祥泰食品城项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

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1.7项目建设规模及内容

本项目规划用地47062.2㎡（约70亩），总建筑面积51536㎡，其中展示区4980㎡、农产品区18191㎡、食品区13496㎡、服务区14869㎡。

停车区面积6199㎡。

新购置各类货架、铲车、叉车、皮带运输机、汽车吊、地磅、计量设备、化验设备、冷冻冷藏设备、包装机械、信息化系统等设备。

1.8建设单位简介

**宏源百货主要从事食品、饮料、烟酒等百货，批销覆盖**四市两区各大超市及个体经营商业网点，现拥有仓储库房4000㎡，配货车辆15台套，日销售额2万元。

现拥有固定资产3000万元。

**春龙建设开发有限公司是一家从事建筑安装工程施工的中型企业，曾经跨省区承担工程施工，西宁分公司连续20多年为部队国防建设承担重点工程30多项。

现拥有固定资产8000万元。

第二章项目建设的必要性

2.1项目背景

2.1.1**市农产品食品业发展现状及趋势

近年来，**市已建成各类高效农业标准化园区130个，形成了兴化“一棵葱”、“一只蟹”；

姜堰“一袋米”、“一头猪”；

泰兴“一袋面”、“一棵树”；

靖江“一只羊”、“一棵芋”；

高港“一盆花”；

海陵“一篮菜”等为主导的“一地一特色、一地一品牌”的高效农业产业发展新格局。

通过实施农业科技项目，普及推广农业实用科技。

共引进繁育各类新品种400多个，大面积推广应用新品种150多个，农作物良种覆盖率达到95%，畜、禽、鱼良种覆盖率进一步提高；

加快先进技术的创新、集成、组装、配套，研究制定各类生产技术等系列规程60多项；

培植“河横”大米、“雪菊”面粉、“信友”脱水香葱、“红膏”大闸蟹等36个名牌产品；

建立优质水稻、弱筋小麦等各类无公害生产基地100多万亩；

建设泰兴市七圩镇省级现代渔业示范区、兴化市年存栏二元母猪1000头、年出栏三元肉猪15000头的瘦肉型猪无公害生产示范基地等一批无公害养殖示范区。

**每年还有上百个品种的农产品成功打入英、法、美等20多个国家和地区，有280万吨优质农产品进入长三角市场的超市，占全市农产品产量的45%。

形成了以国家标准、行业标准、地方标准为主体，企业标准相配套，多种操作规程为补充的覆盖全市主要农产品、特色农产品的标准体系。

全市通过省级认定各类无公害农产品生产基地362个，种植面积达252万亩，占食用农产品种植面积的60%以上。

**还有**梅兰宴（共有21道菜、9道面点和小吃）、靖江蟹黄汤包（中华六大名点之一）、长江三鲜（刀鱼、鲥鱼、河豚）、黄桥烧饼（##省名点之一）、梅兰春酒、靖江肉脯、泰兴白果、中庄醉蟹、宣堡小馄饨、难得米酒、溱湖八鲜、**“三麻”（麻油、麻糕、麻饼）和刁铺羊肉等特色农副产品。

“十二五”期间，**市将组织实施“5218”工程作为现代高效农业突破的重点，着力打造“五横、两纵、一个中心板块、八大产业链”的**现代农业发展新框架，即重点突破“五横两纵”（沿江线以休闲观光为重点的高效农业产业带；

古高公路线以经济林果为重点的高效农业产业带；

沈马公路线以设施农业为重点的高效农业产业带；

高兴东公路线以农产品加工为重点的高效农业产业带；

332省道线以高效渔业为重点的高效农业产业带；

靖盐线特色畜禽产业带；

泰高路、兴泰路高效园艺产业带）、积极打造“一个板块”（以市农业开发区、海陵区、高港区、姜堰河横村及相邻地区为主体的高效农业板块）、全面提升“八大产业链”（优质稻米产业链、专用麦产业链、蔬菜种植加工产业链、畜禽养殖加工产业链、特色渔业产业链、银杏产业链、花卉苗木产业链、旅游休闲农业产业链）。

