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收益还原法公式.docx
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收益还原法公式
收益还原法
教学时数:
6课时
教学目的与要求:
通过本章学习,使学生掌握收益还原法的基本原理,掌握收益还原法的公式,掌握资本化率的含义,掌握收益还原法应用举例与分析。
教学重点:
房地产纯收益的计算
教学难点:
收益还原法的应用
教学手段和方法:
以讲授为主,辅以多媒体教学手段,结合案例教学。
教学内容:
第一节基本原理
一、基本概念
收益法也称收益还原法、资本化法(IncomeCapitalizationMethod),是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和(资本化),求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。
收益还原法是房地产价格评估的基本方法之一,在国内外房地产价格评估中应用很广,又称地租资本化法、投资法、收益资本化法。
其估价思想就是房地产价格等于未来土地上可得到的纯收益折算成现在价值的总和。
采用收益还原法求算的房地产价格,被称为收益价格。
还原利率,是指用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。
在采用收益还原法评估房地产价格时确定适当的还原利率,是准确计算房地产价格的非常关键的问题。
二、理论依据
收益还原法的理论依据是房地产的预期收益原理。
在通常情况下,人们使用某一房地产的目的是在正常情况下获得该房地产的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。
从现实生活看,这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。
将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额(现值),那么,这个货币总额存入银行,也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
形象一点可以表示为:
某一货币额利息率=纯收益,那么,这一货币额就是该房地产的理论价格。
用公式表示为:
房地产价格=纯收益/利息率
例如,假设某公司拥有一处房产,每年可有400万的纯收益,同时该公司又有4000万现金,以10%的年利息率存入银行,每年可得利400万元的利息,则对该公司来说,理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价,即价值4000万元。
上述收益还原法的表述方法是马克思主义地租理论的应用,当然这只是一种特殊形式,即假设情况下在房地产纯收益每年不变,房地产还原利率每年不变,而且在房地产使用年期为无限年期情况下的理想状态下的土地价格。
同时,房地产还原利率也不是简单的银行利率,如果假设中的三个基本因素发生变化,房地产价格的计算公式也将发生变化,这将在下面的公式中有所反映。
第二节收益还原法的公式
1、房地产还原利率不变且大于零,使用年期无限的价格计算公式为:
P=a/r
式中:
P——房地产价格
a——房地产纯收益
r——房地产还原利率
2、房地产使用年期有限且其他因素不变
当a每年不变;r每年不变且大于零;房地产使用年期为n年时,其计算公式如下:
式中:
P、a、r同前;
n——使用房地产的年期或房地产有收益的年期。
3、房地产纯收益在若干年内有变化
①房地产使用年期无限
当年以前(含t年)纯收益有变化,其值为;t年以后纯收益无变化,其值为a;r每年不变且大于零,使用期无限时,房地产价格的计算公式为:
式中:
P、a、r同前;
——第i年纯收益;
t——纯收益有变化的年限。
②房地产使用期有限
当t年以前(含第t年)纯收益有变化,其值为;t年以后纯收益无变化,其值为a,r每年不变且大于零;房地产使用年期为n时,房地产价格的计算公式如下:
式中:
P、r、、t、n同前。
③未来若干年后的房地产价格已知
当未来某年的房地产价格已知,而已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化(不变是特例),r每年不变且大于零时,房地产价格的计算公式如下:
式中:
P、、r同前
t——未来房地产价格已知的年限;
——未来第t年的房地产价格。
④纯收益按等差级数递增或递减
a、房地产使用年期无限
式中:
、、r同前;
——纯收益的等差级数递增或递减的数额,如纯收益第一年为,则第二年为,第三年为,第年为。
公式中符号,当纯收益按等差级数递增时取加号,递减时取减号。
b、房地产使用年期有限
式中:
P、a、r、b、n同前。
公式中符号的选取,当纯收益按等差级数递增时取上面的符号,递减时取下面的符号。
第三节收益还原法的特点与应用范围
一、收益还原法的特点
1、收益还原法具有很强的理论基础。
收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。
房地产价格的生产要素分配理论是指房地产、劳动、资本等生产要素组合产生的收益,应由各因素分配,归属于房地产的收益是地租和利用房地产带来的纯收益;它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益得到,然后,将房地产的收益以一定的利率还原,即为房地产价格。
2、收益还原法是以收益为途径评估房地产的价格。
收益还原法将土地的价格视为一笔货币额,将其存入银行,每年可得到一定的利息,这个利息相当于房地产的纯收益。
所以从测算房地产收益入手,即可求的房地产价格,求得的价格也称“收益价格”。
二、应用范围
收益还原法是以求取房地产纯收益为途径评估房地产价格的方法,它仅使用于有收益或有潜在收益的土地、建筑物、和房地产的估价,尤其是房屋租赁的估价,其他情况下的适用性有待考虑。
第四节收益还原法的基本程序
一、估价程序
1.计算总收益
总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力以及经营等相结合而产生的总收益。
计算总收益首先分析可能产生的各种收益,然后按一般、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。
2.计算总费用
总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。
总费用在不同情况下,所包含的项目也有所不同。
因此,计算总费用,首先要分析可能的各种费用支出。
然后在全面分析的基础上,计算加总一般正常合理的必要年支出,即得总费用。
3.计算土地纯收益
从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等,即为纯收益。
4.确定合适的还原利率
还原利率是影响地价高低的重要因素,必须慎重选择。
一般通过各种途径,确定各
种可能的还原利率,然后再经过综合分析、比较,确定可采用的还原利率。
5.公式求算地价
根据评估对象和评估目的等具体的条件,选用相应的计算公式,将纯收益用相的还原利率进行资本还原,即得土地或房产的收益价格。
二、总收益的计算方法
