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城市规划的理论与方法处在持续的发展过程中。
最近建设部、首都规划委员会对原的行业标准和设计规范进行了修订。
本次控制性详细规划,应依据最新的规范和标准进行相应的调整。
因此首先应了解宏观层面规划思想、规划、标准的变化。
1.新《中华人民共和国城乡规划法》出台
《中华人民共和国城乡规划法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行。
新法加强了城乡规划管理,协调城乡空间布局的规划原则,强调了改善人居环境,促进城乡经济社会全面协调可持续发展的规划目标。
2.新《城市规划编制办法》
2005年12月31日建设部令第146号,发布了新的《城市规划编制办法》,并于2006年4月1号起施行。
新规划编制办法在城镇体系规划和总体规划层面有较大修改,在控规层面变更较小。
主要区分了强制性和引导性的内容,将地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定确定为强制性内容。
3.建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的规定
建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房2006165号),规定自2006年6月1日起,各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到70%以上。
并要求控制性详细规划编制工作应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。
第二章现状分析
一.现状概况
本次规划区北起石油路,南至达布察克街、西起苏里格街、东至东环边界,总面积4.5平方公里,现状总人口2.062万人。
规划范围内包括了旧城中所有用地。
二.建设现状
按照<
<
城市用地分类与规划建设用地标准>
>
(GBJ137—90)对规划范围用地进行统计,用地划分至小类。
从统计结果分析现状用地构成,二类居住用地面积非常小,主要包括电力小区及一些正在建设中的用地,旧城大多为三类居住用地,主要分布在各个街道的内部;
公共服务设施主要分布在乌审街、萨拉乌苏街、巴音路、锡尼路和达布察克街两侧。
其中中小学多集中在锡尼路上,公共服务设施中行政办公用地、商业用地比重较大。
三.现状建筑分析
规划范围内建筑形式、建筑质量、建筑高度、建筑色彩多种多样,大部分为1-3层建筑,4-6层建筑较少,建筑密度较大。
1.现状建筑性质分析
建筑现状中住宅、一般商服、行政建筑等建筑占地比重较大。
参见下表:
表2-1:
现状建筑性质分析表单位:
平方米
建筑状况
建筑基底面积
建筑面积
住宅
1530115
2717180
中小学
49694
159083
托幼建筑
14073
18172
农副市场
17373
19128
主要金融商服建筑
2034
7726
一般金融商服建筑
552713
1064792
县级文娱建筑
1266
5065
体育建筑
1183
1256
一般办公建筑
77749
159372
卫生设施
9549
38196
工厂
25663
市政公用建筑
15425
16782
其它建筑
30633
92796
合计
2327470
4325211
2.现状建筑高度分析
建筑现状主要是低层和多层建筑占地比重较大,参见下表:
表2-2:
现状建筑高度分析表单位:
低层建筑(1-3层)
1733337
1948579
多层建筑(4-6层)
594133
2376532
4325111
3.现状建筑质量分析
居住建筑和建筑状况较差的建筑面积所占比重比较大。
表2-3:
现状建筑质量分析表单位:
建筑状况良好(建议保留建筑)
317123
1238492
建筑状况一般(建议改造建筑)
816243
1432486
建筑状况较差(建议拆除建筑)
1040201
