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15、通向各户或各单元门前的宅前小路,一般宽度为(A)。
A、3米B、4米C、5米D、6米
16、《城市新建住宅小区管理办法》规定:
房地产开发企业出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担小区管理,并与其签订(C)。
A、业主公约B、管理协议C、物业管理服务合同D、代理协议
17、业主委员会是由(C)组成,是决定本物业重大管理事项的业主自治管理组织。
A、产权人B、出租人和承租人C、全体业主代表D、全体使用人
18、物业管理的接管验收是(A)移交物业的过程。
A、建设单位向物业管理企业B、建设单位向主管部门
C、建设单位向业主委员会D、施工单位向物业管理企业
19、收益性物业中业主的主要目标是(C)。
A、提高出租率B、提高出租价格C、净经营收入最大化D、吸引潜在承租人
20、房屋修缮是房地产开发在(D)中的继续。
A、生产B、分配C、交接D、消费环节
21、居住小区道路宽度在(C)以上的,其道路和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理。
A、3米(含3米)B、4米(含4米)C、3.5(含3.5米)D、6米(含6米)
22、以下哪种物业属于特殊用途的物业?
(D)
A、别墅B、酒店C、仓库D、医院
23、全国城市物业管理示范住宅小区每(C)年进行一次复检。
A、一B、二C、三D、四
24、物业管理企业依照(C)收取管理费。
A、业主公约B、国家规定C、物业管理服务合同和有关规定D、物价局规定
25、房屋所有人、使用人进行家庭居室装饰装修前,必须向(C)提出申请。
A、业主委员会B、开发公司C、物业管理企业D、行政管理部门
26、房屋日常养护可分为(C)。
A、零星养护B、计划养护C、零星养护和计划养护D、翻修
27、保险合同的变更,必须在(C)经投保人和保险人双方协商一致同意。
A、合同期满时B、合同续签时C、合同有效期内D、合同期满后
28、保险合同的主体,可分为(C)两大类。
A、受益人和代理人B、保险人和代理人C、当事人和关系人D、经济人和保险人
29、因施工原因造成的质量问题,应由(B)负责。
A、建设单位B、施工单位C、物业管理企业D、政府主管部门
30、物业管理企业至少每6个月应向全体业主公布一次(A)帐目。
A、管理费收支B、物业管理企业C、业主委员会D、修缮基金使用情况
31、物业管理企业是以(A)为目的的具有独立企业法人资格的经济组织。
A、赢利B、提供服务C、提高社会效益D、提高环境效益
32、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由(A)负责进行加固补强返修,直至合格。
A、建设单位B、施工单位C、政府主管部门D、物业管理企业
33、物业管理企业的资质审批工作应由(B)负责。
A、工商行政管理部门B、房地产行政主管部门C、物价部门D、税务主管部门
34、经(B)以上投票权的业主提议可以召开临时业主大会。
A、10%B、20%C、30%D、40%
35、中国大陆对物业管理的探索与尝试是从(A)开始。
A、住宅管理B、商场管理C、写字楼管理D、酒店管理
36、公有住房出售后,维修基金由售房单位按一定比例从售房款中提取,原则上多层住宅不低于售房款的(B)。
37、全国城市物业管理示范小区达标考评标准规定,三北地区,冬季供暖室内温度不低于(A)摄氏度。
A、16B、18C、20D、22
38、从长远发展方向看,随着市场经济体制的建立和人民生活水平的提高,物业管理收费应在市场竞争机制下由(D)双方协商收取。
A、物业管理企业与发展商B、物业管理企业与物价局
C、物价局与业主D、业主与物业管理企业
