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a“一律退还”与“酌情腾退一部分”b凡应退还的华侨私房,严禁拆除、改建c对港澳户地主、富农在土改时被没收房屋的处理。
(3)处理历次政治运动侨房遗留问题的政策、法律规定。
(4)落实侨房改造的政策、法律规定。
(5)处理政府房屋管理部门代管侨房的政策、法律规定。
6、房地产:
是土地、房屋财产的总称。
在我国,按照土地资源状况和土地利用总体规划,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
7、房地产关系:
是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。
房地产关系本质上属于经济关系,因为它具有直接的物质利益内容。
8、土地用途管制制度的内容。
(1)土地用途管制的依据
(2)农用地转为建设用地的批准权限(3)集中征地审批权(4)完善土地登记制度(5)健全土地监督检查制度,强化土地法律责任。
9.房地产关系可分为哪两种性质不同的关系?
这样划分有何意义。
房地产关系,按其法律特征,可分解为民事(商品)性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。
将两类不同性质的房地产关系加以区分,对房地产立法工作,对行政管理、法律适用、处理纠纷方式的选择等实际的行政、司法工作,都有着直接的影响。
10、国家建设征用土地应当注意哪些事项。
(1)国家建设征收土地地法律特征:
征地理由的合法性、征地行为的行政性、征地条件的补偿性。
(2)征地审批权集中在中央和省两级,其他各级地方人民政府不再享有征地审批权。
(3)征收土地的补偿安置:
土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费。
11、土地使用权有哪些特征?
(1)权利的派生性
(2)客体的有限性(3)取得的法定性(4)使用的期限性。
13、土地复垦:
是指对在生产建设过程中,因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地,采取整治措施,使其恢复到可供利用状态的活动。
14、房屋所有权:
是指房屋所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
15、建筑物区分所有权:
是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。
16.基本农田:
是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求,依据土地利用总体规划确定的不得战胜的耕地。
17、住房部分产权的法律性质。
(1)单独所有权说:
价值取向、有利于住房进入市场。
(2)租赁权说:
购房款为租金而非价款、原产权单位负有房屋出租人的义务。
(3)共有权说:
政策依据、房产登记、地方规章的内容。
(4)他物权说。
18、房屋共同共有:
是指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。
只有在共同共有关系消灭时方能分清份额。
19、土地权属登记:
是国家用以确认土地所有权或土地使用权的一项法律措施。
凡是经过依法登记的土地使用权及他项权利均受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
20、土地权属登记的程序。
(1)初始登记的程序:
申报、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发土地证书。
(2)变更登记的程序:
变更申报、变更调查、变更审核、变更登记注册发证。
21.三通一平:
就是将开发区域以外的道路、给水排水管、供电线路等引入施工现场,对施工现场的土地进行平整。
22、如何理解房地产所有权。
目前全国大多数地区仍实行土地所有权与房屋所有权分别上不同的行政机关负责登记的体制,这也表时房地产所有权实际上是两个所有权的集合。
(1)房屋所有权,包括国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房屋所有权、外产房屋所有权、中外合资房屋所有权、其他性质的房产所有权。
(2)房屋共有,包括房屋共同共有和房屋按份共有。
(3)房屋占用范围内的土地所有权。
23.业主委员会:
是业主大会的执行机构,是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
24、你对住房部分产权的看法。
23、房地产开发:
是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
24.国家征收土地的特征?
(1)征地理由的合法性
(2)征地行为的行政性(3)征地条件的补偿性。
25、我国现行土地使用制度的特点。
(1)国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨
(2)土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权(3)国家垄断城镇土地一级市场,同时加强土地二级市场的管理(4)建立系统的登记制度,明确登记是确认土地使用权的要件。
26、土地使用权出让的方式。
(1)协议出让
(2)招标(3)拍卖。
27.房地产权属登记:
是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记,从而依法确认房地产权归属关系的行为。
28.怎样理解物业管理服务企业的法律地位?
(1)物业管理服务企业依合同实施物业管理
(2)物业管理服务企业是独立的企业法人(3)物业管理服务企业与业主委员会合作。
29、土地使用划拨的特征。
(1)土地使用权划拨是一种具体的行政行为,国家行使社会经济管理者的行政权力,将土地使用权进行分配或调整。
(2)土地使用权划拨是一种无偿的行为,土地使用者取得使用权无需支付地价,但这并不等于使用者不需支付任何费用。
(3)土地使用权可以是有期限的,也可以是无期限的。
(4)划拨的土地使用权,不可以转让、出租、抵押。
30.房地产相邻权的特征有哪些?