2.1.2制约食品产业发展的瓶颈

随着科学技术的进步，经营管理机制的不断创新发展，看到**农产品食品业蓬勃发展的同时，总结**农产品食品业在发展中自身存在基础的局限性和大环境的先天不足，不能适应经济全球化发展趋势的需求，而制约**农产品食品业发展的重要瓶颈是：

1．大部分企业经营管理较为粗放，同质化竞争较严重，许多企业产品销售靠的是量和媒体宣传产生投放取胜，存在产品档位偏低。

2．食品企业分散性大，经济集聚尚未形成，技术研发中心尚未创立，科研经费投入不足，技术创新、产品研发较少，高科技含量不多，新产品偏少，削弱了自身的市场竞争力。

3．人才环境建设尚未到位，吸收人才机制不够完善，教育技术培训落后，不能满足提高企业整体素质的需求。

4．多数企业信息管理水平较低，生产经营管理、质量体系建设不够完善，质量、安全认证企业不多，产品难以跨跃出口创汇的国际市场门槛。

5．产品结构调整，产业优化升级进展缓慢，阻碍企业加快发展的步伐。

综上分析认为，为促进**农产品食品产业加快发展的步伐，必须克服制约产业发展的瓶颈。

因此，走总部企业经济区的发展思路，是带动全市农产品食品业沿着科学发展之路前进，符合可持续科学发展观的要求。

2.1.3**概况

**地处##省中部、长江北岸，位于北纬32°

01′57″——33°

10′59″，东经119°

38′——120°

33′，西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。

下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区，总面积5793平方公里，总人口502.77万，其中市区62.81万人。

**是一个古老的历史文化名城。

**具有2100多年的历史。

古称海阳、海陵，汉初置县，东晋设郡，南唐建州，取“国泰民安”之意，**之名从此而始。

古代**与广陵扬州、兰陵常州、金陵南京相呼应，素有“汉唐古郡、淮海名区”之称。

**历史人文荟萃、名贤辈出。

《水浒传》作者施耐庵、“**学派”创始人哲学家王艮、“扬州八怪”代表人物郑板桥、京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等，均是**历代文化名人中的杰出代表。

抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在**或主政或从业，为**历史留下了璀璨的一页。

**境内名胜古迹众多。

现存古遗址、古建筑、古石刻数百处，其中列为省市级文物保护的有134处，全市建有5座博物馆，珍藏文物万余件，不少为稀世珍品。

千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享有盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳纪念馆等人文景观俱是**历史文化的瑰宝。

**又是一个有着光荣传统的革命老区。

大革命时期，共产党员沈毅在这里发动了“五一起义”；

抗日战争时期，陈毅率部挺进苏中，三进**，决战黄桥；

解放战争时期，粟裕在这里指挥了著名的苏中“七战七捷”战役。

1949年4月，中国人民解放军海军在白马庙诞生。

**是一个快速崛起的新兴工贸城市。

地级**市组建以来，全市国民经济和社会事业取得了长足发展。

2010年，全市实现GDP2002.6亿元，财政收入456.4亿元，城镇居民人均可支配收入20250元，农民人均纯收入9324元，年末各项存款余额2359.8亿元。

**农业资源丰富，素有“鱼米之乡”、“银杏之乡”、“水产之乡”的美誉，是国家重要的商品粮、优质棉、瘦肉型猪、淡水产品、优质银杏生产基地和蔬菜生产加工出口基地。

兴化市被国家环保局认定为国家级生态示范区，姜堰市被##省认定为省级生态农业试点县（市），姜堰市河横村被联合国环境署授予“全球环境500佳”称号。

**服务业发展迅猛。

全市拥有各类市场360个，其中超亿元市场25个，商贸餐饮等传统产业持续增长，交通、邮电、市政服务基础产业高速发展，金融保险、信息咨询、社区服务、房地产等产业迅速崛起。

2.2项目建设的必要性

2.2.1做大做强**农产品食品产业的客观需要

目前在英、美、日等发达国家中，加工食品消费占居民食品消费总量的比重已达80%，中国仅约占30%。

同时，发达国家随着经济的发展，食品的自给率减少，有的国家食品加工领域出现“空心化”，越来越依赖进口，虽然发达国家实施了许多包括关税在内的保护措施，但发达国家的食品业已经离不开发展中国家，发展中国家作为“食品库”的地位已经不可动摇。

