物业的维修养护管理保洁保安护绿工作的实施方案文档格式.docx
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动力供电系统
正常率99%
灯具、开关、插座和照明配电箱安装牢固。
计划外停电每年不多于1次。
开关有效,接地可靠。
照明线路绝缘符合规程要求,接线头不外露。
电力输送电缆温度不高于规定值。
3
空调系统
合格率99%
按照设计数据提供舒适的室内温度,误差值±
1℃。
4
照明
系统
正常率99.5%
公共区域照明灯具损坏时间不长于24小时,所有灯具故障控制在总灯具数0.5%以内。
5
排水系统
完好率98%
各排水管道畅通,无渗漏,堵塞。
排水泵运行与控制正常有效。
各排水横管无倒返水,排水畅通。
6
消防报警系统
完好率99.5%
报警探测器可靠、正常。
警铃、警笛等装置、声响正常;
闪光器频率、亮度符合要求。
系统联动无失控的现象。
7
图像监
视系统
监控图像清晰稳定。
云台摄像机动作灵活。
控制键盘按键功能可靠,操纵灵活。
8
楼宇自
控系统
各点控制正确,达到节能与舒适效果。
DDC各电接点连接可靠。
控制箱内、外观清洁。
输入/
各传感器,数据信号传输正确。
2.设备设施分项管理要求
Ø
设备管理的综合要求
设备图纸、档案资料齐全,建立设备台账,项目齐全、目录清晰、管理完善,可随时查阅。
制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查测试及监督、维修保养、运行记录管理制度和操作规程,并严格执行。
设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故。
设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生。
配备所需各种专业技术人员,维修和操作人员持证上岗。
供电系统
保证24小时正常运行,出现故障,立即排除。
限电、停电按规定提前通知用户,消除无计划停电。
配电室管理严格按国家标准操作运行。
制定临时用电管理措施并严格执行。
所有电工均有国家规定的上岗资格。
维修保养严格按计划执行。
电梯系统
电梯按规定时间运行,安全设施齐全有效,通风、照明及其它附属设施完好。
电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
轿厢、井道保持清洁。
出现运行故障后,维修人员能迅速到达现场。
星级宾馆空调箱工作噪音控制在标准范围内;
温控开关及各种阀门、控制部分正常完好,做好节能工作。
给排水系统
按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。
二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康证俱全。
保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生,无二次污染及隐患。
设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
所有排水系统通畅,汛期道路无积水,楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
高压水泵/水池/水箱有严密的管理措施,限水、停水能预先通知用户。
遇有事故,维修人员在规定时间内抢修,无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。
对饮用水系统、紫外线饮水器系统定期检查保养、过滤、反冲洗、消毒,符合国家饮用水标准。
对所有饮用水加热器定期检查,定期清洗除垢,并有防干烧措施。
加强用水管理,用水有计划,按时抄录水表读数。
发现异常,及时找出多用水的原因,及时整改。
弱电系统
弱电系统(PDS综合布线,会议系统,楼宇自控系统等),确保状态良好,维修及时率99%以上,调试合格率100%。
做好外部通讯设备的保养,配合专业单位按时完成周期检测。
配备专业电脑管理人员,对中心内智能化设置进行管理和保养,发现故障及时排除或与专业单位取得联系。
对重要的智能化管理点采取定点监控,记录运行状态,合理调整数据。
消防系统
消防控制中心及消防器材配备齐全,完好无损,可随时启用。
配备专职和兼职消防人员,定期演练,开展消防知识及法规宣传教育。
制订突发性火灾等灾害应急方案,设立消防疏散示意图,保证紧急疏散通道通,照明设施、引路标志完好。
无火灾及其它安全隐患。
8.设备设施系统运行管理方案
◆冷水机组及水泵运行管理方案
按时运行冷冻机组,根据负载的变化情况,随时调节开机数量。
每周对每台机组的运行时间进行统计,平衡每台机组的平均运行时间。
定时抄录运行的数据,包括冷冻水压力和温度、冷却水压力和温度、冷冻油压力和温度、冷媒压力和温度、电机电流和线圈温度、循环水泵的电流和压力是否在额定值的范围内。
循环水泵密封处不得大量滴水,机械密封每分钟低于2滴,盘根密封每分钟低于12滴。
每年三、四月份进行一次开机前检查:
制冷剂液位和油位;
油槽、油加热器和温度:
启动器运行,空调水系统运行(包括冷冻水泵、水流开关、阀门等);
微电脑控制中心的设定值:
测试运行控制和安全控制功能;
启动热泵机组,检查整个系统的运行状况,记录运行参数;
分析运行记录,处理机组问题。
每年十一、十二月份进行一次停机后检查和保养:
检查电机组件(记录电压、测试记录电机绕组绝缘电阻);
检查压缩机润滑油系统;
