重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则试行docWord格式文档下载.docx
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6.1基础价格确定
6.1.1新增国有建设用地使用权
根据征收(用)土地费用、土地整治成本(审计)确定。
6.1.2存量国有建设用地使用权
6.1.2.1地上有建构筑物,属旧城改造项目的,土地成本按已发生的拆迁安置费审计确定,已进行整治的,整治成本按照已发生的实际整治费用审计确定;
属非旧城改造项目的,按该宗地位置、面积、原用途、原取得方式、原利用状况等条件评估确定,其评估基准日以有审批权的人民政府批准收回该国有建设用地使用权之日为准。
6.1.2.2地上无建构筑物的,参照周边相同用途划拨国有建设用地使用权的评估价确定。
其中,成熟度不一致的,应当进行成熟度修正。
6.2市场价格确定
根据宗地位置、面积、规划用途、规划建设规模等条件结合市场情况,并按国家规定的技术路线评估。
7国有建设用地使用权出让
7.1基础价格确定
7.1.1成本价格确定
7.1.1.1新增国有建设用地使用权
7.1.1.2存量国有建设用地使用权
7.1.1.2.1地上有建构筑物,属旧城改造项目的,土地成本按已发生的拆迁安置费审计确定,已进行整治的,整治成本按照已发生的实际整治费用审计确定;
7.1.1.2.2地上无建构筑物的,参照周边相同用途划拨国有建设用地使用权的评估价确定。
7.1.2标准出让金确定
7.1.2.1标准土地出让金计算公式
V=S建×
kivimi
(1)
V——宗地土地出让金
S建——出让的计价建筑面积。
商业、居住用地容积率不足1.5的按1.5计算,工业用地容积率不足1的按1计算。
Vi——重庆市人民政府公布的土地用途级别标准出让金
mi——规划部门给定的用途比例。
若系商业、住宅混合用地,规划部门已确定比例的,以规划部门确定的为准。
规划部门未就商业、住宅比例作规定的,按商业:
住宅为2:
8予以确定。
若规划部门规定的用途为居住,其比例按商业:
ki——用途年限修正系数
7.1.2.2土地出让金用途级别确定原则
7.1.2.2.1房地产开发项目中出让的托儿所、设备用房(含转换层)、学校用地参照工业用地标准出让金计算应收土地出让金,小区会所用地按商业用地标准出让金计算应收土地出让金。
7.1.2.2.2地上车库用地参照商业标准用地出让金计算应收土地出让金。
7.1.2.2.3一类居住(含别墅)、加油(气)站用地应收的土地出让金,至少按重庆市人民政府公布的土地用途级别出让金标准计算的土地出让金上浮20%作为土地“招拍挂”出让起始价中的土地出让金。
7.1.2.2.4土地依法出让时应当依据土地供应时市国土部门公布的用途级别确定拟出让宗地的土地级别;
对未确定土地级别的地块,可按国家规定的技术规程参照周边地块土地级别确定相应土地级别。
7.1.3基础价格
基础价格等于上述土地审计(评估)的成本与标准出让金之和。
7.2市场价格确定
Ⅲ因依法修订土地出让合同须补交土地出让收益
8依法延长出让年限
8.1对国有建设用地使用权协议出让增加出让年限的,按批准增加出让年限时市人民政府公布的用途级别年限标准出让金的平均单价、依法批准调整土地出让的年数、计价建筑面积三者的乘积计算的结果,作为依法延长土地出让年限应补征的土地出让金;
V=
×
Δn×
S建
(2)
V——延长年限补征的土地出让金
——修订土地出让合同时市人民政府公布的用途级别出让金标准与用途比例乘积之和(即按用途比例加权的出让金标准)
——市政府确定的最高用途年限与修订土地出让合同时规划部门批复的设计方案用途的比例乘积的和(即按用途比例加权平均的出让年限)
Δn——延长的土地出让年限
S建——规划部门批复的建筑面积
8.2对国有建设用地使用权招拍挂出让后增加出让年限的,按修订前土地出让合同约定的土地纯收益、计价建筑面积、出让年限平均单价即(
),与批准增加出让年限时市人民政府公布的用途级别年标准土地出让金的平均单价(