1050615
在建建筑(新建建筑)
153903
603518
四.现存主要问题
1.沿路用地性质混杂,功能分区混乱。
居住、商业、办公用地交错分布,用地单位各自为政,建筑形式不相协调。
2.旧居住区建筑密度大,建筑形式单一,缺乏市场、停车场、公厕、垃圾转运站等配套设施,居住环境较差。
居住条件和生活环境达不到城市居住区的标准。
3.城市用地调整在即,城区内一些工业用地面临置换,土地性质变更带动了相关产业的分布,用地布局有待进一步研究。
4.部分公共设施配套不足或不合理,其中行政办公设施分布相对比较分散,没有充分发挥效益;
商业设施分布比较凌乱,档次不高;
文化娱乐设施比较匮乏;
体育设施严重不足;
医疗卫生设施分布不均衡等等。
5.沿街缺少停车场等公共交通设施,停车不同程度挤占道路。
加油站布局比较集中,发挥效益不高。
6.沿街体现城市风貌的建筑、雕塑、小品、公共绿地以及游憩广场不足,缺乏统一规划,影响城市生活的环境质量和景观质量。
第三章功能布局与用地规划
一.规划布局
1.用地布局结构
确定控规范围内总体规划结构为“一轴、一带、三心、八片”。
一轴
公共职能轴
沿萨拉乌苏街打造城市商业金融带。
吸引高质量的商业、商务、金融、提高沿线开发强度和环境质量。
一带
传统商业风貌带
沿巴音路两侧打造特色餐饮、酒吧、市场、精品店、旅游纪念品等商业步行街,形成具有地方特色的商业风貌带。
三心
步行商业核心
主要以巴音路两侧的街坊为核心,结合地域特色、旧城改造,建设高质量的现代与传统有机融合的商业核心区。
传统历史文化休闲中心
主要以独贵龙广场为核心,深层次的挖掘地方历史文化,成为旧城市民的休闲、散步的中心。
文体休闲中心
主要以赛马场为核心,布局文化、娱乐业及其它体育设施,形成全旗的文体中心。
八片
以城市主干路作为分界线、规划范围分成八个居住片区,统一建设相关配套设施,提高设施利用率。
2.用地性质调整原则
结合嘎鲁图镇城市总体规划,根据现状用地内的现状建筑性质、建筑质量、建筑高度,综合考虑未来嘎鲁图镇的发展,确定规划范围内的用地性质。
遵循以下原则对用地进行调整。
(1)依总体规划确定的规划用地,对沿街用地细化分类到小类,同时将居住区配套的市场、停车场等设施量化和定位。
(2)以土地使用产权单位作为用地界线,保证用地权属的完整性。
(3)综合考虑街区内土地使用功能,兼顾街区及沿街配套设施,完善用地结构。
(4)综合考虑城市景观要求,完善主要街区的绿地开敞空间,为市民创造优美的生活环境。
(5)调整完善道路网,使之系统化,增加社会停车场、广场等交通设施。
(6)综合考虑和城市北部行政新区以及将来城市向西的发展城市道路网的衔接。
3.本次控规对旧城的局部调整
本次控规综合考虑嘎鲁图镇城市总体用地布局结构,根据规划实施的实际需要,对局部地区的用地性质和用地范围进行了调整,具体如下:
规划建议搬迁乌审旗民族小学到北部,搬迁乌审旗职业学校到北部,搬迁气象局到郊区、搬迁巴音路两侧的行政办公(社保局、林业局、水利局、中国公路)到西部行政新区、搬迁党校到西部新区。
改造一市场、蒙达市场(二市场)。
扩大鄂尔多斯市第二蒙古族学校用地、扩大乌审旗第一中学用地。
规划对旧城的道路红线的宽度进行了调整和拓宽,并增加了城市次干路延,具体详见道路交通规划图。
规划在旧城区增加公共停车场和街头绿地,已改善旧城的居住环境和城市街道景观。
4.本次控规与北部行政新区之间的空间布局与功能联系
控规所在的旧城区于北部行政新区是有机联系、相互作用的,都是嘎鲁图镇的重要组成部分。
北部新区的规划建设与老城的发展是相互依托、共同促进的,而不是彼此相互孤立地进行建设,需要在整个嘎鲁图镇范围内进行功能整合。
新区的发展带动旧城的规划建设,旧城的规划建设反过来促进新区的进一步发展。
旧城的完善和北部新区的规划建设要在空间上和时间上进行合理安排和部署,近期以新区建设为主,通过新区的全面开发和功能疏解,启动新区的市政基础设施和公共服务设施建设;
中期通过对旧城规划的全面实施,弥补新区存在的不足;
