房地产估价师案例与分析考试真题.docx
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房地产估价师案例与分析考试真题
2017年房地产估价师案例与分析考试真题
一、问答题(共3题,每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)估价对象为一个已出租的商铺,租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。
甲房地产估价机构接受卖方委托,评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。
注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查,搜集了相关资料,发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。
请问:
1.采用收益法估价时,如何测算该商铺的有效毛收入?
2.采用比较法估价时,如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
(二)甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物,均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证,土地使用权类型为出让,用途为工业。
无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。
现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款,委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。
请问:
1.本次估价适宜选用哪种估价方法?
在估价测算过程中应关注哪些特点?
2.针对该估价对象特点,变现能力分析中重点分析说明哪些问题?
(三)某市人民法院因司法拍卖需要,委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。
采用比较法估价时,注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格,搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价,两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性,挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。
请问:
1.上述两个案例能否作为可比实例?
为什么?
2.选定可比实例后,为求得相应比较价值,除应进行房地产状况调整之外,还应对可比实例成交价格进行哪些处理?
二、单项选择题(共3大题,10小题,每小题2分。
每小题的备选答案只有1个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
(一)
甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍,公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
1.针对上述情况,注册房地产估价师正确的处理方式是( )。
A.认可委托人介绍,确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价
B.认可委托人介绍,在设定相应估价假设条件的前提下进行估价
C.不认可委托人介绍,因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋,拒绝委托
D.进行针对性调查,核实委托人介绍的情况是否属实,再进一步考虑后续工作
2.如委托人介绍的情况属实,则估价报告中对估价对象坐落表述应为( )。
A.估价委托书载明的房屋坐落地址
B.房屋权属证书记载的坐落地址
C.实地查勘显示的房屋门牌号地址
D.房屋权属证书记载的坐落地址,并说明现房屋门牌号及变动原因
3.如委托人介绍的情况属实,在估价报告中作出的相应假设说明属于( )。
A.未定事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
(二)
甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房,购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。
2017年5月28日政府对该区域作出征收决定,并于2017年6月1日进行了公告。
乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估,注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。
4.该项目房屋征收评估的内容不包括( )。
A.被征收房屋的价值
B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用
C.因征收房屋造成的停产停业损失
D.当地政府给予的补助和奖励
5.该项目房屋征收评估的价值时点应为( )。
A.2017年5月28日
B.2017年6月1日
C.2017年6月12日
D.2017年6月15日
6.甲公司的房屋应当按照( )进行评估。
A.工业用途及原登记建筑面积
B.工业用途及现状建筑面积
C.当地人民政府认定、处理结果
D.商业用途及现状建筑面积
7.采用比较法和收益法进行测算时,若比较价值为收益价值的1.2倍,则被征收房屋的价值一般宜采用( )。
A.比较价值
B.收益价值
C.两者的加权算术平均值
D.两者的简单算术平均值
(三)
某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公,一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2,甲公司于2016年5月承租该综合楼,租赁期限为10年,甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼,并在二层平台另外加建了300m2的厨房,装修费用实际支出为300万元。
2017年5月,该综合楼所有权人以其申请抵押贷款,乙房地产估价机构接受委托抵押估价。
8.该综合楼的抵押建筑面积为( )m2。
A.1500B.2000
C.3500D.3800
9.关于该估价项目估价技术思路的说法,正确的是( )。
A应按酒楼用途,评估无租的限制价值
B应按酒楼用途,评估有租的限制价值
C应按零售商业、办公用途,评估无租约的限制价值
D应按零售商业、办公用途,评估有租约的限制价值
10.关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法,正确的是( )。
A.装修部分不宜列入估价范围
B.装修部分应列入估价范围,采用乙公司实际支出的装修费用进行测算
C.装修部分应列入估价范围,采用价值时点的装修费用进行测算
D.装修部分应列入估价范围,采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算
三、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误(本题10分。
错处不超过4个。
如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分。
本题最多扣至零分。
请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)
本次估价背景情况如下:
甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务,估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。
根据房屋权属证书记载,房屋所有权人为丁公司,坐落于××市人民路28号1005室,存在尚未注销的抵押权,抵押权人为丙银行。
接受委托后,项目负责人、注册房地产估价师张××带领注册房地产估价师王××和估价助理人员李××进行了实地查勘,了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼,冠名为“金达广场”。
王××、李××具体承担了估价报告撰写工作,张××对估价报告进行了终审,2017年7月15日出具了估价报告。
以下为该估价报告封面:
房地产抵押估价报告
估价报告编号:
××估字[2017]第××号
估价项目名称:
××市金达广场1005室房地产市场价值评估
估价委托人:
丙银行
房地产估价机构:
甲房地产估价机构
注册房地产估价师:
王××、李××
估价报告出具日期:
2017年7月15日
2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案
问答题
(一)
某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款,委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶,后续建设工程正在进行,建安工程整体形象进度达65%,拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问:
1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?
本次估价应选择哪种估价前提?
【答案】假设开发法的估价前提有3种:
(1)估价对象仍然由其业主开发完成,这种估价前提称为“业主自行开发前提”;
(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成,这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成,这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价,应采用“被迫转让前提”。
2.【题干】在各种不同的估价前提下,假设开发法的测算主要有哪些差别?
【答案】在不同的估价前提下,假设开发法测算的主要差别包括:
(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下,后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,需要考虑转让的正常期限,从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下,指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,通常会产生新的“前期费用”,在估价后续开发的必要支出时,还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下,自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值,自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
(二)
甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资,委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算,并于2015年6月15日出具评估报告,其中载明估价报告使用期限为1年。
后甲乙两公司合资事项因故延期,于2016年9月20日重新启动。
由于原估价报告使用期限已过,鉴于在此期间房地产市场并无明显变化,甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限,保留原估价结果后出具新的评估报告。
请问:
1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?
请简述理由。
【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。
原估价报告使用期限已过,不能直接使用原估价报告,超过使用期限的,需要重新进行估价、并出具新的估价报告。
2.【题干】针对本案情况,在前次估价的基础上,房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?
对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?
【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括:
(1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。
(2)通过实地勘查确定建筑物折旧。
对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括:
(1)比较法:
根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整,主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整,因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务,需要重点对房地产权益状况进行调整。
(2)成本法:
首先需要调整折旧,然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料,开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整,计算建筑物重新构建价格。
三、
李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺,2015年9月交房,装修后即投入使用。
同年12月该房屋出现局部基础沉陷,部分墙体开裂等质量问题,不能继续使用。
经双方协商,由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。
2016年6月该房屋修复工程全部完成,已排除相关安全隐患,房屋达到正常使用条件,但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。
双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。
问题:
1.【题干】若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失,请简述采用报酬资本化法测算的过程。
【答案】报酬资本金化测算过程:
(1)测算收益期;
(2)确定月租金收益和运营费用,计算月净收益;(3)确定报酬率;(4)计算租金收益损失。
2.【题干】除房屋修复费用和停业损失外,该项目损害赔偿还应包括哪些内容?
【答案】除房屋修复费用和停业损失外,该项目损害赔偿还应包括的内容有:
(1)房屋使用人周转安置费用;
(2)房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失;(3)修复对临近房屋损坏的补偿;(4)施工影响的补偿;(5)修复后对承租人的心理减价;(6)补偿协商长期未能得到解决而消耗的相关费用。
单选题
(一)
1.某临街五层住宅楼,一梯两户,共10套住宅,每套建筑面积相同,经主题业主协商一致并报相关部门批注,在
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- 房地产 估价师 案例 分析 考试