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许债务人代位履行债权人的债务。
这种法律逻辑在以往的司法解释中也是有所体现的。
六、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,次承租人仍占用房屋的,出租人能否直接要求次承租人支付租金?
可以,但是由于出租人与次承租人之间没有直接的租赁合同关系,所以,出租人要求次承租人支付的不是租金,而是“逾期腾房占有使用费”。
七、租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,新业主是否应继续履行原租赁合同?
例外情形有哪些?
根据买卖不破租赁的原理,新业主必须遵守原租赁合同。
但以下2种情形例外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的,由人民法院强制拍卖过户的。
八、在什么情况下,承租人不得行使优先购买权?
在以下三种情形,承租人不得主张(行使)优先购买权:
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
九、在什么情况下,承租人的优先购买权消灭?
在以下两种情形,承租人的优先购买权消灭:
(一)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
(二)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,在拍卖5日前通知承租人,但承租人未参加拍卖的。
十、承租人认为自己优先购买权受到损害的,应该如何提出请求?
出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的,承租人可以请求:
(一)要求出租人承担赔偿责任;
(二)请求以同等条件优先购买房屋;
但承租人不得对出租人与第三人签订的房屋买卖合同提出确认无效的请求。
篇二:
租赁合同存在的法律风险与防控
如今社会,租赁商业活动日趋活跃和频繁,但其中的法律风险问题确实很多都不能考虑全面,因此我今天主要就租赁合同的法律风险问题,与大家作一交流。
一、租赁合同及其法律风险概述
合同是人们日常生活以及从事商业活动最重要的法律行为和依据之一。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
租赁合同是最常见的合同种类之一。
虽然国家对规范合同行为,已经有了《民法通则》、《合同法》以及其他许许多多的法律、法规、司法解释、地方性法规等规定,许多政府机关为规范和指导合同行为,还订立了许多合同范本,供大家选用、参考,但由于人们日常生活和商业活动的复杂性、法律法规的抽象性和社会生活的超前发展,因此我们仍然需要合同来对我们的日常生活和商业活动进行规制,并充分利用合同可以约定范围的广泛性,弥补法律法规和范本合同的局限性,规范更多的合同内容,充分行使自己的合同权利。
当事人在订立合同的过程中,需要经过双方充分的协商,将自己的需求和真实的意思充分在合同中表述出来;
订立了合同之后,双方也应该根据法律的规定与合同的约定,全面地行使自己的合同权利、履行自己的合同义务,以达到双方订立、履行合同的目的,获取各自的利益。
当然,在签订、履行合同的过程中,特别是一些大型、重要、权利义务复杂的合同的签订、履行过程中,经常会出现一些争议,比如:
双方对合同条款的效力、解释或履行过程看法不一,造成合同无法正常履行;
或者一方或者双方出现了违反法律规定或者合同约定的情况导致另一方的损失,需要双方协商解决,甚至需要到法院、仲裁机构通过诉讼、仲裁等方式解决。
这些情形,我们统称为合同的法律风险。
合同的法律风险种类很多,我们今天讲课主要将其归类为以下五个方面的内容:
租赁合同效力方面的法律风险、租赁合同内容和条款方面的法律风险、租赁合同解除的法律风险、租赁合同违约损害赔偿方面的法律风险、租赁合同诉讼法律风险。
二、租赁合同效力方面的法律风险
一般来说,合同在双方当事人签字或盖章后,即具有法律效力,双方当事人具有合同约定的权利义务;
双方当事人也希望合同签订之后,能够顺利地发生效力,并顺利完成履行。
但这并非必然的情况。
有些时候,合同在双方当事人签字或盖章后,由于这样那样的原因,暂时还不能发生法律效力,要等到一定的条件满足以后才能发生法律
效力。
有些合同则根本没办法发生法律效力,而且是无论经过多少时间,均不能发生,就如同合同没有签订一样的效果,当事人于是不具备相应的合同权利和义务。
有些时候,合同虽然已经发生法律效力了,但是由于种种原因合同解除或者撤销了,此后合同对双方不再具有法律效力了。
因此我们把合同效力方面的法律风险放在第一位来阐述。
1、与合同效力有关的几个概念。
(1)合同成立:
合同经双方(或者多方,下同)签字或盖章后即可以成立。
合同成立一般均代表合同生效,或者说合同发生法律效力,但个别情况下合同不一定生效。
成立是一个时间点。
(2)合同生效:
合同符合法律规定的生效条件,产生法律效力,可获法律保护。
生效也是一个时间点。
(3)合同有效:
合同生效后,在履行过程中具有法律效力,可获法律保护。
与生效不同,有效是一段期间。
(4)合同无效:
合同从签订开始,或者从某一时间点开始,没有法律效力,不受法律保护。
(5)合同效力待定:
合同成立后并不立即生效,在合理期间内满足生效条件后产生法律效力,否则属于无效合同。
(6)合同解除或撤销:
合同具有法律效力,从解除或撤销之日起不再具有法律效力。
对于合同当事人来说,合同成立、生效和有效是当事人追求、希望实现的目标。
合同无效是合同当事人尽量需要避免的情况。
合同解除或者撤销,则要视具体情况而定,有些时候,合同解除或者撤销对当事人不利;
但有些时候,合同解除或者撤销是对当事人有利的,这时就要合同当事人充分利用法律规定和合同约定的权利,行使解除权或者撤销权;