争取到规划期末,在两区间形成功能互补、生态环境资源共享、协调发展的良好局面,从而把嘎鲁图镇建设成为产业兴旺、环境优美、适宜工作和居住的现代化都市新城。
(1)城市功能
旧城以优化调整为主,强化其商业、文化教育、医疗卫生、旅游功能,同时向新区疏解行政办公等方面的功能;
新区承接旧城疏解的部分行政办公职能,弥补旧城体育、文化、休闲娱乐等功能的不足,成为旧区商业中心功能的重要补充。
(2)生态环境
旧城建设密度比较大,缺乏大型绿地公园。
在新区和旧城之间规划的大型绿地,将成为新城的城市“绿肺”,东侧湿地,生态园将成为嘎鲁图镇的生态屏障,同时通过北部新区大型公园和人工湖的建设和东部郊野公园的建设的推进,进而提升整个嘎鲁图镇的生态品味和环境质量。
本次控规规划范围包括老区的城区和北部新区一部分,该地区的城市建设直接关系整个老区的建设水平和发展水平,也对北部新区的发展具有直接的影响,所以要在确定该地区各项建设用地的控制指标和内容的同时,充分考虑北部新区未来的发展趋势,作好与北部新区规划建设的衔接工作。
同时将来城市的发展方向主要向西部发展,故对旧城的规划建设也直接影响到城市未来向西部扩张。
二.专项用地规划
1.居住用地
本规划区规划形成8个居住片区,容纳人口为2.15万人。
规划居住用地面积175.66公顷(其中包含居住区配套教育用地39.86公顷),人均居住用地69.13平方米。
2.公共设施用地
根据建设部颁布的有关规范,并结合乌审旗的具体情况,为本规划范围配备相应的公共设施,公共设施规划共34项,分8个类别,分别是教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用。
详见下表:
类别
序号
项目名称
一般规模(平方米)
配置规定
服务规模
(万人/处)
数量
用地面积
教育
1
托幼
2000-3000
2900-4300
见有关规范
0.7—1.0
4
2
小学
11000
22000
2.2
3
初中
高中
9000-11000
18000-22000
8—10
小计
11
医疗卫生
5
社区卫生服务站
300-500
500-800
1.25
6
门诊所
1500-2000
2000-2400
2.5—3
7
医院
13200-33000
23000-57500
5,10,
12.5
文化体育
8
文化活动中心
3800-4800
3000-3500
3—5
9
居民运动场、馆
25000-30000
10
文化广场
50
1000
文化活动站
400-600
0.6—0.9
商业服务
12
综合超市
社区菜市场
12000-18000
4—6
13
垃圾收集点
10—20
53
14
其它商业服务
64
金融邮电
15
储蓄所
150-200
0.6—0.7
16
银行
1500
17
邮电所
250-350
18
邮局
19
电话局
4000-15000
3000-8000
3—56—8
社区服务
20
社区服务中心
800-1000
600-800
21
综合服务部
130
0.3
22
居民存车处
600-1000
0.09—
0.15
23
居民停车场、库
24
敬老院
3000-4000
5000-6000
25
残疾人托养所
500-600
5—10
115
行政管理
26
街道办事处
1200-1500
27
派出所
1500-1800
28
居委会或社区管理机构
150-225
29
物业管理
700
0.7—1.5
市政公用
30
垃圾转运站
120
150
31
公共厕所
60
0.45
32
公交首末站
300
33
变电站
34
加油站
1000-1500
总计
229
3.工业用地
本规划范围内的工业在规划期末全部迁出。
4.道路广场用地
本规划范围内共规划道路广场用地93.96公顷,占规划总用地的21.03%,其中道路用地82.17公顷。
5.市政设施用地
本规划的市政设施用地主要有供水用地、供电用地、供燃气用地、供热用地、交通设施用地、邮电设施用地、环境卫生设施用地、及其它市政公用设施用地等几种类型,具体分布及用地规模详见各市政专项规划。
6.绿地