(根据需要更换润滑油、油过滤器和干燥过滤器,检查油泵、密封和油泵电机,清洁排污管,检查加热器和恒温器,检查所有其它油系统冷却器、过滤器和电磁阀等部件);
执行各项操作,检查电机启动器;
(检查控制面板;
检查冷凝器、蒸发器,更换密封垫;
系统泄漏检查修理,补充制冷剂,记录视镜液位,检查制冷剂循环平衡状态;
整修保温层)。
进行季节检查五~十月份,每月一次:
检查螺杆机组安全装置:
检查制冷剂液位和油位;
检查润滑系统的运行;
检查回油系统;
检查电机和启动器运行;
运行参数分析,确认机组运行正常。
检查主接触器触点是否磨蚀,控制柜是否清洁。
水泵、电机和管道每年一次大保养:
轴承清洁加油、泵体润滑油更换、必要对调换轴承、连轴弹簧垫圈等;
对循环管道及各阀门、压力表、温度表、保温层及其它附件全面的检查、维修、保养、捉漏。
冷热季节转换时对所有的冷冻水和冷却水管道的阀门进行检查、捉漏、加油,必要时更换。
检测绕性接管的变形程度,超出额定值立即更换。
每年保养膨胀水箱,清除杂物、锈斑,涂刷油漆等防护层。
5月到10月的冷冻机运行期间,每天巡视冷却塔,清除垃圾杂物,疏通喷头。
给水系统管理方案
定时巡视水泵房设备和生活蓄水池,观察电流压力等数据是否在额定范围之内。
每月检查、清洁一次水泵。
检查其运行情况、流量、扬程等主要参数,电机绝缘测试,电流检测。
每季度对水泵进行加油润滑、捉漏保养;
滴水每分钟低于2滴。
清洗过滤器一次。
每年对水泵全面维护保养一次,内容为:
轴承清洁添加二硫化钼油脂、泵体润滑油更换,必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、校验压力表等。
生活水管道中所有的减压阀门、压力表等附件每年保养校验一次,保养内容为清洗、捉漏、加油。
每年二次保养电子除垢仪,保养内容为清洁除尘,除接触件上的氧化物。
每周一次对管道中的隔污装置进行反冲洗排污。
外围、外露管道每年整理、油漆一次。
每年4月和10月对蓄水池进行清洗、消毒,并将水样送防疫站检样,若水样不合格将立即进行整改。
清洗同时对液位控制装置进行保养。
供电和动力系统管理方案
每2小时巡视一次各变压器房和开关设备,巡视情况应作如实记录并签名,记录的真实、完整和可靠性由巡视者负责。
雷雨、台风季节或设备有异常情况时,应进行特巡及夜间熄灯巡视。
每天巡视各层强电机房和主机房的动力控制柜、配电箱、照明箱等,发现有异常现象立即处理。
每月检查、除尘清扫动力控制柜、配电箱、照明箱,并对箱体内的标识、指示灯进行检查,并对双电源切换箱功能进行检查和试验,各控制柜自动、手动功能检查和试验。
每月对继电控制柜内元器件清洁、检查一次,每半年校正一次热继电器的整定值。
每年一次对各导线的接头紧固、接地测试,要求接地电阻小于1欧姆。
定期对高压供电系统进行电气绝缘和继电保护试验,确保供电安全。
电梯运行管理
电梯管理员每日对所有电梯主要部位巡视一次,并将电梯运行情况(时间、状态)记录于《电梯运行日记》。
电梯管理员每周对电梯运行状况进行一次检查,发现问题及时处理或联络专业维保公司处理,督促专业维保公司进行维护保养。
当电梯年检即将接近时,督促专业维保公司做电梯年检、年审。
如发生故障困人,用内线电话安慰被困人员并及时处理,联络电梯公司寻找原因。
工程师负责电梯日常综合管理,包括技术资料、档案的收集。
同时每两周一次对电梯管理员、专业维保公司维修保养工作进行指导及检查监督。
每月一次组织有关人员对电梯及电梯机房进行设备检查。
9.设备设施基础管理
机房管理
未经许可机房区域,无关人员一律不得进入。
未经主管工程师同意,机房内所有物品不得挪用和带出,不准在机房内从事与工作无关的活动。
机房内不准会客,不准带无关人员入内。
参观者须事先征得工程部主管同意,并有专业设备人员陪同后方可让其入内并做好登记工作。
机房内有人时,门不得敞开。
离开时,门必须锁上。
保持机房内的门、窗、天花板、墙、柱、地面(板)等设施完好,保持机房的防尘、防水、防小动物等功能完好,保持室内照明、通风良好,电源设备、设施必须完好无缺陷。
电梯机房、弱电机房室内温度不准超过40℃。
机房内保持整洁,设备、设施无积尘、蛛网、锈斑、油渍。
室内严禁放置食物、废弃物、危险品和非机房内用物品,不准乱堆乱放物品。
设备、设施的放置不准随意挪动和更改,应按计划定期对机房进行清洁和打扫。
严禁在室内吸烟,严禁擅自动用明火和加热设备,如施工动用电焊和加热设备,需经保安部门批准。
机房内必须常备消防器材,并定期对消防器材进行检查。
机房内不同设备之间须有明显区分标记,各种机组、配电箱(柜)、BA控制箱(柜)开关、显示屏、信号灯等设备予以明确,醒目功能标识。
机房内各种设备必须处于安全可靠、稳定、有效的运行状态,所有设备的元件、管路严禁随意更改。
机房设备功能标识应简单明确。
无特殊情况开关应开至“自动”位置。
图纸资料管理
设备档案资料是“xx项目”的重要财富,任何人不得将资料占为已有。
为使设备档案成为活的资料,我们将不断丰富设备技术档案内容,使之成为“xx项目”的一份宝贵财富,设备技术图纸资料管理作业程序可依如下步骤进行。
所有设备设施的清点、汇总。
所有设备设施的登记。
所有设备设施的整理、分类。
所有价值在2000元以上的设备立案、建档。
所有立案建档的设备编目。
有建档设备资料的收藏、防护、应用和定期清理。
图纸资料的借阅必须由部门主管批准方可进行,不得将其携带出“xx项目”。
设备、设施建立台帐和编码管理
工程部负责对所有设备进行编码,为了使编码更具科学性、正确性,便于计算机管理,所以要求编码具有唯一性和可操作性。