近年来，中国食品的出口每年以10%的速度在增长。

由此可见，我国食品业的发展空间和潜力相当大，食品产业将进入一个持续快速上升发展的黄金时期。

“十一五”期间，我市食品产业工业产值年均增长24%，在五大传统产业中增幅最高，也从一个侧面印证了这一规律。

到2015年**食品工业规模预计将超600亿元，其中休闲食品将达400亿元。

良好的产业发展机遇和发展前景，急切呼唤建设一个食品专业市场作为产业依托。

2.2.2克服制约**农产品食品行业发展瓶颈的需要

加快**农产品食品产业发展步伐，就必须克服上述制约产业发展的瓶颈问题。

一是**农产品食品尚未建设专业市场，缺乏能吸纳规模企业和品牌产品展示的平台，产业的集聚度不足；

原辅材料、食品机械、包装等相关联企业分散；

商贸、物流、技术、商务中心、金融、科技、信息等辅助配套项目无法充分发挥功能，无法形成产业集聚优势，削弱市场竞争活力。

二是没有行业技术研发中心，产业自主创新能力不强，产业发展后劲不足。

许多食品企业规模小，设备简陋，缺乏人才，研发投入不足，产品大多数以仿冒或较低投入的仿制同类产品，严重威胁了**农产品食品产业的发展和市场竞争力。

行业技术研发中心可为中小企业提供服务的技术创新平台，以提高企业技术创新、新产品开发的能力，推进企业技术进步，提高产品的科技含量，为产业产品结构调整，优化产业升级提升服务。

三是没有权威行业技术检测中心，产品质量与档次难以提高，食品安全存在隐患。

一些产品检测项目不能在本市检验，且检验时间长，增加了企业的负担和生产成本，有些企业对本市无法检测的项目就干脆不送检，或存侥幸心理，对原辅材料质量把关不严，从而存在输入性等方面的质量安全隐患，危害食品卫生安全的可靠性。

四是没有人才教育培训基地，给食品行业用人产生严重的瓶颈。

由于专业技术人才队伍的建设落后，使技术工人、特种专业技术工人、训练工人严重短缺，新工人又得不到培训，因此造成企业间互挖人才现象严重，生产人员无法稳定，造成产业发展水平难以提升，产业整体发展波及影响。

五是现代服务业配套不完善，自发市场辐射带动能力差。

要建设集中商务办公区，创业服务中心和会展商贸区等配套产品交易中心，形成贸易、检测、培训、仓储、物流等功能为一体的“**食品城”，推进**农产品食品行业的总部企业经济集聚和产业升级是十分必要和重大意义的。

第三章市场预测

3.1食品市场预测

根据经济发达国家的发展经验，在人均GDP达到10000美元时，食品业正处于一个非常重要的战略机遇期，人们的消费结构变化加快，由追求数量向营养、多样、便捷、安全转变，这个阶段的食品工业将保持在10%以上的增长速度，且能够持续20-30年。

3.1.1食品多样化的发展趋势

1.全球食品需求更加注重品质、健康、多样化、环保、方便、享受等要求，新产品将成为未来国际食品市场发展趋势，其中功能食品休闲化、休闲食品健康化、休闲食品多样化都在不断推进。

2.有机食品的国际贸易日趋活跃，消费者的健康、环保意识增强，促进有机食品生产和消费的发展，各国政府重视和扶植农业种植，沿着绿化、有机化的农业发展。

3.食品产业技术创新和新产品开发越来越迅速，不断利用新原理、新技术、新工艺、新材料开发满足不同人群的食品需求。

3.1.2中国食品加工业的发展

1.欧、美等经济发达的国家中食品工业是主要产业之一，例如日本食品工业占工业总产值的25%左右，而中国食品工业规模以上的产值约2.53亿元，仅占全国工业总产值的8.02%。

2.经济发达国家的农产品加工值与农业产值比为3:

1，而中国仅为0.5:

1；

经济发达国家的粮食深加工占粮食总量比重达70%以上，中国仅占8%；

经济发达国家的农产品加工深度比为80～95%，而中国仅30～50%。

从上述国内外食品加工生产情况比较，中国的食品加工业的发展具有巨大的潜在市场。

3.1.3食品的消费情况

中国城乡一体化、农村城市化加快发展的进展，在国家富民政策实施落实下，国内人民生活向小康水平的发展加快，决定国内食品消费存在巨大的空间，给中国食品工业的发展提供广阔的消费市场。

中央根据我国经济和社会发展的实际情况，把扩大内需和增加消费放在宏观调控政策措施的突出地位，国家在“十二五”发展规划中对轻工业、包括食品工业，列入扩大内需、增加消费，加大开放农材市场、增加城乡人民收入的重视和相关扶持政策的实施，将有力地促进食品工业的发展。

国家统计局发言人指出：

中国国内消费市场呈现快速增长态势，而中国国内消费市场结构将出现整体升级的明显趋势。

中国在80～90年代出生的人群，将在未来的十年内成为消费市场的主体力量。

这些年青的一代受到西方文化和生活方式的影响，食品市场将发生时尚、品质、美味为代表的消费高潮。

根据美国食品工业协会预测，到2018年中国将成为全球最大的食品消费大国。

从食品的消费比重看，英、美等经济发达的国家加工食品消费量占居民食品消费总量的比重达80%左右，而中国比重约占25%，由此可见，中国食品工业发展空间和潜在市场，将进入一个持续快速上升发展的机遇期。

从进口食品的市场需求情况看，近两年进口食品增长很快，由于进口食品以口味新奇、口感好、包装精美等特点，赢得国人的认可，消费进口食品的人群不断扩大，在某些程度已成为一种时尚的潮流，尤其上海、北京、广州等大城市的KA国际超市（如沃尔玛、麦得龙）进口食品消费十分兴旺，专家预测近5年我国进口食品每年以15%的增长，进口食品将进入中国人的生活中。

面对世界有2200多种系列顶级美味食品的诱惑，也告诉中国食品工业必须加大科技投入，赶上世界食品加工的先进技术水平。

中国自古以来讲究礼尚往来，素有“礼仪之邦”的美誉。

因此，“礼品经济”在中国一直是长盛不衰，食品以美味、口感好、包装精致等特点，堪称最佳的礼品，走亲访友赠送食品也可称之身份和亲切之慰问。

尤其是情人节赠送具有极其诱惑力的巧克力，能体现一种时尚、潮流和浪漫爱情的诠释。

以上告诉人们，食品加工业必须加大创新力度，发展高品质食品以满足人群的需求。

根据新生代市场监测机构与英国市场研究局（BMRB）和美国天盟公司（TELMAY）合作完成的中国市场与媒体研究（CMMS）在中国内地进行30个城市和7万个样本量对166类产品和5000多个品牌详细信息的研究报告，指出中国膨化食品经过几年的发展，在全国各地已形成不同的市场环境，消费占有率在长江三角洲达54.70%，宁波、杭州、上海占50%，消费率最低的海口市也有13.80%，说明膨化食品已在中国的食品市场占有很大的消费市场份额。

3.2食品市场建设的发展预测

根据食品市场的调研可充分看到，中国食品工业快速的发展，带动食品市场营销网络的转型和升级，以前“乱、散、小”集市式的食品自由贸易市场，无法适应规模化、工业化食品企业对食品商贸市场发展的要求，不少地方在原有传统专业的食品市场基础上进行规划设计，建设具有现代化规模的食品城。

1.##省常熟市支塘区产业园区，在原有15年经营食品基础的老市场，进行改造升级为“华东食品城”，科学规划为一座总部中心、二大商业广场、三条商业大道、四大交易块区，构成集食品批发、终端配送、会议展览、信息服务、商检通关、休闲娱乐和星级酒店配套设施功能为一体的“华东食品城”，占地300亩，投资6亿元，建筑总面积30万，计划年交易额超百亿元的新型食品商贸城。

2.##常州市钟楼区西林，规划设计建成“新阳光国际食品城”，占地400亩，建筑总面积36万，建成“食品批发商贸区、物流仓储配送区、产品展示博览区、休闲娱乐服务区、商务中心配套区”的五大功能区。

