商业地产讲义Word格式.docx
- 文档编号:17140284
- 上传时间:2022-11-28
- 格式:DOCX
- 页数:58
- 大小:95.12KB
商业地产讲义Word格式.docx
《商业地产讲义Word格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《商业地产讲义Word格式.docx(58页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
(1)、商业街商铺
(2)、市场类商铺
(3)、社区商铺
(4)、住宅底层商铺
(5)、百货商场、购物中心商铺
(6)、商务楼、写字楼商铺
(7)、交通设施商铺
三、按照投资价值分类
(1)、"
都市型"
商铺--绩优股
(2)、"
社区型"
商铺--潜力股
(3)、"
便利型"
商铺--冷门小盘股
(4)、专业街市商铺--高科技股
(5)、其他商铺-"
一般股票"
商业地产法律法规
一.中华人民共和国城市房地产管理法
第四章房地产交易
第一节一般规定
第三十一条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十二条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
具体办法由国务院规定。
第三十三条国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。
第三十四条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。
第三十五条房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
二、商务部发布《关于加快我国社区商业发展的指导意见》
(一)、指导思想和总体目标
社区商业的建设要贯彻落实“三个代表”重要思想和科学发展观,坚持“以人为本、服务社会”的宗旨,以“便民、利民、为民”为出发点,紧紧抓住新区开发和旧城改造的机遇,完善新社区商业服务功能,优化老社区商业结构布局,加快营造和谐的社区消费环境,为实现构建社会主义和谐社会做贡献。
争取利用3-5年时间,在全国人口过百万的166个城市中,初步完成社区商业建设和改造工作,形成满足基本生活消费需求的社区服务网络,基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求,在社区内就能得到基本满足。
在消费水平较高的社区,要在满足基本生活需求的基础上,形成商业布局较合理、服务功能较齐备、服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系。
(二)、工作原则
1.坚持以人为本。
发展社区商业要反映民心、体现民情、满足民需,坚持以人民群众高兴不高兴、满意不满意为标准,使社区商业建设成为解决实际问题、为群众办好事办实事的工作。
2.坚持政府引导,市场化运作。
社区商业建设要逐步形成政府引导、企业投入、市场运作、社会参与的发展机制,充分发挥各种所有制企业在社区商业建设中的作用。
3.典型引路,循序渐进。
开展创建社区商业示范社区的工程,在总结示范社区经验基础上,逐步推开,形成辐射带动效应。
4.因地制宜,分类指导。
要根据各地经济发展水平和社区商业发展的不同阶段,分类指导;
坚持一切从实际出发,不搞形式,不走过场,突出重点,逐步推进。
(三)、工作重点
1.加强规划,促进网点布局合理化。
商业网点合理规划,是实现社区商业服务功能,满足不同消费水平、消费特点、消费习惯的前提。
推进社区商业发展必须坚持规划先行。
各地商务主管部门要加快完成城市商业网点规划,在城市商业网点规划中对社区商业的规模、结构、布局做出详细规定。
有条件的地方,可依据城市商业网点规划,制定社区商业网点专项规划。
2.制定标准,分类指导,突出重点。
目前,商务部正在制定全国社区商业的建设标准。
各地商务主管部门可根据本地区城市发展的不同特点和社区商业的不同类型,因地制宜,制定地方性标准,确定工作重点,有针对性地对社区商业的建设活动进行协调。
