项目设计任务委托书修改Word文件下载.docx

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容积率小于3.5，建筑密度42%。

六、用地性质、现状、市政条件

用地性质：

商业、办公、居住。

用地现状：

净地。

市政设施条件：

周边市政设施齐全，接口已具备。

其中：

燃气；

供水；

雨水；

污水；

供电；

电信；

具体道路方案及管网综合方案

第二章总体规划要求

一、整体建筑布局

项目规划呈现南高北低（南侧住宅及办公、北侧商业）的建筑形态布局，在明珠大道一侧的主商业步行街入口位置具备较为开阔的视野，并能对项目整体有较直接的观感。

并形成南侧以及西侧较为独立的住宅与公寓居住空间，东侧的办公功能建筑可以与商业部分有一定的融合，但需保证人行出入口与停车出入口的相对分离。

要求商业、住宅、公寓、办公等各部分功能相对独立，尽量降低商业对居住空间的影响。

对地下室部分按国际大型超市空间及配置的规划要求进行设计，并依托出入口的人流动线带动地上商业部分的经营消费。

住宅、办公以及公寓三类高层建筑应形成较生动的天际线，符合项目的整体设计理念。

二、各功能出入口设计要求

1、人流出入口位置：

Ø

商业人流入口（地下超市）：

东向——商业步行街主入口（东向商业内街次入口）、北向——中轴线与商业步行街交汇次入口、西向——商业步行街次入口

住宅人流入口：

南向住宅人流入口

写字楼人流入口：

东南向人流入口

公寓人流入口：

西向人流入口

2、人流出入口的设计要求：

各功能人流主入口设置应保证良好的可视性，交通的可达性、标志性；

住宅人流出入口应尽量与商业人流通道相对分离。

要考虑服务性出入口的设计。

在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器等。

建筑出入口应重点关注入口的尺度、品质和可见性。

仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。

室外绿化尺度不宜过大，过密，绿化植株避免遮挡高层主入口﹑底层商业；

外管井口等建构筑物以及后勤工作区域宜结合绿化园林设计进行弱化；

3、车行出入口位置：

商业车行出入口（地下超市）：

南向车行主入口（与写字楼合用）、西向车行次入口（与公寓合用）

住宅车行出入口：

南向车行主入口

写字楼车行出入口：

南向车行主入口（与商业合用）

公寓车行出入口：

西向（与商业合用）

4、车行出入口设计要求：

应对停车的管理方式和控制装置进行分析与选择。

在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足卸货车与消防车出入的需要。

车行入口，特别是商业车行入口应有较好的标识性，便于消费人群的停车。

三、广场设计要求：

1、北侧广场：

在项目中轴线与主步行街交汇位置规划设计中心广场，与步行街（A地块）项目共同组成商业中心主广场。

项目地块中轴线步行街广场的设计需在一定程度上与A地块的入口广场形成非完全对称布局，既保证了项目自身规划完整性，又能有效组织主步行街的人流动线。

广场两侧的建筑设计须围绕广场布局展开，形成一定的开敞感但又不会产生离散感。

2、东北侧广场：

在主步行街与明珠大道近侧交汇位置规划设计入口广场，形成地标式步行街出入口。

同样，与步行街（A地块）项目形成较为统一的设计风格，入口侧的商业物业建筑设计与广场有机统一，须保证符合项目定位的形象感与实用性。

3、其他小型广场：

#8号楼与#9号楼半围合位置布置小型广场，形成东区商业人流停留休息的场所，并形成商业内街的景观节点，提升住宅物业的居住舒适度。

#10号楼与#7号楼的半围合位置布置小型广场，形成西区商业人流的停留休息的场所，同样形成商业内街以及住宅的景观节点。

在此两广场位置设置步行楼梯直达地下一层与地下二层，方便停车人群的进出。

在保证景观功能性的前提下实现实用功能性。

四、地下室设计要求：

1、超市功能设计要求：

1）布局与面积：

地下室东区作国际连锁大型超市标准规划设计，规划约1.2万平米超市面积，其中地下室面积约1.1万平米，包含约9500㎡的营业区面积，1400㎡仓库面积与600㎡的办公区面积；

