国优检查细则新世纪版0925文档格式.docx

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《业主大会议事规则》、业主委员会成立、备案资料。

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

《物业服务合同》、《管理规约》

10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

●物业公司制订的创优方案，创优方案实施中的检查、总结、改进记录。

●业主委员会签批的文件。

无业主委员会的项目开发建设单位意见书。

11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

各类管理制度、岗位职责，员工考核，行政管理，财务管理，客户服务，工程技术管理，安防管理等内容。

并制定具体的落实措施和考核办法

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；

员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

1.从业人员上岗证书、专业岗位人员证书按要求具备。

包括:

物业管理师证、物业经理证、管理员证、电工证、电梯工证、锅炉工证、园艺师证等。

●

l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

2.查看现场

●查看现场的办公设施，是否有计算机等智能化系统。

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:

至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

●公司财务管理制度齐全。

●物业收支公示内容、照片，收费情况及人员工资等与实际相符。

催费通知单。

●年度财务预算、月度财务报表等。

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

●房屋及共用配套设施权属清册，各类设施设备台帐。

（台账的做法）

16、建立住（用）户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

●业主资料齐全（业主商品房入住通知单；

购房合同复印件；

房屋交接验收表；

家庭情况登记表；

业主身份证复印件；

装饰装修服务协议；

装修申报备案资料；

装饰装修巡查表；

装修施工人员登记表及身份证复印件；

遵守业主临时管理规约承诺书等）。

（权属清册）（公用设施看承接查验）

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

●查看是否建立24小时值班制度、回访制度。

●查看接待《前台接待日志》对报修是否下发《维修单》，是否有《回访记录》与《顾客投诉处理单》是否能对应。

（检查此项的详细流程，任何一个点切入都行，但一定要能对应）

●查看现场是否公示有24小时值班、报修电话，随机抽查员工是否知道。

18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上

1.查看资料：

●住、用户满意杜调查表原始记录、统计分析满意率达到95%以上、内部整改措施，回访记录等。

19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录

●从前台接待随机查看报修是否下发《维修单》，维修后是否对业主进行回访，查看《回访记录》

●维修单的规范性（同一问题有的开，表单内容简单，表单内容全但填写不全，无业主签字等），维修单填写的内容是否支持统计出及时率（来电，接单，到达时间）。

●维修及时率100％，返修率1％是如何规定的，是否有统计分析，是否可追溯，是否有漏洞。

二

房屋管理与维修养护

9

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署

●大堂内布置合理并设立引路方向平面图。

驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置，并且准确无误。

●大厦、栋号、楼层、房号标志明显。

道路名称标识、停车位标识。

2、无违反规划的私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

2.查看现场

●现场无私搭乱建的各种建筑物。

●现场无改变房屋使用用途的现象。

3、大厦外观完好、整洁；

外墙是建材贴面的，无脱落；

是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；

是涂料的，无脱落、无污渍；

无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

●大厦外观完好、整洁。

●外墙是建材贴面的，无脱落。

●是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损。

●是涂料的，无脱落、无污渍；

无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

●室外招牌、广告牌、霓虹灯外观完整，统一美观，无安全隐患。

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架元（无）锈蚀

●空调安装位置统一，上下左右成一条直线，支架无锈蚀，冷凝水统一收集。