老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用,以健全网点设施为主;
已预留服务网点的新建社区,要针对社区居民需求变化,合理配置网点,扩大服务范围,以完善网点和提升服务水平为主;
尚未开发的社区,要加强总体规划,以集中建设团组式社区商业中心和合理配置多点式便利型商业网点为主。
3.鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设。
各地商务主管部门要采取切实可行措施,通过资金、网点等一系列支持政策,积极引导企业运用连锁经营方式,到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民的网点,并逐步搭载便民服务功能,满足社区居民多样化、个性化的消费需求。
积极引导下岗失业人员进入社区,把社区创业就业与发展社区经济有机结合起来。
鼓励企业采取收购、兼并、特许加盟等多种形式整合分散的社区商业资源,规范社区内的小型门店,实现资源共享,综合利用。
4.利用现代技术手段,创新服务体系。
各地商务主管部门要积极建设面向社区服务的信息服务平台。
鼓励有条件的企业利用信息技术开展社区便民服务,发展网上交易、网上服务,补充现有网点的不足;
鼓励有条件的企业建立客户需求信息系统,及时采集、分析、存储客户信息,为居民提供定向、快捷、周到的服务。
大力提倡社区骨干企业开展送货上门、送餐上门、修理上门的“三上门”服务,延伸服务功能,提高服务水平。
提倡和鼓励社区商业企业组建专职的便民综合服务小分队入户服务,同社区居委会、社区居民建立稳定、畅通的联系渠道,开展以为社区居民排忧解难为宗旨的便民有偿服务。
5.切实搞好社区商业示范工作。
目前,部分省市社区商业的建设工作已经开展,并取得了初步成效。
为进一步推动社区商业发展,各地商务主管部门要结合当地实际,重点选择和建设一批在本地区带有示范作用的社区,制定切实可行的社区商业示范活动方案和规划,提出对示范社区的具体要求和措施,并抓好督促检查和验收工作(示范工作要求见附件1,示范活动的通知不再另发)。
2005年商务部拟在全国范围内确定50个示范社区。
明后两年,通过推广示范经验,逐步扩大示范范围,从而推动社区商业的全面发展。
(四)、工作要求
1.加强领导,建立长效工作机制。
社区商业建设既是一项造福于民的民心工程,也是一项涉及方方面面的系统工程。
各地商务主管部门要积极争取地方政府的支持,成立相应的领导协调机制,加强同建设、财政、劳动和社会保障、工商、民政、税务等部门的沟通与协作,形成合力。
同时,充分发挥街道办事处、居委会、物业管理部门和商业企业几个方面的积极性,形成互联互动,协调配合的机制。
2.加强对社区商业工作的研究与指导。
各地商务主管部门要高度重视社区商业工作,认真规划,精心组织,切实抓紧抓好。
各地商务主管部门要加强调查研究,摸清本地社区商业发展的基本情况。
各地在推进社区商业建设中遇到的问题请及时与我部沟通,有关社区商业发展的动态情况请及时报送,社区商业的发展情况和工作总结,请每半年报送一次,报送时间为每年七月和次年一月。
3.制定扶持政策。
商务部推进全国社区商业工作的具体政策,将另行制定。
各地商务部门可结合本地实际,出台支持社区商业发展的具体政策措施。
三、城市商业网点规划编制规范
1总则
1.1为提高城市商业网点规划编制的质量和水平,根据国家关于规划编制工作的有关规定,特制定本规范。
1.2城市商业网点规划是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求,在充分反映城市商业发展规律的基础上,对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。
1.3编制规划必须广泛征求各方面意见,提高透明度和社会公众参与度。
1.4各地城市商业网点规划要根据本城市的商业定位,体现本城市商业特色。
1.5城市商业网点规划要与城市总体规划相衔接,服从城市总体规划。
1.6编制规划除应符合本规范要求外,还应符合国家、行业和地方有关标准的要求。
1.7城市商务主管部门为城市商业网点规划的编制单位,会同有关部门负责城市商业网点规划的制订工作。
1.8本规范适用于全国地级以上城市(含县级市)商业网点规划的编制。
