9A文养老院项目可行性报告Word文档格式.docx

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　　根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。

在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

养老院项目财务评价分析

养老院项目总投资估算

图：

项目总投资估算体系

咨询有限公司专业编写下列类型的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告具体包括：

1.用于报送国家发改委立项、核准或备案的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告。

2.用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书、资金申请报告。

3.用于融资、对外招商合作的可行性研究报告。

4.用于申请国家政策资金的可行性研究报告。

5.用于IPO上市募投的可行性研究报告。

6.用于园区评价定级的立项报告及可行性研究报告。

7.用于企业工程建设指导的可行性研究报告。

8.用于企业申请政府补贴的可行性研究报告

我们具有国家发改委颁发的甲级工程咨询资质证书，拥有一支专业、经验丰富的项目投融资咨询团队。

同时我们还具有丰富的项目可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、资金申请报告及商业计划书项目经验。

年龄结构

如图1所示：

在调查到的100位老年人中，80－89岁的老人居多，为44％；

其次为70-79岁的老人，占29％；

60－69岁以及90－99岁的老人分别为14％和10％；

没有百岁以上的老人。

老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要别人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。

但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。

表1敬老院老人基本状况（略）2、受教育程度（略）3、婚姻状况（略）4、家庭子女状况（略）5、工作单位性质（略）

（二）经济状况（略）图2敬老院老人经济状况（图略）（三）身体状况（略）这次调查到的老人当中，有10％的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；

其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。

有35％的老人可以乘公共汽车、出租车外出；

有18％的老人可以拜访左邻右舍；

有37％的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活（如图3（略））。

图3敬老院老人身体状况但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病，（略）。

（四）来敬老院的原因（略）（如图4）（图略）（五）对敬老院的评价（略）表2老人对敬老院的评价（图略）

项目背景

1：

.项目建设的必要性

（1），解决老龄化社会问题的需要官方数据显示：

目前中国60岁以上老年人口为1．42亿，约占人口总数的11％，据世界卫生组织的资料称，，一个国家的老年人口系数达10%以上（60岁）或7%（65岁以上时，标志着这个地区进入老年型。

目前，我国60岁以上老人已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。

到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中一位老人；

我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。

有资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。

随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。

合肥和全国一样老龄化程度为10%以上合肥城里的老龄化程度更是不容乐观。

在一些新近的调查报告中我们可以看到，大概每五位合肥人中就有一位老人。

想当年，四世同堂被传为佳话，现如今，合肥人生活节奏明显加快，多数家庭都缺少足够的人力和精力照顾老人。

如何养老成为主流人群的热门话题。

有需求就有供给。

（2）构建和谐社会的需要（略）“老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐。

”（3）加快社会福利事业发展的需要（略）

市场分析

1，市场分析据一项调查显示，如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。

这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元（不包括医疗费及其它），按80%消费计算就是2750亿元，社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额20RR元计算，消费额就达1240亿元，城乡共计消费额约4000亿元，这只占了居民消费总额的8.2%，中国老龄产业发展潜力巨大。

老年人由于生理心理的变化，有着与其他年龄段人群不同的特殊需求，需要社会为其提供适合其需要的特殊产品和特殊服务，只有这种需求得到满足，他们才会感到幸福。

同其他年龄段人群一样，老年人的需求也是多种多样的，有生存需求、享受需求和发展需求等。

而这最基本的三种需求在老年人身上都有体现。

对于老年人来说，他们不仅希望能够吃饱穿暧，而且希望能够享受经济社会发展的成果，使生活过得更充实更故意义，使自己能够不断地完善提高，以实现自我价值。

以上需求得到满足就要建一所专为老年人休闲娱乐医疗提供服务的综合企业，可以更好地满足老年人日益增长的需求，提高老年人的生活质量，增进老年人晚年生活的幸福程度。

市场定位

目前的养老机构种类很多有居住型，医疗型，临终关怀型，欲建成一所集养老，度假，疗养保健，娱乐，休闲为一体的综合性服务机构。

属中高档型的老年公寓，老人们都有个人私密空间，有独立的居室、卫生间，可以自理餐饮，自由出入。

个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。

营销策略

（一），经营理念我们要以现代化的管理，优质的服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。

追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园，到那里以后，可以丢掉一切家务的烦恼，子女探望老人不再是负担，所以把它建成一座东方的伊甸园。

（二）规范服务通过周到细致的关怀，使入住老人体会到宽松，舒适，亲切的家庭韵味。

注重以人为本，变管理为服务。

做到爱心，热心，精心，耐心，孝心，关心，无微不至，热情周到。

（三）客户定位家政服务工程因资金有限，我们要分三期建设，一期目标为60岁以上，有养老金和医保的离退休人员，。

（四）促销方式采取会员制和非会员制两种（略）。

发展前景

市场预测

（一）社会环境据国家民政部门预计，到20RR年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右；

全国老龄委提供的数据显示，到20RR年我国老年市场的年消费需求达到1万亿元。

这两则数据显示出“银发经济”的无限商机，而养老服务无疑是其中的一大亮点。

那么，投资养老院“钱景”到底如何？

这一领域的创业门槛是否高高在上？

一项统计数据显示，目前我国60岁以上的老年人口已超过1.43亿。

20RR年仅上海市老人就占全市22%以上,北京紧随其后.人口专家预计，2035年前后，我国65岁以上老人占总人口比例20%.使“银发经济”商机日益凸显。

在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。

据统计，目前全市有大小老年公寓、敬老院、托老所等450家左右，而全市老年人口比例（60岁以上）已达人口总数的20%，就目前形势而言，养老场所供不应求，只能达到市场需求量的1%。