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；

除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

●阳台统一封闭不超出外墙面，色调一致。

●除原建筑设计外不得安装外廊，无外置的防盗网、晾晒架、遮阳篷等。

7、房屋装饰装修符合规定，没有发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

●是否制订有房屋装饰装修管理规定并实施。

●现场或巡查记录中发现危及房屋结构安全及拆改管线是否如何处理的。

三

共用设备管理

35

（一）综合要求

4

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行

●年度维修保养计划（年、月、周）是否覆盖全，是否合理。

及落实情况，是否与维修保养记录对应起来。

●巡回检查，维护保养，维修及各项运行记录完整。

●各类设备标识、标牌清晰、明确并悬挂整齐。

●设施设备现场有的看档案资料中是否有

2、设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求

2．查看现场

●标牌、挡鼠板。

●规章制度上墙。

是否有责任人，是否进行了巡查。

●各种标牌及提示牌是否完善。

●线路排列是否整齐，无跑、冒、滴、漏，阀门手柄是否齐全，开启灵活，无绣蚀等现象。

●干净整齐，管线统一有序。

●配电柜内是否张贴简易电路图或放置操作手册。

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

●设备运行记录、定期巡查记录。

●设备设施操作规程，持证上岗。

●询问相关技术人员是否清晰操作规程。

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故

制度齐全、巡查提醒整改记录。

●查看现场设备运行正常。

如：

消防水箱有水、消防水泵房自动手动正常运作、消防报警能正常处理，排烟送水系统、消防水箱房水泵能正常启用。

（二）供电系统

3

1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。

●查看是否制订有停电、限电、停电审批权限。

以往发生限电停电是否按规定通知住用户。

●配电房门口有配电标识、门口有挡鼠板。

●配电房制度上墙。

●配电柜上是否有高、低压、禁止合闸及正在抢修的标识牌。

●照明、应急照明是否正常，消防灭火器在有效的范围内，大小满足使用需求。

●室内有绝缘胶板，有黄色式警示线；

有应急排水设备。

●绝缘物品摆放整齐；

如绝缘杆、验电笔、接地线等工具及绝缘手套，鞋。

●有来访人员出入登记表，有配电室值班登记表及记录。

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

●制定有停电预案。

●现场人员清晰倒闸顺序及高压、低压送电程序。

3.备用应急发电机可随时启用

1.查看现场

●测试备用应急发电机是否可以启用。

（三）弱电系统

1、按工作标准规定的时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

●弱电系统管理制度和维护保养制度。

●系统运行记录和定时巡检、维保记录

●现场监控系统、智能道闸系统、楼宇对讲系统等使用是否正常。

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存

探头、屏幕工作正常，各项记录完善。

2.监控录像，保存时间达到30天。

不得随意删改或扩散。

●监控室制度上墙。

●所有监控屏幕显示正常。

●检查《消防值班登记表》对现场检查报警情况有处理情况。

是否能正常打印故障报警记录？

可追溯检查前的故障记录及处理情况。

（四）消防系统

5

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用

●消防设施档案齐全。

消防箱、消防栓、灭火器、报警系统、排烟系统、消防泵房、消防水箱房等齐全。

●消防巡查、设施保养、值班记录清晰完整。

●设备状况良好。

●现场按下手报按钮后监控中心远程是否显示报警。

是否有人员来处理。

楼层火灾显示盘应显示报警地点。

再追溯监控主机有无记录。

●各楼层排烟风口能否打开，复位是否灵活。

监控中心是否知道在哪一层，有无人员来处理。

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

●配备有灭火器、对讲机、应急灯、消防斧、防毒面具等，是否会操作使用，是否能正常使用。

消控中心设有专人值班。

●现场随机抽查监控室人员、公维队员能正确操作使用以上灭火设备。

●在检查区域内测试烟感，拧掉烟感罩，使其充满烟雾后，重新罩上以及按下手报。

监控中心远程是否显示报警。

手报按钮复位时有无带吸盘等工具。

●送风、排烟系统，可手动测试风机、风口、是否能正常使用。

远程是否可以启动。

●室外风机、风阀维护保养，现场观察防雨、防锈措施是否到位。

●消防箱内或外是否有消防巡查表。

是否按计划巡查，是否美观，便于归档。

是否清晰、是否能显示出消防箱的地点、编号。

现场抽查是否齐全。

●防火门、卷闸门是否完好、闭门器是否能正常使用。

卷闸门是否能手动或自动控制。

监控中心是否有显示和处理记录。

（所有的操作最后全部在控制中心显示，看故障记录及屏蔽情况等）

●现场有无过期灭火器。

现场随机抽查员工是否会正确使用灭火器。

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