)分别比较,按从高原则选取的平均单价(Vmax)、依法批准调整的出让年数(Δn)、计价建筑面积三者乘积计算的结果,作为依法延长土地出让年限应补缴的土地价款(V)。
=
(3)
——修订前土地出让合同约定的土地出让纯收益计价建筑面积出让年限平均单价
V楼——土地出让合同约定的土地出让纯收益楼面单价
——土地出让合同约定的用途年限与出让合同约定的该用途比例乘积的和
(4)
——修订土地出让合同时人民政府公布的用途级别年平均标准土地出让金
——修订土地出让合同时市人民政府公布的用途级别标准出让金与修订出让合同规划部门批复的设计方案确定的用途比例乘积之和
——市政府确定的最高用途年限与修订出让合同时规划部门批复的设计方案确定的用途比例乘积的和
V=Vmax×
S建(5)
V——延长出让年限应补交的土地出让金
Vmax=max(
)
9第一次签订土地出让合同约定的计价建筑面积中,地上建筑面积与地下建筑面积及其用途,按下列原则区分
9.1国土部门按照2005年7月18日前规划部门发出的规划条件及其有关许可文书依法供应土地的
9.1.1建筑面积
9.1.1.1第一次签订的土地出让合同约定的计价建筑面积包括地上建筑面积和地下建筑面积;
9.1.1.2地上与地下建筑面积区分可函询规划部门,若规划部门函复后无法明确的,按下列原则办理。
即:
9.1.1.2.1地上建筑面积:
第一次签订的土地出让合同约定的计价建筑面积与地下建筑面积的差计算的结果视为地上建筑面积。
9.1.1.2.2地下建筑面积:
以规划部门核发的建设用地规划许可证附图所示的建筑设计方案中确定的地下建筑面积为准;
若规划部门核发的建设用地规划许可证未附图的,以规划部门核发的建设工程规划许可证附图所示的建筑设计方案中确定的地下建筑面积为准;
前两项均没有的,都市区5473平方公里内,万州、涪陵、黔江、永川、江津、合川,其余区县(自治县)的地下建筑面积分别按第一次签订土地出让合同约定的计价建筑总面积的8%、4%、2%计算。
9.1.2用途
9.1.2.1第一次签订土地出让合同时规划部门已确定了用途比例的,按规划部门确定的用途比例为准;
9.1.2.2若规划部门没有确定的,按下列原则办理:
9.1.2.2.1居住或居住兼容商业的计价建筑面积按商业:
居住为1:
9确定,第一次签订土地出让合同另有约定的除外。
10%是指:
地上商业、会所(商业)、地上车库(商业)与地下商业、车库(商业)建筑面积之和为第一次签订的土地出让合同约定计价建筑面积的10%;
90%是指:
地上居住,与地上、地下设备用房等按工业计算的建筑面积之和为第一次签订的土地出让合同约定的计价建筑面积的90%。
9.2国土部门按照2005年7月18日后规划部门发出的规划条件及其有关许可文书依法供应土地的
9.2.1建筑面积
9.2.1.1地上建筑面积:
第一次签订土地出让合同约定的计价建筑面积仅为地上建筑面积;
9.2.1.2地下建筑面积:
以规划部门核发的建设工程规划许可证确定的地下建筑面积为准。
9.2.2用途
9.2.2.1第一次签订土地出让合同前规划部门已确定了用途比例的,按规划部门确定的用途比例为准;
9.2.2.2若规划部门没有确定的,按下列原则办理:
9.2.2.2.1国土部门依照2008年11月20日前规划部门发出的《规划条件函》依法供应土地的,居住或居住兼容商业的计价建筑面积按商业:
9确定。
第一次签订土地出让合同另有约定的除外。
9.2.2.2.1.1地上建筑用途比例为:
商业、会所(商业)、地上车库(商业)计价的建筑面积之和是第一次签订土地出让合同计价建筑面积的10%;
居住与设备用房等按工业计算的建筑面积之和是第一次签订土地出让合同约定计价建筑面积的90%;
9.2.2.2.1.2地下建筑面积用途比例:
以规划部门核发的建设工程规划许可证确定的地下建筑用途比例为准(视为新增加的建筑面积)。
9.2.2.2.2国土部门依照2008年11月20日后规划部门发出的《规划条件函》依法供应土地的,居住或居住兼容商业的计价建筑面积按商业:
居住为2:
8确定。
9.2.2.2.2.1地上建筑用途比例为:
20%是指:
商业、会所(商业)、地上车库(商业)计价的建筑面积之和是第一次签订土地出让合同计价建筑面积的20%。