2规划程序
编制规划按照调查研究、规划文件编写以及规划论证的程序进行。
2.1调查研究
编制规划必须深入实际,搞好商业网点调查,并充分调查研究城市经济与社会发展、交通、人口分布等情况,取得准确的基础资料,并进行深入研究。
2.2规划文件编写
在对基础资料进行分析研究的基础上,进行规划文件的编写工作。
规划文件的编写应符合本规范条款3的规定。
2.3规划论证
规划编制单位向论证会议提交全套的规划材料,并解释规划的具体内容,听取专家和公众代表的意见。
2.4规划修改、完善
论证结束后,要根据论证意见进行修改和完善,对未采纳的意见,应作出书面说明。
2.5规划上报
规划编制完成后,应当按法定程序上报市政府批准,发布施行。
3规划文件
规划文件包括规划文本、规划说明、基础资料研究、规划图则四个部分。
3.1规划文本
规划文本是对规划的各项目标和内容提出规定性要求的文件。
要点包括:
3.1.1总则
(a)规划的作用;
(b)规划的依据;
(c)规划的对象、范围;
(d)规划的期限。
3.1.2规划的指导思想
(a)贯彻落实科学发展观,体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针;
(b)反映优化市场布局,调整市场结构,发展现代流通方式,提高资源配置效率的主导思想;
(c)体现满足市场需求,提高人民生活水平,创新消费服务方式,改善产业服务功能,提升商业竞争力,服务城市建设的基本要求。
3.1.3规划的原则
(a)以人为本,远近结合,协调发展的原则;
(b)结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则;
(c)大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则;
(d)坚持可持续发展的原则;
(e)规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则;
(f)技术进步的原则。
3.1.4发展目标
结合城市实际情况,分别按照近期与远期提出。
3.1.4.1总体目标
(a)城市商业网点的总规模、结构与布局方面的目标;
(b)城市社会消费品零售总额、人均营业面积、连锁企业销售额或零售额占全社会消费品零售总额的比重等综合性指标;
(c)城市商业对当地经济的贡献指标;
(d)城市商业在区域商贸发展中的地位与功能目标。
3.1.4.2具体目标
(a)城市商业中心、区域商业中心、社区商业的总规模、商业街、结构与布局方面的目标;
(b)农产品批发市场总规模、结构与布局方面的目标;
(c)生产资料批发市场建设、调整与改造的目标;
(d)其他商品交易市场建设、调整与改造的目标;
(e)物流基地布局、特色与产业服务功能的目标;
(f)城郊商业发展的目标;
(g)商业网点建设管理制度建设的目标。
3.1.5规划布局
3.1.5.1规划布局的总体概括
3.1.5.2城市商业中心的规划布局
(a)名称、区位;
(b)在城市商业中的地位和功能;
(c)消费服务定位、主力业态与特色要求;
(d)总规模和大型零售网点的数量;
(e)业态结构调整的重点。
3.1.5.3区域商业中心的规划布局。
其要点参考3.1.5.2。
3.1.5.4社区商业的规划布局
(a)优先发展的零售与生活服务网点的业态、类型、组织形式、千人拥有的零售与生活服务网点面积;
(b)主要零售与生活服务业网点的商圈半径。
3.1.5.5商业街的规划布局
(a)名称、区位(含长度);
(b)商业历史与人文环境特征;
(c)消费服务定位的特点;
(d)主力业态与配套的商业设施;
(e)打造特色商业街品牌的重点。
3.1.5.6农产品批发市场的规划布局
(a)相对均衡的布局要求;
(b)主要农产品批发市场名称、区位、规模与辐射半径;
(c)主要农产品批发市场改造的重点;
(d)主要农产品批发市场与城郊农产品流通体系的关联。
3.1.5.7生产资料批发市场的规划布局
(a)主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功能;
(b)主要生产资料批发市场相对集中的布局要求和优先发展的地域;
