北海房地产市场崩溃之案例Word下载.docx
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1994、1995、1996年GDP增幅仅为12.53%、3.3%、5.9%,北海经济逐渐萧条,大批大开发时代移民迁出,北海人气下降。
1995年后,房地产成了一把枷锁牢牢地套住了北海,打官司成了北海房地产商和金融机构最忙乎的事。
北海市的商品房、土地大都被全国各地来的法院贴上了封条。
一个叫恒利海洋运动娱乐中心项目的45万平米房子全部被查封,许多官司打到了最高人民法院。
1992、1993年两年时间,新闻媒体3150人次造访北海,在省级以上报刊发文稿7996篇,大规模密集式的推介成就了北海房地产,成就了北海,但1995年后媒体只有大量北海泡沫经济以及北海别墅养猪的报道。
据北海市房产土地部门统计,到2000年2月底,来自全国法院系统的房地产查封案件755宗,查封土地面积1万多亩。
90年代初期北海房地产热,使大批土地被闲置,北海城市失去最具实力的聚财方式和持续发展的手段。
据统计当年北海房地产在高位套住了多达200亿的资金,目前资产缩水不到100亿。
北海积压沉淀的不良金融资产高达160亿,其中四川系统约30亿。
沉淀积压在北海的不良金融资产有银行直接投入(含自办企业投入)的,有企业挪用贷款投入的,产权归属情况复杂,死结多、而且纠缠了7、8年之久,处置难度很大。
到2000年底的时候,整个房地产市场明显趋旺,全年北海市共售出了33万平方米商品房,交易额达1.97亿元,比1999年有成倍的增长。
2000年,北海市房地产开工项目15项,面积14.4万平方米,相当于前4年的总和;
2001年,房地产开工28个项目,面积27.6万平方米,增长近86%;
2002年开工37个项目,面积39。
67万平方米,增长43%以上。
2000年、2001年、2002年和2003年1季度的房产交易面积分别为42万平方米、47万平方米、82万平方米、11万平方米,沉痛中恢复。
外地人在北海购房置业呈上升的趋势,目前外地人来购房占到50%以上的比例。
2002年政府获得了中国建设银行授权5个亿的资金的信贷额,通过征、收、购、换等方式将闲置土地集中起来,进行储备,使大量闲置土地重新回到政府手中,既把闲置土地转为城市建设的资源和财政储备,又减少了原来的存量。
中石化投资的800万吨大型石化项目能顺利兴建,有望带动北海的经济总量迅速增长。
连绵24公里的银滩是北海旅游业最大的品牌资源。
1988年,北海市被国家旅游局列为全国重点旅游城市,几年不到,一座座集宾馆、餐饮、购物于一体的别墅式建筑临海而起,10年的市场主导型开发,使银滩布满了亭台楼馆,汽车道、挡浪墙、建筑物、防海堤的修建,影响了海洋动力平衡和泥沙运动,加速了沙滩的侵蚀,干扰了海岸沙滩的自然发育过程,影响了海浪对沙滩的作用,造成沙滩萎缩和变黑。
碧水蓝天银沙的美丽景观效果也大打折扣。
2003年1月6日,随着轰隆一声炮响,临海而建的33栋建筑物已全部拆除,最后三幢建筑物被彻底炸毁。
《北海市土地储备及开发利用的调研报告》:
自1987至2001年底,我市辖区范围内(不含铁山港区)建设用地共使用了127866亩土地。
其中,开发区成片开发用地39077亩,交通(包括高速公路、机场)及市政设施用地34228亩,投资修路补偿用地3008亩,其它项目用地51552亩。