地上一层规划设计超市的置货区，位于#8号楼南侧一层，面积约540㎡。

2）人流出入口：

●#8号楼首层设计超市专用入口，并设计扶手电梯直达地下一层超市营业区。

●超市办公区的后勤出入口的设计应尽量减小对首层商业的影响。

3）卸货区设计：

地上一层置货区与地下一层卸货通道通过直行货梯形成地面与地下的垂直交通。

在地上一层卸货区设计2个卸货平台，分别为能够停放40英尺（长度）货柜车的封闭式卸货平台（高1.3米的卸货平台），与同时停放5辆普通卡车的卸货平台（高1米的卸货平台）。

地上一层道路与卸货区的空间尺度应满足40英尺（长度）货柜车的回车空间。

4）柱距要求：

超市营业区的柱距应满足8米×

8米的设计要求，其他办公区、仓库区因其他设计原因可有适当调整。

5）高度：

●超市区（地下一层）所有管线（含支架）的底标高应大于4.0m。

●其他超市设计要求详见附件《沃尔玛超市设计标准规范》。

2、地下室停车位设计要求：

●规划设计地下一层西区及部分东区以及全部地下二层的地下停车位（地下二层也作为设备区）。

●地下一层西区停车区域的高度与东区超市部分保持一致，作为立体停车位功能设计；

地下二层整体设计停车位。

●地下停车区域（地下一层与二层）在垂直交通上与超市以及住宅连接，设计地下二层通向地下一层超市营业区的扶手电梯，使得超市购物人群可以方便进去地下二层停车区取车。

●商业、住宅（公寓）、办公的地下停车库应明确划分。

●非机动停车位的布局考虑尽量临近商业后勤出入口。

5、地上停车位：

●设置临时和紧急停车位，并相应设计停车场所引导系统。

●在建筑适当位置可考虑设置雨蓬，其宽度应满足雨雪天方便落客的要求。

第三章建筑设计要求

总则

●商业、写字楼、公寓、住宅四种业态之间在环境营造、建筑设计、使用功能上相对独立但又能在一定程度上互相连通。

●写字楼设计尽量规整简洁。

●商业、写字楼、住宅、公寓四种业态在建筑造型设计上应协调统一。

一、住宅设计要求

1、住宅主入口

总平面修改后原会所取消，南北轴线连通后（包括原住宅主入口位置）成为步行街的部分。

东西区住宅成为相对分离的两部分，设计两个住宅区域的入口。

入口设计风格应统一，各入口应在地面设计醒目的住宅标识，地台或立柱等，尽量强化住宅的环境独立性。

2、院墙与围栏

住宅与南侧规划道路间设计通透的院墙，住宅裙楼南侧商业取消后则不必考虑院墙的通透性，设计安全独立的封闭式院墙，增加住户的安全感与功能独立性。

3、住宅绿化

在有限的面积里尽量多的营造更多的绿化空间，景观营造以小品点式形式为主，与小面积绿化配合，达到小而精致的绿地效果。

由于绿地面积有限，小区级道路作为消防车道使用，应软化消防车道的硬地感，绿化结合车道作草坪流线型设计。

4、入户大堂

●大堂单元门应设计为具有通透感的单元门，增强大堂内的自然采光。

●由于整个住宅物业环境感不够，所以大堂须以大空间设计，住宅的环境感在一定程度上尽量在大堂中予以体现。

