环境条件。

劣势（Weakness）

1、基地地势起伏，散布村落和部分新建住宅，开发前期需要一定投入，一定程度上影响了投资收益。

2、大型重化工区和临港工业区等对环境的影响比较大。

2、离市区较远，基础设施还未齐全。

机会（Opportunity）

1、系青黄两岛的跨海大桥和隧道已经确定开始修建，规划地块是最靠近规划隧道的居住地块。

2、黄岛目前此类大规模成片开发项目稀缺，容易形成规模效益并引起广泛瞩目

3、青黄相连对黄岛产业发展与旅游业的带动必然会形成居住功能的强大需求；

3、客运码头、东南部海岸线与公园等设施对商业配套会形成有力支撑，规划中轨道交通站点的设置更加增强了城市区域间的联系。

威胁（Threat）

1、交通上对跨海隧道严重依赖，开发进程要结合隧道建设的时间安排。

2、黄岛产业发展还未形成足够规模，未来人口双向流动较大。

3、能否吸纳足够的常住人口是商业配套在短期内完善成熟的重要影响因素。

4、附近船厂和开发区的大规模工业对居住环境的消极影响需要格外重视。

4）面临挑战

在本规划中，设计师面临几个关键性挑战：

——住区开发如何呼应区域产业发展的需要

——如何体现并利用现状山海相依的环境资源

——如何利用近远期交通条件的优势

——如何满足现代人对高品质生活的功能要求

——如何继承并展示当地的文化与风俗

5.设计概念与规划目标

1.规划总体思路

从促进更大范围的青岛经济技术开发区的发展出发，这一规划重点在于为薛家岛的未来开发设定具有指导性和操作性的框架；

更为整个开发区的经济发展起到明显的示范和带动作用。

本次规划的对象是居住用地，居住是城市生活的核心与基础，住区构建的成功不能回避所处环境的各种具体的矛盾，这就必须要通过对以下问题的认真思考和回答，才能实现薛家岛地区在城市功能、空间格局与城市形象上的优化与提升。

1.把握住青岛城市的特征与本地块相对优越宽松的开发机遇

2.延续开发区产业发展的活力节奏

3.捕捉薛家岛湾、金沙滩海岸、北部丘陵的广阔视野

4.成为开发区蓬勃发展与薛家岛的良好人居环境的展示窗口

5.拓展客运码头与长途汽车站的综合商业服务功能

6.创造一条沿长江东路的商业活力轴和与之垂直的生态活力轴

7.引入“共生”和“集中整合”的概念，关注住区与城市的共同发展和公共利益与管理成本

2.规划概念

城市住宅是一个依赖环境生存并不断与之进行物质、能量交换的耗散结构体系，增加科技含量、优化住区设计可以通过对环境的保护与尊重产生很大的社会效益，而且由于适应了未来的发展趋势也必将带来相应的增值潜力。

面向未来，城市、自然与家园共生的活力新城

在经济发展到一定阶段之后，从城市生活的本原去重新考虑居住的本质和意义。

欣欣向荣的居住生活应该和城市的保持共同的节奏，具有

●充满活力的心灵——丰富的空间不是豪华的雕刻和家具，而是居住在这里的人的心和环境充满生机活力，具有彼此尊重的自我的格调，更是充满爱的生活氛围……

●充满活力的自然——大自然赋予的充足的新鲜空气和纯净的水源

●充满活力的景观——优美的景观和天然的海岛地貌

●充满活力的空间——多元而丰富的生活方式

●充满活力的功能——便利的生活设施与就业机会

我们的目标就是要实现在这片充满活力的土地上每一个人、每一个家庭都能实现与这座城市、这座半岛、这片海岸的共同成长，体会到自然与家园和谐共生的活力

黄岛作为青岛新一轮经济发展的启动点，肩负着延续青岛历史文脉和表达城市韵味的使命。

由此，薛家到居住片区从定位伊始，就要力求充分利用周围优越的依山滨水环境条件，建造一个高度适合居住、环境优美、配套设施完整的21世纪新城区，并全面阐述人居的五个维度：

自然的生态环境（山、海、溪流、公园等）、完善的生活配套（现代化城市空间）、深厚的人文历史、和谐的休闲城区（运动休闲、娱乐休闲等）、充沛的经济活力（港口码头服务、商业设施）。

3.规划目标

我们的规划目标是要建成与开发区共生的居住新城，成为青岛西海岸上最具活力的闪亮明珠，这个目标的实现必须要基于以下环节：

●居住新城与城市产业经济共生

青岛产业发展的主导方向是向西拓展，产业基地的西聚和港口、工业等产业的快速发展同时吸引了大量人口的集聚。

现状黄岛的用地构成中所占比重前三的是居住（35.71%）和工业（29.82%）与港口用地（12.60%）。

未来规划居住与工业的比例将达到1：

1，这与现状中居住用地的总量和零散的布局上存在相当差距，持续而良性发展的产业经济如果缺乏与之共同持续生长的良好居住生活环境，必然缺乏相应的支撑，人口的导入、环境的改善和功能的完备都需要与产业经济共同成长的住区开发。

