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Nellis和Longbottom(1981)通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅价格的决定因素。
作者将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款的资产存量、平均的商品住宅价格、个人收入、消费品价格和抵押贷款利率的真实函数,将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。
根据供给和需求相等的原理,得到一个关于平均商品住宅价格的简化公式,从而推导出商品住宅的价格。
计量经济学的结论显示,收入是影响住宅价格的最重要的因素,其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资产存量。
在房地产价格的研究中,更注重详细研究某一特征对房地产价格的影响,这些特征包括空气质量、环境质量、社区人口统计学特征、建筑物年限、景观、轻轨和机场噪声等。
国外研究表明,房地产作为国民经济的一个组成部分,其运行态势受到国民经济的影响,房地产价格也如此。
LeeGrebler(1981)研究美国地区1968年至1977年间的住宅价格变动情形,其实证结果显示影响住宅价格的显著因素为居民所得、一般物价水平、季节因素、空屋率及前期房价等。
(二)国内相关研究综述
房地产价格影响因素研究是房地产经济学研究领域中的一个分支,国内学者在对房地产经济进行研究中,均或多或少、或专题或分散地对这一问题提出自己的看法和见解。
1、地价和房价的相互影响
对于房价与地价谁先谁后的问题,在理论界一直争论不休。
高波(2003)采用1999-2002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本,通过Granger因果关系检验和回归分析,得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论,并认为房价对地价的影响更多的是长期效应,地价短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地商品自身的特殊属性。
邵念强(2006)认为,地价对房价的影响是显著的,一般情况下,地价在整个房价中所占的比例在三分之一左右,越靠近市中心,房价中地价成本所占比例越大,现在不少位于市中心的高端项目,每平方米价格高达20000元,而其中土地成本则在11000一12000元之间,也就是说土地成本在住宅售价中占到了60%左右。
况伟大(2005)通过定量分析也得出了长期内地价上涨导致房价上涨的结论。
2、收入对房价的影响
王冰和黄磊(2005)认为,居民收入水平与房价之间存在着密切的关系。
居民收入支出主要分为消费支出和投资支出:
居民的消费支出在满足基本需求的基础上,必然会去购买自己的住房,正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用,导致了全国房产价格的持续走高:
收入的投资支出的影响,使得越来越多的人开始投资于住宅房地产,购房投资化己呈现出全球化的趋势。
目前,在研究房地产市场景气状况、房地产周期波动时,国内的学者普遍采用“房价收入比”这一概念,即用一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均年收入的比值来反映居民对房价的承受能力,可以大致反映城市房地产价格高低,国际上通行的标准房价收入比是3~6倍(沈伟锋,谭大璐,2006)。
3、房地产宏观调控措施对房价的影响
(1)财政政策对房价的影响
房地产的财政政策主要是土地政策和税收政策,土地是房地产发展的基础,土地政策的出台对房地产市场及房价产生了深远的影响。
严格的土地政策减少了土地供应总量,改变了供给结构,与此同时,供给方式的改变也同样会使土地的价格上涨(曹振慨,何小敏,2006)。
但从供地政策对房地产价格的作用机制及其现实影响来看,其目的主要是在宏观层面保证房地产价格的平稳上涨,促进房地产市场长期稳定发展,因而其对房地产市场产生作用具有一定的渐进性,不可能立竿见影地影响到房价,在一定程度上存在着时差性(胡晓添,濮励杰,潘捷,2006)。
有关物业税的开征问题,学术界讨论颇多。
唐杰(2006)、杨勇和温修春(2005)等认为,物业税能够降低房价,抑制投资需求,挤兑泡沫经济。
与以上观点不同,岳树民(2005)认为,房地产税制改革对降低过高的房价有一定作用,但能否成为现实,还取决于土地供给制度、房地产需求状况、建材价格、金融政策、各种税费等因素的影响。
程瑶(2004)、林素钢(2003)等得出结论:
开征物业税对房价影响不大。
(2)货币政策对房价的影响
聂学峰等(2005)运用相关分析、Granger因果关系分析和协整分析方法对我国货币政策影响房地产市场的效应与时滞进行实证分析的结果表明,货币政策能够影响房地产投资和价格,货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著,货币政策对房地产市场的影响时滞为2个季度。
房地产信贷对房价的影响。
吴龙龙、黄丽明(2006)认为,银行信贷活动能从供给和需求两个方面影响住房价格。
信贷投向失当、信贷投量控制乏力和信贷对象筛选依据不充分,是造成近年来房价上涨过猛的信贷原因。
要有效地调控住房价格,就必须调整住房建设项目贷款政策,用差别化的信贷政策引导住房需求,严格控制信贷投量,并强化信贷审查力度。
