水产综合批发市场及农副产品市场项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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1、建设背景及必要性
2、建设地址与建设条件
3、工程技术方案
4、环境保护
5、节能
6、职业安全与卫生
7、组织管理与劳动定员
8、物业管理
9、实施进度计划与工程管理
10、投资估算与资金筹措
11、经济效益分析
四、工作概况
山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司在接受潍坊jjjj发展有限公司关于编制该项目报告的委托后,立即成立工作小组,经过实地考察,收集资料,对项目工程方案及建设条件等进行广泛调查分析,在此基础上,提出规划设计方案,编制本报告。
五、建设单位概况
潍坊jjjj发展有限公司成立于2006年12月,注册资本2018万元,公司主要从事房地产开发经营,现有工作人员15人,其中高级职称3人,中级职称10人。
该公司在项目策划、施工组织和工程质量控制等方面具有丰富的经验,完全有能力操作大型项目的开发建设,科学的管理、健全的制度和专业化的人才,能够保证公司所开发项目的顺利进行。
六、研究结论
1、建设选址
该项目拟建于寿光市羊口镇政府西1.5公里处,西至人工河,北至干咸精品街和餐饮娱乐街,南至友谊路,渤海路从市场中部通过。
项目选址符合城市总体规划用地功能分区要求,该地块基础配套设施齐全,交通便捷,适宜该项目的建设。
2、建设规模
该项目工程规划净用地面积124590m2,总建筑面积109000m2,其中水产品综合批发市场建筑面积56000m2,农副产品批发市场建筑面积32000m2,餐饮娱乐街建筑面积9000m2;
干咸精品街建筑总面积12000m2。
项目建成后,将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的综合批发市场。
3、劳动定员
该项目需工作人员20人。
其中管理人员5人,一般工作人员15人。
4、项目实施进度
该项目建设期计划为1年。
计划于2007年8月份开工建设,预计2008年7月工程全部竣工。
5、投资估算
该项目建设总投资为8620.3万元,其中工程费用5751.3万元,土地费用1870万元,其他费用339.5万元,不可预见费304.5万元,税费233.1万元,销售费用121.8万元。
项目建设资本金3017.1万元。
6、资金筹措
该项目资金全部由建设单位自筹解决。
八、主要技术经济技术指标
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
1
总投资
万元
8620.3
2
总建筑面积
平方米
109000
销售部分
销售收入
4200.0
税金及附加
233.1
3
土地增值税
210.6
4
投资
3498.1
5
利润总额
491.3
6
所得税
162.1
7
税后利润
329.2
8
投资利润率
%
14.0
9
投资纯利润率
9.4
10
投资利税率
26.7
11
所得税后内部收益率
14.5
12
财务净现值(Ic=10%)
83.8
租赁收入
1267.2
营业税
63.4
6.9
5122.2
总成本费用
350.2
846.7
279.4
567.3
16.5
17.9
10.2
财务净现值(Ic=8%)
589.1
13
投资回收期(含建设期1年)
年
8.3
第二章项目建设必要性
寿光市地处山东半岛中部,渤海莱州湾南畔,东临风筝城潍坊,西接石油城东营,总面积2180平方公里,海岸线56公里,总人口108万。
连续八届跻身全国农村经济综合实力百强县(市)行列,2004列第49位。
寿光其北部大面积盐碱荒地地势平坦,人口稀疏,开发利用的潜力十分巨大。
这里不仅水陆交通发达,而且是我国重要的原盐生产基地,年产量300万吨,地下卤水储量40亿立方米,除此之外还有丰富的石油和天然气资源,具有发展盐化工和精细化工得天独厚的优势。
羊口镇地处渤海莱州湾畔,总面积315平方公里,镇区规划面积15平方公里,下辖6个居民委员会、16个行政村,总人口4.5万人。