同时，黄岛的行政文化中心作为青岛城市副中心，其发展也需要大规模高品质的住区来支撑，从一座“工作的城市”变成一个真正的“生活的城市”。

作为黄岛最优越的居住用地，该区域的发展对黄岛及整个经济技术开发区的发展都具有非常重要的意义。

我们规划的居住新城必须在功能配置、空间组织与环境品质上与城市的经济发展相适应，

●居住新城与城市空间拓展共生

青岛确立了“一湾两翼三极”的发展规划，城市空间呈现向西向北发展的明显趋势，尤其是在海底隧道项目的确立之后，这种空间拓展的力量将格外强大。

由衔接海底隧道的城市干道和毗邻的客运码头与客车站点带来的人流和车流成为该区域城市活力的源泉，为经济开发区的发展注入源源不断的动力。

这就要求城市能够吸纳并保持这种活力，才能跟得上开发区城市空间的拓展步伐。

因此，住区与城市空间必须同步成长，城市空间的拓展拉动住区的发展，住区的建设开发也要为城市空间的拓展提供支撑。

这就在功能的空间布局上需要将最具活力的公共服务核心与衔接行政文化中心和客运码头的长江路紧密结合起来，即面向本区域的居住生活，也成为城市整体功能的重要组成部分，使该区域的活动能够迅速融入城市的整个节奏之中。

●居住新城与自然环境优势共生

2003年，青岛获得建设部授予的“中国人居环境奖”。

“中国人居环境奖”是综合评价一个城市在改善人居环境方面总体成就的全国最高的综合性奖项。

迄今为止，国内只有8个城市获此殊荣。

可以说青岛在人居环境方面具有得天独厚的优势。

而本次规划的地块，则是更加能够体现这种优势的代表。

“阳光、沙滩、海水”是国际公认的旅游度假地的必要条件，也就是所谓的3S，在这块土地上恰恰具备了这样的宝贵资源，我们的规划应该是源于对环境条件的充分认识和理解，在保证环境优势得以保存的前提下与环境共存、共生的产物。

起伏的地形和良好的滨海景观是设计中最为关注的现状条件，而一个具有与环境同呼吸共成长的生态住区还不仅仅包括这些。

渗透到每个居住空间的绿地提供居民日常与节假日活动的休闲空间同时也是整个环境的生态基础，都是在设计中得到极大关注的组成内容。

●居住新城与人的整体共生

随着城市进程的发展，传统的居住区会逐渐的向城市外迁移，从而形成以工作区为中心，居住区包围四周的格局，城区正中会以政治、经济文化区形成城中心，缩小城市的范围。

居住新城正是适应人的生活空间的转移与拓展而形成的。

人不断增长的居住需要和对居住质量的更高要求才是一个城市尤其是居住空间不断发展的真正动力。

所以能够让居住其中的人能够满足不断更新的需要，是居住功能最本质的任务。

之所以成为居住新城，是与现有的城市条件相适应的。

良好的产业发展提供了就业条件，行政文化中心则提供了城市的社会文化功能，那么如何提供细致而周到的居住生活就是本次规划的核心内容。

规划中没有局限于居住区的功能配套要求，而是根据项目的本身趣味和服务对象的特点进行功能配置，针对人口的年龄特点和现代生活的需要，集中设置商业公共服务设施，从而最大化的发挥土地与公共服务的效率；

也为经营管理带来方便；

在服务中心外围还设有单元式配套组团，结合托幼和小学等教育设施安排24小时便立商业服务，一方面保证服务半径，另一方面也能够适应越来越快节奏的都市生活。

人们的交往与沟通也是健康居住生活的重要方面，生活节奏的加快和生活方式的变化以及大量外来人口的混合居住对交往空间提出了更为迫切的要求。

规划中要提供布局合理环境优美的交往空间结合休闲运动设施为不同年龄层次的人提供了各自喜爱的活动方式，让人们在和谐、舒适的环境中得到休息和放松，获得家园般的归属感。

规划也要为社区管理提供条件。

民主与公民权益的保障是现代生活品质的高层次表现。

6.规划设计构思

1.源于海洋的韵律结构

规划设计在协调黄岛暨青岛经济技术开发区区域的总体规划结构和框架的基础上，从海洋这一主题出发，结合用地现状和形态，从“海螺”和“海星”中采撷灵感，设计了极具韵律感的双核心空间结构：

