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房屋新开工面积(万平方米)
34615
9.7
2
25531
12.2
1105
-2.3
3441
-10.7
房屋竣工面积(万平方米)
20709
-10.1
14198
-14
941
-0.2
2676
-7.2
土地购置面积(万平方米)
3802
0.5
土地成交价款(亿元)
1634
20.3
商品房销售面积(万平方米)
30088
3.6
26114
2.5
754
-2.8
2021
9.6
商品房销售额(亿元)
25597
21609
11.4
1103
-8.2
2207
7.9
商品房待售面积(万平方米)
57329
-16.7
29167
-25.4
3637
-4
14639
-8.6
3
房地产开发企业到位资金(亿
367703.1
元)
国内贷款
6957
0.9
利用外资
16
-78.4
自筹资金
11449
5.1
定金及预收款
11130
11.2
个人按揭贷款
5160
-6.8
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
投资额(亿元)
同比增长(%)
地区
房地产
全国总计
东部地区
12277
8470
11.8
14.1
中部地区
4443
3200
15
19
西部地区
4122
2725
2.9
6.9
东北地区
449
310
1.3
-3
4
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况
商品房销售面积
商品房销售额
绝对数
同比增长
(万平方米)
(%)
(亿元)
12491
-7.3
14126
-0.9
8264
14.6
5319
28.2
8376
12
5430
29
957
8.5
723
26.6
2018年1-3月份,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增
长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;
中部地区投资
4443亿
元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;
西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;
东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。
2018年1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平。
其中,住宅施工面积441540万平方米,增长1.9%。
房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。
其中,住宅新开工面积25531万平方米,增长12.2%。
房屋竣工面积20709万平方米,下降10.1%,降幅收窄2
个百分点。
其中,住宅竣工面积14198万平方米,下降14.0%。
5
2018年1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3802万平方米,
同比增长0.5%,1-2月份为下降1.2%;
土地成交价款1634亿元,增
长20.3%,增速提高20.3个百分点。
2017-2018年全国房地产开发企业土地购置面积增速
二、商品房销售和待售情况
2018年1-3月份,商品房销售面积30088万平方米,同比增长
3.6%,增速比1-2月份回落0.5个百分点。
其中,住宅销售面积增长
2.5%,办公楼销售面积下降2.8%,商业营业用房销售面积增长9.6%。
商品房销售额25597亿元,增长10.4%,增速回落4.9个百分点。
其
中,住宅销售额增长11.4%,办公楼销售额下降8.2%,商业营业用房
销售额增长7.9%。
6
2017-2018年全国商品房销售面积及销售额增速
2018年1-3月份,东部地区商品房销售面积12491万平方米,同比下降7.3%,降幅比1-2月份扩大1.8个百分点;
销售额14126亿元,下降0.9%,1-2月份为增长6.7%。
中部地区商品房销售面积8264万平方米,增长14.6%,增速提高3.9个百分点;
销售额5319亿元,增长28.2%,增速提高3.1个百分点。
西部地区商品房销售面积8376万平方米,增长12.0%,增速回落1个百分点;
销售额5430亿元,增长29.0%,增速回落1.2个百分点。
东北地区商品房销售面积957万平方米,增长8.5%,增速回落6.7个百分点;
销售额723亿元,增长26.6%,增速回落8.6个百分点。
2018年3月末,商品房待售面积57329万平方米,比2月末减少