羊口镇位置优越,交通便捷,资源丰富,环境优美,经济发展,民风淳朴,素有“盐业之乡”之称,被誉为“渤海湾畔的一颗明珠”。
辖区内现有各类企业110家,主要分布于原油、原盐生产、原盐精细化工、船舶修造、服装加工、橡胶制品、网具生产、远洋捕捞、水产养殖加工及畜牧养殖等行业。
羊口镇是当地海运、河运、公路、铁路四联网的交通枢纽。
水运畅通:
国家二级开放港口-3000吨级羊口港贯通沿海各港口,可直航韩国、日本、新加坡、港澳等国家和地区,年吞吐量300万吨。
羊口港扩建成功后,万吨船舶可直接停靠,年可完成货物吞吐量800万吨。
陆路纵横:
辖区内省道羊临公路、新海公路、益羊铁路贯穿南北,镇区内设有火车站三处,镇区距济青高速公路仅48公里,距青岛、济南飞机场仅有2.5小时车程。
近年来,寿光市本着“突出五个重点。
落实五靠措施,实现三大跨越”和“工业强实力,农业铸品牌,三产抓流通,城建上水平”的发展思路,推动了城市经济全面发展,连续六次进入全国综合实力百强县(市)行列。
寿光是中国最大的蔬菜生产基地,被国家命名为唯一的“中国蔬菜之乡”。
寿光蔬菜批发市场已发展成为全国蔬菜批发集散中心、蔬菜生产销售信息交流中心,其蔬菜销售辐射全国20多个省市、自治区。
目前,在寿光除了蔬菜批发集散项目外,大型水产品批发及农副产品批发集散还是空白。
同时,羊口拥海而居,海岸线北起东营旺河,南至大家洼老河口,全长约20公里。
其鱼类、虾蟹类、贝类100余种,海产品资源十分丰富,作业船只2000余条,鲜活海产品上市量巨大。
这里交通便利,水产综合市场和农副产品批发市场紧靠国道、高速、机场、港口、铁路。
其上市产品既可与寿光市场联销又可辐射国内北京、天津、大连、青岛等20多个城市和日本、韩国、欧洲等国家。
目前,寿光市乃至潍坊地区主要以蔬菜批发集散为主营市场,大型水产品批发集散是空白,这是不争的事实,其历史数据统计也是个弱项。
从市场需求看,寿光急需一大型水产品综合批发集散市场与当今盛名的蔬菜批发市场相匹。
投资寿光市羊口镇是市场需求的抉择,羊口市场水产品营销园区将以鲜、活、干精海产品交易集散为经营目的,以同心同德、开拓创新、敬业爱岗、奋发图强为企业精神;
以产品与人品同在,信誉与生命共存为企业宗旨,以发展、共赢、诚实、奉献为企业经营理念,带动羊口、寿光及潍坊地区水产品积极上市,同时吸引大宗量水产品经销商入市交易,推动该地区经济发展。
第三章建设地址与建设条件
一、建设地址
附:
区域位置图
二、建设地区概况
1、地理位置优越
羊口镇位于寿光市最北部,小清河入海口处。
全镇辖区面积471平方公里,下辖35个村,6个居民委员会,总人口6.5万人,2005年全镇实际招商引资到位资金4.85亿元,完成工业投入10亿元,实现农民人均纯收入5600元,地方财政收入2462万元。
镇区规划面积15平方公里,建成区面积5.6平方公里,镇区内设有国家、省、市、乡镇企事业单位100多家。
先后被评为全国小城镇建设试点镇、全国村镇建设先进单位、省中心镇建设示范镇,是全省十个城市化试点单位之一。
2003年被列为山东省中心镇建设示范镇。
2004年2月被国家建设部、民政部、国土资源部等六部委确定为全国重点镇。
2005年被省文明委授予“省级文明村镇”荣誉称号,被省人事厅、省建设厅评为“小城镇建设示范镇”。
该镇拥有山东省规模最大、效益最高的捕捞船队,素有“齐鲁船老大”之称,现有渔船623只,10万多马力,有虾池6万亩,水产品加工储藏设施完善,现有渔港和水产品批发市场各一处,羊口渔港拥有泊位12个,其中300马力的泊位2个,羊口镇是海运、河运、公路、铁路四联网的交通枢纽,镇区东的羊口港是国家二类开放口岸,可以直航日本、韩国,2006年羊口新港可启动,届时万吨级船舶可直接停靠。
三、自然条件
1、自然资源
寿光市中南部地下水源丰沛,土质肥沃,宜于多种农作物生长。
北部地下卤水储量40亿立方米,富含钠、溴、钾、碘等几十种元素,宜盐面积260万公亩,年产盐183万吨,占全国总产量的三分之一,被列为全国三大重点盐业开发区之一。
西北部石油、天然气储量可观。
中北部煤炭资源丰富,开发前景广阔。