●大堂内如有空间应尽量设计一个简单空间的休息等候区。

5、标准层

两梯四户蝶式户型设计，北向楼梯间布置，电梯间尽量能够自然采光。

各个户型单位的公摊比例应尽量减小到14—16%。

如有可能在部分单元布置一部北向的观光电梯（北向商业街的城市风景线）。

6、户型

1）配比

三房与两房的户数配比在5.5：

4.5左右。

三房户型比例不能大于60%，两房户型不能小于40%。

2）面积

三房户型的面积在110—130平米之间，设计部分紧凑型小三房，与舒适兼顾实用型三房，三房户型应设计布局不同的3种户型。

两房户型的面积在90—100平米之间，两房户型应设计布局不同的3种户型。

3）朝向

所有三房及两房户型的客厅与主卧朝向以尽量南向布置，三房的一个次卧也尽量南向布置。

4）开间设计要求如下

功能

开间尺寸

客厅

不小于4米

主卧

3.6—3.9米

次卧

3.3—3.6米

第三卧室（功能房）

2.7—3.3米

5）凸窗与阳台设计

部分南向景观开阔的户型设计为转角落地凸窗（假凸窗），增加内部使用舒适度与外立面的生动性。

其他则均设计为落地假凸窗。

阳台可配合主卧或客厅灵活配置。

6）入户门

入户门应设计为宽度在1.2米左右的子母门。

7）其他

考虑各户型单位内设计一定量的储藏空间。

卫生间统一设计为淋浴房，并尽量考虑预留摆放洗衣机的位置。

厨房操作台长度与布局应能合理容纳炉灶、洗菜盆、操作台的功能，并尽量考虑摆放冰箱位置。

现有方案调整：

保留现有方案的三房C户型，两房的B、C、D户型的客厅均改为南向，次卧改为东西向，取消南向两房单位间的采光井。

其余户型单位按上述要求进行设计。

二、公寓设计要求

1、建筑人流主入口

主入口设计于#10号楼首层西侧，应有较好的标识性，与周围商业单位在建筑与环境设计上能做到相对分离。

大堂主入口门的设置形式应满足防风防沙及节能的需求，整个入口面保持一定的通透性。

2、入户大堂

公寓大堂以大空间尺度设计，可局部挑空至2层，具备接待区与休息区使用功能，装修主调性为现代时尚风格。

3、标准层

3梯12户的平面布局。

电梯厅出入口尽量避免面对各单位入户门。

走廊宽度应在1.3米以上。

4、户型

●按现有方案户型进行部分单位的调整，B4、D4户型调整见附件CAD图，取消A4户型。

●保留C4户型，但仅布置在2-7层，每层布置4个C4户型，2-7层重新布局设计。

●其余楼层按现有调整方案进行，A4户型取消后，以南向户型布局（调整后的D4、E4）填充北向。

●重新布局的楼层按照户型面积区间在45—75㎡标准设计。

三、写字楼设计要求

1、总体设计要求

●写字楼入口设置在基地西南侧，明珠大道沿线位置作为写字楼主要出入口，尽量远离地下超市人流主入口。

●写字楼顶部和底层裙房应考虑设置与写字楼品质相符的写字楼或企业标识位置；