1138万平方米。
其中,住宅待售面积减少954万平方米,办公楼待售面积增加43万平方米,商业营业用房待售面积减少203万平方米。
7
三、房地产开发企业到位资金情况
2018年1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。
其中,国内贷款6957亿元,增长0.9%;
利用外资16亿元,下降78.4%;
自筹资金11449亿元,增长5.1%;
定金及预收款11130亿元,增长11.2%;
个人按揭贷款5160亿元,下降6.8%。
2017-2018年全国房地产开发企业本年到位资金增速
四、房地产开发景气指数
2018年3月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.50,比2月份回落0.16点。
8
2017-2018年国房景气指数走势图
五、新建商品住宅销售价格变动情况
从环比看,新建商品住宅销售价格下降的城市有10个,上涨的城市有55个,持平的城市有5个。
最高涨幅为2.1%,最低为下降0.4%。
从同比看,新建商品住宅销售价格下降的城市有10个,上涨的城市有60个。
最高涨幅为12.3%,最低为下降2.3%。
3.芜湖市投资宏观背景
一、开发投资、建设情况
全市完成房地产开发投资408.27亿元,同比增长13.9%。
市区完成房地产开发投资298.49亿元,同比增长9.0%。
9
全市房屋施工面积2884.59万平方米,同比增长0.9%;
房屋新开工面积688.94万平方米,同比增长71.6%;
房屋竣工面积434.61万平方米,同比增长7.8%。
市区房屋施工面积1873.12万平方米,同比下降
8.9%;
房屋新开工面积395.89万平方米,同比增长82.8%;
房屋竣工面
积206.14万平方米,同比下降39.1%。
二、商品房销售情况
全市商品房销售面积740.08万平方米,同比增长13.41%;
销售金额为429.73亿元,同比增长16.30%。
市区商品房销售面积524.1万平方米,同比增长17.47%;
销售金额为321.18亿元,同比增长15.80%。
二、项目用地分析及评价
1.该地块位置解
鸠江区汀棠公园以东地块东至弋江中路绿化带,西至规划支
路,南至赤铸山路,北至规划水系,土地面积11.2567万方,地块
规划为纯居住用地,容积率小于等于1.8。
地块起始价6.75亿元(楼
面地价3331元/平),出让面积112567㎡,该地目前较为平整,是
一块净地,南边是行道绿化带,东边正在进行弋江路景观提升工
程。
但地块周边有高架桥通过。
10
2.地块周边楼市分析
11
周边的住宅项目出售和出租价格数据(以下数据仅供参考)
1704号宗地地处鸠江区核心位置,周边的小区主要有:
淮矿东方蓝
海、巨龙城市花园、信达蓝湖郡、宏金金色水岸、华强城颐景湾畔藏湖、赭山春秋、香樟花园、伟星圣地亚哥、伟星城、伟星幸福里等。
周边商业主要有银湖中路商圈(欧尚超市至绿影新村一带)、星隆国际城、红星美凯龙、长江市场园、伟星星悦广场、万达广场等。
3.地块周边配套设施分析
1、交通配套:
地块汇聚多条主干道利好,九华中路下穿、赤铸山路立交和连接芜合高速的弋江路,临近规划中的轨道交通2号线中的神山公园站和芜湖火车站⋯⋯可以说该地块扼守城中腹地,起到了连接芜湖东西、南北的重要作用。
2、生活配套:
该地西侧是醇熟的镜湖主城,东侧是耀眼的政务新区,占尽配套优势:
鸠江区政府、芜湖火车站、方特欢乐世界一期、银湖路商圈、伟星星立方、伟星星悦广场、星隆国际城、汀棠公园、保兴垾公园、赭山公园等众多商业、娱乐、休闲配套环伺。
3、教育配套:
地块周边有镜湖小学汀棠校区、育红小学分校、芜湖市第二十九中学、安师大附外城东分校等优质教育资源。
4、医疗配套:
地块附近规划有芜湖新妇幼保健院、项目5公里辐射圈内还有卫生部三级甲等医院弋矶山医院、广济医院、第一人民医院、第二人民医院、市中医院。
4.评价
该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”
三、规划限制条件
虽然长期以来规划限制是制约房地产开发不可忽略的因素,根据
政府各类规划方案和针对本项目所处的位置,我们在规划局进行了了
解,其基本的控规要求如下:
13
A、建筑密度小于等于20%;
B、项目的总体绿化本应在30%以上;
C、项目的容积率小于1.8;
D、建筑楼层低于40m。
4项目SWOT分析
1.优势分析:
1.该区域周边生活配套设施完善;
2.交通便捷,通达度高;
3.区域内教育机构众多,利于子女上学,可以说是非常好的学区。
2.劣势分析:
1.附近有火车站高铁站,且有高架桥通过,噪音较大;
2.项目周围的形象不佳,需要进一步改善;
3.周边楼盘众多,房地产市场竞争力大。
3.机会分析:
该项目地块位于汀裳公园以东,区位优势明显;
周边基础设施完
