新城核心区PPP项目可行性分析报告文档格式.docx
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1、新城创业创新服务中心建设项目
项目区域新建地下一层地上五层创业创新服务中心大楼一栋,总建筑面积49,986.84平方米,包括行政中心、规展厅、图书馆、人才交易中心、公共资源交易中心等功能区;
同时配套建设停车位、公共绿地、建设道路、广场及水、电等基础设施工程。
2、新城学校建设项目
项目总建筑面积66,800平方米,主要功能建筑包括教学楼、学艺楼、体育馆、图书馆、实验楼、办公楼、报告厅、宿舍、食堂等,设计班级数量80个,可容纳4,000名学生就读;
同时配套修建停车场、公共绿地、运动场地等,以及建设道路、广场及水、电等基础设施工程。
3、新城医院建设项目
项目总建筑面积132,300平方米,编制容纳1,000个床位的三级医院,包括门诊楼、急诊楼、医技楼、住院楼、行政楼、生活用房等功能建筑,同时配套修建停车场、公共绿地等,以及建设道路、广场及水、电等基础设施工程。
二、项目实施背景
新城位于是承接老城区和经开区的发展核心区和先导区,是探索产城一体发展模式的核心载体。
新城项目定位目标为推动城市转型升级的综合服务中心、汇聚多样功能的产城融合示范区平台、展现山水文化特质的魅力宜居新城。
由于新城建设属于启动阶段,在公共服务设施方面,规划区域周边整体建设滞后,配套设施严重缺乏。
1、新城创业创新服务中心建设是新城的核心项目和标志性建筑,旨在建成一个集办公、展览、文化创意园区及市民健身休闲等功能为一体的开放式公共建筑,成为新城创新创业项目的孵化基地;
2、新城学校建设将使市教育资源大幅提升,弥补新城核心区域中学教育资源的不足,对有效改善该地区适龄中学生入学条件和完善市教学基础设施建设等方面起到重要作用,使得区域内学校的发展建设与社会经济发展、城市建设相适应;
3、新城医院建设项目对缓解市及周边市县病人看病住院压力、改善医疗环境、规范医疗管理具有良好的促进作用。
三、项目实施的必要性
1、建筑行业具备良好稳定的发展前景
受下游房地产、制造业和基建投资的影响,建筑行业总产值在2010年至2015年期间呈现下滑的趋势,在2016年迎来行业发展拐点,后续呈现持续攀升的态势。
2017年,全国建筑业总产值为21.40万亿元,同比增长10.5%,增速略有回升。
从施工和新开工项目情况看,施工项目计划总投资131.16万亿元,比上年增长18.2%;
新开工项目计划总投资51.91亿元,增长6.2%。
建筑行业作为国民经济的重要支柱产业之一,作为经济支柱产业的地位仍然稳固。
近年来,随着“一带一路”(即“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”)、京津冀协同发展、长江经济带等战略利好政策频出,同时建筑工业化产业升级带来了行业产值效率的提升,加之PPP项目模式在投资结构上的创新以及对基建项目市场化的推动作用,对建筑行业发展促进作用明显,行业发展前景良好、稳定。
2、PPP模式是建筑施工企业发展转型的重要业务模式
受国家政策、地方政府融资能力受限等因素影响,以引入社会资本参与公共事业投资为特征的PPP模式成为国内基础设施建设领域的市场主流。
随着国内建筑施工市场环境的变化,依靠传统投标模式获取施工任务已无法满足建筑企业做强做大的发展需要。
与此同时,通过商业模式创新,以投资带动项目建设以及后端运营的PPP模式成为支撑建筑企业跨越式发展的重要途径。
PPP模式下,建筑企业参与项目实施的全过程,包括项目投资、建设、运营等多个阶段。
建筑企业由原来单一的施工承包商向投资商、施工承包商、运维服务商等角色转变,全过程参与基础设施建设,更有助于建筑企业实现投资、建设、运营一体化,向上下游产业链延伸扩张目标。
通过PPP模式,建筑企业能够提升企业的综合竞争力,构建更高的行业壁垒;
由于可以分享项目投资、建设、运营等多个环节的利润,较EPC模式进一步实现市场化升级,利润空间得以提升,盈利能力更加持续、稳定。
3、公司PPP业务规模的扩大需要充足的资金支持
公司依托在军工工程和核电工程建设领域积累的经验和实力,开展商业模式研究与转型,拓展PPP、BT、BOT等大型项目。
借助近年来PPP项目迅速发展的良好契机,公司商业模式和发展策略逐渐实现转变,工业与民用工程业务成为公司增长最快的业务领域,实现了从传统的小型施工项目逐步向大市场、大项目的转变,努力成为集投资、设计、建设、运营与管理等交通基础设施服务于一身的PPP模式项目全生命周期投资运营服务商。