加息对房价的影响。
段岩燕、曹振良(2005),章辉赞、张红(2005)等认为,房地产价格是由房地产供给和需求平衡决定的,加息不会直接影响房地产的价格,而是通过影响房地产的供给和需求来影响房地产价格的。
关于人民币升值对于房地产价格的影响,金学惠(2006)、宋勃(2006)、夏志琼(2006)、陈明(2006)、吕彬彬(2006)、韩立达(2005)、王仁涛和张维然(2005)等都做了一些类似的研究。
4、区位对房地产价格的影响
一般来说,房屋因其在城市或地区所处的社会经济文化位置的不同,从而有不同的社会文化区位,其在市场上的价格也有明显的差别,并且由于决定区位的条件在发展变化着,房价亦会随区位的变化而改变。
可以说,是区位条件决定了房地产价格(蒋立红,李庆花,2006)。
王霞、朱道林、张鸣明(2004)以北京市轻轨13号线为例,褚劲风、周琪(2004)以上海地铁一号线为例都做了类似的研究。
5、其他因素的影响
冯闻、胡昊(2006)应用典型工程分析了主要建材价格变动对房价的影响;
麦勇(2003)分析了非对称信息条件对商品房价格的影响;
周江(2005)探讨了住房供给结构对房价的影响;
李琳和李园(2005)得出结论:
人口的增长和人群的年轻化都会促使房价上涨;
张澜和周千秋(2006)研究了消费者的心理预期对房价的影响。
总体来说,影响房地产市场价格的因素有很多,但是主要的因素有地价、居民收入水平、人口、区位因素、消费者心理预期等。
温州市房地产市场现状
(三)温州房地产市场总体概况
2010年完成房地产开发投资271.09亿元,同比增长7.0%,其中住宅建设投资193.13亿元,同比增长10.8%。
全年房屋施工面积2507.50万平方米,同比增长8.1%;
竣工面积306.32万平方米,同比下降10.2%;
商品房销售面积228.46万平方米,同比下降27.2%,其中住宅销售面积192.52万平方米,同比下降29.3%;
商品房销售额307.31亿元,同比下降28.0%,其中住宅销售额266亿元,同比下降30.7%。
从2010年的数据看出,温州的房地产是投资过快、房价攀升。
由于土地资源的不足,温州人均耕地面积低于全国平均水平。
加上民间资本积累雄厚温州做为一个特殊的城市,经济发展较其他城市也有所不同。
加上一些温州人在省外、国外淘金,创造一批又一批的财富,最后汇集到温州。
2004年以来,炒楼者日趋增多,温州城市居民以户为单位,至少有1/3居民有意或无意卷入炒房热潮。
最终导致温州的房地产市场越来越火,房价越来越高。
(四)温州房地产供销情况分析
1.2001年到2010年温州市商品房竣工面积
温州素有“七山二水一分田”之称,人均耕地只有0.47亩(统计局的数据为0.31亩),仅为全国平均水平的1/5、全省平均水平的1/2,土地资源非常短缺。
其中建设用地只有110.28万亩,土地作为稀有资源,建设用地越来越少,从2001年到2008年,温州市商品房竣工面积快速增长,到了2009年,增长速度大幅下降,同比下降42.6%,见表1和图1。
表12001年到2010年温州市商品房竣工面积
年份
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
竣工面积
194.43
220.16
415.6
364.73
403.36
416.87
535.12
593.94
341.11
306.32
同比增长
23.7%
12.2%
53.3%
4.6%
10.6%
2.2%
28.4%
11%
-42.6%
-10.2%
单位:
万平米数据来源:
温州市统计信息
图12001年到2010年温州市商品房竣工面积
2001年到2010年温州市商品房竣工面积不断增长其主要原因是由于近几年新开工项目较多,商品房施工量较大且多为大盘,施工周期较长,同时银行贷款门槛提高,政府对土地的审批严格,造成2009年和2010年相关增长速度放慢。
2.2001年到2010年温州市商品房销售面积
从2001年到2010年温州市商品房销售面积快速增长,特别是在2009年,累计销售面积达到了313.96万平米,同比增长89.1%。
见表2和图2
表22001年到2010年温州市商品房销售面积
销售面积
201.42
209.77
289.4
293
303.07
262.83
297.1
173.33
313.96
228.46
36.3%
4.1%
38%
5.9%
3.4%
0.4%
13%
-41.7%
89.1%
-27.2%
图22001年-2010年温州市商品房销售面积
但是在2010年,由于政府采取一系列的房地产调控政策,对房地产市场造成了一定的冲击和影响,商品房销售面积的增长有所下降,同比下降27.2%。
3.2001年到2010年温州市商品房销售额
从2001年到2010年温州商品房的销售额不断增长,从2001年的53.15亿元,到2010年的307.31亿元,特别是2009年达到了426.54亿元。
见表3和图3
表32001年到2010年温州市商品房销售额
销售额
53.15
59.64
90.86
112.6
130.03
152.62
225.26
152.82
426.54
307.31
52.6%
52.3%
28%
15.5%
18.8%
47%
-32.2%
187.2%
-28%
图32001年到2010年温州市商品房销售额
亿元数据来源:
2009年由于房价飞涨,以及刚性需求的增加,销售额达到了历史的高位。
虽然在2010年的政府房地产调控下销售额有一定的下降,但是仍然出现很高的销售额,说明温州房地产市场还是非常火热。
