物业管理费测算依据Word文档下载推荐.docx
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4.7.物业管理费测算公式为
物业管理费单价=所有费用的总和÷
参加测算的物业收费总面积
4.8.物业管理收费面积的确定
物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料(以提供给销售部门的售楼面积为准,如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准)。
注:
如购房合同中面积已包括分摊公共面积,则按此面积直接统计,如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计,则应加入分摊管理费面积。
4.9.列举法测算
4.9.1.人工费用的测算
4.9.1.1.组织架构的确定
根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况,对组织架构、岗位编制进行预测。
4.9.1.2.人工费用的测算。
根据确定的组织架构,遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。
人工费用包括:
工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。
4.9.1.3.工资的测算(单位:
元/月)。
根据确定的组织架构,按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
4.9.1.4.奖金及双薪(单位:
根据确定的组织架构,按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
4.9.1.5.工资附加费(单位:
按照政府规定及公司《薪金福利标准》进行工资附加费的测算。
工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。
4.9.1.6.社会保险费的测算(单位:
按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算(一般户口所在地与非户口所在地的标准差异较大,在测算时请注意区分)。
4.9.1.7.补贴及过节费
根据确定的组织架构,按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。
4.9.1.8其它
未列入以上五项但计入人工费用的,如员工活动费用等。
4.9.2.行政费用的测算(单位:
元/月)
4.9.2.1.低值易耗品购置费用。
4.9.2.2.管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况(包括饮用水):
使用水费金额=使用量(立方)/月×
水费收费单价
饮用水金额=饮用水(桶)/月×
桶饮用水单价
电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况:
照明用电费用=办公照明的功率×
按每天实际使用时间(折算成的小时单位)×
电费收费标准
办公电器用电费用=空调等办公设备的功率×
4.9.2.3.办公设备维护费用。
主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
4.9.2.4.通讯费。
物业管理所需的通讯费用。
其中包括:
手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用、对讲机等。
4.9.2.5.公务车辆费。
根据管理服务业务的需要,确定每月固定外出办事的车辆费用。
4.9.2.6.交际应酬(公关维护)费。
4.9.2.7.电脑维护费用。
根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费,包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。
4.9.2.8.报刊资料费。
4.9.2.9.咨询及诉讼费。
聘请法律顾问的费用分摊,业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。
4.9.3.财产费用的测算(单位:
4.9.3.1.折旧费用。
管理处正常管理服务需要所购置的固定资产(单价在2000元以上,使用年限超过一年),按使用年限进行折旧。
固定资产包括:
l办公设备:
电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。
l清洁绿化工具:
洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
折旧费用=固定资产的原值÷
固定的使用年限÷
12月
4.9.3.2.资产的摊销。
管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。
开办费主要包括:
前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具,以及办公场所的装修费等。
分摊费用=开办费发生的总额÷
委托的管理期限÷
4.9.3.3.固定资产的修理费。
前期购置的固定资产,按固定资产折旧的15%计提修理费。
4.9.3.4.员工宿舍租金(地产提供宿舍,此项费用不计)。
4.9.3.5.(财产)保险费(公共设施、设备购买的保险)。
保险费=(须投保的公共设施、设备)总金额×
保险费率÷
保险受惠物业的总面积
购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段,所以必须计提,必须投保。