内向型服务于居住功能的社区中心（海螺湾）和外向型的城市公共商业中心（海星广场）。

一条舒展的曲线型规划道路从社区中心出发贯穿了整个规划用地，成为全区主要的内部和交通与景观联系；

而现状的长江东路和嘉陵江路因为具有优越的交通条件，成为外向型的城市公共商业中心的主要骨架，担负着将城市商业文化中心的活力向居住片区输送的功能。

这一曲线与放射线相结合的规划结构与海洋所特有的韵律相呼应，本次规划就是要在这样的节奏中谱写黄岛住区新城的崭新乐章，为这个城市和未来居住在这里的人们带来崭新的城市形象。

2.两区联动、双心五翼

嘉陵江东路以东居住区、薛家岛北居住区这两块居住区在开发上将联合行动，以期共同开发好黄岛东部城区。

它的东北部就是海上客运码头以及长途客运站，东侧连接未来的隧道出口，南部又是国家级旅游度假区，交通景观条件便利，方便未来黄青两岛居民居住工作出游。

以双核心空间结构定出区块核心后，围绕着核心有五大居住组团围绕着它，呈现众心拱月的形态。

建筑外观上体现为中心高四周低的形态，突出本区块的黄岛东部新城中心地位。

3.体现均好性和私密性的居住组团和功能分明的集约化的商业、社区服务中心

居住形态简洁灵活是本方案的一个特点。

围绕海螺湾的曲线型道路将大小不等的居住组团串联起来，通过半围合式的建筑组合来限定开放与半开放室外空间，在居住组团中就近解决停车、邻里交往、景观绿化等，同时也可以在居住组团的基础上，产生一定的变异以达到组团识别性的目的。

居住组团的设计也强调住宅的均好性及私密性的原则，这样的组团设计可以方便物业管理的分级组织，其大小不等的用地为未来开发也提供了便利。

将动静迥异的公共设施安排在两个功能核中是本方案的另一特色。

这一布局体现了对居住生活安静氛围的尊重和增强该地区城市活力的规划主旨。

社区服务核主要面向居住在本区域的居民，为其提供基本的商业、文化、娱乐等服务内容，主要突出各种福利服务和便民利民的生活服务。

内容包括：

面向各类弱势人群和优抚对象的福利服务、面向普通居民群众的便民利民的日常生活服务，如社区卫生、社区文化、社区治安等、面向辖区企事业单位和机关团体部队的“后勤”服务。

由于该区域功能相对静态内向，因此在规划中安排在“海螺湾”，结合水景和市民广场成为居民在该区域的活动中心。

由于本区域处在黄岛东端，大型居住社区的开发必然带来城市对大型商业服务设施的需要。

针对该商业中心将不仅仅服务于本规划区域，因此在规划定位中将之设计成为城市级的公共服务中心，突出其外向型和功能向城市四周辐射的特征。

4.依据景观资源的不同对住宅分布进行有机组织

根据地理位置特点的不同、外部景观资源空间分布的不同，可以将地块划分为不同的景观地域等级：

海景、山景、街景。

建筑的分布结合地形与景观条件，充分利用地形有利条件，并结合组团绿地和城市绿带，造成建筑形态与室外景观相得益彰的规划效果。

嘉陵江东部具有地势平坦和邻近海景的优势，规划中将部分住宅朝向东南方向，并结合绿地设计将景观和东南风导入到居住组团；

薛家岛北区地势逐渐抬高，其中东侧现状较少，因此结合地形将点式高层和板式高层结合，形成与地形相呼应的韵律感；

在西侧现状较多的地块则尽量配合现有建筑肌理。

住宅与公共建筑的组织注重突出都市风貌。

采用高密度的高层、超高层围绕商业中向外围跌落，将外围自然景观导入建筑群中，同时将建筑的更多界面展示给外部城市，形成自然景色与斑斓建筑交相辉映的丰富界面。

5.强调均好性原则的绿化景观组织

绿化景观的设计与组织也是强调均好性的原则，除了对最好景观区域的极至优化外，各组团空间的设计组织则是体现了景观的均好性。

设计中考虑到地块自身独特的外部景观优势，及本项目建筑多为小高层和高层，建筑所围合的空间尺度与人的视野关系是较发散、较开阔的，故而在景观设计中不再强调设计大块面的集中景观绿地，而是代之以带状的绿化。

以曲线型和放射性的道路构成绿化骨架，同时采用楔形绿地渗透居住组团，在各地块中设计次景观轴，结合公共活动空间形成完整的绿化景观网络。

设计中重点突出商业与社区中心的景观设计，形成主次分明的景观结构。

居住空间的景观突出良好的生态环境和绿化条件。

6.人车分流的道路交通组织

土地的发展价值来源于完善的机动车、自行车和行人交通系统，包括地块间联系的步行通道。

我们的设计对不同类型的交通方式都给与充分的重视，从而保证未来土地价值的实现，更是为了体现人性化设计的