3.“新阳光国际食品城”成为集食品批发、销售、仓储、展示、运输、信息服务、商业办公、餐饮娱乐、博览会展为一体的新型第五代食品专业市场，是采用欧陆别墅式建筑风格的专业市场。

4.还有河北省的“东方食品城”，广州白云区增槎路建设的“白云食品批发市场”等大型食品集散地。

综上国内已建设新型的食品市场分析认为，**市作为全国主要农产品食品生产基地之一，因此，建设“**食品城”符合**市农产品食品业发展的需求。

第四章项目选址与建设条件

4.1项目选址与用地

根据物流中心功能对用地的需要，经过多方研究和比较，确定本项目选址在：

本项目拟建于##省现代农业综合开发示范区（**）内，位于站北路与兴泰路交汇处（**市锋德机电制造有限公司西侧），地理位置优越，交通便利。

##省现代农业综合开发示范区位于**市主城区的东北郊，南起新通扬运河，西毗泰东河，东至军民河，北与姜堰市淤溪镇为邻，总面积约38.6k㎡，2004年3月经省财政厅、省农业资源开发局批准启动建设。

4.2自然条件

**除靖江有一独立山丘外，其余均为江淮两大水系冲积平原。

地势呈中间高、两头低走向，南边沿江地区真高一般在2-5米，中部高沙地区真高一般在5-7米，北边里下河地区真高在1.5-5米。

全市总面积5790平方公里，其中陆地面积82.74%水域面积占17.26%

　　**境内河网密布，纵横交织。

北部地区，地势低洼，水网呈向心状，由四周向低处集中，这里的湖泊分布较多。

　　江淮分水岭由西向东从中部穿过该市，境内河流大致以通扬公路为界，路北属淮河水系，路南属长江水系。

人们习惯上把属于长江水系的老通扬运河和与之相连接的河流称为“上河”，而把属于淮河水系的新通扬运河和与之相连的河流称为“下河”。

高水位时，上河水位高于下河水位1.2米左右，平均水位差为0.9米。

　　**市在北亚热带湿润气候区，受季风环流的影响，具有明显的季风性特征。

这里四季分明，夏季高温多雨，冬季温和少雨，具有无霜期长，热量充裕，降水丰沛，雨热同期等特点。

　　**市的气温最高在7月，最低在1月，冬夏季南北的温差不大，年平均气温在14.4℃—15.1℃之间;

年平均降水量1037.7毫米，降雨日为113天，但受季风的影响，降水变率较大，且南北地域之间亦存在着差异。

**市地区的温度带属亚热带、干湿区属湿润区。

**地区，一般在3月底、4月初进入春季，6月上、中旬进入夏季，9月中旬开始进入秋季，11月中旬转入冬季。

大致上每年冬季有4个多月，夏季有3个多月，春、秋季各2个多月。

4.3交通运输条件

园区区位优势突出，交通便捷，物流通畅，公路、水路和铁路运输十分方便。

宁靖盐高速、京沪高速和江海高速公路环绕四周，从园区至苏南和上海等大中城市只有1～2个小时的车程。

国家一类开放港口**港距园区15公里，有高等级公路相连。

**港到达的国内航线西至重庆，北至大连，南至海口；

国际定期班轮直达世界104个国家和地区。

铁路线与全国干线铁路接轨，新长铁路北接陇海线，宁启铁路南连京沪线；

**火车站与园区比邻而居，距园区中心仅1.2公里。

**火车站拥有哈尔滨、青岛、深圳、杭州、成都、兰州、汉口等七条黄金始发线。

在2小时之内车程范围内还有上海虹桥、浦东国际机场、南京禄口国际机场。

本项目位于兴泰公路旁，场址紧靠启扬、宁靖盐高速公路和宁启铁路，交通极为方便。

4.4供水供电

本项目利用市政供水供电。

第五章建设方案

5.1建筑设计指导思想与原则

1、在食品城建筑设施设计中，应围绕食品城的主要功能设置要求进行设计，应能满足场内各功能区对交易所需设施的使用要求，其建筑物应能适应对大批量、大吞吐、多品种食品成品及生产原材料进行批发交易活动的需要。