2015年起公司开始重点开展PPP业务,2017年搭建事业部层级的投融资和资源整合平台,PPP业务进入快速增长阶段。
目前,公司的PPP业务领域涉及市政工程、园区开发、保障性安居工程、教育、体育、旅游、医疗等九大行业领域,遍及江苏、四川、贵州、山东等15个省份,需要资金来满足公司日益扩大的PPP项目规模。
四、项目实施的可行性
1、PPP项目投资建设符合国家产业政策导向
2014年以来,为解决基础设施项目建设的资金问题,提升基础设施项目的建设效率,各级政府部门密集出台了一系列鼓励政府和社会资本合作模式的政策,为社会资本参与基础设施项目建设提供了强有力的政策保障。
2014年11月26日,国务院颁布了《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》(国发[2014]60号),明确指出将积极推动社会资本进入公共服务、资源环境、生态建设、基础设施等重点领域,建立健全政府和社会资本合作(PPP)机制。
2015年2月13日,财政部、住房城乡建设部共同发布《关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推介工作的通知》(“财建[2015]29”号),决定在城市供水、污水处理、垃圾处理、供热、供气、道路桥梁、公共交通基础设施、公共停车场、地下综合管廊等市政公用领域开展PPP项目推介工作。
PPP模式(包括BOT、TOT等多种具体模式)作为整合社会资源、盘活社会存量资本、转变政府职能的重要抓手,有利于拓宽基础设施建设资金来源,更好地吸引民间资本进入基础设施领域,减轻地方政府债务负担,预计在未来较长时期内将得到政府政策的大力支持,从而为公司采用PPP合作模式拓展工程建设项目业务营造了良好的政策环境。
2、公司积累了良好的品牌效应和市场赞誉
借助资本市场的宣传效应,公司紧紧围绕国家重大区域发展战略,深化与山东、四川、湖北、江苏、贵州、新疆等地方政府深度交流,在城镇化建设、棚户区改造、PPP项目投资等领域深入合作,签署了一系列的战略合作协议,积累了良好的品牌效应和市场赞誉。
3、公司具备丰富的工程施工项目经验
公司是我国国防军工工程重要承包商之一,是我国核电工程建设领域历史最久、规模最大、专业一体化程度最高的企业,也是30余年来国内唯一一家不间断从事核电工程建设的企业。
公司作为我国核电工程建设龙头企业,自成立至今一直代表着我国核电工程建设的最高水平。
依托在军工工程、核电工程建设领域积累的优势,利用军工工程、核电工程严格的质保体系和技术实力,公司在工业与民用工程建设领域实现了快速发展。
公司积极搭建市场开发合作平台,拓展基础设施、能源环保等领域,完成一批具有代表性的项目,市场竞争力和影响力不断增强,具备丰富的工程建设项目经验。
4、专业技术积淀深厚,不断完善科研体系
公司坚持以市场为导向,以国家重大科研项目为依托,紧密围绕公司主营业务和发展战略,加大科研投入、加强体系和平台建设、完善科技成果管理和转化机制。
公司的科研投入和科研体系保证了公司的技术水平始终处于行业领先地位,为公司持续发展提供了强有力的专业支持。
公司组建核建研究院作为科技创新工作的顶层设计平台和整体支撑平台,围绕公司核心业务,充分利用国家科技体制改革和倡导“双创”的有利政策,整合公司内部资源,重点围绕阻碍公司发展的瓶颈,优先开展重大关键技术与商业问题攻关,为公司发展提供有利的创新驱动。
2017年,公司共申请专利236项,其中发明专利100项;
获得专利授权145项,其中发明专利40项;
获得160件企业级工法、25件集团级工法;
全年组织鉴定了14项科技成果,多项研究成果在行业内获得荣誉奖项。
五、项目实施方式
本项目拟采用PPP模式中的BOT模式实施,项目的实施主体为公司与政府方共同设立的项目公司。
由项目公司按照PPP协议的约定负责实施新城核心区工程建设运营项目的投融资、设计、建设、运营维护和移交工作。
其中,公司持有项目公司的出资比例为80%,政府出资方代表持有项目公司的出资比例为20%。
六、项目投资概算
本项目总投资168,778.06万元,其中工程费用为109,886.88万元,工程建设其他费用为41,915.55万元,建设期利息为6,639.30万元,预备费用为10,336.33万元。
具体明细如下表所示:
七、项目经济效益测算
本项目特许经营期包括建设期和运营期,其中各子项目的建设期为2年,运营期为17年。
经测算,本项目的投资收益率为6.91%,具有良好的经济效益。
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