39、特约服务是应某些业主的特殊需要而开设,特约服务费用的收取应按(B)的原则。
A、按面积计算B、谁受益,谁付钱C、按每个单元计算D、象征性收取
40、为保持水箱水池清洁卫生防止二次污染,每(B)进行一次水箱消毒工作。
A、二个月B、半年C、二年D、一年
41、根据政府有关规定属特种作业(如电梯、电焊、锅炉、配电等)需(C)上岗。
A、竞争B、指定C、统一考核后持证D、考试
42、凡属使用不当或人为造成房屋损坏的由(D)负责修复或给予赔偿。
A、业主B、物业管理企业C、开发商D、行为人
43、业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任,(C)负有检查监督管理工作。
A、使用者B、发展商C、物业管理企业D、业主
44、对于写字楼建筑,公用面积分摊系数一般在(A)之间。
A、0.2-0.3B、0.3-0.35C、0.35-0.4D、0.2-0.4
45、物业管理的管理对象是(C)
A、物业所有人B、物业使用人C、物业D、业主
46、县级以上地方人民政府(B)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
A、物业管理企业B、房地产行政主管部门C、技术监督部门D、建设单位
47、物业管理属于(C)产业。
A第一B、第二C、第三D、服务
48、新建物业销售给两个以上业主的,建设单位应当在销售物业前与物业管理签订前期物业管理合同,但合同期限不得超过(C)年。
A、1B、2C、3D、5
49、(A)应妆在新建物业构成的物业管理区域内按照规定配备必要的物业管理服务用房。
A建设单位B、施工单位C、房地产主管部门D、业主委员会
50、物业管理服务用房属于共用设施,其所有权归(B)。
A、建设单位B、全体业主C、业主委员会D、物业管理企业
51、全国城市物业管理示范小区达标考评标准规定,物业管理服务费用收缴率达(D)以上。
A、80%B、90%C、95%D、98%
52、商品房住宅是指国家或开发企业投资建造,按(A)全额出售给购房者的住宅。
A、市场价B、成本价C、标准价D、基本价
53、设备的三级保养制度包括(A)、一级保养、二级保养。
A、日常维护保养B、零星维护C、三级保养D、设备点检
54、物业管理的关键是(A)。
A、服务理念B、服务内容C、服务水平D、服务标准
55、在工业厂房管理中,最重要的是(D)。
A、避免机器及货物超出楼宇承重负荷B、避免机器开动时的震荡使建筑物损耗严重
C、保持卫生清洁D、防火和水电供应
56、物业的日常维修养护属于物业管理的(A)。
A、基本业务B、专项业务C、特色业务D、多种经营业务
57、环境卫生属于物业管理的(B)。
58、IS09001共有(C)质量要素。
A、16个B、19个C、20个D、21个
59、智能化物业最早出现于(B)。
A、20世纪90年代B、20世纪80年代C、20世纪70年代D、20世纪60年代
60、世界上第一座智能化办公大楼诞生于(A)。
A、日本B、英国C、美国D、德国
二、多项选择题
1、根据使用功能不同,物业可以分为(ABD)及其它用途物业。
A、居住物业B、商业物业C、旅游物业D、工业物业
2、物业管理的策划阶段工作包括(ABD)三个基本环节。
A、物业管理早期介入B、制定物业管理方案
C、成立业主委员会D、选聘或组建物业管理公司
3物业竣工验收与接管验收的区别主要有(AC)。
A、性质不同B、都是企业行为C、职责不同D、都是政府行为
4、对白蚁的防治主要有几类方法(BCD)。
A、烟熏法B、药品物灭法C、挖巢法D、诱杀法
5、住宅小区绿化评价指标包括(ADC)。
A、绿化率B、绿化总面积C、绿化覆盖率D、人均公共绿地面积
6、租赁住宅物业管理应遵循的基本原则是(BCD)。
A、按时收取租金B、为房屋承租单位或承租人服务