80%是指:
居住与设备用房等按工业计算的建筑面积之和是第一次签订土地出让合同约定计价建筑面积的80%;
9.2.2.2.2.2地下建筑面积用途比例:
9.3以上两类情形地上建筑面积与地下建筑面积不相互抵扣。
10土地依法出让后规划条件依法变更情形
10.1经营性用地
10.1.1用途比例发生变化
本次修订土地出让合同时,规划部门批复的建筑设计方案的建筑面积不大于第一次签订的土地出让合同约定的计价建筑面积,但其用途与本规则第9条原则确定的用途比例比较发生变化的
10.1.1.1国土部门依照2008年11月20日前规划部门发出的《规划条件函》依法供应土地后,纯住宅用地或商业、住宅混合用地依法批准调整商业、住宅用途比例的,按以下方式处理:
10.1.1.1.1建筑设计方案中商业建筑面积未超过第一次签订的出让合同约定总计价建筑面积10%的,对不足部分因高效用途转化为低效用途的土地出让金差不退还;
10.1.1.1.2建筑设计方案中商业建筑面积超过第一次签订土地出让合同约定总计价建筑面积10%的,按以下方式办理:
10.1.1.1.2.1若此时商业建筑总面积不大于第一次签订土地出让合同约定计价总建筑面积的,对超过合同约定计价商业建筑面积的部分按下列方式处理:
10.1.1.1.2.1.1土地以协议出让方式供应的,应按受让方报有审批权的人民政府国土部门申请修订土地出让合同时市人民政府公布的商业用地级别标准土地出让金,与第一次签订土地出让合同时市人民政府公布的居住用地级别标准土地出让金之差,再与该超过部分的建筑面积的乘积计算的结果作为应补征的土地出让金;
10.1.1.1.2.1.2土地以招拍挂出让方式供应的,若第一次签订土地出让合同约定的土地出让纯收益单价,不小于受让方向有审批权的人民政府国土部门申请修订土地出让合同时市人民政府公布商业用途出让金标准,既不补交土地出让金也不退还多余部分的土地出让金;
若第一次签订土地出让合同约定的土地出让纯收益单价,小于受让方向有审批权的人民政府国土部门申请修订土地出让合同时市人民政府公布商业用途出让金标准,则应按此修订土地出让合同时市人民政府公布的土地出让金标准,与第一次签订土地出让合同约定的土地出让纯收益的楼面单价之差,再与该超过部分的建筑面积的乘积计算的结果作为应补征的土地出让金(不含第9.2.2.2.1.2条地下建筑面积,该地下建筑面积按第10.1.2.2.2.1.2条处理)。
10.1.1.1.2..2若此时商业建筑总面积大于第一次签订土地出让合同约定计价建筑总面积的,对超过部分按增加的建筑面积处理。
10.1.1.2国土部门依照2008年11月20日后规划部门发出的《规划条件函》新供应土地的,经营性建设用地使用权出让后纯住宅用地或商业、住宅混合用地依法批准调整商业、住宅用途比例的,按以下方式处理:
10.1.1.2.1建筑设计方案中商业建筑面积未超过原出让合同约定总计价建筑面积20%的,对不足部分因高效用途转化低效用途的土地出让金差不退还;
10.1.1.2.2建筑设计方案中商业建筑总面积不大于第一次签订的土地出让合同约定总计价建筑面积的,若第一次签订土地出让合同约定的土地出让纯收益单价,不小于受让方向有审批权的人民政府国土部门申请修订土地出让合同时市人民政府公布商业用途出让金标准,既不补交土地出让金也不退还多余部分的土地出让金;
若第一次签订土地出让合同约定的土地出让纯收益单价,小于受让方向有审批权的人民政府国土部门申请修订土地出让合同时市人民政府公布商业用途出让金标准,则应按此修订土地出让合同时市人民政府公布的土地出让金标准,与第一次签订土地出让合同约定的土地出让纯收益的楼面单价之差,再与该超过部分的建筑面积的乘积计算的结果作为应补征的土地出让金(不含第9.2.2.2.2.2条地下建筑面积,该地下建筑面积按第10.1.2.2.1条第二款处理)。
10.1.1.2.3若此时商业建筑总面积大于第一次签订土地出让合同约定计价建筑总面积的,对超过部分按增加的建筑面积处理。
.10.1.2计价建筑面积发生变化
