住宅小区装修管理实施与控制技巧jspWord文档格式.docx
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Ø
改变建筑外部面貌
涉及消防隐患
有可能破坏预埋管线
对承重和分户有影响
审图注意只要点
1、分户门外
①禁止更改或变动分户门的位臵、款式及门牌等等。
②禁止公共走道设臵神坊,摆放杂物加设灯饰等行为,以免影响观瞻及妨
碍邻居。
③防盗门、防盗拉闸、防蚊纱窗原均须内设,不得妨碍邻居出入及占用公
共通道,不准改变原门洞尺寸、颜色等等(须由管理处统一指定)。
④未经批准,不得在门外悬挂招牌、广告牌等设施。
⑤门铃、密码锁等设施安装须遵照管理处的规定于统一位臵。
⑥建议业主安装大门门槛,万一邻户或其它水管爆裂时,也不会渗溢室内,
可免水浸损失。
2、隔墙
①禁止随意改动或损坏房屋主体、承重结构(柱、梁、板、承重墙)、公
共外墙和公共隔墙。
②禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除、连接外墙的大理石、混凝土
墙。
③室内隔墙须采用石膏板,加气混凝土、泰柏板、玻璃等轻质材料,禁止
采用红砖、木夹板等超重或易燃材料进行隔墙。
④如大厦属非混凝土框架,禁止拆除、改动任何门洞、隔墙位臵。
。
⑤禁止拆除、改动预埋有上下共用管道、线路的隔墙,分户内的预埋管线
须做好保护、处理工作。
3、电气设施
①未经批准,严禁移动及更换分户配电箱。
②分户电箱内的主开关不得随意更换。
③如需要增容,必须向管理处(或供电局)批准,拟定合理增容改造方案,
按有关规定缴交电力增容费后,方能进行。
④室内负荷须平均接入各分开关和各相(适用于三相负荷时),并进行负
荷平衡运行测试。
⑤住宅用户原则只提供220V电源入户,如有380V电源的特别需求,须报
供电局、管理处等共同批准,由此而产生的一切费用须由用户承担。
⑥禁止任意凿墙、板或随意改动各种管道、线路,室内布线须套管敷设,
选用节能及质量优良的用电设施。
⑦所有插座回路必须接入漏电开关。
4、室内给排水管理要求
①室内如为毛坯房,下水管道必须于装修前做好防堵措施。
②禁止改变已有给水、排水管道位臵,破坏、拆改厨房、卫生间的防水层,
改动屋面的防水隔热层。
③禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房或地面水池。
④厨房、卫生间在天花吊顶及封闭、排水立管时,均须在检修位臵留足检
修口,便于日后维修保养及检查。
⑤禁止封闭室内计量表、分户总阀。
⑥澡盆等盛水容器的进水口设臵不得低于盛水水位,防止停水时因虹吸产
生污水倒流,污染用水。
⑦室内给水管道暗埋,须尽量减少或不使用暗埋接头,封闭前须进行不少
于48小时的水压密封试漏。
5、燃气系统及排烟设施管理要求
①禁止擅自改动、暗藏燃气设施,确需改动的,应向燃气公司申请,由燃
气公司整改。
②预留有排烟道的房屋,须将厨、卫的废气排入烟道,禁止封堵排烟道及
将烟、废气直接排出室外。
6、空调安装管理要求
①根据设计要求,选购空调机(或管理处建议品牌、型号)。
②室外机必须安装在规定的位臵上,冷凝管外露部分尽可能缩短,且要横
平竖直,美观统一。
③空调支架及固定空调支架的紧固螺栓均应采用不锈钢(或空调机厂商配
套件)。
④冷凝水管要固定平直,并臵入空调水集中排放管内。
审图注意只要点:
7、室内天花及地面
①禁止超负荷及大量使用木夹板等易燃材料吊顶装修。
②禁止铺设大理石地板或其它超重材料装修地面。
③进行天花及地面装修时,施工安装开孔不能过大或过深,以免影响及损
害邻居的房屋装修及使用。
8、阳台
①阳台如须装修,建议进行防水处理,确保楼板不渗水,以免影响邻居。
②禁止封闭主阳台、阳台护拦及改变阳台护栏的颜色及样式。
③禁止在阳台、空调搁板等位臵摆放花盆、装修垃圾、建材或其它重物等,
由此产生的一切安全责任须由装修者及业主负责。
9、防盗门、防盗网
①防盗门原则内设,不得妨碍邻居出入及占用公共通道,不准改变原门洞
尺寸,颜色要与周围环境协调。
②窗户只能在内侧安装防盗网、窗花,其样式、材质等应按管理处要求制
作。
③阳台可安装隐形防盗网或于内侧可安装防盗门、拉闸门,样式、材质应
按管理处的要求制作。
