合肥写字楼调研报告1Word格式文档下载.docx

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调研目的：

为绿地中心项目后期招商做参考

调研楼盘：

天鹅湖万达、之心城环球中心、华润万象城、包河万达、新地中心

调研内容：

写字楼的地理位置、租金、内部环境、设备设施、内外部的装修、周边环境、配套设施等几个方面

二、写字楼项目概况分析

（一）合肥写字楼市场发展背景

合肥市内商业写字楼发展于20世纪90年代属于初始期，起步较晚，代表有盛安大厦、新鸿安大厦等，起点低、品质差、功能欠缺，投资方主要为国家相关机关单位，计划经济氛围比较浓，主要其中在市中心位置，第二阶段是形象萌芽期，90年代中期-2000年，代表有邮电大厦、润安大厦等，投资方主要以国家机关单位为主，民营企业为辅，市场行为主要表现为出租为主，出售为辅，主要集中市中心，地理位置较好，第三阶段为发展转变期，代表有财富广场、CBD中央广场等，投资方主要以开发商为主，政府相关单位为辅，市场行为表现为，出租为主，出售为辅，主要分布在北一环，第四阶段为快速扩张期，2009年至今，代表有代表有置地广场、之心城、绿地赢海，投资方主要以开发商为主，市场行为表现为出售为主，出租为辅，主要分布在政务区居多，目前合肥商业写字楼市场已经进入高速发展期，近新老城区商业写字楼基本定位高端、配套齐全、客户针对性较强，销售推广比较完善。

现已形成7个写字楼集中分布、开发的区域：

a北一环商务区、b新站商务区、c市中心商务区、d包河商务区、e蜀山商务区、f高新商务区、g政务区。

（二）楼盘个案分析

以下是对合肥市内已建成并投入使用的五座写字楼概况进行逐个分析，包括其地理位置、租金、物业费、水电费、设备设施、内外部的装修、周边环境、配套设施等几个方面。

1.包河万达6-7号双子座写字楼

地理位置：

马鞍山路130号

面积：

约10万平方

使用时间：

2010年底

空调情况：

中央空调；

电梯情况：

8部客梯；

2部货梯；

品牌三菱；

侯梯时间中等、速度较快

停车场：

拥有B1-B2地下两层停车场共约3000个停车位

装修情况：

大堂净高7-8米左右较为宽敞、普通瓷砖地面、大理石墙面；

大厅配有前台、企业索引、LED显示屏、邮箱等；

办公楼走廊地面普通瓷砖铺设、地面离吊顶高度2.4米左右、宽2.2米；

卫生间普通洁具；

办公室的门为玻璃移门

楼内设备设施：

室内宽带接口、电话线接口；

每层楼电梯出口对角安装两个监视探头；

消防设备齐全；

大厅配备2名保安一名前台

层数：

33层（6号楼东西朝向、7号楼南北朝向6层以上为写字楼）

户型：

100-1766平米

周边环境：

地处马鞍山路与芜湖路交口，位处马鞍上路地铁口，交通便利（106、119、11、130、154、145、902、137、226、235路车等）、但因为距离市中心较近，每天上下班高峰期堵车现象较为严重。

银行：

中行、工行、交行、招行、徽行、

酒店宾馆：

酒店威斯汀酒店、莫泰168、锦江之星、同庆楼等

购物：

国美电器、沃尔玛、孩子王、万达百货及商业步行街

出租率：

95%

费用总汇：

租金70-90/㎡﹒月（每年8%-12%的递增）；

物业管理费5.05元；

办公楼分析：

包河万达写字楼位于马鞍上路与芜湖路交叉口，距离市中心较近，交通便利，周边设施较为完善，内部装修一般，设施设备齐全，客户主要为金融、保险、留学培训等（如：

新动态国际英语、新东方、国信证券、平安保险）。

2.之心城环球中心A座

长江西路189号

2013年9月

8部客梯（4部低层区、4部高层区）；

1部货梯；

侯梯时间较短、速度较快（电梯内部安排每天消毒）

B2\B3共约2000个车位

大堂宽敞、挑高8米左右，大理石瓷砖墙面及地面大厅装修精致；

走廊地面离吊顶高度2.5米左右、宽2.2米；

卫生间干净设施齐全；

每层有两个安全通道，消防设施齐全，电话网络配备齐全。

每层配有一名保洁、一名客服、一名保安。

36层（8层以上为办公区，东西朝向）高度181米

85.66—2000平米

交通环境：

长江西路与一环内连接五里墩立交桥交通便利（3路、9路、136路、110路、705路等）、

工行、农行、建行、交行、徽商银行、光大银行、农科行

酒店威斯汀酒店、格林豪泰、同庆楼等

国购广场、家乐福、苏宁电器

医院：

安徽医科大学第一附属医院、安徽省中医院、解放军一0五医院

60%（出租率偏低主要与目前长江西路修地铁封路，导致交通不便有直接关系）

租金65-80元/㎡﹒月；

物业费5.5元/㎡﹒月；

楼盘分析：

之心城环球中心位于长江西路三里庵地铁口，有很强的地理优势，和商场结合在一起，虽然交通便利（公交116、3、136、59、快速4等），但目前长江路段因为修地铁的原因处于封路状态预计明年5月可以解除，加上位处一环与长江西路中间，每天上下班高峰期堵车现象较为平凡，周边生活设施完善，装修豪华，楼内设施设备较好，配套设施完善，治安环节良好，客户主要以投资金融为主。