(1)房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。
(2)相领关系的客体是相邻房地产所有人或作用人行使其权利时所体现的利益,而非房地产本身。
(3)房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。
31、处置土地使用权的要求。
(1)土地使用权必须权属合法、无争议,并已办理了土地登记,企业持有土地使用权证书。
(2)采取出让、租赁、作价入股方式处置的,必须进行地价评估。
(3)签订合同和变更土地登记,报国务院土地管理部门确认、审批。
(4)土地用途必须符合当地的土地利用总体规划,在城市规划区内的还应符合城市规划,需要改变土地用途的,应当依法办理有关批准手续,补交出让金或者有关土地使用费用。
32.国有土地使用权出让有何特征。
(1)土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为
(2)权利的有期性和有限性。
33、房地产开发企业的资质管理:
为了加强房地产开发企业的资质管理,促进房地产开发经营的健康发展,《房地产开发企业资质管理规定》将房地产专营企业按资质条件划分为五个等级。
34、拆迁当事人的权利义务。
(1)拆迁人的基本权利是取得拆迁被拆迁人房屋的权利,拆迁人的基本义务是对被拆迁人给予补偿、安置。
(2)被拆迁人的基本权利是得到补偿、安置,被拆迁人的基本义务是在搬迁期限内完成搬迁。
44.城市房地产开发怎样依法取得用地?
(1)总体效益要求
(2)严格按照用途、期限开发(3)设计、施工必须规范(4)扶持开发居民住宅。
46.简述国家建设征收土地的法律特征。
47、拆迁补偿的形式。
(1)货币补偿
(2)房屋产权调换。
48、房地产转让的禁止条件。
(1)以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的有关转让条件的
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的(3)依法收回土地使用权的(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的(5)权属有争议的(6)未依法登记领取权属证书的(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
49.城镇土地使用税:
是对使用国有土地的单位和个人征收的一种税。
50、农村土地承包经营权:
是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
51.土地增值税:
即以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。
52、售后公房共有关系的特点。
(1)以家庭身份关系为前提
(2)对售后公房的处分应征得全体成员的同意(3)各个家庭成员不得转让共有权或在共有权上设定负担(4)各个家庭成员对售后公房所发生的债务承担连带责任。
53.简述房地产转让的程序。
(1)签约
(2)申报(3)审查(4)查勘与评估(5)交纳税费(6)核发过户单。
54.房屋按份共有:
是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。
每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。
55.建筑物区分所有权:
是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权
56.房屋租赁:
是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
57、我国法律对基本农田的保护。
(1)需要占用基本农田应报国务院批准
(2)实行基本农田补充制度(3)占用基本农田的单位应当按照县级以上人民政府的要求,将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦的耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良(4)禁止破坏基本农田(5)禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田(6)实行基本农田地力等级评定制度(7)实行基本农田保护责任制度。
58.商品房预售:
是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。
房屋预售又称“卖楼花”
59.住房公积金制度有何意义?
公积金是筹集、融通住房资金的手段。
公积金制度是一种住房社会保障措施,具有社会性、互助性、保障性和政策性等特征。
实行公积金制度,有利于深化住房制度改革,有利于加快住房建设,有利于提高职工的购房能力。
60.简述房地产相邻权的特征
(1)房地产相邻权的主体是两个或者是两个以上的房地产所有人或使用人
(2)相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益而非房地产本身。
(3)房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务
61.城市房屋权属登记有哪几类?
(1)总登记
(2)初始登(3)转移登记(4)变更登记(5)他项权登记(6)注销登记
62、物业管理的内容
1.常规性的公共服务:
1)房屋建筑主体管理2)物业公共设施、设备的管理3)公共环境卫生管理4)绿化管理5)保安管理6)消防管理7)车辆道路管理8)公众代办性质的服务9)物业管理维修基金的管理10)做好管理维修基金的管理11)做好管理费用的核收和使用管理12)协助政府进行社会管理。
2.针对性的专项服务:
1)日常生活类服务2)商业服务类服务3)文化.教育.卫生.体育类服务4)金融服务类服务5)代理与中介服务。
3.委托性的特约服务
63.国务院对全国土地实行的宏观调控包括哪几个方面
64.简述我国城镇住房制度改革的基本原则
1.国家、集体、个人三者共同担负的原则2.租、售、建并举的原则3.统一政策下的因地制宜、分散决策的原则4.新旧机制转换的原则
65.房地产法的基本原则
1.土地公有制原则2.土地有偿使用原则3.十分珍惜,合理利用土地和切实保护耕地的原则4.房地产综合开发原则5.城镇住房商品化原则6.宏观调控与市场调节相结合的原则
66、简述我国土地管理法的立法目的。
1.维护土地的社会主义公有制2.保护、开发土地资源,合理利用土地3.切实保护耕地4.促进社会经济的可持续发展。
67、处理涉外房地产关系应当遵循哪些原则。
1.维护国家主权原则2.平等互利原则3.统一管理原则
68.切实保护耕地是我国的一项基本国策。
1从规划上保证总量平衡2.实行土地用途管制制度3.实行占地补偿制度4.实行基本农田保护区制度5.禁止限制和荒芜耕地
69.房地产中介服务:
是指为房地产开发和交易提供各种媒介性服务活动的总称。
70、简述我国房地产法的基本原则.