闲置土地面积为32591亩(涉及用地单位647家),占已审批用地面积的31.4%。
其中,成片开发区用地闲置面积为17509亩,占闲置土地面积的53.7%;
在闲置土地中,已具备三通条件的土地为7631亩,仅占闲置土地总面积23.4%。
已审批闲置的商品房等综合用地为2.3万亩,占闲置土地的73%。
未完善审批手续的建设用地有24571亩,占总用地面积的19.2%。
包括保税区、原高尔夫球场、华侨投资开发区、北铁公路、银海区工业园、市工业开发区等20多个项目用地。
至2001年底,北海市停缓建工程项目89个,停缓建面积8***5万平方米,投资额10.03亿元。
其中,+0.00及以下项目24个,停缓建面积为6.86万平方米,投资额为0.77亿元;
完成主体项目38个,面积57.30万平方米,投资额为5.75亿元;
其它项目27个,面积为22.28万平方米,投资额为3.51亿元。
位于市区主干道两侧的停缓建项目共有38个,停缓建面积有39.07万平方米,占全部停缓建工程项目的45.19%;
投资额5.49亿元,占全部停缓建工程项目的59.22%。
据测算,迄今沉淀在闲置土地上的资金约200亿元(包括停缓建工程沉淀资金)。
三角债泛滥成灾,产生大量矛盾和纠纷——
(1)政府负债形势严峻。
到2001年底为止,政府仍有8.8661亿元已收地价款尚未兑现土地(大部分是垫资修路,以地补偿未果)。
按照出让地价标准折算,要相应补偿土地13513亩。
(2)用地单位拖欠巨额地价款。
在已审批办证的建设用地单位中,有65家单位拖欠地价款共8.0827亿元。
在欠款单位中,各开发区欠款最多,共欠款6.6559亿元,其次为已发《建设用地批准书》复印件的项目用地单位,欠款为0.6767亿元。
对以上用地欠款,市政府曾于1999年至2001年间大力追缴,但收效甚微。
(3)拖欠农民征地费不容忽视。
在建设用地供地过程中共征用农民集体土地91723亩,涉及征地补偿费约15亿元,但目前仍欠农民征地补偿费为1.28亿元。
其中应由政府负担的是10430万元,由用地单位负担是2382万元。
闲置土地多数为生地——由于地块开发缺乏后续管理,导致大量土地未能及时配套(至今仍有近80%的闲置土地未能完成三通条件)。
目前我市之所以仍有大面积闲置土地既无法开发也难以收回,客观上与未能完成基础设施配套、大部分至今仍是生地有很大关系。
海南圣地
海南经历了1984年的汽车走私大案,1988年的建省,以及1992年的房地产热,虽然这个热后来演变成了泡沫,但中国真正的房地产源头,确实发端于海南。
在“圈地热”高峰时期,仅在海口一地,就麇集了600多家房地产开发公司,300多家建工企业和200多家规划设计单位。
“圈地热”并未引发“建设热”,海南省的经济至今还徘徊于“圈地热”退潮后的萧条之中。
海南房地产真正的高潮,是出现在1992年小平南巡讲话发表和国务院正式批准洋浦开发之后,省会海口、旅游城市三亚和洋浦周边地区均成为投资开发的热点地区。
在1991年底至1992年初,海南的房地产开发公司大约只有372家,注册资金13亿多元,1992年底便迅速增加到1000多家,注册资金达到40亿元,1993年4月,房地产开发公司的数量又猛增到1500余家。
1992年,海南的商品房竣工面积为100万平方米,报建面积400万平方米。
海南的房价自1991年下半年开始攀升至1992年12月时,平均涨幅为20%。