为了提高和延长设备的使用寿命,加强设备的科学管理,工程部制定相应的设备维修保养方法,并根据设备的特性制订相应的维修计划,确保各类设备安全、可靠、高效、低耗和正常运行,为“xx项目”租户提供优良的工作和生活环境。
每台设备的明显处要设置设备标识,保持设备台账、设备台卡、设备标识内容的一致性。
设备类别和主要内容如下:
表设备归类示例表
电气设备
动力控制柜(箱)、双电源切换柜(箱)、照明配电箱等
给排水设备
水箱、生活泵、饮用水系统设备、排水泵等
消防设备
消防泵、喷淋泵、稳压泵、湿式报警器、消防箱、气体灭火系统、正压送风机、消防排烟机、火灾报警柜(箱)、消防联动控制柜(箱)等
暖通设备
空调箱、新风机、变风量机、循环泵、空调机及其配套设备等
电梯设备
客梯、消防梯
弱电设备
楼宇自控系统、消防报警系统、安保系统、综合布线系统等
10.报修急修制度与服务规范
报修急修制度
工程部对设备、设施除按规定实行定期检修、保养和循环维修、保养外,还必须实行报修、紧急修理制度。
凡是楼内用户发现设备、设施损坏、异常或有疑问,可立即报修。
凡设备设施使用部门发现设备设施有损坏,异常时应立即暂停使用,由使用部门填写报修单,送工程部办公室。
紧急情况或突发设备事故可用电话直接通知工程部报修。
接到报修后应做好登记,按报修内容指派维修工在10分钟时间内到达现场进行修理。
进入公共区域和客户区域修理时,应着装整洁,对客人要有礼貌,修理动作要轻,进入客户区域进行修理时应征得客人同意后方可进入修理,在修理工作进行时不准翻看办公室内的任何资料。
修理工对设备设施修理后,应清除掉设备、设施上的油污、灰尘等,对散落在地上的垃圾要清除干净,修理工具和备品备件要收好,不得有遗漏,在客户区域内设备、设施作过移动应恢复原状,客户认为不满意可在维修单上写明或拒绝签名。
所有修理人员应按所修理设备的操作规程进行,不得违反各种设备的安全操作规程,确保安全生产。
服务规范
进入办公室内进行维修服务必须征的客户的同意,如是公共设备的检查和维修工作必须事先与业主约定。
除非遇到紧急情况,不能在未得到办公室客户同意的情况下进房。
员工到达房间门口应轻轻敲门,并说:
“您好,我是工程部×
×
,需要对×
设备进行保养(检查、维修)可以进来吗?
”得到同意后应说“谢谢!
”。
进入十分整洁的房间,员工应穿上鞋套。
进入室内步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中应高于地面一定距离,不能在地上拖着工具袋。
走到工作地点后,将干净的帆布或塑料布铺在地面,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。
工作前对办公桌上采取保护措施,以避免损坏或污染办公设备或文件。
工作中手脚要轻,尽可能不发出噪声。
实在无法避免时应事先向客户打招呼,并说“非常抱歉,将会有异声”。
工作结束,收拾好工具,应向客户介绍维修/保养情况,并告诉客户正确地使用设备的注意事项,请客户验收,在客户感到满意后方可离开。
例行检查也应告诉客户情况良好或有什么问题等。
离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净,如地面受污染,应负责打扫干净。
走出房间步子要轻,工具袋背在肩上,至门口,应回身面对客户说:
“谢谢,再见”。
整个工作期间不得收受任何馈赠的物品,也不能借用客户的工具、抹布等。
11房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新
※根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况
※需要维修,属于小修范围的,及时组织修复
※属于开发商保修范围的,按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议,并协助开发商维修
※编织合理的维修养护计划,建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全
※合理使用,不任意拆动原房屋结构,不任意改变原建筑的用途
※各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚
※及时保养维修,保持房屋及公共设备设施的完好
※因房制宜,有计划地安排保养维修任务
※完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度
※完善的管理、检查、考核制度
※给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态
※建立和贯彻各项规章制度及各项标准
※搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度。
12.房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定
【房屋、建筑设施】
建物维修工
a.
按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;
b.
每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对商业广场房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;
c.
将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;
d.
房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
e.
房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。
设备主管
负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;
每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;
对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;
每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;
【供配电设备】
电工
每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;
配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。
双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;
按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。
负责设备的技术资料、档案的收集、保管;
负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;
每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;
每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;
每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。
按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
f.
对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g.
每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;
h.
按《应急预案》规定负责处理应急事件。
【消防设备】
日常巡视
a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。
设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;
定期检查
a.
由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;
b.
由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;
送风、排烟系统测试;
电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。
记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。
维修保养
设备维修工负责消防设施的维修保养工作;
设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。
消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;
c.
按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.
消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。
负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;
每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;
每周巡视消防设备,检查巡视记录;
e.
每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。
按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门
【给排水设备】
管道工
每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;
水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。
生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;
按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;
组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;
每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;
每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。
每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;
i.
【弱电设
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- 物业 维修 养护 管理 保洁 保安 工作 实施方案