●消防法规及消防知识的宣传教育记录或照片。

各区域防火责任人分工制度。

4、制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通

●突发火灾应急方案，消防演练和总结。

有电子版或书面版消防演练照片。

●是否设立有消防疏散示意图。

●照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

５、无火灾安全隐患

●消防巡查、值班记录清晰完整。

●无私拉乱扯的电线、无裸露线头等火灾隐患。

（五）电梯系统

6

１、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

●查看维修保养合同、年检合格证、维修保养记录、巡查记录等。

●现场电梯轿厢内是否贴有电梯年检合格证。

是否有乘梯须知及紧急救援电话。

●在电梯内用障碍物遮住监控探头，监控室是否报警并有处理。

２、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好

●电梯机房制度齐全并上墙，钢丝绳上层显清晰，并与实际相符。

●机房内张贴巡查记录表。

３、轿厢、井道、机房保持清洁

●轿厢内、地坑、轿箱顶干净，无杂物。

４、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗

１

●维保记录及我们的确认。

●电梯工的证照有效。

维保合同、年检证等有效。

维持单位资质材料复印件。

５、运行出现故障后，维修人员应在规定时间到达现场维修

●电梯维修制度、故障处理记录

●现场测试，通过三方对讲测试电梯困人的处理是否及时。

６、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

●是否制订了电梯困人紧急预案。

●现场询问操作人员是否懂得电梯困人后的盘车操作。

（六）给排水系统

１、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划

●大厦用水、供水管理制度、停水预案。

2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏

●定期巡检记录

2.查看现场（二次供水泵房）

●有水泵房标牌和挡鼠板。

●水泵房内干净整齐，管线统一有序。

●《生活水泵房管理制度》《供水系统应急预案》大厦（楼宇）供水系统模拟图，《管道工岗位职责》上墙。

●《给水泵房巡签表》是否齐全，核对是否真实。

水箱上锁实施安全管理。

●线路排列是否整齐，无跑、冒、滴、漏，阀门手柄是否齐全，开启是否灵活，无锈蚀等现象。

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；

二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；

水池、水箱清洁卫生，无二次污染

●蓄水池、箱每半年清洗消毒记录；

水质化验报告；

卫生许可证、健康证等。

●水泵房标识清晰、有挡鼠板。

●水池、水箱清洁卫生，上锁，无杂物无积尘、无二次污染。

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

●定期巡检记录。

2.查看现场（消防水泵房、水箱房）

●消防水泵房标牌清晰、门口有挡鼠板。

●是否有照明（应急照明）是否良好正常使用。

●地面、墙面、管线干净整齐，管线统一有序。

●手动操作。

是否对所有阀门的开启状态进行检查确认。

手动是否能点动运行。

●自动状态下是否能运行。

操作时是否将泵后管路阀门调整为内循环状态，既通过阀门控制使水回到蓄水池箱内，避免损坏大厦（楼）内消防系统增压，造成损失）试验后将阀门恢复到正常工作状态。

●湿式报警阀放水。

通过湿式报警阀放水查看警铃是否报警，监控中心是否有处理记录。

●消防箱内手报按钮是否能正常使用。

●喷淋系统末端放水。

每层喷淋系统压力表压力是否在正常值。

喷淋系统通过末端放水，监控中心是否接到报警，有无人来现场处理。

●室外消防接合器和接力泵。

现场点动接力泵是否能正常使用。

●消防泵房排污系统是否能正常使用。

●屋顶消防水泵房。

现场卫生及设施设备是否维护保养。

屋顶消防末端加压设备，现场看是否正常起动，消防蓄水池内是否有水，达到压力后能否自动停止，能否自动状态启动（放水试验）。

●最高位消防栓测试，进行放水试验，是否有压力。

5、限水、停水按规定时间通知住用户

●限水、停水的处理记录。

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

●定期巡检记录、排水系统定期疏通记录，明确设备运行正常，维持记录完整。

●排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

●各种排污泵系统能正常启用。

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象

●是否制订水浸处理预案。

●查看《紧急情况处理登记表》，对紧急情况的处理。

查看现场

●无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

8、制定事故应急处理方案

●制订二次供水应急情况预案。

（七）空调系统

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

●是否制订了中央空调管理制度。

●中央空调系统运行记录是否按规定归档。