1991年海口市房价在1200-1700元/平方米之间。
进入1992年特别是春节以后,房价直线上涨,1至4月平均涨幅在40%。
5月份暴涨,6月份达到顶峰。
别墅每平方米最高售价达8888元,公寓7200元,写字楼最高达10000港元。
在1992年上半年,不论投资商推出什么样的房屋,也不论是期房还是现房,都可以出手,投资回报率可达100-250%。
全年来看,海口市好的地段的房屋销售率达100%,差的地段也超过60%,很多地方还出现了排队购房的景象。
当时市场上流行的一则故事很好的说明了那种情形。
一个从外地来海口打工的农民,因身无分文每天晚上只好睡在大街上。
某一天,他偶然睡在了一家房地产开发公司的大门口。
早上醒来一看,身后排着长长的一溜人。
一打听,这些人原来都是来购房的。
当这个民工拿起自己的几件破衣服准备离开时,从队伍的后面跑出几个人,提出要购买他的位置。
最后,这个民工拿到了"
从天上掉下来"
的7万块钱,高高兴兴地离开了。
权威部门的统计分析表明,在房地产最热的时候,海南7000多家公司中有近一半的公司直接或间接参与了房地产市场活动。
报纸也就越办越厚,越办越多,《海南日报》版面最多的时候曾达到80多个版,而在最高潮时,海南的报纸多达50多份,中央一些大报也纷纷为海南的房地产开发商开辟专版。
在房地产最热的时候,海南的广告公司多达3000家,
1989年动荡的“**”以后,海南投资人急剧降温,引发房地产业大萧条,本只有不足50万平方米竣工面积的海口,竟有40%以上的楼房无人问津而空置。
1992年、1993年海南的GDP增长速度分别高达40.1%、20.9%,位居全国前列;
而1995年、1996年跌至4.3%,、4.8%,连续两年在全国排名倒数第一,由此进入持续多年的经济低迷。
在这大起大伏中首先被甩出来的就是房地产泡沫,550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚,两市可谓爬得越高摔得越惨。
此外,还有此前的倒车热,与此同时的炒地皮热、炒楼花热,此后的炒股、卖彩票热……在海南,历次发财的机会大概都与“权力寻租”有关。
当年房地产爆热的情形。
有人甚至说:
当时的海南像是“疯”了一般。
“疯”的症状是:
大量的内地资金一下地涌入海南的房地产业;
海口、三亚等市的地价、房价一路狂涨,如今30万元的土地当时却炒到了380多万元的天价,最高的房价被炒至8000甚至上万元一平方米;
海口、三亚等市的公共设施告急;
海南的房地产开发公司短时间内达到3万多家。
随着房地产热的升温,40多万内地的淘金者也蜂拥而至,这些人与岛内的居民联手编织着暴富的神话。
截止到1998年底,海南全省商品房开发建设规模达3669万平方米,停建缓建的总面积为1611万平方米,计550宗。
1991至1996年底,全省新增非农建设用地68万亩,其中闲置建设用地35.8万亩(闲置用地是指不足项目总投资的25%)。
投入房地产的资金大量沉淀,其中90%为国有银行资金。
这场房地产泡沫对海南的经济的负面影响是深远的。
主要表现为:
积压了近500多万平方米的商品房,沉淀了近300多亿元的资金;
破坏了城市规划,给一些城市的下一步规划带来了困难。
2000年10月,三亚市政府发布公告,公布了首批68栋“半拉子”工程的名单,要求业主在15个工作日内到市规划局重新登记,提出整治“烂尾楼”方案,否则将在11月底炸毁。
重庆淘金大道