●写字楼达到4A级写字楼标准，特别是在弱电方面应具有一定的预留升级性；

●写字楼的夜景照明应符合节能要求，便于维护；

2、首层

●大堂可考虑挑空处理。

●大堂主入口处应避免出现迎面柱或墙；

●大堂主入口门的设置形式应满足防风防沙及节能的需求；

●大堂形状规则，空间尺度适宜，不宜过大，室内净高不低于6米；

●大堂内布置总服务台；

●大堂内结合总服务台设置会客等候区；

●大堂内应考虑预留2-3家小型商业位置，主要功能如票务、旅行社等，面积控制在20-30平米左右；

●大堂的交通流线组织应清晰，避免出现穿堂设计和对商业的不利影响；

●电梯厅位置应明显易辨，对于分高低区的电梯系统应有明确指示的方式，保证客户顺畅抵达；

●标准层平面在900平方米左右。

●标准层平面设计尽量规整简洁。

●标准层办公区吊顶后净高不小于3.0米。

●结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积；

●柱网设计应结合地下停车位的要求合理布置（车位宽度为2.5米）（建议柱间净距按2.5米的倍数设计）；

●走廊净宽度为1.8米；

●作为多用户写字楼，要为不同性质和规模的租户提供最大限度的灵活性。

标准层形状和结构柱网系统必须反映出这一点，同时建筑师也应该按照基本模数设计户内单元，保证未来租赁销售组合的灵活；

●办公主力单元为套内面积150——200平米，建议按照套内建筑面积150平米左右为基本单元划分，保证未来租赁拼合使用的灵活性；

●套内新风空调系统﹑灯具照明灯系统的控制应能保证内部分割的要求，实现分控；

●外幕墙设计应合理考虑室内采光要求；

●每个单元均有内部卫生间，卫生间大小尺寸应符合单元写字间面积配比。

●走廊吊完顶后净高不小于2.6米；

四、商业设计要求

1、设计总则

本项目中的商业业态呈多元化，涵盖了步行街外街内街复杂形态，在业态上又分为购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态，在商业规模上又集大型主力店、次主力店、各种零散店面等于一身，每个位置的商业单元有着不同的商业规划指向性，体现在商业业态、商业体量以及与周边相邻商业的关联作用上，所以在商业设计中应尤其注意。

2、商业定位

1）商业市场定位

填补区域空白的商业旗舰，区域消费群全新消费方式的引领者，开发区第一商圈的缔造者。

2）商业形象定位

中端品质商业物业的产品线，同时向中低端聚集人气的商业业态以及中高端体现产品形象的物业进行延展，对其进行区域性的分配，达成梯阶式的商业布局，形成档次、业态以及消费动线较为丰富的产品线，符合核心商圈一站式消费的标准。

3、商业功能设计

购物：

品牌休闲服饰专卖、运动品牌店（工厂店）、金店（珠宝）、鞋店、小型饰品店、大型音像店、AV体验店、通讯产品旗舰店、特色超市、儿童用品店、钟表店（眼镜店）、婚纱影楼等