本次修订土地出让合同时,规划部门批复的设计方案中的各类用途比例不大于第一次签订土地出合同约定的用途比例,但其建筑面积与本规则第9条原则确定的计价建筑面积比较发生变化的
10.1.2.1批准的建筑设计方案中的总建筑面积小于第一次签订土地出让合同约定的总计价建筑面积的,对不足部分的建筑面积对应的土地出让金不退还。
10.1.2.2批准的建筑设计方案中的总建筑面积大于第一次签订土地出让合同约定的总计价建筑面积的,依照下列规定办理:
10.1.2.2.12008年11月20日(含本日)渝府发(2008)119号文印发以后,国土部门依法将国有建设用地使用权在有形土地交易市场上招拍挂出让、且规划部门依法批复增加建筑面积,受让方申请修订土地出让合同的:
以修订前的土地出让合同约定土地出让综合价金楼面单价计算应补征的土地出让收益。
其中地下建筑面积:
以规划部门核发的建设工程规划许可证确定的地下建筑面积为准,用途为车库的,按修订时市人民政府公布的商业级别出让金标准的50%计算;
用途为设备用房的按工业级别出让金标准计算;
其他用途的建筑按对应用途级别出让金标准计算。
超过建设工程规划许可证确定的地下建筑面积的,按土地出让综合价金楼面单价计算补征土地收益。
10.1.2.2.22008年11月19日(含本日)前国土部门已依法出让土地、且规划部门已依法核发超建筑面积行政许可,受让方现申请修订土地出让合同的:
10.1.2.2.2.1土地以“招拍挂”方式出让后增加建筑面积的
10.1.2.2.2.1.1对增加的地上建筑面积计算补征土地出让金的原则
本次修订前的土地出让合同约定的土地出让纯收益计价建筑面积单价,与以向有审批权的人民政府国土部门申请修订土地出让合同时,重庆市人民政府公布的土地用途级别标准出让金,分别与此时规划部门核发的建设工程规划许可证确定的各类用途比例的乘积测算的平均单价[地下车库、设备用房(含转换层)分别按商业、工业用途级别标准出让金100%计]比较,按照从高原则选取的楼面平均单价计算应补征的土地出让金。
10.1.2.2.2.1.2对增加的地下建筑面积计算补征土地出让金的原则
按本规则第9、10条规则比较,视为增加的地下建筑面积的,应与第10.1.2.2.2.1.1条按照从高原则选取的楼面平均单价的乘积计算应补征的土地出让金。
10.1.2.2.2.2土地以协议方式出让后依法增加建筑面积的
10.1.2.2.2.2.1对增加的地上建筑面积计算补征土地出让金的原则
以向有审批权的人民政府国土部门书面申请修订土地出让合同时,重庆市人民政府公布的土地用途级别出让金标准计算补征土地出让金。
10.1.2.2.2.2.2对增加的地下建筑面积计算补征土地出让金的原则
按照本规则第9、10条视为增加的建筑面积,其中:
用途为地下车库、设备用房的,分别按向有审批权的人民政府国土部门书面申请修订土地出让合同时,重庆市人民政府公布的商业、工业用途级别出让金标准50%计算补征土地出让金;
其它用途的,按向有审批权的人民政府国土部门书面申请修订土地出让合同时市人民政府公布的用途级别标准出让金,计算补征土地出让金。
10.1.2.2.32008年11月19日(含本日)前国土部门已依法出让土地,在2008年11月20日(含本日)之后规划部门依法批复增加建筑面积,受让方现申请修订土地出让合同的:
10.1.2.2.3.1对增加的地上建筑面积计算补征土地收益的原则
10.1.2.2.3.1.1修订前的土地出让合同已约定土地出让综合价金(含土地本身的成本)的,以该土地出让综合价金的楼面单价,与现规划部门核发的建设工程规划许可证中增加地上的建筑面积乘积计算的结果,作为应补征的土地收益。
10.1.2.2.3.1.2土地出让合同虽未约定土地成本,但该合同签订时土地交易机构核发的《土地成交确认书》记载有土地成本(指土地本身的成本)的,按此土地成本与修订前的土地出让合同约定的土地出让金总额之和作为土地出让综合价金,并与修订前的土地出让合同约定的计价建筑面积的商,再与现规划部门依法核发的建设工程规划许可证增加的地上建筑面积的乘积计算的结果,作为应补征的土地收益。
10.1.2.2.3.1.3土地出让合同、土地成交确认书均未载明土地成本(指土地本身的成本)的,应按本市有关规则选取中介机构,以修订前的土地合同签订的时间为评估基准日,对此土地出让综合价金予以评估。