沿海滩涂达45万亩,渔业资源丰富,主要经济鱼类20多种,贝螺虾蟹等10多种。
2、工程地质
⑴地形、地貌、地质资料
羊口镇为小清河河口三角洲冲积地貌,地形平坦开阔,高差小于0.5米,南部有小型东西向带状水塘分布。
场地表面松散堆积物为第四系全新世淤积的粉土、粉细沙,下部为滨海淤积的粉砂夹薄层淤泥。
由于堆积时间相对较晚,土层强度较低,属软土地基。
该厂区地形平坦,地表相对完整。
根据国家地震局《中国地震烈度区划图》,该项目所在区为7度烈度区,该项目所有建构筑物均按国家工程抗震设计规范执行。
⑵地下水腐蚀性评价
地下稳定水位埋深0.7—1.0米,由于地下水位埋藏浅,地下水矿化度高,蒸发量大,地表多已形成盐碱地。
根据GB50021—20001规范判别地下水的腐蚀性如下:
a、SO42-含量1089.3mg/l,对环境类型为Ⅱ类场地,具有弱腐蚀性等级。
总矿化度12448.6mg/l,对环境类型为Ⅱ类场地,具有弱腐蚀性等级。
b、对钢筋混凝土中钢筋的腐蚀性评价
CL-含量6070.8mg/l,对钢筋混凝土结构处于长期侵水状态时,地下水具有弱腐蚀性等级;
当钢筋混凝土结构处于干湿交替状态时,地下水具有强腐蚀性等级。
c、水堆钢结构腐蚀性评价
CL-+SO42-含量≥500mg/l,PH值3—11地下水对钢结构具有中等腐蚀性。
⑶地层结构及性状
①耕土:
褐黄色,粉土、粉细砂为主,含植物根,夹粉质粘土薄层。
厂区普遍分布,厚度0.4~0.7米,平均0.53米。
②粉砂(Q4al):
黄—灰黄色,松散,饱和,摇震反应迅速,无光泽反应,粘粒含量较低。
成份以石英为主,亚圆状,颗粒均匀,含少量云母片,夹粉土薄层。
厂区普遍分布,厚度:
2.3~3.3米,平均2.93米。
③粉砂(Q4al):
灰黑色,松散,饱和,摇震反应迅速,无光泽反应。
滨海相堆积,含较多螺壳碎片,底部夹淤泥薄层,局部互层。
成份以石英为主,次棱角一片状,含细砂,颗粒较均匀。
厂区普遍分布,厚度5.3~5.8米,平均5.63米。
④粉质粘土(Q4al):
褐黄色,可塑,稍有光滑,中等干强度,中等韧性,见锰铁斑与灰色条带,土质均匀。
⑤粉砂(Q3al):
灰褐色,中密,很湿,摇震反应中等,无光泽反应,颗粒含量低。
成份以石英为主,亚圆状,颗粒均匀,含少量云母片,局部与粘土互层。
最大揭露厚度5.5米。
3、水文、气象资料
寿光地处中纬度带,北临渤海,属暖温带季风区大陆性气候。
受暖冷气流的交替影响,形成了“春季干旱少雨,夏季炎热多雨,秋季爽凉有旱,冬季干冷少雪”的气候特点。
根据寿光气象局统计:
气温
年平均气温:
12.4℃
极端最高气温:
41.0℃
极端最低气温:
-22.3℃
冬季最热月平均温度:
-3.4℃
夏季最冷月平均温度:
26.2℃
降水量:
年平均降水量:
591.9毫米
年最大降雨量:
1286.7毫米
年最小降雨量:
299.5毫米
降雪量:
年平均降雪量:
15毫米
年最大降雪量:
17.8毫米
相对湿度:
年平均相对湿度:
66%
夏季平均湿度:
75%
冬季平均湿度:
58%
风向风力:
全年主导风向为东南偏南风
夏秋季主导风向为东南风
冬春季主导风向为西北偏北风
年平均风速:
3.5米/秒
最大风速:
22.3米/秒
日照蒸发:
年平均日照时数:
2607.4小时
年平均蒸发量:
2029.5毫米
最大冻土深度:
300毫米
从水文、气象和地质条件来看,对项目的实施无不利影响。
五、基础设施条件
1、交通运输
2、给水
该项目用水由镇净水厂供给,能保证项目的正常用水。
3、排水
该项目排水采用雨、污分流制,雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道,生活污水经化粪池处理后,就近排入市政污水管道。
4、供电
该项目用电由供电公司供给,电力供应有保障。
5、采暖
该项目生产用热和冬季采暖由热电公司供给,可保证该项目的冬季采暖需求。
6、电讯
寿光市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络,各类信息能够及时传输交流,为该项目提供了便利的基础条件。
第四章工程技术方案
