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2、市场持续热销14

（四）南城地区14

1、商业地产渐成规模14

2、市级物流中心初步显现15

3、三大城区广汇商机15

第三章　北京商业地产的未来趋势15

一、北京商业的规划发展15

（一）北京“十五”期间商业发展规划15

1、发展基本目标15

2、商业发展重点16

3、业态引进重点16

（二）区域规划情况16

1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。

16

2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。

3、社区商业中心。

4、特色商业街。

17

（三）北京商业的发展趋势17

1、北京的流通业17

2、北京的商业街17

3、北京的零售业17

二、市场存在的问题现象18

（一）自身不足18

1、开发资金匮乏。

18

2、复合人才稀缺。

3、软硬件不配套。

4、管理服务滞后。

（二）市场表现18

1、主要问题18

2、具体现象19

三、市场发展的未来态势19

（一）基本态势：

竞争加剧、聚集扩散19

1、两个主要外在因素19

2、两个主要的内在因素：

19

（二）总体趋势20

1、供应方面：

逐年递增，且规模与分布更日趋理性化。

20

2、需求方面：

稳中趋旺。

3、区域分布：

多中心化。

4、市场价格：

先升后降20

（三）投资重点21

1、重点项目：

政府鼓励的4大类21

2、重点区域：

三、四环周边地区21

3、重点业态：

零售物业21

4、重点类型：

临街底商21

第四章　北京商业地产的投资探讨21

一、商业地产的投资概述21

（一）投资风险的规避21

1、经营模式。

22

2、合作方式。

3、规划设计。

4、商圈需求。

（二）投资的基本考虑22

1、商圈的规模22

2、商圈的变动22

3、主力店效应23

4、广场和人气23

5、品牌店效应23

6、地理位置23

7、商铺的通用性23

8、周边的价格水平23

二、商业地产的简单思考23

思考一：

商业定位23

思考二：

商业物业的管理24

思考三：

商业地产的二、三级市场24

思考四：

商业价值与业态规模24

思考五：

商业与房地产的对接24

北京商业地产市场

研究报告

第一章北京商业地产的发展时机

对北京商业地产市场的发展时机，基本判断是：

条件成熟，并快速升温。

一、促进市场发展的主要因素

下列因素，孕育并夯实了北京商业地产市场发展的基石，有力地促进了市场发展。

1、首都经济的持续增长

北京快速发展，宏观经济指标（如国内生产总值、人口总量及其结构、人均可支配收入及其结构、社会消费品零售额等）稳步增长或优化，商业发展空间日益广阔，居民消费能力持续增强，新一轮的投资消费升级已展开，助推了商业地产市场的发展。

2、北京商业的全面发展

首先，市级商业、区域商业和社区商业的快速增长，促进了商业地产与之的同步发展。

其次，商业业态日益的多元化和现代化，拉升了对商业地产的需求。

再者，商业与地产相互融合、相互促进已到了一个全新的阶段，直接壮大了商业地产市场。

3、发展规划的出台实施

城市总体规划、奥运行动规划、商业发展规划、商业物流规划、基础设施建设与发展规划等北京市各项规划的相继出台及实施对商业地产市场发展都将有积极的导向和促进作用。

4、市场调控的规范加强

市场的日益规范及住宅、写字楼投资利润的趋于稳定、透明；

股市汇市的风险加剧及投资渠道的过于狭窄；

存贷款利率一再下调及央行121号文等政策的深远影响，都促使开发商、投资者和居民个人对刚刚起步但潜力巨大的商业地产给予了高度关注。

5、区域商圈的功能变化

商圈功能可看作是居住功能（住宅）、商业功能（商铺）、商务功能（办公楼）的有机结合。

随着北京城市建设及更新改造的力度不断加强、步伐不断加快，各商圈居住及商务功能正发生明显的变化，这必将引起区域商圈的功能变化，从而促进商业业态的优化和增加对商铺的需求。

区域商圈功能变化对商业地产市场的影响将持续增强。

6、重大事件的突发影响

奥运、入世极大地促进了商业地产市场的发展，影响长期深远。

而非典疫情对商业地产市场的影响虽剧烈但短暂，只是延缓而未阻碍市场的发展，同时非典后各项鼓励优惠政策的及时出台，不但使市场复苏迅速，而且对市场的今后发展也产生了积极影响。