评估结果应报行业协会备案。
备案后,按该土地出让综合价金与修订前的土地出让合同约定的计价建筑面积的商,再与现规划部门核发批准的建设工程规划许可证中增加的地上建筑面积的乘积计算的结果,作为应补征的土地收益。
10.1.2.2.3.2对增加的地下建筑面积计算补征土地收益的原则
10.1.2.2.3.2.1国土部门按照2005年7月18日前规划部门发出的规划条件及有关许可文书依法供应土地,将按照《技术规则通知》第9、10条视为增加的地下建筑面积,与本规则10.1.2.2.3.1条规定的顺序确定的土地出让综合价金楼面单价的乘积计算的结果,作为应补征的土地收益。
10.1.2.2.3.2.2国土部门按2005年7月18日后规划部门发出的规划条件及其有关许可文书依法供应土地的,按本规则10.1.2.2.1条第二款规定计算补征土地收益。
注:
在本规则第10.1.2条中,在修订土地出让合同时,规划部门批复的设计方案中没有地下建筑的,则本规则第9条所确定的地下建筑面积为零。
10.1.3用途比例与计价建筑面积均发生变化
批复的建筑设计方案中的总建筑面积和用途比例与本规则第9条原则确定的建筑面积和用途比较均发生变化的,按下列顺序确定:
10.1.3.1先假定用途比例不发生变化,则按本规则第10.1.2条规定办理;
10.1.3.2后假定计价建筑面积不发生变化,则按本规则第10.1.1条规定办理;
10.1.3.3上述两个步骤所测算的土地出让金之和,则为此类情形应补征的土地出让金。
10.1.4以上三大类情形地上建筑面积与地下建筑面积不相互抵扣及其对应的用途出让金不相互抵扣。
10.2工业用地
对现有工业用地在符合规划,不改变原用途的前提下,提高土地利用率和增加建筑面积的,按本规则第10.1.2条规定办理。
10.3结帐原则
凡对于土地出让合同约定的计价建筑面积、土地用途依法改变后,经测算应收土地出让金大于已交土地出让金的,补征其差额,反之则不退还。
Ⅳ国有划拨性质的建设用地使用权转变为
出让性质的建设用地使用权
11国有划拨建设用地使用权补办有偿使用手续
11.1符合国家和本市有关规定需将国有划拨建设用地使用权补办出让手续的,按土地使用者向有审批权的国土部门补办手续时市人民政府公布的土地用途级别出让金标准和建筑面积的乘积计算的结果作为应补缴的土地出让金(商业、居住容积率不足1.5的按1.5计算,工业容积率不足1的按1计算)。
其中,国有企业依法改制的,土地出让金上浮20%。
11.2凡经依法批准在国有划拨建设用地使用权上已修建的经济适用住房(安居工程)、房改住房、拆迁还建住房,且在已办理房地产权证的前提下,住房所有权人自愿要求补办出让手续,且符合国家和本市有关划拨性质的建设用地使用权转变为出让性质的建设用地使用权规定的,按照有审批权的人民政府批复该工程用地时的市人民政府公布的土地用途级别基准地价标准的10%计征土地出让金。
前述类住房用地中按规定比例配建的联体商业用房,其土地出让金以向有审批权的人民政府国土部门申请按补办出让手续时市人民政府公布的土地用途级别出让金标准与建筑面积的乘积计算的结果,作为应补征的土地出让金;
若该土地系无偿划拨的,还应加上该宗土地的成本作为应补征的土地出让总价款,该成本按本市有关规定予以评估确定。
非联体商业用房除外。
Ⅴ国有建设用地使用权转让
12国有出让建设用地使用权分割转让的情形
12.1第一次签订的土地出让合同时,规划部门已明确了建筑面积的,按此建筑面积确定;
12.2若出让时只明确了大宗土地的建筑面积,拟转让宗地未具体明确的,则按第一次签订的土地出让合同约定的净建设用地面积与建筑面积分摊计算作为拟转让宗地的建筑面积。
13国有划拨建设用地使用权的转让
13.1按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定,国有划拨建设用地使用权的转让经批准可以不办理出让手续的,应征收土地收
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