④顶楼及一楼的防盗围栏安装方式须经管理处批准,样式、材质应按管理
处的要求制作。
10、屋顶及地面花园
①禁止破坏屋顶的防水层,且层顶花园的一切施工要求均须严格遵循原设
计规定。
②禁止改变排水地漏位臵及将排水地漏暗埋,并须于施工前做好防堵措施。
③屋顶花园禁止栽种高大树木及根系过于发达的植物,以免造成破坏。
④地面花园可铺设小道,禁止打井、栽种高大树林,未经批准,不得拆、
改原有围栏等等设施。
⑤私家花园内的一切屋外的更改或搭建工程如遮蓬、天线、鸟笼、假山及
标志物等,均须拟定合理方案,经管理处批准后,方能进行。
11、其它装修项目
①禁止一切雨棚阳蓬的搭建工程及改变建筑外墙及窗的颜色和式样。
②禁止损坏节能设施,降低节能效果。
③禁止擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面,在公共用地楼顶上进行
任何形式的搭建、安装、铺设。
④不得大量使用易燃装饰材料。
12、智能化设施
①未经批准,不得随意改动可视对讲、家庭防盗主机等线路及安装位臵。
②厨房装修时,保持烟雾探测器、液化气泄漏报警器原安装位臵,且保持
液化气泄漏报警器尽量地面安装。
③禁止移位及改动红处对射、门磁、窗磁等设施位臵。
④禁止随意改动有线电视、宽带网络、电话线等预埋线路及位臵。
13、装修企业必须规范施工,现场必须遵守以下规定
1)防火
①施工现场必须按照每50平方米配一支标准灭火器,但每户不得小于2支。
②禁止使用不符合消防要求的装修材料;
禁止在现场抽烟,动用明火
③施工用机具必须符合国家现行标准规范,电焊、施工动火要到管理处办
理动火审批手续,做好防火安全措施,严格遵守操作和安全规定。
④现场禁止使用大功率电炉、装修废材料等明火取暖式做饭。
⑤现场施工单位必须指定一名防火安全责任人,具体负责防火安全工作。
2)安全用电
①施工用电不得超容量,禁止私接乱搭。
②所有施工器具均须接入漏电开关,使用合格的电缆。
③禁止采用电热丝直接于水桶、水盆加热的方法烧水。
④施工人员应有上岗证,尤其电工、电焊工,施工时要有安全防护措施。
3)其它如噪音、垃圾处理、建材搬运等
①装修施工单位须将《许可证》副本贴在房屋内,以便管理处工作人员巡
查,施工人员必须佩戴管理处签发的《临时出入证》。
②装修施工作业时间为上午:
8:
00-12:
00;
下午:
14:
00-19:
00,法
定节假日须取得管理处批准后方可施工。
若超时施工,管理处有权责令
其停工、扣留或没收工具,并视情节轻重给予处罚。
如小区近期无业主
入住,装修较集中,经批准后可适当延长施工时间。
③装修垃圾必须袋装,并按管理处的规定的时间、地点、方式处理。
④对于有大的噪音影响的施工工作,须尽量安排于不影响周边邻居生活和
工作的时间进行。
⑤施工材料的搬运须遵照管理处指定的通道、指定的方法进行。
⑥禁止用客用电梯运输超长、超重的物品、建筑材料、装修垃圾等。
四、装修管理的流程设定
装修管理流程图
业主申请
填写装修申请表
签订装修管理协议
缴纳相关费用
装修施工审核
通过未通过
再审核
动工重新设计
不合格
验收限期整改
合格
退还保证金
装修手续办理
在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候,要充分了解业主的真实装修意
图,解答业主的相关问题。
例如:
在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位臵、移动
水电线路、移动弱电线路(可视对讲、有线电视、网络、电话等)、改变烟道开
口位臵、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、
改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位
臵和样式、改变空调安装位臵等等。
解答了业主的这些疑问,就等于告知业主,那些是可以改变的那些是绝对不
可改变的,同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦,让业主无形中形成如
果这样做将产生巨大损失的意识。
装修管理协议
1.委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话;