3.天鹅湖万达1-2号写字楼

约5.8万平方

2012年7月

拥有B1-B2地下两层停车场共约2400个停车位

大堂净高9米左右，面积150平米左右、大理石瓷砖地面、大理石墙面；

大厅配有前台、企业索引；

办公楼走廊地面普通瓷砖铺设、地面离吊顶高度2.7米左右、宽1.8米；

卫生间普通洁具，干净度一般；

办公室的门均为玻璃推拉门。

宽带电话配备齐全；

每层楼电梯出口有一个监视探头；

大厅配备2名保安一名，未发现有前台接待。

24层（1号、2号楼均为东西朝向）

80-1500平米

南二环与怀宁路交口，交通便利（41路、156路、20路、128路、129路、157路、162路、166路车等）、

交通银行、建设银行、中国银行、工商银行

天鹅湖大酒店、锦江之星、同庆楼等

华润苏果、孩子王、万达百货及商业步行街

100%

租金60-80元/㎡﹒月（每年以8%-14%的递增）；

物业管理费7元/㎡﹒月；

东依怀宁路与合肥市人民政府隔街相望，南接城市主干道南二环（东流路）。

西至聚云路，北至高河西路。

周边分布有市政府以及多个市直单位，围绕多个大型居住小区，拥有奥体中心、大剧院等大量人气场所。

交通便利，周边设施较为完善，内部装修一般，设施设备齐全，客户主要为工程建筑、设计类，以及万达广场商业合作伙伴等。

。

4.新地中心写字楼C座

（目前B座在施工阶段，A座刚刚交付正在出售及租赁招商阶段）

潜山路与祁门路交叉口

17.5万平方

2014年5月

环保VRV、VAV中央空调；

C座6部客梯；

侯梯时间短、速度较快；

A座21部客梯，2部货梯。

B2\B3共2800个停车位

大堂调高11.5米，面积约280平米较为宽敞、大理石地面、大理石墙面；

办公楼走廊地面普通瓷砖铺设、层高3.8米，外立面彩釉LOW-E玻璃幕墙，地面离吊顶高度2.7米左右、宽1.8米；

卫生间普通洁具，干净卫生，有喷洒空气净化剂；

办公室的门为玻璃推拉门

每层楼电梯出口安装一个监视探头；

大厅配备1名保安1名前台

A座50层高度240米、B座32层，高度141米、C座30层，高度132米

150-1987平米、147.57-2102.05平米

潜山路与祁门路交叉口，交通便利，（公交129、18、43、166路到翠澜站下）、至市中心车程20分钟、至高铁南站15分钟，主干道交口，未来地铁直通楼下，无堵车情况。

建设银行、农业银行、工商银行、徽商银行、杭州银行

天鹅湖大酒店、君悦酒店、同庆楼等

综合商场：

华润万象城、银泰百货、万达百货、永辉超市、红星美凯龙

省立医院南区

学校：

嘉和苑小学、50中新区、新8中

C座90%，A座刚交付

C座租金60/㎡﹒月、A座租金80-100/㎡﹒月；

物业管理费8元/㎡﹒月；

新地中心写字楼位于潜山路与祁门路交叉口，距离市中心较远，交通便利，楼下即为地铁口，周边有部分为在建小区，入住率较低，周围设施完善度一般，写字楼内部装修精致，设施设备齐全，客户主要工程类，文化传媒类等，租金中等，物业服务良好。

5.华润万象城（华润大厦写字楼）

政务区习友路和潜山路交口

约20万平方

2015年9月

12部客梯；

品牌迅达；

侯梯时间短、速度较快

B1-B3共约3000个

大堂净高10.5米左右较为宽敞、大理石瓷砖地面、大理石墙面；

大厅配有前台、没有企业索引。

；

卫生间装修精致，干净度良好；

办公室的门为玻璃移门及推拉门。

大厅配备2名保安两名前台，每层两名保洁。

B座43层、A座50层（在建）

150-2200平米

政务区习友路和潜山路交口，交通便利（64、18、129、502、516路车等）、相关配套设施主要靠依附于万象城商业公司以及新地中心周边，但距离新地周边设施超过一公里，比较不便。

后期周围设施建设完成后，情况会大大改善。

20%-30%（因为刚投入使用，目前正处在招商阶段，因此出租率偏低。

）

租金55/㎡﹒月；

（多为毛坯，需要自装修，业主装修价格在65/㎡﹒月）

华润大厦位于政务区习友路和潜山路交口距离市中心较远，周边设施较为稀缺，内部装修精致，设施设备齐全，周边大多为在建小区，商业大厦等，目前只能依附于万象城商业及新地中心周边，但距离较远，后期公司入驻可能会带来很多不方便，估计1-2年后会大大改善，目前租金相对偏低。

三、总结

经过我对合肥市内5家写字楼市场的调研分析，结合目前写字楼的发展动态，做出以下总结：

1.以上5家写字楼大多品质高，硬件配置完善，软件服务到位，有规范的物业公司进行系统的管理，且都与商业综合体结合,形成一个该区域的商务、商业双重中心。

2.目前影响写字楼租金的因素除了地理位置之外，最主要的还是写字楼本身的智能化程度及其配套设施的完善程度,以上5家的智能化服务一般，没要较为突出的地方。

3.由于市场经济的发展需求，部分高品质写字楼的出租率可达到90%以上。

4.合肥市经济的快速稳步发展，使得市场对高品质的写字楼需求不断增大，促使老牌写字楼也在进行不断的改造和设施设备的完善。