本规划绿地共有86.91公顷,占总用地的19.46%,人均绿地40.42平方米。
主要包括公共绿地和生产防护绿地,其中公共绿地包括公园和街头绿地,生产防护绿地包括园林生产绿地和防护绿地。
另外,规划居住小区设都有小区级绿地和组团级绿地,此小类用地纳入居住大类用地进行平衡计算。
7.规划用地平衡表
规划范围用地总平衡表如下:
用地代号
用地名称
面积(万平米)
占建设用地比例
人均用地(平方米/人)
R
居住用地
175.66
39.33%
R2
二类居住用地
135.81
30.40%
R5
配套教育用地
39.86
8.92%
C
公共设施用地
86.42
19.35%
C1
行政办公用地
7.80
1.75%
C2
商业金融业用地
46.94
10.51%
C3
文化娱乐用地
6.45
1.44%
C4
体育用地
20.90
4.68%
C5
医疗卫生用地
3.81
0.85%
C6
教育科研设计用地
0.52
0.12%
S
道路广场用地
93.96
21.03%
S1
道路用地
82.17
18.40%
S2
广场用地
8.15
1.83%
S3
社会停车场库用地
3.63
0.81%
U
市政公用设施用地
3.75
0.84%
G
绿地
86.91
19.46%
G1
公共绿地
86.14
19.28%
G2
生产防护绿地
0.77
0.17%
城市建设用地
446.70
100.00%
其中规划人口(万人)
2.15
第四章道路交通系统规划
一.道路系统规划
规划路网结构形成三纵四横的主干路格局,三纵包括乌审街、毛乌素街、东环路;
四横包括达布察克街、锡铌路、林荫路、石油路。
增加次干路,以及成系统的支路网。
二.静态交通系统规划
停车场、加油站等交通设施也是道路交通规划的重点,规划14处社会停车场,2处游憩广场,5处交通广场,1处公交首末站,6处加油站。
加油站服务半径按0.9--1.2公里设置。
每处用地0.1-0.5公顷。
第五章规划控制引导体系
一.规划管理原则
采取规划强制性内容与指导性内容相结合的原则。
一方面加强政府在宏观调控城市土地资源配置中的作用,一方面以市场经济的各种经济手段引导城市建设健康发展。
二.街区图则与分图图则
总编号形式为二级编码体制。
以街区编号作为用地编号首位用A、B、C、D表示。
各街区依城市主要道路为边界,结合地块的完整性,划分成街坊,作为地块编号。
街坊内地块以01、02、03顺序表示,作为地块编号末两位。
三.指标体系
1.控制指标体系分为两类
A、规定性指标
用地性质、容积率、绿地率、建筑控制高度、停车泊位、禁止机动车出入地段。
B、指导性指标
人口容量、建筑面积、平均层数、建设引导等。
指标体系采取定性与定量相结合。
2.指标确定原则
用地指标的确定如容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高等,根据城市空间景观要求、环境质量要求、市政服务能力、土地区位条件、用地的使用性质综合确定。
3.指标体系应用原则
指标体系是土地开发强度、城市空间环境质量的定量描述,为街道改造、建筑单体设计提供依据,是城市管理部门制定土地开发建设管理的重要依据。
容积率为基本指标,所规定的为上限,一般不再调整。
在应用过程中,建筑密度和层数可随之调整。
规划的绿地率指标为下限值,即必须保证地块的绿地率下限,可通过制定政策,鼓励产权单位提高其用地的绿地率。
四.建设开发控制
1.建筑间距
为保证建筑采光、防火、卫生以及城市景观需要,确定日照间距。
(1)旧城改造住宅建筑日照不小于1.6h(h----建筑高度M)。
新区不小于1.8h.
(2)建筑侧向楼间距多层建筑不小于6米,高层建筑不小于13米。
2.建筑后退红线
沿街建筑退道路红线3-15米;
高层建筑以及商业市场、标志性建筑、旅馆、广场建筑,依据空间要求,适当加大后退距离。
3.停车场地
凡人流集中的大型公共建筑以及公园、居住区,必须配建机动
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