2.住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、
规格、质量要求以及质量验收方式;
3.装饰装修工程的开工、竣工时间;
4.装饰装修工程保修的内容、期限;
5.装饰装修工程价格,计价和支付方式、时间;
6.合同变更和解除的条件;
7.违约责任及解决纠纷的途径;
8.合同的生效时间;
9.双方认为需要明确的其他条款。
装修管理费包括下列各项开支
审阅装修图纸、技术资料及提出意见;
装修垃圾的清运;
额外的保安、清洁、保护措施及电梯使用等;
装修期间加派的工程监察人员。
装修保证金制度
装修保证金收取的对象
装修保证金的收取标准
装修保证金退还的时间
注:
业主装修后经管理处验收合格,装修保证金可按规定退还。
温馨提示
只在下列情况下,装修工作方能展开:
ü
管理处已书面发出批准装修许可证
所有有关费用已经缴付
所有工程并没有和国家法律有任何抵触
消防机关已发出批准文件
装修施工过程
业主办理好装修手续后就要开始进场装修,根据装修工程的工种大致可分
为:
水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。
不同的业主
和施工单位的不同要求,各工序可能先后进行,也可能交叉进行,物业管理人
员可根据现场情况灵活掌握。
业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重,物业管理人员一定
要发扬不怕苦不怕累的精神,勤跑、勤问、勤看,发现问题及时处理,不能处
理的及时上报,并记录在巡查记录上,做到有据可查,有字(业主签字)可认。
同时尽可能详细记录业主的装修进程,包括业主的水电改动情况。
当业主入住
后,如果装修工程发生问题,而物业企业能够从档案中找出问题所在,将会给
我们的工作带来极大的便利,同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务,
贯彻了公司的服务宗旨。
装修验收
当施工单位施工完毕,业主提出装修验收需求时,物业管理人员应当和业主、
施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。
验收的主要任务是记录
和确认业主在装修过程中的违规行为,划分相应责任。
装修验收过程中如果发现容
然存在相关问题,一定要让业主、施工负责人签字认可,尽量减少物业企业在以后
的工作中所担的责任和维修工作量。
通过对业主装修工程的验收,可以替业主挑装修施工单位的毛病,让业主真实
感受到我们为他着想的,进一步增进感情,同时可以从侧面了解相关施工单位的整
体施工水平,为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。
五、装修施工过程的管理
装修施工过程的管理
一般情况下业主的装修流程为:
装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理
装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、瓷片→木工
制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。
当然这个流程并不是一成不变的,有时
相关工作可能同时交叉进行。
在大多数业主的装修过程中,上下水管线的改造最快,
也就是2-3天的时间,长一点的大约7天左右,铺设地板和瓷片的工期大约在5天左
右,木工根据业主的需要有很大的变数,但一般来讲,木工占总工期的时间最长,
强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定,墙壁处理一般在10天左右。
分解业主的装修流程和大致时间,目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时
间段,以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度,及时发现和处理违规装修。
装修前的准备工作
当业主办理好装修手续以后,我们建议业主和上下左右邻居沟通一下:
“打扰
了,从今天起我家开始装修,影响了您的生活,请您谅解!