2、应根据食品城批发交易规模较大，运出运进商品数量较多，进出场车辆较为频繁等特点，对场内各交易及公用设施进行协调统一的布局，满足功能分区和合理布置各交易摊位的要求，同时又要使场内人员流动与车辆流向基本合理、顺畅，互不产生较大的干扰。

使商品交易活动和场内货物运输能始终保持在相互协调、有条不紊的状态中。

应考虑在钢架大棚和一些主要交易建筑物的底层内可通行车辆。

3、在满足进场食品产品及生产原材料交易所需交易设施的条件下，应根据现代食品批发交易流通市场对管理及服务功能的要求，配置相应的管理及服务功能设施。

但城内总的建筑规模，应根据建设内容和资金筹措能力以及交易规模等内容予以确定，其建筑体量不宜过大，以满足基本需要为宜。

场内管理及服务功能设施，应满足在场内建立产品质量安全检测系统、电子网络远程交易商务系统以及工商、税务、银行、邮政等服务系统的需要。

4、在建筑设计上，要在着重体现现代流通市场建筑风格的同时，适当掺入一些具有江南建筑风格的内容。

应力求使市场内各建筑既美观大方，又合理实用，内外装饰得体适当。

注重整体与局部、细部的协调统一，同时也要体现个体建筑富有特点的个性，要反映出现代食品城的先进性和完美性的特点。

5、要注意各建构筑物与周围生态环境的相互协调，重视场内绿化环境建设，建筑设计应符合城市总体规划及区域详细规划的相关要求，使该食品城建筑群能成为**市城市建设中较具特色的建筑景观。

6、建筑设计及布局，应适应分期分批建设实施的需要。

5.2项目总体布局方案

5.2.1总体布置原则

1、功能分区明确，交易流线合理，经营管理方便，内部联系快捷，外部交通流畅，用地布局合理，设施配套良好，并考虑远期发展的可能性。

2、充分考虑大型食品城进出车辆量大而频繁的特点，合理进行交通组织设计，布置充足的货运停车场和调车场，注重与外部道路的连接通畅。

3、充分考虑利用场地现有地形条件，尽量减少土石方挖填量，合理组织场内交通流线，使场内人员与车辆流合理、顺畅。

4、市场内设施建设应与周围环境的发展相协调，达到市场建设与生态环境的改善同步发展的目的。

5.2.2总平面布置设计与功能分区

根据拟选场址地势起伏不大的现状以及该食品城的功能设置和运行的特点，拟将该区域划分为商贸交易区、公共服务管理区、仓储区、停车场等4个功能区。

对上述几个交易区的总体布置，将结合场址区周围规划建设的市政道路布局、线路走向及道路等级情况，综合考虑对其的布置。

根据上述功能区的划分，提出以下总平面布置方案。

拟将公共服务区（包括电子商务、产品安全质量检验检测和市场管理、等办公室）布置在场址的东南侧，该建筑拟作为该市场正面的标志性建筑；

拟将交易区布置在场址的西侧和北侧区域，紧邻城市主干道；

各区间以通廊道划分；

农产品加工、保鲜库及普通仓库仓储区，拟设在交易区的东侧区域；

南侧区域拟设置为食品城的变配电房及泵房等设施。

北侧的区域拟设为该市场的停车及调车场区域。

从总的平面布置情况看，该市场的主要建筑，基本上是以条形建筑平行式结构进行布置。

即公共服务区、食品及原辅材料交易区、仓储区等。

场内建筑是按东西朝向布置，各区域均由场内几条环形道路予以分隔，同时，又可通过各区域的环形道路间的联系，使彼此间又可相互沟通与连接。

为使进出场的车辆通行能顺畅地流动，拟在该市场的西侧及北侧各设1个进出口。

出入口均可与场内或场外道路相连接。

各局部区域内的环行道宽为4～9米。

场内拟建道路的纵坡均不大于3%。

5.3建筑方案

5.3.1建筑艺术与风格

该规划主要功能为食品产品及原辅材料交易流通。

为使该现代化的食品城更符合城市规划的要求并使其成为城市规划区中的亮点，区内各建筑拟采取有序排列、其型各异