C、制定合理租金标准和依法律维护正常租赁关系D、严格控制租赁房屋用途变化
7、根据国家统一规定,会计报表共设3张主表(ABC)。
A、资产负债表B、损益表C、财务状况变动表D、资金流量表
8、物业管理综合服务包括公共服务中的环境卫生管理,绿化管理(ABC)和专项、特约服务。
A、治安管理B、消防管理C、车辆道路管理D、装修工程管理
9、企业内部机构及岗位设置的原则是要使企业的(ABD)资源得到优化高效的组织。
A、人力B、物力C、设备D、财力
10、业主委员会委员由(BCD)有一定组织能力和必要工作时间的成年人担任。
A有专业技能B、道德品质好C、热心公益D、责任心强
11、房屋按常用结构分为(ABC)和其它结构。
A、钢筋混凝土结构B、砖木结构C、混合结构D、木结构
12、业主委员会的决定不得与(ACD)和政策相抵触。
A、宪法B、领导的决定C、法律D法规
13、IS09000质量体系结构中的三个规范是(ABC)。
A、服务规范B、服务提供规范C、质量控制规范D、行为规范
14、物业管理常保的险有几种类型(ABD)。
A、财产保险B、人身保险、医疗保险C、第一责任险D、公共责任险
15、物业的接管验收,不仅包括(ABC),而且还包括道路、场地和环境绿化等。
A、主体建筑B、附属设备C、配套设施D、共有部位
16、房屋在经过(BCD)和综合维修竣工验收以后,应重新进行评定完损等级。
A、小修B、中修C、大修D、翻修
17、业主委员会应于召开业主大会7天前,将会议(BCD)及其他事项予以公告并报物业管理行政主管部门备案。
A、参加人员B、时间、C、地点D、内容
18、下述设备中,(AC)属于住宅小区公共性报务收费范围。
A、供水箱B、冷却塔C、消防栓D、电梯
19、体现物业商品性的具体方式包括(ABCE)
A、物业租赁B、土地使用权的出让C、物业抵押
D、土地使用权的转让E、物业买卖
20、消防设施、器材是灭火工作的物质基础,主要有(BCD)。
A、消防池B、灭火器C、自动喷水灭火系统D、火灾自动报警系统
21、消防管理的主要内容有(ABCDE)。
A、消防宣传教育B、消防队伍建设C、消防制度制定
D、消防器材配置与管理E、紧急情况下人员疏散
22、房屋修缮是指对己建成的房屋进行(ABCD)综合维修和维护保养。
A、翻修B、大修C、中修D、小修
23、危房的使用管理一般可分为(ABCD)。
A、观察使用B、处理使用C、停止使用D、整体拆除
24、导致房屋损坏的原因分为人为损坏和自然损坏,其中自然损坏不(ABCD)。
A、气候因素B、生物因素C、地理因素D、灾害因素
25、决定物业管理需求的主要因素有(ABCE)。
A、消费者偏好B、房地产发展规模C、人力资源状况
D、消费者货币收入水平E、国空经济政策
26、房屋设备管理的基本内容(ABCD)。
A、使用管理B、维修养护管理C、安全管理D、技术资料管理
27、维修基金专项用于物业保修期满后(ABC)的大中修和更新、改造。
A、共用部位B、共用设备C、共用设施D、公共单位
28、业主应妆订立业主公约,对有关物业的(ABCD)等事项依法作出约定。
A、使用B、维护C、管理D、公共利益
29、以下属于业主大会主要任务的是(ABCDE)。
A选举业主管委会B、监督管委会的工作C、听取和审查管委会工作报告
D、听取业主意见和建议E、研究解决管委会不适当的决定
30、物业管理者的专业素质主要包括(ABD)。
A、知识结构B、道德结构C、精神结构D、能力结构E、经验结构
31、物业管理者的专业素质主要包括(ABCDE)。
A、创新能力B、决策能力C、组织指挥能力D、社会活动能力E、自制能力
32、职业道德的基本因素包括(ABCD)。
A、职业认识B、职业感情C、职业意志D、职业信念E、职业行为和习惯
33、物业管理是寓(BCD)于一体的有偿活动。
A、物业B、管理C、服务D、经营E、招标