(五)温州房地产价格情况分析
从2001年到2010年温州商品房均价快速上涨,2001年的2639元到2010年的13451元,一路上扬,10年之内涨了5倍。
见表4和图4
表42001年-2010年温州市商品房均价
平均价格
2639
2843
3140
3822
4904
5830
7510
8839
13584
13451
12.01%
7.73%
10.45%
6%
28.3%
18.88%
28.82%
17.7%
53.68%
-0.98%
图42001年-2010年温州市商品房均价
元数据来源:
从表4和图4看出,从2001年到2010年温州的房价持续增长,特别是在2009年,房价涨到了13584元,同比增长53.68%,呈现快速提升态势,市场发展前景乐观。
从2008年年底开始,温州市商品房价格开始持续强劲上涨。
虽然其中有很多投机者对房价的炒作,但是也反映了刚性需求的爆发和投资者对投资房地产市场的热情。
但是在2010年出现了拐点,同比下降了0.98%,虽然下降不多,但是收到房地产宏观调控的影响,温州居高不下的房价也不可避免得出现了松动。
影响房地产价格因素的定性分析
(六)经济因素
经济因素是影响房地产市场价格的核心因素,一般指经济发展程度、居民收入、储蓄的多少、物价水平等等。
总的看来,经济发展程度越高,居民收入和储蓄稳步上升,物价相对稳定,人们的消费更倾向住宅方面,则有利于房地产市场发展与活跃。
反之,则会容易引起房地产市场动荡,不利于房地产市场的稳定、协调发展。
其中最主要的影响因素是房地产投资规模、人均可支配收入、居民储蓄存款。
1、房地产投资规模
房地产开发投资额的增加,会直接刺激房地产业的发展;
反之,投资水平的降低,房地产业的发展必然会受到很大的影响。
从2001年至2010年温州市房地产开发完成投资额一直呈增加趋势,从01年的87.87亿元到10年的271.09亿元,在10年里平均基本实现每年10亿元的增长,平均每年大约有10%的增长。
见表5和图5
表52001年-2010年房地产投资规模
投资额
87.87
112.74
134.93
140.96
154.07
168.76
192.49
219.39
253.34
271.09
58.7%
19.7%
9.3%
9.6%
14.1%
14%
7%
图52001年-2010年房地产投资规模
从表5和图5看出,2010年,由于政府采取一系列的房地产调控政策,对房地产市场造成了一定的冲击和影响,同比的增长有所下降。
房地产丌发投资的强劲增长,尤其是房地产市场的增长,表明投资者看好温州房地产市场发展,对进入温州房地产市场抱有较强的信心。
2、人均可支配收入
温州城乡居民收入较快增长,生活水平继续提高。
2001年城市居民人均可支配收入13200元,同比增长9.5%,2010年提高到了31201元,同比增长11.3%。
见表6
表62001年-2010年温州人均可支配收入
收入
13200
14591
16035
17727
19805
21116
24002
26172
28021
31201
2001年-2010年温州统计年鉴
从2001年以来,温州的可支配收入大幅增长,随着可支配收入的增长,对房地产的需求量会相应增加,而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构,随着收入水平的提高,一方面温州人对于居住标准的要求会不断提升,住宅向面积更大、结构更合理、配套服务更好的趋势发展;
另一方面,部分原来没有购买力的需要通过收入的增加,转化为有效需求。
因此,可支配收入与房地产价格呈正相关性。
(七)社会因素
社会因素是影响房地产市场价格的重要因素,一般包括社会政治安定与治安状况、人口状态、城市化水平等。
政治稳定、治安状况良好,会刺激房地产投资,增加有效供给:
反之,社会动荡必然导致人心涣散,对房地产的需求势必减少。
人口数量越多,家庭结构趋小,城市化水平越高,都会激发房地产市场需求。
1、人口数量
社会因素只对人口因素进行分析,房地产的需求主体是人,人的数量、素质、构成等状况,对房地产价格也有较大影响。
人口数量,人口结构等影响着当地房地产市场的需求数量及结构。
温州商业发达,人口中移民不断增加,特别是外来打工者,且以中高学历高级人才流入为主,购买能力强且有置业需求的人口增加,则温州房地产需求在发展中会持续增加,从而导致房价的不断攀升。
见表7
表72001年-2010年温州人口数量
人口
数量
738.81
739.12
742.28
746.19
750.28
756.48
764.57
771.99
779.11
786.8
万人数据来源:
2001-2010年温州统计年鉴
从上表的人口数量看出,温州的人口从2001年的738.81万到2010年786.8万,增长了近50万人口。
因此,人口的增长对购房的需求也不断增加。
2、人口结构
人口数量增长虽然对温州房价的影响不是最关键的,但是人口的增长,结婚的刚性需要对房价的影响比较大。
婚房在温州房地产市场占有很大一部分的比例,其中人口的增长是刚性需求的必要因素。
特别是18-35岁年龄的刚性需求是最大的,见表8
表82001年-2010年温州18-35岁数量和比例
18-35岁人口数量
2299442
2266798
2257308
2251535
2242999
2233156
占总人口
30.82%
30.21%
29.84%
29.45%
29.05%
28.66%
人数据来源:
2004-2009年温州统
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