(c)主要生产资料批发市场的经营特色、规模与辐射地区;
(d)主要生产资料批发市场改造的重点。
3.1其他商品交易市场的规划布局
(a)商品交易市场在城市商品流通中的地位与作用;
(b)主要商品交易市场名称、区位、规模与经营特色;
(c)主要商品交易市场改造的重点。
3.1.物流基地的规划布局
(a)城市物流基地的分类与统筹建设的原则要求;
(b)主要物流基地的名称、区位、服务特色与设施特点;
(c)主要物流基地之间的互补与配套;
(d)主要物流基地的技术改造与信息系统的整合方向;
(e)城市物流体系与区域性物流体系的关联。
3.1.5.10城郊商业的规划布局
(a)重点发展的商业网点;
(b)发展现代流通方式的主要任务;
(c)利用城郊地租优势转移市区商业网点的类型。
3.1.5.11其他类型商业网点的规划布局
旧货、汽车交易市场等类型商业网点的规划参照上述要求编制。
3.1.6附则
(a)规划成果的构成;
(b)规划解释权的规定;
(c)其它需要说明的事项。
3.2规划说明
规划说明是对规划文本的具体解释和对规划工作的补充叙述。
3.2.1规划文本的详细说明;
3.2.2规划的过程说明;
3.2.3商业网点的现状分析;
3.2.4术语和若干问题的说明。
3.3基础资料研究
基础资料研究是对引用资料的归纳性说明。
3.3.1调查资料汇编;
3.3.2参考资料的说明。
3.4规划图则
3.4.1主要规划图则包括:
(a)商业网点现状分布图;
(b)城市商业中心、区域商业中心规划图;
(c)商业街规划图;
(d)农产品批发市场规划图;
(e)生产资料批发市场规划图;
(f)其他大型商品交易市场规划图;
&
#61482;
(g)物流基地规划图;
(h)营业面积5000平方米以上零售网点规划图;
(i)其它需要的规划图纸。
3.4.2规划图应在城市规划图基础上绘制,条件不具备时,也可在其他形式底图基础上绘制,图幅一般为A4(297mm×
210mm)。
4术语说明
4.1商业网点
指根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所,包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等。
4.2零售商店
指GB/T18106-2000中规定的业态类型,其中大型零售商店一般指营业面积在5000平方米以上的百货店、超级市场、大型综合超市、仓储商店、专业店、家居中心和购物中心。
4.3商品交易市场
指有固定场所、设施,有若干经营者入场经营、分别纳税,由市场经营管理者负责经营管理,实行集中、公开商品交易的场所。
主要包括消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场等类型。
4.4物流基地
指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局,具有一定规模和综合服务功能的场所。
它面向社会提供专业物流配送服务,对城市或区域商业流通具有骨干作用。
4.5现代流通方式
指连锁经营、特许经营、现代物流、统一配送、电子商务及其它具有全局性技术进步意义的商业活动方式与组织形式。
4.6业态结构
指在一定范围内的业态组合比例情况。
4.7优化市场布局
指根据城市总体规划对商业网点空间布局的合理化引导,重点是对城市商业中心、区域商业中心、社区商业、城郊商业和专业特色街布局的统筹调整;
对商品交易市场、物流基地布局和其他商业服务设施的统筹调整。
4.8调整市场结构
指以满足居民消费需求变化和服务于城市产业发展为主要目的,兼顾市场资源存量改造和增量建设,注重投入产出效率,对商业网点分类比例与功能结构的优化调控。
商业地产历史、现状及前瞻
从上世纪70年代末开始至今,中国商业地产的成长大致经历了三个阶段:
一.70年代末-80年代中期,萌芽期。
严格地说,这个时期没有地产开发的概念。
当时地处改革开放初期和前沿的广州、深圳等地,为解决城市商品物质短缺、商业服务业落后、居民生活极不方便、城市娱乐非常乏味、大量青年就业困难等问题,对临路临街的民居、围墙、企事业单位门面房,或是具有商业经营价值的街道地段,进行小规模改造,使其成为商用物业或临建批零市场,虽然物业、场地简陋,但开创了新中国商用物业开发与经营的先河。