34、物定管理的经营方针是(ACDE)。
A、保本微利B、物业管家C、综合服务D、服务社会E、降低成本
35、与传统房地产管理相比较,物业管理的(ACE)。
A、管理观念是为业主服务B、管理手段是行政手段C、管理行为是企业行为
D、管理费用来自财政补贴E、管理性质是有偿服务
36、信息系统一般具有(ABCDE)等功能。
A、输入B、输出C、数据传输D、数据存储E、数据加工处理
37、物业管理综合效益的主要内容包括(ACE)。
A、经济效益B、管理效益C、环境效益D、服务效益E、社会效益
38、影响物业管理经济效益的因素有(ABCDE)。
A、供求关系B、价格水平C、成本因素D、劳动生产第E、管理规模
39、物业管理经济效益评估指标包括(ABCDE)。
A、全年总收益和单位面积收益第B、劳动生产第C、物化劳动消耗第
D、单位面积劳动力成本E、环境保护效益评估
40、物业管理的社会效益包括(ACD)。
A社会经济效益评估B、社会文化效益评估C、城市建设和管理效益评估
D、社会就业效果评估E、环境保护效益评估
三、判断题
1、业主委员会委员人数,应该是偶数。
(×
)
2、召开首届业主大会,在其开发的房屋未完全售出时,房地产开发企业能以产权人的身份出席大会。
(√)
3、物业管理企业用于修缮的资金全部来源于缴交的维修基金。
)
4、物业管理企业的设立,分资质审批和注册登记两个步骤。
5、白蚁地世界性主要害虫之一俗称“无牙老虎”。
6、业主是指物业的所有春,即房屋所有权人和土地使用权人,是所拥有物业的主人。
7、物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
8、房屋接管交付使用后,因使用不当、管理不善的原因出现事故,应由建设单位负责。
9、非业主不得成为业主委员会员。
10、公有住房出售后,维修基金由售房单位给付。
11、投保人是指人身保险中的被保险人死亡之后,有权领取保险金的人。
12、物业管理企业接管物业时,应当与建设单位或者业主委员会进行接管验收。
13、针对性专项服务,是为满足产权人和使用人个别需求且受其委托而提供的服务。
14、物业接管验收是施工单位向物业管理企业移交物业的过程。
15、电梯每年由当地检测部门进行一次安全检测,合格后方能继续使用。
16、常用灭火器主要有泡沫灭火器和干粉灭火器。
17、非业主使用人的基本权利和义务首先受租赁合同的约束和限制。
18、在业主大会上投票时,票数的计算原则上按业权份额比例确定。
19、某建筑物由于屋顶排水堵塞、暴雨导致压塌顶属自然损坏。
20、高压配电部分的维修养护工作属供电部门的职责。
21、物业小区出租广告位收入归属物业管理企业所有。
22、低层住户可拒绝交纳电梯管理费。
23、业主购房入住的保修期是从竣工验收之日算。
24、建筑物顶层屋面的维修属公共部分维修。
25、物业管理企业可以随便改变物业管理区域内的设施。
26、在首届业主大会中,房地产开发企业在其开发的房屋未完全出售时,可以产权人身份出席大会。
四、简答题
1、简述物业管理的含义及其基本内容?
2、简述高层大厦出现火灾的处理原则?
3、简述物业管理早期介入工作的重要作用?
4、简述物业管理费的费用构成?
5、简述建立IS09000质量体系的几大步骤?
6、简述物业管理服务考核体系的主要内容?
7、简述何为接管验收?
接管验收与竣工验收有何区别?
8、简述物业在经营中影响租金变化的因素有哪些?
9、简述物业管理对房地产经营、开发有什么影响?
10、简述如何加强物业管理职业道德修养?
五、案例分析题
1、某高层物业一楼业主张某,长期拒交管理费,管理处多次上门做工作无效。
其拒交理由是:
管理费中含有电梯维护费、楼层消防通道清洁费等,而这些设备设施他从未使用过,不是受益者,故不承担相应的维护管理费用。
试分析:
此理由是否成立?