善,且已形成了完善的生活设施体系;
该项目用地靠近汀裳公园环境
优美,天然湿地;
是吸引客户的一大优点。
该项目由政府支持,为后期的开发建设提供了很大的便捷。
该项目用地位于镜湖区,属于芜湖市市中心位置,人流量大,市
场资源丰富。
14
4.威胁分析:
区域内楼盘众多,且价格相差并不明显,竞争激烈;
且有的楼旁
知名度相对较高,这对海创置业公司在该地区的入住形成了一系列的
压力。
该项目用地位于汀裳公园附近,开发建设期间的污染比价严重且
周边住户较多,噪音污染相对较大。
(三)项目用地环境评价
依据镜湖区政府对于汀裳公园地块的未来规划,镜湖区对汀棠公
园D地块项目规划方案组织初审,汀棠公园D、西至九华山路、南至赤铸山路、北至钱桥路,土地面积约188.8亩,土地用途为居住、商业。
方案初审会上,孙跃文区长要求,该地块环境优美,规划方案
设计中要充分体现特色,做到高起点规划设计,打造高品质居住社区。
四、市场定位及方案评价
(一)项目可能的开发方案:
根据镜湖区房地产现有的市场状况和本区域的控规要求,结合本项目的实际用地特性和状况,项目不开发为商业项目;
我们提出如下
可能的开发方案:
方案一:
以居住为住的多层住宅小区
开发为以居住为主的中档多层住宅小区。
项目开发形式为
6跃7
层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区,在建筑立面和
内部环境上进规划设计,营造出特色小区。
户型以错层和平层为主。
方案一的具体设想:
1、项目的规划布局
项目的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局;
2、项目的建筑设计
建筑立面强调突出芜湖市民居文化的底蕴与意境;
建筑材质选用环保建材,着力表现自然色泽和纹理的美观,使风格与造型趋于和谐统一,淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点,使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园,从而创造出新的川西民居的建筑风格;
另外,大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。
3、项目的户型设计
充分考虑现代人的居家理念,采用砖混结构的设计,层数为6跃7层,每个楼层两户人家,复式层高3.9米,其他3米。
充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区;
面积从百余平米到近三百平米,以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配,充分满足中等收入家庭的居家要求。
在户内,客厅和卧室,甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享,开间5.1米的宽阔客厅与空中露台相连;
通过向上和向下两道1.3米高的楼梯,活跃室内空间。
4、项目的环境设计
小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成,充分体现人与自然的和谐交融,突出浓厚的川西民居特色。
设计空中花园,使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。
5、项目的配套
另建一层地下室,用于小区公共配套设施和停放车辆,小区无机动车行驶;
篮球场、游泳池等其他健身设施配套;
会所;
安全、消防系统等;
6、物业服务
除常规服务外,可导入人性化物管家政的服务项目,在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下,设置保姆钟点工服务,老人、幼儿托管服务,家用器具维修服务等
7、项目的客户定位
二次置业的中等收入者以及外来人口
方案二:
以居住为主的高层电梯公寓
开发为居住为主的12层的单元式框架结构中档电梯公寓。
可考
虑在中心地面修建生态休闲广场,在室外地面上修建绿色植物走廊;
大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。
17
方案二的具体设想:
项目的规划布局采用矩形围合式格局,中间为中庭休闲广场和其他
配套;
建筑外观采用线流畅、色彩明快的现代建筑风格,用石材及高档
面砖装饰外墙,塑钢飘窗设计,彰显高档生活品质。
建筑层数为12层的单元式框架结构的中档电梯公寓,每层两户;
在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求,主力户型为
120m2-200m2的三室两厅和四室三厅的错层、平层为主;
每户设置外
飘式窗台延景入室;
在户型空间上,采用通透式大空间,运用移动式隔墙来自由分隔,达到空间与人的完全互动;