作为另一方当事人来讲,则应该充分考虑到合同解除或者撤销给自己带来的风险,并事先加以防范。
2、合同效力方面的法律风险防范。
(1)合同成立方面。
合同成立方面的法律风险我们提四点。
第一,主体合格。
如果合同签订主体是公司,应当提供公司经过最新年检确认的工商营业执照,或者在工商注册登记的机读基本资料。
如果签订主体是事业单位、社会团体、民办非企业单位的,应该提供事业单位的事业单位法人登记证书、社会团体法人登记证、民办非企业单位证书。
如果签订主体是个人的,应该提供身份证,证实年满18周岁。
第二,双方当事人真实的签字盖章。
在签订租赁合同时,双方在合同上的盖章原则上应该是公司的公章,或者是公司的合同专用章,这都是可以的。
但有些公司在合同上加盖公司的财务专用章,这就有问题了,严格来说在合同上加盖财务专用章,是不能代表公司意志的,因此这种情况要避免。
如果合同的签订主体是个人的,则个人签字、加盖自己的私章也都是允许的。
但这样由于个人签字、自己的私章没有在有关管理部门登记备案过,难以事后辨别真伪,因此最好是请当事人来当面签字或者盖章,并在签订合同时对照对方的身份证、确认身份情况后再由其签字盖章为妥。
当然身份证也有可能是假的。
第三,要经过合法授权。
如果单位不是法定代表人签订合同的,必须提供由单位加盖公章的授权委托书,并在其中载明具有签订合同的明确授权。
在实践情况中,可能签署合同的人除了法定代表人之外,还可能是经理、副经理甚至是部门经理、业务人员等,这些人的身份必须予以明确,并在签约时提供授权委托书。
第四,如果要签订的合同金额巨大,或者签订的是重大的合同,那除了上面这些要注意的情况外,还必须收集对方当事人的公司章程、公司经过工商登记备案的公章样本、对方签署合同人员的签字盖章样本、对方的股东会决议或者董事会决议等等法律文件,或者要求提供担保,以降低签订合同可能带来的法律风险。
(2)合同生效方面。
生效方面我们提四点。
第一,口头合同是否有效力的问题。
从合同法规定看,合同法是认可口头合同的效力的。
双方即使没有书面的合同,但只要双方在实际履行合同,一方将房屋出租,另一方实际入住、使用该房屋,并按时交纳租金的,合同也是有效的。
《合同法》第214条规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。
从由于口头合同在很多具体问题方面不容易讲清楚,一方如果不予承认的,另一方很难主张权利,因此租赁合同应该尽量签署书面,避免口头合同。
第二,实际履行的合同的效力问题。
这种情况主要体现在双方达成租赁房屋的一致意见,或者在租赁合同到期之后,双方没有续签合同,但仍然继续履行合同
,出租人没有收回房屋,承租人也按期缴纳租金,双方维持现状的行为的效力问题。
根据《合同法》第232条,这些情况属于不定期租赁,双方可以继续履行,合同继续有效,但双方均可以随时解除合同。
承租人只要通知出租人解除即可;
出租人要解除的,应当提前合理时间通知承租人,以便承租人及时寻找新的租赁场所。
第三,电子合同的效力问题。
合同的形式除了书面和口头之外,还可以通过电子邮件等方式签订。
这种情况现在也很多见,双方没有签署合同,但都可以提供电子邮件、手机短信等方式证明双方之间存在合同。
合同法认可这种形式的效力,但是由于举证较为困难,电子邮件也有一定的形式要求才能够作为证据,因此建议双方在通过电子邮件形式达成合同一致意思后再补充签署书面合同为好。
第四,生效可以附条件。
上面我们讲了,绝大部分合同都是双方签字盖章、合同成立之后就生效,但少部分合同中对合同的生效时间是附有条件的。
比如,有些合同约定,承租人预付的三个月租金到账之后,合同
才生效;
还有些合同约定,合同在双方办理了租赁合同登记备案手续之后才生效;
甚至还有合同约定要等上级部门审批通过之后才生效等等。
我们认为这些条件的约定并不是不可以,但是这些约定都拖延了合同顺利生效的时间,并产生了诸多不确定因素,而如果合同不能如期生效,浪费签约的人力物力时间不说,还给合同当事人带来了履约的风险,特别是开始准备履行合同或者已经履行了合同义务的一方当事人来说更加不利。
因此特别约定生效条件要谨慎,法律法规有直接规定的除外。
(3)合同无效方面。
我们提四点。
第一,《合同法》第52条规定了合同无效的具体情况:
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
以合法形式掩盖非法目的;
损害社会公共利益;
违反法律、行政法规的强制性规定。
这些内容比较复杂,大家在这里只要了解一下内容就可以。
第二,最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(《租赁司法解释》)的规定。
如该解释
第二条和第三条规定,因房屋属于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,或者未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,出租人与承租人订立的租赁合同无效。
第三,最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定。
这个规定讲,对于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:
如根据《中华人民共和国消防法》规定,必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。
这主要是指用于餐饮、娱乐、商业、办公等公共场所的租赁房屋,如果未办理过消防验收或者验收不合格的,有发生重大消防安全责任事故的隐患,不利于维护社会公共利益,故此类租赁合同无效。
如不属于必须经过公安消防机构验收的,则不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
这个问题在签署租赁合同的时候,应当引起足够的重视。