7、宏观环境的不断优化

一方面，北京是外资投资热点地区之一，国外投资者普遍看好即将全面开放的中国市场及其巨大的发展潜力，作为首都，北京自然是热点；

另一方面，北京也是内地投资热点地区之一，内资企业加快进京步伐，民间投资渐成规模之势。

上述两方面都直接或间接促进了北京商业的繁荣和商业地产市场的发展。

8、消费投资的逐渐理性

以往几次消费投资热潮的经历教训，使市场的消费需求及投资行为日趋理性、成熟，从而有利于北京商业地产市场今后的规范发展和逐步成熟。

二、引起快速升温的直接原因

　　下列原因，直接引起了北京商业地产市场的快速升温，成为了市场的投资热点。

1、投资转移

　　随着北京住宅、写字楼市场的竞争加剧和利润的公开透明，加之投资渠道的单一狭窄及股市汇市的风险加剧，使商业地产渐成了股市、汇市、高档住宅投资以外的一种新的理财方式。

同时，房地产投资一般都经历了从住宅到写字楼再到商铺的发展历程，商业地产（开发建设与商业经营融合而成的复合地产）是房地产开发的趋势之一，也为目前以单一项目开发为主的传统房地产投资提供了一个全新的拓展空间。

2、需求拉动

居民投资消费能力日益提高，北京城市人口逐年递增，居住范围向外加速拓展，城区更新改造力度不断加大，市容市貌得到极大改善；

以及入世奥运的深远影响，都对商业地产市场快速升温起到了需求拉动作用。

简单来说，商业地产的需求空间很大。

人均商业面积需求方面。

人均商业面积比是衡量一个城市商业面积是否合理的一个指标，纽约、东京大概是1.6、1.7，香港约1.3，上海接近1。

若按1300万城市人口及人均1平方米计算，北京将至少需要1300万平方米的商业面积，但据统计，2005年北京商业物业总面积现有900多万平方米左右，发展潜力巨大。

消费水准提升需求方面。

以往消费主要是购买式的，而如今已向体验式转变，原有商业已无法满足人们日益增长的多元化消费需求，需要新的商业业态进入。

区域商圈分块需求方面。

以往商业主要表现是城市中心集中地段的集中消费，而如今随着城市内向（旧城改造）及外向（新区开发）两方面的快速发展，消费由购买式向体验式的转变，原有商业格局必然改变，多级中心及多极商圈必然出现，这必然加大对区域商业中心、特色商业街、专业市场、社区商铺等的需求，促进商业地产市场发展。

　　此外，三外投资（外资、外地、外行）齐头并进，中小投资者踊跃参与，特别是国内外商业巨头纷纷抢滩北京商业市场，一大批特许经营或加盟连锁店竞相陆续选址落户，都直接起到了需求拉动的作用。

3、利益驱动

首先目前商业地产开发周期较快、投资回报率较高，其次近期商业地产供不应求，市场发展潜力巨大；

再者商业地产尚处于起步摸索阶段，较之趋于规范的其他投资方式，卖点及利润还有很大的挖掘提升空间，因此自然吸引越来越多的投资进入。

同时，这种复合地产也大大提升了区域地块及开发项目的附加值和竞争力，使房地产投资越来越多地注重商业地产。

4、运作灵活

商铺不但有较高的投资价值，而且运作多样、经营灵活，可出售也可出租，可经营也可委托，可大可小、可合可分，又可根据市场需求及竞争状况进行及时调整，因此具有很强的市场适应性和抗风险性。

第二章北京商业地产的市场形势

　　对北京商业地产市场的现状，简单概括是：

供求两旺、并持续高温。

一、整体市场

（一）市场概况

1、全国市场

1997年以来，国内商业地产市场迅速复苏、高速增长。

首先，全国范围内城市化进程的加快和大规模的旧城改造，一方面使传统商业中心亟待改造提升，另一方面也使新兴区域商圈亟待开发建设，加之大范围的产业结构调整、第三产业的飞速发展，直接形成了对商业地产的大量需求。

其次，中国入世后，众多零售、娱乐、家居、餐饮业的国际商业巨头竞相加快了抢滩中国市场的步伐，如沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、麦当劳、麦德龙、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等，增加大量商业地产需求的同时也促使了一些新型商业业态的引入和新型商业地产的开发，如ShoppingMall、OutletStore（工厂直销店）、超市连锁店和特色商业街等，有力推动了商业地产市场的快速升温。

具体现象：

●一些大中城市的商业类物业供不应求，商铺价格飞涨、屡创新高。

●全国范围内争建商业特色街及大型购物中心。

北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、西安等不少大中城市都正在筹划或已经兴建ShoppingMall。