●中央空调机房干净、整洁，管线统一有序。

●现场水塔运行正常且噪音不超标。

●无严重滴漏现象。

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修

2.查看资料

●查看中央空调的维修保养记录。

3、制订中央空调发生故障应急处理方案

3.查看资料

●制订有中央空调发生故障的应急预案。

（八）供暖供气系统

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

1.查看资料

●中央空调管理制度。

中央空调系统运行记录。

●锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

●中央空调的维修保养记录。

●锅炉房干净、整洁，管线统一有序。

●管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。

3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃

●日常巡检、测试记录

四

共用设施管理

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途

●共用配套服务设施完好，无随意改变用途。

2、共用管线统一入地或入公共管线，无架空管线，无碍观瞻

●无架空管线，共用管线统一入地或入公共管线。

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

2．查现现场

●道路、广场、大堂、步梯、楼道公共照明完好，无损坏。

4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦

●大厦广场及大厦地砖、台阶无破损、路面平坦，无坑凹不平现象。

五

保安及车辆管理

1、大厦基本实行封闭式管理

●区域是否封闭管理。

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；

保安人员熟悉小区的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责

●是否有专业保安队伍，并制订有24小时值班和巡逻制度。

●查看24巡逻记录，是否按岗位号、巡逻号有序收集。

（巡逻签到，电子巡更）

●可现场询问队员区域户数、区域电话等基本情况。

3、结合大厦特点，制订安全防范措施

●是否结合大厦特点，制订有安全防范措施。

4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行

●进出大厦各种车辆管理有序。

无堵塞交通现象，不影响行人通行

5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐

●车位线清晰、车位锁完好。

●大厦外广场有专人疏导，管理有序、排列整齐。

6、室内停车场管理严格，出入登记

1．查看资料

●车辆出入登记记录齐全，停车场值班记录，场内卫生、消防安全达标。

2．查看现场

●室外停车场有管理制度、实施发条或发刷卡管理。

7、非饥动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁

●大厦设有非机动车集中停放场地，管理制度上墙，车辆停放整齐。

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施

●设有安全提示牌，如：

高空坠物提醒、楼梯口台阶安全提醒等。

六

环境卫生管理

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1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1．查看资料

●环卫设施台帐。

●区域是否设置有垃圾中转站。

●查看现场高层按层、多层按栋配置垃圾桶，垃圾桶清洁、无异味。

●公共场所设置有果壳箱或垃圾桶。

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁

●各类作业流程。

●保洁分布及保洁标准。

●保洁相关记录（消杀记录、检查考核记录）

●外包合同以、外包服务评定记录。

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀，房屋共用部位共用设施设备无蚁害

●垃圾清运管理制度，如果分包要有分包合同。

●消杀记录，消杀药品的保管安全和使用记录详细。

（细到农药的领取）

●垃圾箱外观清洁，垃圾存放点周围无异味。

●垃圾中转站的卫生良好，房屋共用部位共用设施设备无蚁害。

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；

楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；

大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物

●房屋共用部位保持清洁、无乱贴、乱画。

无擅自占用和堆放杂物现象；

●楼梯扶拦、天台公共玻璃窗保持洁净；

共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

5、商业网点管理有序，符合卫生标准；

无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

●商铺管理规定、安装方案、检查记录。

●商业网点管理有序、符合卫生标准。

●无乱设摊点、无告牌和乱设摊点，广告牌和乱帖、乱画