2002年11月18日,被重庆市民称为“民心大道”的金开大道,在喧天的锣鼓声中正式通车。
新上任的重庆市委书记、代市长为它的开通剪彩。
全长12公里、总投资6.6亿元的金开大道免费开放,受益最大的可能就是周边房地产。
事实上,开发商早已闻风而动,公路沿途可用的土地已被瓜分完毕。
目前,金开大道一带已拥有数十家开发商,大大小小的楼盘盘踞在此。
渝北区的房地产,一夜之间涨了三成。
仅仅两个月,住宅每平方上涨100、200元,门面上涨每平方1000元左右。
过去这一带门面价格多在3000-5000元/平方米,现在均价已达6000元/平方米。
重庆地价完全可以用“飚升”二字来形容。
权威人士透露,金开大道竣工前,两边土地最多才值5—6万/亩,如今已翻了十多倍,卖到了60-90万/亩。
在两路镇周边,以前排不上级的地块,在不到一年时间全成了一级开发地块,地价由一两年前的10多万元/亩,上升为40万元/亩。
而对商业用地,地价更是惊人,最近在两镇中心一块地,已上升到了180万/亩的天价。
高档楼盘“在水一方”,自去年年底开盘以来,房价已上涨了30%—40%。
北部城区的开发对重庆江北的地价也带来了联动。
江北黄花园滨江路地段,原来还是15级至5级的地块,今年6月28日一下子变为1级地块,与市中心区解放碑的级别等同。
而提早在这里圈地的南方集团等房地产商成了最大赢家。
重庆市开发商无论大小,实力是否雄厚,都争先恐后地在南岸茶园新区、经济技术开发区、渝北两路、科技园区“狮子大开口”,最少也是两千亩地以上。
南岸茶园新区干脆为圈地者设下准入门槛:
不上千亩者免谈。
经济技术开发区也对入园的房地产开发企业进行了严格限制,开发规模在500亩以上才能入驻。
目前,重庆市房地产巨头龙湖、南方、金科在金开大道地区均有成片的土地储备。
本地另一房产巨头渝海的动作更快,在回兴镇宝圣湖圈地1000亩(湖面700多亩,陆地面积300多亩)。
同是在回兴镇片区,南方集团已圈下2000亩。
另据知情人透露,在两路城北多宝湖片区,龙湖和融桥两家房地产巨头,都想独吞其中一块4000多亩的土地。
大潮之下,勇夫激增。
其他行业的“大鳄”也加入“跑马圈地”的大军之中。
继长安汽车集团、重钢集团等非地产企业迈入房地产行业后,隆鑫、力帆、重庆商社小天鹅、科尔士、大川等实力品牌企业等踊跃跳入其中。
美心集团在重庆盘龙工业园区圈地3538亩,宣称要掷36亿元打造西南最高档的别墅群。
隆鑫集团也摩拳擦掌地将圈地的目光锁定重庆白市驿。
房地产业现如今仍是日趋规范的市场经济中的一个“暴利孤岛”,其投资回报率平均在20%以上,写字楼行业也能达到11%左右。
在中国绝大多数产业处于供大于求,投资利润率急剧下降的背景下,这样的高利润率自然诱人。
受此诱惑,很多具有产业背景的公司纷纷携巨资涌向房地产行业,想抢滩房地产业“掏金”,使资本的“产业流动”呈现出加速之势。
但这也使人想起了10年前包括妇联、残联这类民间组织也大办房地产公司、似乎是全民大办房地产的现象。
10年前(那时重庆还是四川省的一个市),四川省的政府部门在广西北海市大肆圈地数千亩至今未开发,后来北海市自己想盖个图书馆都没有地方。
广州地王
2001年,广州市有1318家登记在册的房地产公司,但居然只有30家盈利,亏损企业达1288家,亏损面超过97%。
2001年广州房地产业完成开发投资387.02亿元,但全行业实现利润仅8.82亿元,整体赢利水平不足2.3%!