●众多开发商纷纷加大商业地产项目的开发，其中大连万达将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，并与国际商业巨头沃尔玛结成战略性同盟，计划在上海、北京等15个城市开发大型商业地产。

今后，其商业地产的开发规模和销售额均超过住宅类物业。

　　据不完全统计，1997—2005年，国内商铺销售占整体房地产销售的比例约为7％，但增幅日益明显，2000、2003、2005年增幅分别达到40%、10.6％、30％。

2005年国内商业地产的投资额同比增幅为11.8％。

2005年1－8月，全国商业营业用房新开工面积和投资额增幅均超过40％，在房地产分类物业中增幅最高。

从原由各小区临街底商、裙楼、门市房而形成的配套商业，再到以大型百货商厦为中心的区域商业，直至如今以超级购物中心为代表的专业商业地产，商业物业模式经历了一系列变革后，房地产业越来越向第三产业、商业倾斜，日益与之对接融合。

复合地产已成为房地产开发的一个必然趋势。

2、北京市场

北京商业地产市场的发展略晚于深圳、上海。

迅速升温于2005年。

从朝外“老番街”火爆开盘到回龙观底商快速结案，从中关村科贸中心12.8万元天价的一炮打响到建外SOHO和左岸工社的旺铺热拍，商业地产市场众人瞩目、风光无限。

持续高温到2005年。

新型商业地产陆续开发，世纪金源领军，ShoppingMall率先开工；

大连万达随后，订单地产反响热烈；

其他开发商据了解也纷纷行动。

华远有意与沃尔玛合作建设包括沃尔玛中关村连锁店在内的三至四个大型超市，天鸿表示将在回龙观兴建一个综合性大型超市，城开将与索纳塔营销商在西单合作开发4S新型轿车销售服务商场，新组建的太合商业房地产公司也将加大商业地产的投资。

众多新老项目也都加大了对商业物业的投入。

左岸工社与全球最大的商业健身连锁机构――中体倍力健身俱乐部合作，建立了3000平方米的中体倍力左岸连锁店；

建外SOHO有意拷贝上海新天地模式，继续开发特色商业街；

后现代城已规划出一条风格独特的商业休闲街；

富力城也拟准备引进2.5―3万平方米的大型综合类超市；

苹果社区设计了20万平方米的商业面积，包括1.5万平方米的综合超市和一条浓厚文化气息的特色商街。

原有商业地产西单商场及恒基中心也加快了全新改造。

同时，国内外商业巨头进京步伐明显加快。

建材方面的欧倍德、百安居、乐华梅兰，超市方面的沃尔玛、欧尚、7—11便利店、迪亚折扣店等，或开业、或落户、或筹备、或选址、或报审。

大商集团、上海华联、物美超市等国内大型商业企业也积极在京拓展。

（二）主要情况

1、市场供给

据市统计局统计，截止2005年底，北京商业零售业物业总面积为998.5万平方米，营业面积529万平方米；

餐饮业总面积206.8万平方米，营业面积130万平方米。

2005年1－11月，商业营业用房施工面积同比增长34.2%，增幅高于总施工面积的30.3%和住宅施工面积的25.2%。

同时，综合世邦魏理仕和戴德量行的报告，对大型商业物业的市场供给情况了解如下：

●从现有存量上看，2005年大型商业物业存量约为160多万平方米，其中百货业27.9万平方米，购物中心66.1万平方米，外资超市33.2万平方米，甲级写字楼底层商铺36.7万平方米。

2005年大型商业物业（１万平方米以上）达到120个，可提供商业总面积294.5万平方米，平均规模为2.5万平方米。

●从潜在供量上看，2005年至今在建项目71万平方米，拟建项目320万平方米。

同时据了解，未来几年内，北京还将批复500万平方米的商业面积。

●从可能增量上看，2005年为23.59万平方米，2005年近30万平方米（2005年1－10月为20万平方米），2005年预计约53万平方米，而到2007年将可能突破300万平方米。

2、市场需求

●从需求主体上看，大型商业集团（特别是国内外零售商业巨头）带动了大型商业地产的需求，中小企业及个人（尤其是中小投资者）带动了小型商铺的需求。

其中中小投资者最多，对小型商铺需求最大。

●从需求区域上看，首选朝阳区的东三环和亚运村，其次是海淀区的中关村，主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。