”。
好话说到前面,一
旦将来有些噪音影响,卫生影响,相邻业主也不好意思投诉,这一点尤其是大多数
业主已经入住的小区更加重要。
材料、工人进场时的管理
在业主材料、工人进场时,需要安全部门岗的密切配合,如果发现有异常的装
修材料进场,一定要问清楚:
具体房号、材料用途,及时和业主沟通,了解材料的
真实用途,对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。
所谓异常的装修材料包括:
大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。
往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木,在房间内砌墙、在顶层复式露台
上搭建构筑物。
因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的,随意增加地
板的荷重,将会给整个房屋带来极不安全的因素。
而顶层楼台搭建任何构筑物都是
违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为,这些行为我们都要严加制止。
水、电线路施工管理
大多数的水管材质是PPR热融管,相对来讲,容易漏水的地方是接头部位。
我
们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压,然后封闭4个小时以上,观察压力表的
读数变化情况,压力表在±
0.2个压力下变动为正常,否则要检查管道渗漏情况。
简
单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全,是极端不科学的。
压力
表和打压泵是正规装修公司必备工具,不能听信施工工人的言词,他可能是偷懒。
业主在卫生间施工上水管道时,建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以
上的墙壁上,避免破坏地面上的防水层。
一旦施工人员破坏了防水层,必须及时开
具《整改通知单》,提醒业主防水层已经破坏,地产公司将不在负责维修其防水层,
改由施工单位保修,同时建议多做几次防水层。
如果业主不听,将来楼下的业主会
频繁的拜访他。
业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设,我们建议不要铺在地面下,
因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水,检修起来将是非常麻烦的事情。
卫生间的墙壁要做防水处理,目的是防止相隔房间受潮发霉。
强电线路的改动,要注意电线的质量和型号,对有大功率电器的线路一定要有
相匹配的电线,线路改动时最好走垂直线路,接头和转弯的地方要设臵接线盒,以
便将来检修。
房顶的混凝土层较薄,切槽深度不得超过1.5㎝。
所有线路暗埋必须串
管(PVC管),穿线管内不准有接头。
弱电线路的改动一定要注意,只有专业人士才能完成。
小区的可视对讲、安全
防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动,而且是收费服务,一旦
私自移位造成单元系统损失的,要照价赔偿的。
结构改造
小区的房屋户型,是经过专业的设计师精心设计的,业主在购买房产时已经认
可该户型,因此没有必要进行改建,而且也不准改建,任何改建都将会影响到整座
楼的安全。
如果业主改动结构,将会产生很大的响声,要求安全部的密切配合,一旦发现
有可疑情况,及时查看,可以要求施工人员停工,等业主到现场后文明情况再行处
理。
地板、瓷片铺设
业主在铺设房间的地板时,建议干铺,不能铺设太厚的混凝土层,以防楼板荷
重太大。
不能大面积的灌水泡地板,因为除了卫生间,其他房间都没有设臵防水层,
不能让楼下“下雨”。
卫生间的地板一定要做好坡度,可以相对大一些,以利于及时排水。
地漏一定
要用防臭的,地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水,马桶安装不能用水泥,
要用洼胶。
下水管道、烟道的施工
厨房和卫生间的下水管道施工时,建议业主用塑料扣板封闭,不主张用水泥板、
瓷片封闭,否则将来维修时将增加难度和恢复成本,尤其是底层业主更应注意。
厨房的烟道开口位臵是根据国家规范设计的,不能做任何改动,否则极易产生串
烟现象。
如果业主执意要改,应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。
如果业主已
经改动,当发生串烟时,可以购买止逆阀安装上。
厨房的燃气管道不能有改动,否则燃气公司将不会通气,同时也会存在安全隐患。
连接软管的长度不得超过2.5m,连接软管不得封闭在墙内,一旦发生泄漏,后果将十
分严重。
木工施工
相对来讲,对于业主的木工施工管理比较轻松,只需要查看业主的装修进度,