在物业管理的实践中应如何处理为妥?
2、某物业管理公司根据“业主(住户)是上帝”、“向业主(住户)提供一流服务”的服务理念,要求物业管理服务人员对业主(住户)“打不还手、骂不还口”。
试分析此要求的误区在哪里?
在物业管理实践中应如何处理业主(住户)和物业管理方的关系?
3、某住宅小区的业主陈某,欲在现住房处开办一家广告公司。
在他搬家和再装修时,周围的邻居们纷纷提出异议并告到物业管理公司。
理由是:
这是一幢住宅楼,开公司不合适且未征求我们的意见。
陈某却答称:
这是我个人的产权房,我有房屋的所有权别人无权干涉。
同时陈某在装修时还改变房屋结构。
陈某的理由是否成立?
在物业管理实践中如何处理?
4、某物业管理公司在其所管的物业建筑物屋顶、外墙、电梯间设置广告租位,并将其产生的收益归物业管理公司所有,该物业的业主委员会置疑物业管理公司并为此形成纠纷,试分析:
广告位收益到底该如何处理?
5、某小区王女士出差期间,住宅被盗,事后王女士找物业公司讨个“说法”。
试问:
业主家里被盗,物业管理公司要不要负责?
负什么责任?
为什么?
6、某开发建设单位自行开发的住宅小区,在聘请物业管理公司时,以合同形式约定,物业管理公司每年向开发建设单位上缴30万元物业管理承包费。
这样的约定有效吗?
它侵害了谁的合法权益?
7、现在有的小区,在建设、销售过程中出现不少问题,例如房屋建筑质量差、发布虚假广告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误等等。
这些问题要等业主入住以后才逐渐暴露出来,而造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕,对此不闻不问,很多业主便以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法,业主的这种行为是否合理、合法呢?
第二部分《物业管理法规》
一、判断题
1、法是以国家政权的强制力为后盾来保证其实施的。
2、法最终决定于社会物质生活条件。
3、法律正义的最基本内容是安全、平等、自由和秩序。
4、普通法法系也称罗马法系。
5、宪法是我国的根本大法,在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力。
自然是物业管理的法律渊源。
6、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的,其法律地位和效力低于宪法而高于其他法,是法的形式体系中的二级大法。
7、行政法规是由最高国家权力机关依法和变动的,有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。
8、地方法规只在本行政区域内有效,但行政规章在全国范围内有效。
9、“法治”是指一国或一地区的法及其相关制度的总称:
“法制”是指一种治国方式或被治理的国家所处于的状态。
10、以法的创制方式和表现形式为标准对法所作的分类为:
成文法与不成文法。
11、法律关系是一种特殊的政治关系。
12、物业管理法律关系的产生以物业管理法律规范的存在为前提。
13、建设部1994年3月23日颁布的33号令,《城市新建住宅小区管理办法》是目前我国物业管理最早的行政法规。
14、有行为能力的人一定有权利能力,有权利能力的人一定有行为能力。
15、国家在物业管理法律关系中处于支配地位,依法行使管理权。
16、法律关系的客体,也称权利客体,是法律关系主体的权利和义务指向的对象。
17、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。
18、专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立窨或区域,包括为这些窨和区域专用的讲师设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。
19、共用部分的指物业管理区域以内,专有部分以外的,属于全体业主或两个以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。
20、1989年12月21日,建设部发布了《城市异产毗连房屋管理规定》,这是我国对建筑物区分所有权制度最早的确认。
21、物业建设单位依法所保留非法定共用部分的物业或配套设施,可以不按照原规划设计的用途和功能使用。
22、建筑物专有部分的修缮、管理、维护,由业主自行负责并独立承担费用。
23、物业建设单位在物业管理中应以未出售物业的业主身份依法享在业主的权利并承担业主的义务。
24、业主或者非业主使用人装饰装
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