●从需求类型上看，大型商业地产中新型业态（大型购物中心、专业市场、特色街、超市连锁等）的需求远大于传统业态（如百货商场），小型商铺中餐饮和服装类的需求远大于娱乐类。

●从需求规模上看，呈两极化发展趋势，大型商业地产主要集中在4－6万平方米之间，同时10万平方米以上超大型项目不断涌现；

小型商铺主要集中在10－200平方米之间，同时出现了可分割式商铺，专业市场中的商铺面积更小。

易铺网）

●商铺最高售价排行参考

商铺最高销售单价排行榜

商铺名称

售价

排行

中关村科贸中心

13万元/平方米

1

左岸工社商铺

6.36万元/平方米

2

第五大道

4.2万元/平方米

3

建外ＳＯＨＯ商铺

3万元/平方米

4

朝阳门外的老番街

2.5万元/平方米

5

国展家园商铺

2.3万元/平方米

6

欧陆经典

2.1万元/平方米

7

九台2000商铺

1.98万元／平方米

8

●办公楼底商售价参考

城区

位置

项目

商业面积及楼层

售价（元／建筑平米）

西城

复兴门

远洋大厦

4,000

30,000

阜成门

国润大厦

600

12,600

海淀

西北三环

数码大厦

240/首层

25,000

四道口

国兴大厦

600／首层

均价12,000

朝阳

北三环边

浙江大厦

13,900

10,000—27,000

东四环

住邦2000

约5,600

16,000—19,800

●住宅楼底商售价参考

大北窑

现代城

20,000／一二层

20,000—23,000

亚运村

风林绿洲

5,000

14,000—23,000

芍药居

旭风苑

9,200

20,000

14,000

东城

安定门外

柳源居

约1,000

12,500

宣武

广安门

朗琴园

约4,000／首层

崇文

广安大街

金帝世家

50,000

18,000—20,000

4、运作方式

据不完全统计，商业地产的运作方式主要有租赁、销售、租售并举、自营或联营等形式。

其中：

租赁的项目最多，近62万平方米，约占总量的34%，以55万平方米的金源shoppingmall为代表

租售并举的次之，近54万平方米，约占总量的30%，以7万平方米的北方明珠底商为代表

出售的项目第三，近46万平方米，约占总量的26%，以建外SOHO、第五大道为代表

自营或联营的最少，近17万平方米，约占总量的10%，以16万平方米的华贸中心为代表

5、价格分布

据统计，2005年1－10月，商业营业用房销售均价10394元／平方米，同比增长38.5%，增幅远高于商品房平均销售价格的2.4%、办公用房的5.4%和住宅的2%。