至2002年8月,广州商品房空置总面积则为639.88万平方米。
广州市房地产业内权威人士估计,至2002年底,空置总面积将向着700万平方米迈进。
珠江地产北京公司总经理程新华说:
“空置700万平方米是一个带标志性的危险数字,当年上海也是在迈过700万平方米的门槛后,一路飚升,迅速窜至1300万平方米的高限。
”
广州楼市整体盈利能力下降受制于开发商1998年以来的过度土地开发,乃至开而不发。
2002年1-9月,广州商品房施工面积高达3967.37万平方米,这些项目大多将在未来两三年内竣工,以目前的消化能力(2001年广州全年销售商品房511万平方米,2002年不会超过600万平方米),即使不再开发一平方米的新项目,卖掉这些商品房至少也需要6年时间。
与此相关,广东全省商品房在建面积超过1亿平方米,空置面积早在2002年上半年就突破了2000万平方米。
广州碧桂园集团的一位售楼小姐告诉记者,2002年“五一”期间,来位于增城的碧桂园凤凰城看房的车子停了两三公里长,而碧桂园集团正是广州圈地最卖力的开发商之一。
仅增城碧桂园项目,该集团就宣称圈地1.5万亩,一期开发2500亩。
广州圈地最为集中的是位于番禺的所谓“华南板块”,包括华南碧桂园、锦绣香江、星河湾、南奥花园、广地花园、华南新城、雅居乐、祈福新村等8个楼盘。
其中,广东金叶集团的南国奥林匹克花园规划占地3000亩;
合生珠江的华南新城规划占地3000多亩;
华南碧桂园(以豪华别墅为主)占地1000多亩,开发商宣称月均销售8000万元;
锦绣香江(开发商香江企业集团)在其广告中宣称项目总占地4000亩,首期规划1300亩,目前已开发600亩;
广州市城建集团的逸泉山庄也称征地3000亩;
广地花园占地也在千亩以上,拟建筑面积近百万平方米。
据了解,在1998年后,华南板块所在地区经广东省国土厅审核补办用地手续的土地达13.5万余亩,其中房地产开发用地约4万亩。
据当地政府方面提供的资料统计显示,这8个楼盘实际协议转让土地共计1.4万多亩。
但据开发商对外的宣传,这8家地产商圈地面积则超过了2.5万亩。
即使是以实际协议转让的土地计算,整个番禺地区可供开发的项目规划总建筑面积也将超过1500万平方米。
也即是说,全广州其他地区一平方米不开发,仅华南板块规划建筑面积就相当于2001年广州全市商品房销售面积的近3倍!
开发商也许嫌在番禺圈的地还不够,又趁社会传闻增城可能如番禺市一样并作广州的一个区之际,广州侨鑫集团、中海地产、广州珠江地产、广州城建集团等又开始到广州东部、东北部大肆圈地。
其中,花都雅宝地产公司在花都征地3000亩建雅宝新城,而号称占地1.5万亩的碧桂园凤凰城则是其中一个极端的例子。
广州开发商的圈地运动引起了国务院主要领导的高度重视。
建设部2002年上半年曾根据中央领导指示,派出一个调查组去调查广州圈地的事情,结论是没有传闻的那么严重----不少开发商是“开而不发”,当然,他们也未必有能力、有胆量全部开发。
不过,广州的圈地之风已在全国蔓延。
合生珠江就将这股劲头带到了北京。
他们的地块在北京地区少则几百亩,多则上万亩----譬如,在靠近北京的天津某县,圈下1.8万亩土地建别墅。
到2002年底,广州合生创展与珠江地产总共已联手在北京地区圈下10个项目的地块,这些地块的规划总建筑面积已远远超过300万平方米。
而此前这两家公司在广州地区的土地储备“超过了500万平方米,这是比较保守的计算”,仅2002年,合生珠江在广州开发的项目就近180万平方米。
如果广州的地产市场很好,500万平方米足够合生珠江开发好几年,它为何还要北上?