4、项目的环境规划
在小区内规划设计一个主要由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、
流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等
名贵树组合而成的休闲广场,突出绿意、生态、健康、别致等特色。
在小区的四周设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周,使居
家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。
在绿色环境铺排之间,设置
18
健康通道,满足业主晨练和与家人散步的需要。
建一层地下室,用于物管配套和停放车辆,修建健身馆、棋牌馆、
乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政服务中心等多项康体设施的全面
安全系统:
每户配置红外线防盗报警系统,电视监控系统,单元对讲
系统,24小时保安巡逻;
供电系统:
每户设有配电箱以及10A(40A)或15A(60A)新型电表,
设计用电负荷标准层为6000W,跃层为8000W,六回路供电方式;
电讯、电视:
每户直播电话户两门,三个电话接口,每户电视插座三
个;
网络系统:
每户均设internet宽带网络系统接口;
消防报警系统:
每层均设有消火栓系统,地下室设专用消防水池,屋
顶专用消防水箱,每个消火栓配有按钮接入消防中心,实现防火安全
性,可靠性;
三表远程抄送系统。
除常规物业服务外,可导入人性化物管家政的服务项目,在
避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下,设置保姆钟点工服
务,老人、幼儿托管服务,家用器具维修服务等。
二次置业的中、高收入者。
(二)投资估算
1.项目土地成本测算
本项目的土地价格按**万元/亩测算。
土地成本=土地价格×
土地面积=**×
**=****(万元)
项目测算开发技术参数
总占地面积**亩
建筑面积****m2;
容积率1.8
建筑高度≧**m
建筑层数6跃7
绿化率≥***%
20
建筑层数**层
2.项目建安成本估算
方案1:
项目以5跃6的多层的框架结构,以此为基础估算
建安成本=***元/M2(见附表5-1)
方案2:
项目主体为12层的框架结构,以此为基础估算
建安成本=***元/M2(见附表5-2)
3.项目分项投资估算
项目总投资估算
单位综合成本为:
****元/M2
项目总投资为:
****(万元)(见附表5-1)
****(万元)(见附表5-2)
4.项目销售收入估算
总建筑面积*****m
单价*****元/m2
项目销售收入=###*####
=####万
21
总建筑面积***m2单价****元/m2
项目销售收入=83200*2500=20800万
5.项目利润与利润率估算
项目利润=****-****=2404万
项目税利润率=项目利润/项目投资总额****%
=****/1***100%=**%
项目利润=*****-****=****万
项目利润率=项目利润/项目投资总额*100%
=****/****=***%
6、项目税后利润与利润率分析
项目税后利润
若项目税收费用根据项目销售收入的*.7%计算,则
税收费用=项目销售收入*5.7%=7**.14万
项目利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=16**.86万
税收费用=项目销售收入*5.7%=11**.6万
项目税后利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=2473.4万
项目税后利润率分析
项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100%
22
五、方案评估及选取
(一)、项目可能的开发方案比较:
项目
优点
缺点
方案一
a.
人居环境较为优越;
区域内同类物业较多,竞争激烈;
b.
总体投入相对较少;
b.不能达到土地开发利润最大化的要
c、开发周期较短;
求;
c、区域楼盘价位较高,竞争力弱。
d、在户型分隔和布局上有一定的限制;
e、对项目本身的形象起不到提升作用;
f、获得的利润小
g、不能很好的营造环境
方案五
区域内消费人群对电梯公寓的需
在环境设计和营造上有较大难度;
求较大;
中等收入者对区域的中、高楼盘
c.
需花大量精力对项目进行包装和宣
的认可度大;
传;
能够提升项目自身的形象;
d.开发周期长,资金投入较大
d.
容易很好进行户型布局和特色环
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