第四,如果房屋租赁合同最终被法院确认无效的,则当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,法院一般应予支持。
按照法律规定,原本合同无效之后,双方当事人取得财产应当返还给对方。
但租赁合同比较特殊,承租人缴纳了租金后,实际使用了房屋,这部分利益无法返还给对方。
因此采用“无效当有效处理”的原则,是法院从公平的角度出发,考虑到承租人实际使用了房屋,不支持合理使用费不太公平的角度来设定的。
(4)合同效力待定方面。
这主要是集中在合同法第四十七、四十八、五十一条。
主要规定是:
未满18周岁的人签订的合同,行为
人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同,无处分权的人处分他人财产签订的合同,如果事后合理时间内获得监护人同意、被代理人授予代理权、财产所有权人处分财产授权的,合同有效。
否则,合同无效。
具体情况这里不多讲了。
合同的解除和撤销方面的法律风险我们在后面会提到。
案例:
原告王×
×
诉被告苏有朋、被告时代之家房屋中介公司房屋租赁合同纠纷案
20XX年7月20日,原告王×
和被告苏有朋、被告时代之家房屋中介公司签订房屋租赁合同,约定:
被告苏有朋将其所有的一套朝外SoHo商展出租给其用于经营美发店。
合同签订后,原告支付了被告苏有朋三个月房屋押金和三个月的房租。
后原告到工商部门进行个体工商户注册登记,却被告知“不得使用台胞购买的房屋作为经营场所从事经营活动”。
原告认为,被告苏有朋和时代之家公司在签订合同时均未向其作出提示,导致其无法在系争的租赁房屋中进行个体工商户注册登记并进行营业,故诉至法院,要求法院判令解除租赁合同,苏有朋返还房屋租金、押金并赔偿装修费、水电费等经济损失共计44万余元,时代之家承担连带赔偿责任。
被告苏有朋答辩称他没有任何过错,不应当承担责任。
同时,苏有朋还提出反诉,要求原告王×
赔偿不给付租金的违约金58万元。
北京法院经审理后认为,根据建设部、商务部等部门于20XX年颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第十条规定,在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。
因苏有朋并非法律专业人士,该《意见》实施的时间仅在其购买房屋前不久,苏有朋无法及时得知最新颁布的各项法律法规情有可原,苏有朋对于无法取得营业执照、不能实现合同目的所遭受的损失不存在明显过错。
而原告既没有对中介公司的资质进行审查,也没有对租赁房屋的经营限制加以留意,故对于无法实现商业经营的目的亦存在一定过错。
从公平角度考虑,最终法院判决:
对原告要求苏有朋返还租金、押金并赔偿装修等相关损失的请求不予支持;
同时对苏有朋要求原告承担违约金的主张亦予以驳回。
从本案中我们可以看到,原、被告双方均不了解境外人士购买的非自住商品房是不能用于经营性出租活动这一规定,是本案发生的最主要原因。
本案的租赁合同违反了相关法律法规的规定,本来应属于无效,只是由于该《意见》不属于《合同法》规定的“强制性法规”,故不能依照《合同法》第52条确认无效,因此法院判决解除双方之间的租赁合同这一结果应该说是完全正确的。
篇三:
房屋租赁合同法律实务
第一节最高人民法院房屋租赁法律疑难问题司法观点集成
一、房屋承租人优先购买权的效力
[法律规定]最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过)118规定,出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;
出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
《合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
[实践中存在的分歧]在民事审判实践中,因出租房屋的优先购买权纠纷,当事人往往提出两种不同的诉讼请求:
1、有的承租人请求人民法院判决出租人与第三人之间的买卖合同无效。
2、有的承租人请求人民法院依出租人与第三人之间的买卖合同所规定的条件,与出租人之间形成新的买卖合同关系。
[最高人民法院两种不同的观点]
多数意见认为:
承租不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋,只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。
对于同等条件应作宽泛理解,不仅是价格条件,还包括付款条件,以及出卖人(所有人)提出的其他条件等。
少数意见认为:
优先购买权不能理解为优先缔约权,考察其内容,应当包含优先买到的权利,否则优先购买权没有意义,实质上体现不了对承租人权利的保护。
另外,承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋,法院不需要判决所有人与第三人签订合同,而是变更所有人与第三人买卖合同的主体,这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。
《中国民事审判前沿》,20XX年第1集第168—169页,最高人民法院民事审判一庭编。
二、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权
《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》(20XX)民一他字第29号)
江苏省高级人民法院:
你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题,目前,法律和司法解释对此均无明确规定。
经研究认为:
目前处理此类案件,可以从以下两个方面综合考虑:
第一,从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、
使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;
如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二,从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;
反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
请你院结合以上因素,根据案件具体情况,妥善处理。
[辽宁省高级人民法院意见]房屋出租人整体转让建筑物,不能独立于该建筑的部分房屋的承租人主张优先购买权,不应予以支持。
房屋出租人委托拍卖出租房屋的,出租人应比照《中华人民共和国拍卖法》第45条的规定,在拍卖七日前通知承租人,承租人的优先购买权以参加拍卖竞拍的方式实现。
房屋承租人经出租人同意转租房屋的,优先购买权由实际租用房屋的承租人享有。
未经出租人同意转租房屋的,承租人主张优先购买权的,不应予以支持。
三、承租人在同等条件下享有的优先购买权,应为购买自己承租的房屋,而不是出租人出卖的其他房屋
《最高人民法院公报》20XX年第5期
法律规定的优先购买权,是指当出租人出卖租赁房屋时,承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋,对于出租人出卖的其他房屋,承租人不享有优先购买权。
四、租赁标的物消防竣工验收与房屋租赁合同的效力
《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(20XX)民一他字第11号
云南省高级人民法院:
你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。
根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》的规定,认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效,缺少法律依据。
关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:
第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消
防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。
第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
附:
《中华人民共和国消防法》(自1998年9月1日施行)
第十条按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程,设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计,建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核;
未经审核或者经审核不合格的,建设行政主管部门不得发给施工许可证,建设单位不得施工。
经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的,应当报经原审核的公安消防机构核准;
未经核准的,任何单位、个人不得变更。
按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;
未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。
新《中华人民共和国消防法》(自20XX年5月1日施行)
第十条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程,除本法第十一条另有规定的外,建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内,将消防设计文件报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。
第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。
公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程,未经依法审核或者审核不合格的,负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可,建设单位、施工单位不得施工;
其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的,应当停止施工。
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依照下列规定进行消防验收、备案:
(一)本法第十一条规定的建设工程,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;
(二)其他建设工程,建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;
其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。
第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。
公众聚集场所,是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。
人员密集场所,是
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