餐饮：

中餐、火锅、私房菜、海鲜、西餐、中西连锁、西式快餐、日韩餐厅等

休闲娱乐：

咖啡、茶艺、酒吧、KTV、网吧、健身馆、动漫电玩等

配套服务：

书店、洗衣、SPA美容美体、药店等

其他：

经济型商务酒店

4、单体业态商业属性

#5楼物业属性：

第一价值位置、形象体现、主力店方向、中高端品质商业

适合业态：

能承受较高租金的品牌购物类商业以及国际品牌西餐旗舰店

#6楼物业属性：

第二价值区位（中轴线一侧、近商业步行街主入口位置），人气拉动的次主力店方向业态

能够承受较高租金，亦能拉动消费人流的购物及休闲类业态（包括休闲餐饮）。

#7号楼物业属性：

商业价值属于第三价值区域，由于商业建筑长度较长（100米左右），具备较佳的延续性，作为系列商业业态规模实现，提升整体价值。

能承受的租金属于平均水平，靠规模业态体系拉动人流，购物、休闲（休闲餐饮）、经济型酒店业态。

#8号楼物业属性：

第二价值区位，明珠大道一侧的形象性，以及写字楼与地下超市的联动性，次主力店中高端品牌商业。

品牌餐饮业态、大型品牌购物。

#9号楼物业属性：

第四价值区位，内街的部分，配套商业与内街相邻商业的混合形态，考虑与#12号楼的业态线的一致或互补性。

#10号楼物业属性：

第四价值区位，但须与东侧集中商业形成对应，形成两头拉升带动中间的商业体系

承受租金较低，规模较大能调动人气的业态，餐饮与娱乐休闲方向。

住宅裙楼部分中低价值商业定位，内街商业与配套商业结合业态设计。

#11号、#12号楼物业属性：

位于内街部分，属于第四价值区域，若要形成人流，必须布置集中式的商业业态，如小商品集中卖场，靠规模提升价值。

能承受的租金较低，靠中低端人气消费拉动人流的规模零售业态。

5、商业设计要求

●#5号楼不设计内部走廊，以主力店与次主力店形式向外街、内街敞开分割设计。

●#6、#7号楼首层单位设置内部楼梯连通二层设计，按所处位置、布局可局部变化。

●步行街主街道商业单位开间以8米为最小单位进行设计，内街以4米为最小单位设计，上述尺度应按规划业态功能、所处位置以及相邻商业关联灵活变化。

●各个商业物业须充分考虑垂直交通的连接带动高层商业，在楼梯、电梯的设计上应尽量少牺牲首层商业价值为原则，楼梯与电梯应尽量直面外街与内街。

●餐厅设计应考虑满足规范要求及运营条件，应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统，中餐厅应考虑天然气等；

●#7号楼4、5层以经济型酒店布局进行设计，首层设置简易大堂，设置专用电梯。

●人流引入的街道开口位置，建筑尽量设计为斜角，方便人流的引入。

●商业外立面应考虑橱窗、店铺招牌位置设计，保证各层的通透感；

●合理设计屋顶以及外部广场空地的广告位置；

●商业建筑立面在与主楼整体风格保持一致的前提下，充分体现自身特征。

●商业部分空调系统设计应考虑满足24小时营业的要求，同时避免噪音干扰住宅、公寓与写字楼；

●合理规划商业楼宇内部的交通组织，在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业使用率。

●沿街商业设计应保证路面人流的到达，设计中应考虑人流与临时停车车流相分离；

●外街首层商业单位均考虑一铺一卫，内街较大面积商业单位可考虑内置卫生间。

其他作集中公共卫生间设计，公共卫生间的布置应尽量减小对相邻商业单位的运营影响。

6、商业服务设施配置建议

1）服务设施：

包括电话亭、简易售货庭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标示系统等，进行统一的布局及造型设计，并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。

2）景观设施：

设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等，营造商业轻松自然的活跃气氛，并增加人文景观。

3）照明设施：

包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等，造型以现代、简洁为原则，与商业风格一致，其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共非营业场所的光环境设计，并考虑节能及便于管理控制、后期维护。

第四章建筑结构、安装要求

一、建筑

1、墙体

客厅、餐厅、卧室等主要房间内应保证不露梁柱。

墙上所有预留孔洞（如排风孔洞等）均应有平面和竖向定位尺寸，且须分别注明套管采用材料的类型及规格尺寸，梁柱上留洞应标注清楚并在结构图中采取相应措施。

外墙、及屋面须考虑保温节能要求，外窗考虑隔热保温材料。

2、楼地面

各房间楼地面按水泥砂浆找平层考虑，厨房、阳台、卫生间、楼地面找平层完成面标高应低于同层相临楼地面找平层完成面30㎜，露台楼地面找平层（包括保温层）完成面标高应低于同层相临楼地面找平层完成面30㎜，厨房、卫生间防水材料建议选用“涂膜类”。

雨蓬、露台均应设计防水和地漏，就近接入排水管，防水材料选用涂膜类。

普通阳台、空中花园利用砼结构自防水，地漏等局部做防渗漏处理，面层为防水砂浆压光面，大面不做防水。

3、门窗

所有门窗的标注尺寸应标明是建筑或结构洞口尺寸，外墙部位门窗，住宅部分窗户选用塑钢窗，进户门选用三防门，并标明开启方向，商业部分选用粉沫喷涂铝合金，双层或中空玻璃。