一、建设规模
二、主要建设内容
该项目主要建设内容如下:
1、水产品综合批发市场,建筑面积56000平方米;
2、农副产品批发市场,建筑面积32000平方米;
3、餐饮娱乐街,建筑面积9000平方米;
4、干咸精品街,建筑面积12000平方米。
三、规划布局
1、规划原则
面向未来,在尊重历史和可持续发展的前提下,突出以“人”为中心,力求创造适应商业发展要求的现代化市场。
⑴整体布局应充分体现自身特色,设计要体现以人为本的主题思想,创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的商贸市场。
⑵坚持高标准的规划设计,力争规划一步到位,分阶段建设。
⑶整体规划要把握好市场与城市、与周边用地关系,搞好与周围自然环境的有机结合,保持环境的整体性。
⑷布局要优化建筑组群,合理分区,形成整体的建筑群体关系。
运用多种设计手法,体现环境意念和绿色文化内涵。
⑸建筑造型设计力求简洁明快、美观大方,赋予建筑以活泼生动的艺术特征,聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。
⑹平面布局要灵活多样、各功能区关系处理要统一协调,总体把握得当,分区明确,布局合理,联系方便,且互不干扰。
⑺坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一,贯彻可持续发展的原则。
2、规划布局
从市场管理和经营业户要求出发,对市场进行总体规划,依据市场经营范围进行功能分区,以渤海路为界分为四大功能区,用地的北侧为干咸精品街、餐饮娱乐街,渤海路以西为水产品批发区,以东为农副产品批发区。
这四个功能区相对独立,又紧密联系,构成整个商贸市场。
另外,在市场空闲地带布置绿荫式停车场,便于通行和停车需求。
市场内还设置变配电站、换热站等市场公用设施,布置于用地周边,靠近市政道路,便于市场管理和接线。
3、景观设计
规划根据用地布局,市场空间景观的主要特征体现为一系列不同属性的开敞、半开敞空间以及串联这些空间的轴线,突出与科学理性相对应的严谨秩序和与人文精神相对应的浪漫与变化的特色。
⑴以市场南北主入口为景观控制点,在市场主入口和市场中心,建设标志性主题雕塑,同时沿市场内主要道路两侧设置绿化带。
⑵各个功能分区建筑群体布局空间形态上遵循在保持秩序和内在逻辑性同时强调变化的原则,体现均衡。
每个建筑群构成相似形态主题的序列,分别围绕各自的中心布置成辐射状布局,各建筑群外部界面注重完整连续的同时,内部引入变化的异质元素,构成一种强烈的秩序感。
4、绿化系统
市场绿化设计采用流线空间与几何形态相结合的手法,由乔木、灌木、草坪、铺地组成具有层次和自然韵味的绿化空间,通过道路的带状绿化的辐射,将各个功能分区的绿地连通,形成点、线、面的绿化体系,通过不同绿化空间渗透使环境与建筑物相辅相成为一有机整体,使市场绿化与城市绿化融为一体,以达到美化环境的目标。
5、道路与交通规划
道路与交通规划包括路网规划、市场出入口的设置、步行流线的组织以及机动车、自行车停车位置的设置。
⑴路网规划
根据市场的自然条件及功能布局规划,道路系统采用规则与灵活相结合的设计方法。
市场外围布置沿街商业房,围合整个市场,市场内道路以直线型道路为主,纵横交错,直达各个经营点。
⑵出入口设置
根据基地区位关系及市场建设的需要,在南、北部分设一处主出入口。
各出入口主次分明,适应不同要求和需求,避免不同性质人流、车流之间的交叉。
⑶流线规划
市场内以人行道路为主,允许小型机动车可以通行。
宽度在5-8米之间,以方便疏散大量的集中的人流。
⑷机动车停放
在靠近市场机动车流量较大的功能分区,设置部分汽车停车场,以解决静态交通需要。
⑸道路设计
根据不同的功能选取多种不同的材质,如干道为混凝土路面;
人行道采用彩色混凝土地砖;
室外停车场采用植草砖;
一些步行广场和林荫步道则采用天然铺地材料和彩色混凝土地砖,以丰富市场内的景观。
6、竖向规划
为了减少土方工程量,同时又满足排水和各种场地要求,规划布局尽可能结合地形,按照“随坡就势、随高就低、大保留、小改造”的设计原则,以现状场地标高为基础,合理确定规划区内室内外标高及排水方向。