1土地公有原则2.土地有偿使用原则3.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4.房地产综合开发原则5.城镇住房商品化原则6.宏观调控与市场调节相结合的原则
71.解决房地产纠纷的法律方式有哪些
1.协商2.行政处理3.仲裁4.诉讼
房地产法考试资料
一、单项选择题
1.所有人对房屋的实际控制权是何种权能的体现。
(占有)
2.土地使用权转让是转让人对土地使用权进行的何种处理。
(处分)
3.体育用地土地使用权出让的最高年限规定为。
(50年)
4.人口100万以上的城市土地利用总体规划需经哪级机关批准。
(国务院)
5.进行房地产开发建设,必须同时按照《土地管理法》和《城市房地产管理法》的要求进行。
6.土地使用权变更包括(土地使用权主体变更、内容变更和其他事项变更)
7.《城市房屋权属登记管理办法》规定,转移登记必须在转移事实发生之日起多长时间内进行(3个月)
8.房地产开发企业注册的最低限额为(100万元)。
9.房屋拆迁必须按照一定的程序进行,首先应该。
(取得拆迁许可证)
10.房地产交易主要表现为房地之间的关系),并通过各种交易合同形式实现。
11.物业管理的基本主体是(业主)。
12.代办物业的租赁属于物业管理的(针对性专项服务)。
13.对外国人在我国境内的个人所有的房屋,应当依照(城市私有房屋管理条例)进行管理。
14.土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分,土地增值税税率为(30%)。
15.某地块转让收入5000万元。
已支付土地使用权出让金1000万元,开发土地总费用1000万元。
则应计赠值税(1100万元)。
16.个人与单位之间土地的所有权和使用权争议,最低可由(乡级人民政府)处理。
17.某单位非法转让土地,并获非法所得5000万元人民币,则其所面临的最高罚款额为(2500万元)人民币。
18.在业主委员会成立之前,物业管理公司由(建设单位选聘)。
19.业主公约物业的受让人或承租人。
(在作为转让合同或租赁合同的附件时有约束力)
20.外商进行成片土地开发的必要条件是(取得开发区域的国有土地使用权)。
21.房地产法律关系的客体是(土地、房屋)。
22.我国国有土地有偿使用的主要方式是。
(出让)
23.国家建设用地主要获得方式有(划拨或出让、租赁土地使用权)。
24.下列不属于国有土地出让方式的有(出让方式包括协议、招标和拍卖)。
25.房地产法调整下列哪些关系。
(民事(商品)性质的经济关系和行政管理性质的经济关系)
26.“三通一平”的“三通”是指(通水、通电、通路)。
27.下列不属于土地使用权出让合同解除条件的是(A公共利益的需要B土地灭失)
28.下列不属于土地使用权出让合同订立原则的是(A遵守法律、法规、政策原则B符合城市规划要求原则C平等自愿原则D有偿原则)
29.房地产开发原则是(房地产开发的基本法律原则是指城市规划区国有土地范围内从事房地产发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则
(一)依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。
(二)房地产开发必须严格执行城市规划的原则。
(三)房地产开发应当坚持全面规划,合理布局,综合开发,配套建设的原则。
(四)、房地产开发必须坚持开发的产品质量合格的原则(五)、房地产开发坚持鼓励开发建设住宅的原则)
30.房地产项目管理包括(立项管理、施工管理、竣工管理)
31.房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于(变更登记)
32.根据《土地管理法》的规定,征用耕地的补偿费标准为该耕地被征用前三年平均产值的(6-10倍)
33.对以赠与方式无偿转让房地产的,契税(要征收)
34.根据我国《土地管理法》的规定,属于我国征用耕地补偿费的是(土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费)
35.物业管理委托合同的当事人,一方为物业管理公司,另一方为(业主或者业主委员会)
36.须经国务院审批的吸收外商投资进行成片开发的项目使用的土地面积为(耕地超过1000亩、其他土地超过2000亩)
37.土地增值税的征税范围为(国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物)
38.当事人不服城市房屋拆迁纠纷的行政裁决,向人民法院起诉的,应不迟于接到裁决之日后的(3个月)
39.《城市房地产管理法》是处理土地使用权出让纠纷的依据之一,它开始施行于(1995年1月1日)
40.违反土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的。
(在一审诉讼期间已补办批准手续的,可以认定合同有效)
41.在我国,土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别,主要体现在(原土地使用者的权利,义务是否转移)
42.租赁城市私有房屋,须由出租人和承租人签订租赁合同,明确双方的权利义务,并报房屋所在地房管机关(登记)
43.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请,经审核其符合用地条件,该用地申请的审批机关应该是(县人民政府)
44.城镇居民按标准价购买公房后,其对所购房屋享有的权利是(拥有部分产权,可以继承)