应注明门窗安装用图集或绘制门窗与主体连接大样。

4、屋面

坡屋面构造措施应详尽，平屋面防水材料建议选用SBS防水卷材加涂抹类防水，平屋面防水层水泥砂浆保护层应进行抗裂设计考虑。

屋顶均应给出分层做法说明或详图。

5、其他

厨房烟道设置建议在满足使用功能情况下选用截面尺寸尽可能小的，以减小对厨房使用的影响，烟道需注明选用图集号以及出屋面高度。

卫生间均须在外墙上留设强排风孔，建议设置高度为距卫生间室内地坪完成面2400㎜高（孔底标高），采用Ø

110塑料套管，平面及竖向定位尺寸应准确表达。

梁、柱、剪力墙与填充墙交接处钉300㎜宽钢丝网（地面部位除外），并应选定钢丝网型号。

二、结构

1、基础类型根据本工程地质勘察报告会同建设单位协商确定。

2、主体结构设计应技术可靠，经济合理，初步建议住宅公寓部分采用短肢剪力墙结构，写字楼采用框剪结构，商业部分采用框架结构。

3、住宅、公寓、写字楼标准层每平米钢筋含量不得超过40公斤，其它部位的钢筋含量也应在满足结构安全的前提下尽量采用最小值。

4、卫生间结构板面标高相对于同层相临结构板面标高：

主卫降50㎜（包括可能穿越卫生间的梁）。

5、外立面装饰构架采用现浇钢筋砼构件同结构主体一起施工设计。

6、现浇板钢筋选用冷扎带肋钢筋，基础、梁、柱钢筋按规范要求合理选用，梁柱主筋采用HRB400。

7、外挑阳台锁口梁宽度原则上统一为150㎜，落地窗等部位处的锁口梁宽度统一为200㎜，并且该部位的挑梁、锁口梁顶面须同板顶面标高相平。

三、给排水部分

1、给水部分

给水采用市政供水，每户供水按户表进行单独设计。

室内给水平面布置图应根据经建设单位确认的厨房、卫生间布置图进行设计。

给水入户宜加设阀门。

给水管材室内选用PP-R给水管。

室内给水管全部暗设，敷设在墙体与板面内。

明示给水管穿过柱、剪力墙、砖墙、板面的具体作法及施工中的注意事项。

连接厨房与卫生间的给水管，尽量布置在公共区域，避免穿越书房、卧室。

合理考虑并设置气表、热水器、洗衣机位置，相应管道接到位。

在考虑热水器配水点时，必须充分考虑电与气之间的安全距离。

室外给水管材选用宜结合总平面考虑，干管选用PE管、钢塑管等新型管材。

2、排水部分

●室内排水平面布置图应根据经建设单位确认的厨房、卫生间布置图进行设计。

座便器孔中距墙面350mm，蹲便器孔中距墙面600mm。

●厨房排水立管布置应尽可能减少对厨房使用功能的影响，立管与烟道位置宜综合考虑。

●排水支管标高必须明确，尽可能增大室内有效净空。

卫生间设置强排风孔，宜与室内排水管综合考虑。

●所有雨污水立管均应考虑设置在外墙相对隐蔽处，不得外露。

●水施图必须反映雨水排放。

空调冷凝水排放、阳台排水宜与雨水立管综合考虑。

●须解决空调室内机、室外机水的有组织排放。

3、消防部分

●消防设计，须结合整个街区进行考虑。

特别是总平消防管网、消防水池宜结合小区的实际情况考虑。

地下室给排水管道布置原则上不影响净空，在合理前提下满足层高。

●水箱、水池需绘制大样，各种管线定位准确，各种系统图必须完备。

●给排水总平总平面施工图必须在确认的街区景观图上布置。

●街区给水表分为二种：

生活用水表、绿化用水表。

在给水总平管网布置上须加以考虑。

4、电气部分

1）强电部分

●强电平面布置应根据建设单位确认的户型家具布置图进行设计，开关、插座、灯具定位准确。

强电采用分户