因此，在我市发展养老事业，同时也是一阳光产业。

据国家民政部门预计，到20RR年，我国“空巢”比例70%左右。

在这种背景下，激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。

但相比其它创业领域，其投资周期较长，因此，投资这个行业，不要有急功近利的心态，要有长线投资与稳步回报的心理。

思想观念

在过去，养老院主要是由政府和慈善机构开办和经营，人们把到养老院视为不孝之举，因此收留的都是那些无经济能力的孤寡老人。

随着市场经济突飞猛进,人们的观念发生了历史性的转变，为了使老人在晚年生活得到更温馨、安逸，他们尽量给老人提供舒适的环境和理想的场所。

而老人们也欣然向往晚年的集体生活的乐趣。

据05年的社会调查，全市大中型养老中心（即便有些服务较差的）也基本爆满。

就环境而言，我们所兴建的养老中心可以称得上全市一流的。

我国自1999年以来已经进入老年型国家。

新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。

因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。

目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。

主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。

老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。

它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。

老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。

中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。

随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。

本文就老年公寓的需求与发展谈谈个人看法。

老年公寓需求的不断增长。

1、中国人口老龄化的发展。

我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。

据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。

老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。

目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。

又据预测我国65岁以上老人数将从20RR年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。

随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。

其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。

2、观念的变化。

中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。

而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。

同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。

据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报20RR年10月19日）。

目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。

有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；

现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；

现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》20RR年第3期）。

可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。

而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。

文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。

因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。

特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。

目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。

目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》20RR年）。

可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。

4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。

据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》20RR年3期）。

当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。

所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。

5、随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。

据上海市调查，制定上海市20RR年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。

按此比例，到20RR年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》20RR年18期）。

如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。

所以这一新兴产业的发展空间很大。

同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。

老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。

而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。

中国老年公寓的特点

老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。

老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。

同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。

我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。

1、地点的选择。

依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。

2、老年公寓的模式。

国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：

退休和退休前老人居住的住宅；

生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；

提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；

专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；

专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；

专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；

专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。

又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：

独立式老年住宅；

集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；

护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。

从资金来源划分实际上分为两种：

家庭和个人融资；

政府和社会融资。

借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：

成套老年公寓住宅；

合居老年公寓住宅；

护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。

3、设计与配套设施。

老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。

老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。

道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。

居室要阳光充分和通风。

老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。

特别是老年社区内要配备正规定点医院。

该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。

4、规模与档次。

从居者本身的利益。

安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。

要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。

但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

5、老年公寓的性质。

依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。

老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。

此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。

福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。

公司的宗旨与使命是——专业性的从事老年服务业务，通过不断延伸的老年服务，构造在银色市场中最完整的服务产业链，在老年化趋势明显得不偿失“后工业化社会”中，为不断增长的市场需要提供全方位的老年服务。

同时，不断为公司所有投资者和股东提供最好的回报，使公司员工能够在享受事业成功的成就中也使个人利益得到不断提升。

项目市场背景与市场情况分析

1、养老服务社区涉及的一些宏观环境分析

（1）、人口老龄化趋势

人口老龄化是世界化的发展趋势。

按照国际标准，一个国家或地区60岁以上的人口达到总人口的10%以上，或者65岁以上人口达到总人口的7%以上，即为老龄化国家和地区。

按照这个标准，世界上有很多发达国家已经进入老年型社会，如意大利、德国、希腊、日本等。

排在首位的意大利20RR年老年人口比例高达25%。

同这些国家相比，我国人口的老龄化程度还不是很严重，但由于特殊的国情，我国却即将或已经成为世界上老龄化程度最快的国家。

有关数据显示，20RR年我国的总人口达到了13.07亿，60岁及以上的人口为1.44亿人，占总人口的11.03%（其中，65岁及以上的人口为1.0045亿人，占总人口的7.69%）。

这表明，我国已经步入了老龄化国家的行列。

同时，国内外近期人口预测发现，在2020年之后，我国的老龄化速度将呈加速度状，至2050年，在每100个人口中，就有30个左右60岁以上的老人，将比那一时期世界平均老龄化水平高出10个百分点。

可以预见，未来的几十年中，我国的人口老化问题将更加严重。

从出生率出现下降趋势到进入老龄化社会，发达国家用了两三百年的时间；

而我国自上世纪70年代末80年代初出生率开始大幅下降，到本世纪初迈入了初期老龄化，过程不过20多年。

这其中既有政策性因素，也有社会因素。

严格的计划生育制度，经济、社会高速发展，疾病控制、卫生条件及生活质量快速提升，种种因素交融共同导致了人口老龄化的加剧。

（2）经济发展

——国民经济的快速发展，为社区养老奠定了日益坚实的经济基础据20RR年第一次全国经济普查显示:

20RR年，我国的GDP增加6.8%排列世界第六位，虽然人均GDP却排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。

但我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提高，20RR年人均GDP已达1000美元，我国已进入了全面建设小康社会阶段。

全面建设小康社会目标的实现，将使我们的国家更加富强，人民生活水平不断提高，老有所养的问题也将得到更好的解决。

（3）政治保障

——党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度