产业园区运营模式文档格式.docx

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政府运营模式。

这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。

政府运营模式往往在行政主导型园区比拟常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。

政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。

对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。

天河软件园就属于这类运营模式。

第二种模式：

投资运营模式。

投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有开展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。

这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济开展具有很强的推动作用，因为园区的开展是建立在企业投资成功的根底上的。

浦东软件园就属于这一模式。

第三种模式：

服务运营模式。

随着经济的开展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。

在这个根底上出现了服务运营模式的园区。

园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存开展环境。

服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。

软件园就属于这一类运营模式。

第四种模式：

土地盈利模式。

随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。

一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进展初步开发后，短期提升土地的价值，然后进展地产开发或转让。

这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力根底。

这方面做的比拟好的是中关村软件园。

第五种模式是产业运营模式。

一些重要的开发区其实承当了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进展招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。

园区会对一些有实力的入驻企业进展投资，甚至直接投资一个全资公司在园区运营一个重要的产业项目。

这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：

行政职能、服务职能和企业投资运营职能。

对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。

例如的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域形成压倒性的产业优势。

二、对产业园区不同开展阶段的模式分析

所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同开展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义开展阶段特征的主要依据；

我们在这里把产业园区的开展定义为四个阶段：

三、产业园区开展〔尤其是高新园区开展〕的几个趋势

随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的开展容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和开展中需要注意的容.

趋势一、从注重优惠政策向开展产业集群转变：

从世界高新技术产业开展来看，根本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群〞的开展路径演变，高新技术产业只有集群化开展，才会激发出更大的能量。

从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜〔这是国外通行的做法〕。

趋势二、由加工型高新区向研发型高新区转型：

由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链〔研发、设计、中试等〕。

未来高新技术园区的开展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。

趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变：

随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。

而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。

趋势四、由单纯的土地运营向综合的“产业开发〞和“气氛培育〞转变：

产业园区的开展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；

同样也从片面的环境建设走向全方位的气氛培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化气氛、创新机制、管理服务等软环境的建设。

趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型：

现代的产业开展不同于传统工业开展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。

四、现有运营模式下园区开展存在的主要问题

一是管理体制不够科学。

各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体,其职能类似于一级政府,但缺乏应有的规划、建设与相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格,在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作,一旦协调不到位,将贻误有利的建设时机,与企业开展中高效、优质的服务要求极不适应。

二是政策措施不够完善。

由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区开展的专项配套措施还不完善,仍然存在“以地引资、以地养园区〞为主的粗放开展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区开展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后,地方性的信用体系与管理制度尚未建立。

三是融资渠道较窄。

目前,园区开展90%主要依靠财政拨款,由于根底建设投资回收周期较长,加之园区自身的造血功能尚未健全,建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。

尤其在完全行政手段运营模式下,资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。

四是专业人才比拟缺乏。

各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化〞开展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和开展的要求。

五、对于改良运营模式的建议

总体构想：

从园区开展的实际出发，按照“小机构，大服务〞和“精减、统一、效能〞的准政府体制，贯彻“强化决策，突出管理，市场服务〞和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开〞的理念，在决策和管理上表现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化〞的扁平式直线职能型管委会组织结构。

一是实行以“一站式服务〞、“一个窗口收费〞、“一个部门执法〞为主要容的管委会封闭运行机制。

实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年〞的财政管理体制，这样有利于调动园区开展的积极性；

国土规划部门授权职能到管委会，对园区国土规划、土地资源配置、地政执法进展综合管理；

建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程峻工验收和环境保护等进展管理。

二是引进社会资金〔民营资本〕入股园区开发建设公司。

与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设开展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。

积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。

三是组建或引进假如干项目经营公司。

控股培训公司：

利用园区的根底设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；

参股风险投资公司：

凭借信息优势，带头对园区企业进展风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；

外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进展招商和建设，为园区开展服务。