二.80年代中期-90年代中期,扩展期。
80年代中后期,一些大中城市和区位集聚性特别强的地区,也开始陆续出现了商业地产的萌芽。
此阶段与前一期一样,仍没有现在商业地产开发卖楼销铺的概念,基本上是旧厂房、旧仓库的重新拆改扩建,出租商铺经营,但商业地产的本质特征——统一规划、商业建筑设计、专业物业管理与推广、出租经营,却一一具备。
此时涌现出不少全国闻名的商厦、商业街和专业市场,如广州万国电器广场、北京西单国际大厦等。
三.90年代中后期-至今,成长期。
此时期的开发商已拥有物业产权,也开始具有物业分割销售、滚动开发的意识和资金周转需求,因而商业地产得以快速成长。
商业地产开始吸取国际商业地产模式与经验,陆续出现了大型百货热、商业步行街热、购物中心热,乃至今天的Mall狂潮,商业地产已经开始成为房地产的主流。
出现了各种成功的商业地产案例,如天河城、时代广场、世纪城等大型购物中心。
在这种大背景下,商业地产也慢慢向多个方向发展,主要体现在:
细致时代
来自市场各方面的信号不断地向商业地产项目开发商传递这样一个迫切的信息:
中国商业地产进入细节时代。
从商业地产的策划、营销到管理,无不向着细致化发展。
现在的商业地产项目重心在大型购物中心上,而且开发面积越来越大,动辄就十万、十几万、甚至几十万,这么巨大的工程,当然也就牵涉到很多方面,需要考虑资金回流、消费群体、集中管理等各方面的问题,因而也就注定了商业地产向细致化发展的趋势。
只有细致考虑各环节,商业地产才能度的最后的成功。
大盘时代
目前我国在建、已建的项目规模将近3200万平方米,其中北京拥有一万平米以上商业面积的楼盘有140多个,上海700多万平方米。
调查显示,大型的ShoppingMall和购物中心在中国有很强的投资偏好。
同样的,商业地产规模越大,操作风险也就越大,因而商家在进驻大型商业地产项目的过程当中需要掌控一个节奏,这种项目必然经过市场的前期培育过程,要有亏损的心理准备。
但是随着中国零售业对外开放以及商业地产自身的发展,大型的商业地产投资开发越来越多,并且潜力无限,商业地产即将迎来大盘时代。
竞争时代
从解决居住逐步过渡到发展经济的阶段,房地产业越来越向商业、第三产业倾斜,商业地产蕴藏着巨大的发展空间。
同时商业地产的高利润,引无数开发商和投资者竞相折腰,商业地产的大战随之在全国各大城市风起云涌。
总的来说,我国商业地产有很大的发展空间,并将成为地产业的主流,商业时代即将来临。
商业地产运作流程
一、市场调查
1、项目宏观状况调查 2、项目市场调查
3、项目消费市场状况调查 4、项目竞争状况调查
5、项目投资需求调查 6、地产物业状况调查
7、建立数据模型 8、模型方案分析组合
9、经营定位结论报告
二、规划设计
1、建筑规划 2、景观规划
3、装饰设计 4、企业形象设计
三、营销策划
1、经营策划 2、销售策划
3、竞争策划 4、推广策划
四、组织招商
1、定位规划 2、招商手册编写
3、主力店选择 4、辅助店分类列表
5、前景描述 6、回报预测
7、谈判策划 8、招商实施
五、铺面销售
1、价格设计 2、通路策略
3、前景描述 4、回报预测
5、战术设计 6、销售执行
六、商业管理
1、出租管理
a、物业管理 b、安全管理
c、设备管理 d、公共形象管理
e、促销活动管理f、经营调整
g、再招商 h、目标利润管理
2、自营管理
a、筹备开店b、经营托管
商业地产规划设计
一、商业设计应遵循的原则
1
便利顾客、服务大众
2
突出特色,善于经营
3
提高效率,增长效益
二、商业设计的空间设计
天:
1.天花板的造型设计(含骑楼及吊眉)。
2.灯光的布局设计。
3.喷淋烟感及回风、进风口的布局设计。
4.排烟口设计(消防窗户)
5.上、下水设计。
6.电源管线布局设计。
注:
BGV、BGM楼层指标,海报悬挂属丁工程。
地:
1.停车场,外围的造型设计。
2.绿化的造型设计。
3.人行灯的造型及布局设计。
4.骑楼的地板
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 商业地产 讲义
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)