就大的地产外部环境而言,可能有两个原因:
一是广州地产环境已趋于恶化或不容乐观;
二是北京市场有着远远高于广州的利润率。
事实上,这两个原因同时成立。
在建设部宣布清查后,深圳市人大、政协联合组团对宝安、龙岗两地进行清查,初步统计出两区在“圈地热”中占用的农业用地(包括鱼塘、果园、菜地、稻田)共计7万多亩,其中有近5万亩属于违法用地,约涉及3000多个项目。
惠东的地皮更是成了“要多少有多少”的无限供给局面。
1992年下半年,淡水“熊猫汽车城”项目告吹,惠州市政府决定于1993年4月份召开“土地清查联席会议”,准备将资金项目落实不了的土地收回。
不少圈占了大量土地的本地单位及人士事先得知这一消息,纷纷以重金回扣相许诺,动员各路神仙出动,四处拉买主,最高回扣竟达成交金额的10%以上。
不少湖南人回去动员家乡的单位或个人前来淡水、惠东炒地皮,一时之间,湖南不少县、市的党政部门和“能人”,都争先恐后以各种名目,通过各种渠道向银行贷款,奔赴淡水去发“地皮财”。
在“炒风”最烈的湖南省邵阳市和邵东县,就连教委、体委、计划生育委员会、工会这类俗称“清水衙门”的事业单位都不示弱,纷纷倾囊而出,把教育及体育经费全都拿出来,聊作“以钱生钱”的资本。
湖南邵阳市一家工商银行挪用公款到淡水炒地皮所赚的钱,全被集体私分。
截至国务院下令禁炒地皮之时,湖南省全省银行乱贷款、乱拆借投入到房地产上的资金已达数十亿。
这些钱全被冻结在地皮上,严重影响了当地经济运行的正常秩序,凡参加“炒地”的市、县至今还未恢复“元气”。
香港风云
1958年是香港大发展的一年,当时,霍英东的立信置业房地产生意已威震全港,香港头号华商李嘉诚也已跃进房地产业界,英资置地产业公司更是居霸主地位,而永业企业有限公司还只是中等水平的业主。
资金不充裕,就以收购小地盘为主,主要以低价买进旧楼,拆掉了重。
经过第二次大战的洗礼,香港待拆的旧楼宇很多,生意不愁没得做。
他们还以十年分期付款的办法,推动新楼的出售,然后再回笼现金购入新的地盘……
1963年,永业公司改组,取名新鸿基企业有限公司,每人投资100万港元。
但新公司仍称企业公司而不称地产公司。
1965年,香港发生银行挤兑风潮,英资利用危机一口气吞掉“廖创兴”、“恒生”等华资银行的一半股份,“广东信托”银行宣布倒闭;
接着,中国大陆“文化大革命”又波及香港,香港房地产市场行情一落千丈。
低潮过后,接踵而来的是复苏、高涨。
1968年,新鸿基的投资开始见效,工商业的复兴地楼宇的量逐渐增加,尤其对新鸿基的分层出售、十年分期付款的方式,备受山寨式工厂主们的青睐。
在三年低潮期间,由于不少房地产商停产,所以1969年市面楼宇出现供不应求的局面。
新鸿基企业套回大量现金后,继续大量吸纳土地兴建楼宇。
1970年,房地产业市场出现高潮,郭得胜适时将所建楼宇大批售出,利润滚滚而来。
1965年至1972年期间,新鸿基企业售出的楼宇总值达5.63亿港元,以成立8年计算,平均每年做成7000万港元房地产生意,一个实际资本只有300万港元的公司,每年单上房地产做到7000万,其业绩可谓十分壮观,结果,霍英东的立信置业称霸于住宅楼宇市场、郭得胜的新鸿基则称霸于工业楼宇市场,两者交相辉映。
香港金融风暴
1998年7月,泰币终在金融"
大鳄"
基金炒作下引发风潮,汇率被迫浮动,大幅贬值,继而触发了令人惊心动魄的亚洲金融风暴,并迅速波及香港,恒生指数很快直线暴跌到4000点,银行贷款利息居于历史最高位,外汇储备损失80亿美元。
根据香港金融局官员的分析,"
大势已去"
,如果港府不采取行动,香港很可能在5天之内"
断气"
。
港府官员相信一定要以雷霆手段消弭危机于初起之时,以免本地社会的贬值预期心理形成。
董建华接金融官员报告后半小时内拍板,动用十亿美元捍卫港元。
"
中英联合联络小组中方代表"
王桂生指出,大陆领导人曾表示,只要特区政府提出需要帮忙和支持的要求,中央政府会不惜一切代价支持特区政府。
当时场面
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