业主如有异议,必须经业主大会决定并形成法律文件,否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。
4.9.4.物料消耗的测算(单位:
4.9.4.1.服装费的测算(单位:
按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。
4.9.4.2.保安物料消耗。
根据物业管理所需配置的保安器材(可参考下表的测算方法),按照实际使用年限进行摊销。
4.9.4.3.保洁物料消耗。
根据物业管理所需配置的保洁材料(可参考下表的测算方法),按照实际使用年限进行摊销。
4.9.4.4.环境、绿化物料消耗。
根据物业管理的绿化面积及绿化品种,按养护的需要测算材料的消耗。
包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。
4.9.4.4.物业维修物料消耗。
根据小区配置的设施、设备的清单,按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算(可参考下表的测算方法)。
4.9.5.小区公共费用的测算(单位:
4.9.5.1.公共电费。
根据小区设施、设备的清单,按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。
4.9.5.1.1.电梯系统电费。
电梯电费=电梯数量×
电梯功率×
30天×
电梯每天的使用时间(折算成小时数)×
电费单价(元/度)
电梯通风、照明、降温电费=电梯通风、照明、降温等设备的数量×
功率×
每天的使用时间(折算成小时数)×
4.9.5.1.2.公共照明系统电费。
室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费:
公共照明系统电费=照明器具的功率×
相应照明电器的每天的使用时间(折算成小时数)的总和×
4.9.5.1.3.供配电系统电费。
变压器的电费:
各地供电收费政策可能会有差异,依各地供电部门的收费标准为准,或:
l变压器的电费=(变压器基本电费(总容量不同,基本电费有所差别)+超出基本电量的实际使用电量)×
电费单价;
l变压器的电费=变压器功率×
电费单价×
24小时×
30天
4.9.5.1.4.消防系统电费。
消防水泵(按每季度检修2.5小时计算)=消防水泵的数量×
消防水泵的功率×
2.5小时÷
3月
送、排烟风机(元/月)(按每季度检修2.5小时计算)=送、排烟风机数量×
送、排烟风机功率×
中央控制室电费=中央控制室所有电器的功率×
每天实际工作时间×
电费单价
4.9.5.1.5.给排水系统电费。
供水变频泵、潜水泵使用的电费=泵的功率×
数量×
4.9.5.1.6.泳池系统电费。
(收费泳池不计此项)
泳池系统电费=循环系统的功率×
4.9.5.2.公共水费(单位:
4.9.5.2.1.绿化水费
根据小区绿化面积确定(如根据体系要求:
每月平均浇水15天,每次浇水渗透土壤3公分):
绿化水费=绿化面积×
0.03×
50%×
15天×
水费单价(含排污费、加压费)
4.9.5.2.2.清洁用水
根据清洁面积测算:
清洁用水=估算每天用水量×
4.9.5.2.3.泳池用水(收费泳池不计此项)(可选)
根据泳池容积测算泳池水费:
泳池用水=泳池容量×
3次(每年换水3次)÷
12月×
4.9.5.2.4.小区景观用水
根据小区景观的数量测算:
小区景观用水=小区景观每天耗用水量×
4.9.5.3.电梯运行费。
电梯保养费:
每部电梯每月保养费单价的总合
如果每部保养费单价相同,则电梯保养费=电梯保养费单价×
电梯数量
电梯年检费:
电梯每月年检费=每部电梯年检费用的总合(或电梯年检单价相同时为单价×
电梯数量)÷
4.9.5.4.公共设施养护费
根据小区配置的设施、设备的清单,按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算(可参考上表的测算方法)。
4.9.5.5.社区文化费用
根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。
4.9.5.6.垃圾清运费
根据小区每天垃圾量确定:
垃圾清运费=垃圾量(桶)×
收费单价
4.9.6.其它
4.9.6.1.税金的测算(单位:
根据国家规定计提:
税金=(4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额供参考)×
税率(5.5%)
4.9.6.2.管理酬金的测算(单位:
按照当地政府规定的比例计提管理酬金(北京10%)。
如:
管理酬金=以上包括税金在内的所有费用×
酬金提取比例
4.9.6.3.不可预见费用
该项费用按总支出的3%(参考值)计提
不可预见费用=(4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额)×
3%
4.9.7.计算各类物业管理费的收费标准
根据测算出的总成本,按各类分摊管理面积,填写管理费构成明细表,计算出各类物业管理费的收费标准。
4.10.倒推法测算
4.10.1.根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析,参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
4.10.2.根据物业面积计算出总收入。
4.10.3.按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。
4.10.4.按各项目分摊费用推测出合理的物业管理服务承诺。
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