昆明主城区公寓市场研究报告.docx
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昆明主城区公寓市场研究报告
昆明主城区公寓市场研究报告
昆明主城区公寓
市场研究报告
呈:
昆明轨道交通有限公司
至祥研究中心
2010年10月9日
目前对公寓的概念没有严格的定义与界定,严格来说,目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴,但它们的功能却与一般住宅有所不同,且由于各种公寓类型的不同,在产权和年限上也各不相同;
一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅;
根据目前市场上常见的几种类型,主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型。
公寓
类型
划分
普通公寓
商务公寓
酒店公寓
一、公寓类型
(一)普通公寓(居住型公寓)
用地性质:
一般为住宅;产权类型:
公寓;产权年限:
70年。
户型面积小,30~60平米;
精装修交房标准,拎包即可入住;
配套设施完善;
物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务;
销售价格一般高于区域整体水平。
高级白领及投资客;
低首付、低月供;
精装修交房,配套完善,交通方便;
具有较大投资价值,升值潜力大。
产品特点
目标客户及功能需求
一般处于城市核心地段及商务中心区;
既可居住,又可办公;
具备写字楼功能,可注册公司;
价格相对写字楼较低;
首付最低可达2成,按揭可达20-30年;
产权性质为商务公寓,非纯写字楼。
商务公寓的出现,是市场细分的结果。
根据不同的形态,又可分为soho、studio等形式,是一种既可居住又可办公的高档物业功能。
自用型客户,尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好;
投资者,可作为商住型出租,投资回报率高,升值潜力大;
可注册公司,价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引。
(二)商务公寓
用地性质:
一般为综合性用地(商住)或商业用地;产权类型:
商务公寓;产权年限:
根据用地性质而定,50年或40年。
产品特点
目标客户及功能需求
面积较小,主力户型主要在90平米以下,装修档次较高
大多位于城市核心繁华地带、商圈周边,交通方便
按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计,体现档次与舒适性
一般以只租不售和产权式经营为主
大多聘请国际知名品牌物管公司,专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务,因此物业管理费也较高
酒店式公寓是居住型公寓的典型,是指物业公司提供酒店式的服务,如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务,同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。
酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体,具有“自用”和“投资”两种意义。
它在硬件设施上并不低于酒店,在服务上比酒店更胜一筹
租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主
购买客户主要以投资客为主
具备良好的商业、商务、交通条件
具备较高的投资价值
(三)酒店式公寓
用地性质:
一般为商业用地;产权类型:
公寓或商务公寓;产权年限:
根据用地性质而定,40年。
目标客户及功能需求
产品特点
高层商住两用公寓在昆明是较为常见的一种,可商可居,面积较小,总价低,空间布局灵活,适于中小型企业办公,也适合自住。
昆明几个高层公寓项目一经推出,就受到市场的追捧,销售情况甚至优于普通住宅。
经济事物发展的曲线是从有到无,从有到精,从精到饱和,而目前昆明的公寓市场正从有到精的过度,其发展潜力巨大。
项目
公寓套数
开盘时间
目前销售程度
销售周期
顺新时代
313
2009年9月5日
100%
2个月
香樟俊园
264
2009年9月26日
100%
9个月
中央金座
230
2009年11月14日
100%
开盘售罄
百富琪
493
2010年1月3日
97%
7个月
非常天地
300
2010年1月30日
90%
7个月
新亚洲欢乐城
1728
2010年5月16日
100%
开盘售罄
云都国际
330
2010年6月29日
40%
1个月
合金公寓
520
团购期
81%
4个月
二、昆明公寓市场分析
重点公寓项目推荐
云都国际
中央金座
非常天地
香樟俊园
合金公寓
顺新时代
百富琪
项目
物业类型
1
顺新时代
公寓、写字楼、商业
2
香樟俊园
普通住宅、公寓
3
中央金座
公寓、写字楼、商业
4
百富琪
公寓、写字楼、商业
5
非常天地
公寓、商业
6
新亚洲欢乐城
公寓、普通住宅
7
云都国际
普通住宅、公寓
8
合金公寓
公寓、商业
(一)近期昆明公寓项目分布
17
项目名称
顺新时代
项目图示
项目位置
关上片区老民航路与南二环交叉路口
售楼部位置
关上片区老民航路与南二环交叉路口
开发商
昆明顺新置业房地产开发有限公司
物业类型
公寓、商铺、写字楼
建筑类型
高层
建筑面积
595533>.80平米
开盘时间
2009年9月5日
推出公寓套数
313
开盘销售率
80%
容积率
3.36
车位
300个
绿化率
41.28%
土地年限
40年
推出套数
公寓313套
交通状况
公交车线路有以下7条:
57路26路107路99路78路110路162路。
周边环境
购物:
沃尔玛、佳湖商业中心、官渡区购物中心;医疗保健:
官渡区人民医院、市第三人民医院、官渡区中医院、解放军第四七八医院;美食天下:
野生菌一条街、乳鸽皇、伊天园、昆明春天、泰国清迈餐厅;精彩娱乐:
TOPONEKTV、佰亿KTV、何日君温泉大浴场、阳光水疗、各式酒吧、咖啡厅;名校环绕:
北大附中、锦苑小学、云南实验学校、官渡第一中学、关上幼儿园;银行金融:
人民银行、民生银行、商业银行、建设银行、工商银行、深圳发展银行、上海浦东发展银行、招商银行;市政服务:
官渡区便民服务中心、官渡区政府、官渡区体育馆、宝海公园、关上森林公园等。
(二)重点项目鉴赏
顺新时代推出精装公寓313套,面积在33.6-87.7㎡间,均价6800元/㎡,公摊23%
户型:
A4
级别:
主力户型1
推出套数占比:
35%
户型点评:
卧房设有观景阳台、明厨设计带生活阳台,厨卫门相对。
户型:
B4
级别:
主力户型2
推出套数占比:
30%
户型点评:
户型方正、干湿分离,功能分区,暗卫。
户型
房型
套数
面积区间
A1
3房1厅
22
85.1-85.6
A2
3房1厅
22
80.8-81.0
A3
2房1厅
10
69.5-70.2
A4
1房1厅
110
41.2-41.6
A5
1房1厅
11
38.8
B1
3房1厅
3
87.7
B2
2房1厅
9
75.8-79.2
B3
2房1厅
7>19
70.1-73.3
B4
1房1厅
97
41.2-43.3
B5
1房1厅
10
33.6-35.1
户型:
A2
级别:
热销户型
推出套数占比:
7%
户型点评:
布局紧凑、四明设计、西南朝向,全景落地玻璃。
项目名称
香樟俊园
项目图示
项目位置
盘龙区民航路26号
售楼部位置
昆明市民航路26号
开发商
云南俊发房地产有限责任公司
物业管理
云南俊发物业服务有限公司
总占地面积
一期:
24.17亩;二期:
54.21亩
建筑面积
一期:
57236.39㎡;
二期111948.45
物业类型
普通住宅、公寓
建筑类型
高层、小高层
住宅总套数
一期458,二期1094
栋数
1期4栋、2期11栋+1栋公寓
交付标准
毛坯
户型面积区间
一期:
70-136㎡
二期:
36-180㎡
容积率
2.77
开盘销售率
1次开盘95%、
2次开盘25%、3次开盘30%
商业面积
一期24席2643㎡;二期8000㎡
车位
1期200个、2期560个
交通状况
26、78、99、122、140、162路公交车可达
周边环境
周边有民航路小学、六建幼儿园、麦当劳、国美电器、泰丽国际酒店、绿洲幼儿园、绿洲医院、市第三人民医院等生活配套。
在建筑布局上采用板式和点式结合的围合结构,让中心花园能够最大限度的辐射各区。
朝向
户型
面积(㎡)
房型
套数
北向
L
57.63
2房
12
M
51
1房
12
N
50.49
1房
12
O
39.29
1房
12
P
36.65
1房
12
Q
44.51
1房
12
R
44.24
1房
12
S
42.27
1房
12
T
39.40
1房
12
U
38
1房
12
V
35.95
1房
12
W
44.73
1房
12
南向
K
47.86
1房
12
J
38.25
1房
96
X
66.55
2房
12
北向房源144户,12个户型,面积区间35.95-57.63㎡,均价7500-8800元/㎡;南向120套,3个户型,均价9300元/㎡,面积区间38.25-66.55㎡。
香樟五栋板式公寓14层,共264户,多为一室一厅房型,3梯22户,面积从35.95㎡-66.55㎡不等。
香樟五栋南向房J户型为主力户型,面积较小,易于投资,1房户型设计较为相似,其中M、N、O、J户型设计带景观阳台
户型:
J
级别:
主力户型
房型:
1房
面积:
38.25㎡
推出套数占比:
36%
户型点评:
空间布局紧凑、卧室连接景观阳台,开放式客厅,卫生间功能独立。
户型:
W
级别:
热销户型
房型:
1房
面积区间:
44.73㎡
推出套数占比:
5%
户型点评:
开放式客厅,房间大面积采光,卫生间功能独立。
户型:
S
级别:
热销户型
房型:
1房
面积区间:
42.27㎡
推出套数占比:
5%
户型点评:
空间布局紧凑,卫生间功能独立。
项目名称
中央金座2
项目图示
项目位置
西山区滇池路与广福路交叉处
开发商
云南吉兴隆地产开发有限公司
项目简介
建筑用地65亩,计划一期开发32亩,总建面积7.4万平方米,其中商业面积2.7万平方米,商务中心和商务公寓各1.6万平方米,地下超市和车库面积1.5万平方米,二期开发33亩
总建筑面积
65亩
商业类型
高层
物业类型
精装公寓、写字楼、临街商铺
首次开盘时间
2009年11月14日
开盘均价
公寓7300元/㎡
开盘销售率
100%
开盘推出套数
精装公寓230套
车位
1000个
交通状况
31、44、73、91、94、106、165、166等多路公交可直接到达。
周边环境
餐饮:
重庆小天鹅火锅、新龙门、鹤庆人家、快乐海鲜酒楼;学校:
滇池路昆3中、滇池路福海中学、昆明伊斯兰教经学院、云南师范大学附属小学、永昌小学、昆明三中分校滇池中学、云大滇池学院;医院:
云南省建工医院、福海人民医院、云南同仁医院、昆明市儿童医院;公园:
海埂公园、云南民族村;体育设施:
红塔体育中心、海埂训练基地;超市:
兴万家超市、民生超市、家乐福超市。
中央金座共推出A、B、C共3栋共230套公寓,户型面积主要集中在35.54-93.92平米,均价7300元/平米
户型:
K
级别:
主力户型1
房型:
1房
面积区间:
35.32-35.68㎡
户型点评:
客卧可分可合,动静分离,采取落地玻璃采光,开放式厨房,暗卫。
户型:
L
级别:
主力户型2
房型:
1房
面积区间:
48.96-49.46㎡
户型点评:
户型紧凑、两面采光,动静分离,MINI饭厅设计,干湿分离,暗卫。
户型
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