世邦魏理仕和戴德量行的报告显示，截止2005年10月，优质商铺首层、二层的平均租金报价分别为2.75美元、1.37美元，分别上升了0.4%、0.2％。

同时，据不完全统计，价格区间分布情况如下：

●销售价格

　　底商价格一般是住宅或公寓价格的2－3倍

均价4万元以上的项目，约占总量的4%，主要集中在中关村和CBD

　　均价3－4万元的项目，约占总量的9%

均价2－3万元的项目最多，约占总量的29%，一般是商圈、高档写字楼和公寓底商的主力价位

　　均价1－1.5万元的项目，一般是城区内非商圈商铺的主力价位

均价5000－8000元的项目，一般是远近郊区商铺的主力价位

●租金价格

　　5元/平方米·

天以上的项目，约占45%

3－4元/平方米·

天的项目，约占22%

4－5元/平方米·

2－3元/平方米·

天的项目，约占11%

6、项目分布

一是从区域方位上看，目前商业地产项目区域划分明显，价值差别也很明显。

近50%的项目集中于市级和区域商业中心。

市级商业中心位于城市中心，包括王府井和西单；

区域商业中心主要集中在东部和西部，散布于商务区、居住组团或交通枢纽附近，目前发展较为成熟的有中关村、CBD、建国门、朝外、亮马河、亚运村和公主坟。

其中，CBD、中关村是两大核心。

●东区：

CBD，是消费档次较高的区域商业中心。

财富中心、建外SOHO、昆泰国际中心、万达广场、华贸中心以及即将推出的大成天地时尚之窗，CBD及周边已经成为商业投资的热点区域。

●西区：

西北三环、中关村沿线，始终是商业地产的投资热点，尤其是中关村一带，市场供不应求，价格居高不下。

●北区：

亚运村地区，从原有的欧陆经典、阳光广场到近期的第五大道，高档次、高密度的居住社区保证了区域商业地产投资的热度。

●南区：

一向是商业投资的软肋地带，与上述三区相比略显不足，商业投资氛围及人气还需提升。

其中大都市街和其后的金帝世家、世贸商城（木樨园）等项目较有影响。

二是从投资类别上看，目前商业地产项目种类日益丰富，投资也各有特点。

一般可分为市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心、专业市场、特色商业街和底商等六种。

●市级商业中心：

商圈辐射半径达7－8公里甚至全市。

包括原有三个（前门、王府井和西单）和新兴五个（CBD、中关村、马甸、公主坟和木樨园）商业中心。

商业规模大，业态、业种复合度高、辐射半径大。

因此，商铺租售相对容易、投资回报率高、回收周期较短，投资可保证长期稳定的回报。

但价格也高，前期投入较大，运作空间也有限。

●区级商业中心：

服务区域，如方庄、望京。

社区商业中心：

服务社区，如天通苑、世纪城。

商铺价格相对不高、经营较稳定，但不同位置价值差别很大。

●专业市场：

很多，服装类如阜外的万通、雅宝路的天涯大厦、蒋宅口的巨库；

IT类如中关村的科贸中心、鼎好电子商城；

家居类如碧溪家具广场等。

其最大特点就是单个商铺面积小（不超过10㎡），单价高、不能独立经营需要托管或自营。

因此高风险和高回报并存。

●特色商业街：

市场行为自然形成的较好，行政行为打造的效果较差。

如东直门鬼街、方庄食街、马连道茶叶街等。

●底商：

最多，简单可分为办公楼底商（如数码大厦、银科大厦等）和住宅底商（如珠江帝景、回龙观经济适用房）两大类。

其中拥有独立门面及固定消费人群、经营稳定、投资风险小、价格相对低廉的住宅底商最受欢迎。

二、区域市场

（一）CBD地区

1、供给方面

近两年，CBD及泛CBD地区在住宅和写字楼新建项目集中推出的同时，商业物业的开发及供应也明显升温，成为商业地产的投资热点地区。

据戴德梁行统计，到2008年，CBD新增商业面积将不低于90万平方米，如国贸三期的5万平方米、LG大厦的3.5万平方米、华贸中心的16万平方米等，约占北京新增商业总面积的29%。

若加上原有的国贸商城、嘉里中心等项目，商业总面积将超过100万平方米，届时北京商业格局将发生较大变革，作为新兴的市级商业中心，CBD将超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区。

2、新旧主要项目

项目名称

项目位置

项目规模

开业时间

租售状况

国贸商城

建外大街1号

60000平方米

1990年（1期）

只租不售

嘉里中心

光华路1号

15000平方米

2000年

SOHO现代城

建国路88号

20000平方米

2005年

销售

京汇大厦

国贸桥东南

3000平方米

国贸三期

2007年

华贸中心

160000平方米

建外SOHO

建外大街4号

90000平方米

万达广场

70000平方米

以租为主

　　3、需求方面

对CBD地区的商铺需求有明显增长的主要行业如下：

●品牌服饰

作为商铺市场消化量最大的租户类别，品牌服饰今后对CBD将有较大需求，尤其是中高档及高档品牌。

●餐饮

数以百万计的工作人口，且有大量的商务往来，都将为餐饮业创造巨大的商机，CBD将成为餐饮业的必争之地。

●展厅

鉴于收入较高人群的聚集之地及体验式消费的转变，致力于创造独特体验的中高档品牌将会把开设展厅的目标锁定在CBD。

●配套服务

由于在CBD工作与生活的人群数量庞大，将需要不同类别的配套服务，如票务、商业印刷、快递、便利店、洗衣店等，对配套店铺数量的需求亦相对较大。

4、市场形势

●产品定位普遍高启

　　客户定位是产品定位的依据。

据《北京CBD商业发展规划（2005-2010）》预测，CBD的消费人群约有50万，其中，年轻时尚的商务白领约25－30万，常驻财富阶层及涉外人士各约有5.5万，商务旅行人群约1.7万，文化休闲人群约1－2万，观光人群约4－8万。

另据资料显示，CBD拥有北京高档商务写字楼的70%、跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%、外国银行在北京分行的90%、北京十大写字楼的全部和十大宾馆的80%等等。

因此，CBD商业项目纷纷立足于及全面覆盖高端消费者的种种个性化需求，定位在高档和著名品牌上。

其中，立志与世界500强携手的万