45.承租公有住房的,在租赁期内,房屋产权人转让房屋所有权时,原租赁协议应(继续履行)
46.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以(加收20%的土地闲置金)
47.房地产开发企业的资质等级有(5级)
48.在我国设立房地产开发企业依法应实行(到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案)
49.“三通一平”的“三通”是指(将开发区以外的道路、给水排水管、供电线路等引入施工现场)
50.拆除临时建筑(必须由建设者在批准的使用期限内拆除,对未超过批准期限的临时建筑则为合法建筑拆迁时给予适当补偿,)
51.如果房屋的产权人和使用人是两个人,那么在该房屋被拆迁时,拆迁人需与(房屋的产权人和使用人协商)
52.北京某四合院为国家二级文物保护单位,在维修过程中资金不足。
有人建议将其部分房屋抵押进行贷款,以继续装修。
该建议(违法)
53.房地产抵押合同的生效时间为(登记)
54.企业为职工交纳的住房公积金的月缴存额,为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。
新参加工作的职工从参加工作的第二月开始缴存住房公积金,月缴存额为为职工本人自己缴纳金额的同等数额,单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金,月缴存额为为新调入职工自己缴纳金额的同等数额
55.当职工离、退休时,其积累的住房公积金本金余额。
(可以提取)
56.职工的住房公积金利息(归职工所有)
57.物业管理服务企业的管理权源于(委托合同)
58.关于涉外商品房的内、外销售,(内销售指向国内销售其购买着为国内的各种单位或公民个人;
外销售是指向境外销售,其购买着为国外或港奥台的企业、其他组织或个人)
59.涉外房产的租赁当事人一方要求解除合同时,须提前书面通知对方;
工商业用房的租赁,须提前(6个月)
60.场地使用费标准应根据该场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对基础设施的要求等因素,由所在地的(省、自治区、直辖市人民政府规定,并向对外经济贸易部和国家土地主管部门备案)。
61.在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件向有关管理部门申请定点。
该有关管理部门是(规划管理部门)
62.根据《城市房地产管理法》的规定,房地产抵押合同签订后,土地上新增加的房屋(不属于担保范围)
63.房地产协会的性质是(自律性组织)
64.从1999年1月1日起,新增建设用地的土地有偿使用费应专项用于(耕地开发)
65.在下列各种建设项目用地中,可以采用划拨方式使用土地的是(①国家机关用地《中共各级党政机关、各民主党派、各级政协工会、共青团、妇联等》和军事用地《不包括军队用于房地产开发的用地》;
②城市的基础设施用地和公益事业用地;
③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
④法律、行政法规规定的其他用地)
66.物业管理委托合同的当事人,一方为物业管理服务公司,另一方为(业主或者业主委员会)
67.当事人申请房屋拆迁纠纷行政裁决的,行政机关应当在收到申请书之日起多少日之内做出裁决(30日)
68.我国土地利用年度计划管理的重点是实行(建设用地总量控制)
69.房地产法律关系的主体包括(参加房地产法律关系的当事人,包括国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人)
70.某工厂依法申请用地以扩建厂房,人民政府批准其占有耕地3亩。
后因资金不能到位,该扩建厂房一直未动工,现已使耕地闲置三年零三个月。
对其应进行的处罚是(无偿收回)
71.根据《城市规划法》的规定,建设单位在城市建设中必须取得(建设规划许可证)
72.根据我国《土地管理法》的规定,集体土地中允许设定抵押权的是(有建筑物及其附着物)
73.下列属于房地产项目管理的是(立项管理、施工管理、竣工管理)
74.根据我国《土地管理法》的规定,征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的(6-10倍)
75.房屋所有人出卖已出租的房屋,承租人在同等条件下享有(优先购买权)
76.住宅房屋拆迁作价补偿的标准,当事人(以当地房地产市场评估的办法确定)
77.平房作为公有住房销售的是(错误的)
78.职工对其以标准价购买的公有住房,不享有(全部产权)
79.物业管理的内容不包括(A常规性的公共服务B针对性的专项服务C委托性的特约服务)
80、物业管理的原则。
(1)业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则。
(2)物业管理公司实行合同聘用的原则。
(3)社会化管理、企业化经营原则。
(4)由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。
81.下列关于业主委员会的表述,是业主委员会是指在物业管理区域内代表全体业主实施自制管理的组织。
是业主大会的执行机构。
是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
是一个常设的进行物业自治管理的业主
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