根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同,总收益产生的方式有以下几种情况:
1、土地租金:
是指直接通过土地出租,每年获得租金收入,包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。
2、房地出租的租金:
是指房地一起出租过程中,出租方从承租方取得的租金及相关收益。
一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况,确定客观收益水平。
3、企业经营收益:
是指企业在正常的经营管理的水平下每年所获得的客观总收益。
三、总费用的计算
1、土地租赁中总费用的计算:
一般这种单纯的土地租赁时,发生的土地总费用,分为以下几种情况:
(1)土地税。
指因土地使用或租赁发生的,由评估土地负担的税赋。
(2)管理费。
指管理人员的薪水及其他费用。
一般以年租金的3%计算。
(3)维护费。
指维护土地使用所发生的费用,如给排水及道路的修缮费用等。
2、房屋出租中总费用的计算:
(1)管理费。
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
分为两部分:
一是出租经营过程中消耗品价值的货币指出,另一是管理人员的工资支出,通常以年租金的2%~5%计。
(2)维修费。
指为保证房屋的正常使用每年需支出的修缮费。
(3)保险费。
是指房产所有人为使自己的财产免受意外损失而向保险公司支付的费用。
(4)税金。
指房产所有人按有关规定向税务机关交纳的房产税和营业税等。
(5)空房损失费。
指房屋可能的空置现象造成的房主租金收益损失,应根据当地房屋出租的空置率和空置时间测算后确定。
(6)房屋折旧费。
折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那一部分价值。
其计算公式为:
年折旧费=(房屋重置价格—残值)/耐用年限
四、房地产纯收益的计算
1、房地产收益的种类
运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法),需要预测估价对象的未来收益。
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种:
①潜在毛收入;②有效毛收入;③净运营收益;④税前现金流量。
(1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入。
(2)有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。
空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失。
(3)净运营收益通常简称净收益,是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。
运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。
(4)税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
2、净收益测算的基本原理
收益性房地产获取收益的方式,主要有出租和营业两种。
据此,净收益的测算途径可分为两种:
一是基于租赁收入测算净收益,例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产;二是基于营业收入测算净收益,例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。
在英国,前一种情况下的收益法被称为投资法,后一种情况下的收益法被称为利润法。
有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入,如商铺、餐馆、农地等,在实际估价中只要能够通过租赁收入测算净收益的,宜通过租赁收人测算净收益来估价。
所以,基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。
(1)基于租赁收入测算净收益
基于租赁收入测算净收益的基本公式为:
净收益=潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用
=有效毛收入一运营费用
①潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计,并假设在年末发生。
②空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。
③运营费用与会计上的成本费用有所不同,是从估价角度出发的,不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
(2)基于营业收入测算净收益
有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的,如旅馆、娱乐中心、加油站等。
这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算,主要有如下两个方面的不同:
一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入,二是要扣除归属于其他资本或经营的收益,如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。
基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外,即实际上已经扣除,所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。
3、几种收益类型房地产净收益的求取
净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同,可归纳为下列几种情况
⑴出租的房地产净收益求取
出租的房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅(特别是公寓)、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和土地等,其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。
出租人负担的费用是(例如表6—1所列的费用中)出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。
出租的房地产求取净收益需要扣除的费用
⑵营业的房地产净收益求取
营业的房地产的最大特点是,房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与经营者利润没有分开。
①商业经营的房地产,应根据经营资料测算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
②工业生产的房地产,应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测
算净
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