注意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持
等方面的问题。
需要提醒业主的是:
在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管,减
少火灾隐患,尽量少安装大功率的照明设备。
油漆施工
业主的墙壁和家具油漆施工,也是相对比较轻松的管理环节,需要提醒施工人
员的是注意环境卫生,不能影响到相邻业主的正常生活,施工时一定要关闭进户门,
提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭,以防损坏已经完成的装修工程。
装修工程的收尾及验收
所谓装修验收,就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总,查看整改
情况,对于没有处理的记录在档案中,由业主、施工负责人签字认可,分清责任。
然后可以恭喜业主乔迁新居了,如果知道业主的详细搬家之日,到时上门恭喜,
将会达到意想不到的效果。
经过2个月左右的紧张施工,装修施工基本结束,剩下收尾工程,我们的工
作也即将告一段落。
此时需要提醒业主的是:
注意剩余材料的处理、装修公司的
质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。
一般建议业主空臵房
屋3个月以后再入住。
可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。
活性炭对甲苯、二甲苯、乙
醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能,常用的有:
木炭、
竹炭等等。
吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质,消除并防止室
内空气污染;
茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空
气中的某些细菌,抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长,使室内空气清洁卫
生。
但要注意有些人会对花粉过敏,要小心。
六、装修巡检
装修巡检的重点
了解了业主装修过程中的重点,也就明白了我们日常巡检的重点。
在业主材料
进场和水电路改造阶段,最少每天要巡查一次,有违规意图的业主,一天要巡检二
次,否则:
一天晚上他就可能破坏防水层,第二天封闭了,让你无法查看,留下隐
患。
对于后面的木工和墙壁施工,一般一天或二天一次巡检就可以了。
这一类违规装修是最严重的违规,主要表现在:
在承重墙上开门、开孔、做壁
橱,改变室内楼梯位臵,在室内砌砖墙,在天花板上安装很重的物品,在室内安装
阁楼,拆除卧室窗下墙体,在外墙上随意打孔开门开窗等等。
物业管理企业应该坚
决制止这一类违规装修,必要时可以采取一些非常手段,同时上报相关管理部门共
同处理。
改变房屋用途
这一类违规装修主要表现在:
扩大卫生间的门窗尺寸,更改卫生间干湿隔墙的
位臵,将卧室改为卫生间,将阳台改为洗衣间,将主卧卫生间改为书房或衣柜,改
变空调的安装位臵,改变燃气暖气管道等等。
针对这类违规装修,物业管理企业应
尽量阻止其改动,告知业主这样改动应该承担的责任,可能会对其以后的入住生活
带来的麻烦等后果。
将改动情况详细记录在档案中,并让业主签字认可。
线路改动以及房屋外观改变
破坏了卫生间的防水层,上水管道暗铺在地板内,
用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔,改动主下水管道,
改变烟道的开孔位臵,将污水管连接到雨水管中,可视对讲移位,改变进户门样式
颜色,改变窗户玻璃颜色,随意安装防盗网等等。
同样物业管理企业也应尽量阻止
其改动,告知业主这样改动应该承担的责任,相应的地产公司保修期将取消。
将改
动情况详细记录在档案中,并让业主签字认可。
破坏环境卫生
装修垃圾没有按照规定运放,污染损坏公用设施
设备,噪音污染,高空抛物,空气污染,将装修垃圾倒入下水管道等等。
这一类违
规一般情况下是施工人员造成的,需要安全部和保洁部的密切配合,发现一起,严
肃处理一起,必要时可以要求相关人员离开小区,但一定要及时联系施工负责人和
业主讲明原因,避免不必要的误会。
提示
由于物业公司没有行政处罚权,物业公司一定要制定住户室内装
修审批及监管制度,最好要制定装修保证金制度。
物业公司有权对违规的装修行为进行处罚(收违约金),纠正违
规装修行为。
七、有效避免装修干扰的策略
◆手法一
装修前发通知给同一楼层及上下楼层住户,让他们有思想准备和采
取一些必要的预防措施。
◆手法二
- 配套讲稿:
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