附图:
总平面布置图
四、建筑工程
1、建构筑物
该项目总建筑面积109000平方米,钢架大棚采用轻钢结构,沿街商业房为砖混结构,门窗采用塑钢门窗,外墙粉刷涂料或粘贴马赛克,建筑整体给人以简洁明快的感觉,体现现代化文化市场的时代气息。
2、结构说明
①设计依据
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《砌体结构设计规范》GB5003-2001
《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
②该工程由营业房、钢架大棚、公用设施等组成,建筑结构安全等级为二级,结构设计使用年限为50年。
③该工程中建构筑物的耐火等级为一、二级。
④该地区地震基本烈度为7度,抗震设防烈度按照国家抗震设计规范进行建设。
⑤根据建筑物的平、立、剖面布置,结合房屋的使用功能,该工程中钢架大棚采用轻钢结构,沿街商业房采取框架结构,市场内营业房等其他用房为砖混结构。
⑥基本风压:
0.45kPa基本雪压:
0.45kPa
⑦主要楼面活荷载标准值:
走廊、楼梯:
2.0kPa厕所:
2.0kPa
住宅:
2.0kPa疏散楼梯:
3.5kPa
阳台:
2.5kPa车库:
2.5kPa
上人屋面:
2.0kPa不上人屋面:
0.5kPa
⑧该工程将根据地质工程勘察报告进行基础设计。
五、供水工程
1、水源
该项目用水水源取自羊口镇城市给水管网,羊口镇现有供水能力、供水水质、供水压力均有保障。
该项目拟从城市道路引DN150的给水管作为市场用水主管,市场内设环状管网,供生产、生活、消防等用水。
2、用水量估算
该项目用水主要是生活、生产用水,生活用水根据《建筑给水排水设计规范》的要求;
生产用水根据该项目各类产品对水的需求度;
消防用水根据《建筑设计防火规范》的要求;
项目其他用水主要为道路广场喷洒用水和绿化用水,道路广场用水按2.0L/m2·
日计,绿化用水按2.0L/m2·
日计;
未预见用水量根据设计规范有关规定按用水量的10%考虑,则该项目日用水量为350m3。
3、供水工程
市场内用水分为生活、生产、消防及其他用水。
该项目可敷设管道与市政管网相接,引入给水管道,形成多水源供水,供水水质、水量有保证,能满足市场内生活、生产和消防用水要求。
场区消防管网和生产生活用水管网为同一管网,室外消防栓采用地上式消防栓,其距离不大于120米,保护半径150米。
场区内供水主、次管道均采用镀锌钢管。
六、排水工程
该项目场区排水系统采用雨污分流制,分设生活污水、生产废水、雨水排水管网。
⑴生活污水
生活污水主要是市场内经营和交易人员洗涤污水及冲刷粪便用污水,经化粪池滞留沉淀处理后,经生活污水管排入城市污水管网。
⑵生产废水
生产废水主要是各交易市场地面冲刷用水和少量的花草日常管理废水,此类废水基本无污染,经生产废水管排入城市污水管网,送至寿光市污水处理厂综合处理。
⑶雨水
雨水和道路广场冲刷水采用地面自然漫流方式,排入雨水管网,就近排入城市雨水管网。
七、供电工程
⑴用电负荷等级
该项目用电负荷主要分为照明用电、空调用电等设备用电,主要用电设备中断供电不会造成较大的经济损失,根据电气负荷等级划分规范要求,用电负荷等级为三级。
⑵电源
市场附近有10KV单回供电线路,该项目自10KV供电线路引线至场内变电站,降压后配电引线至各用户作为生产、生活电源。
⑶负荷计算
该项目装机总容量为2000KW,采用需要系数法对该项目用电负荷进行计算,全市场需要系数取0.50,功率因数为0.95,计算有功负荷为1000KW,全市场年耗电量约为350万KWH。
⑷供电方案
在市场内设置变电站,内设有节能变压器及相应的高低压配电、控制等设备。
电气主接线采用单母线式,场区内供电采用电缆,由变电站放射式直埋引入各用电户。
场区内其它建筑供电根据《工业及民用建筑设计规范》进行布置。
⑸设备选型
变压器选用S9系列节能变压器,高压开关柜选用JYN2手车式开关柜,每个高压柜上均配有微机型继电保护
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