房地产开发成本会计核算Word文档下载推荐.docx
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主要有:
水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(2规划设计费:
规划费:
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费:
施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他:
可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。
(3建筑研究用房费:
包括材料及施工费
二报建费
(1报批报建费
①项目报批报建费:
报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
②交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金(或墙改专项基金、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2增容费
包括水、电、煤气增容费
三“三通一平”费:
1临时道路:
施工用的临时道路设计、建造费用。
2临时用电:
施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
3临时用水:
施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
4场地平整:
基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
四临时设施费
1临时围墙:
包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用
2临时办公室:
租金、建造及装饰费用
3临时场地占用费:
施工用临时占道费、临时借用空地租费
4临时围板:
包括设计、建造、装饰费用
开发成本——房屋开发成本——前期工程费
第三、基础设施费
核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化(包括排污、排洪、环卫、道路等基础设施支出。
一室外给排水系统费
主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统
二室外采暖系统费
主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
三室外燃气系统费
主要包括管道系统、调压站
四室外电气及高低压设备费
主要包括高压线路工程、高压柜、变压器、低压柜;
箱式变压设备。
五室外消防系统费
含消防水、电
六室外智能化系统费
主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统
七环境设计费
八绿化建设费:
公共绿化、宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化
九建筑小品:
雕塑、水景、环廊、假山等
十道路、广场建造费:
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
十一围墙建造费:
包括永久性围墙、围栏及大门
十二室外照明:
室外照明电气工程,如路灯、草坪灯
十三室外背景音乐
十四室外零星设施:
各种指示牌、标识牌、示意图等
从上不难看出主要是室外设施
开发成本——房屋开发成本——基础设施费
第四、建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用,按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
一基础造价
包括土石方、桩基、护壁(坡工程费、桩基咨检测费、降水。
二结构及粗装修造价
砼框架(含独立柱基和条基等浅基础、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体(高层建筑的裙楼有架空层,原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼。
三门窗工程
主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用。
四公共部位精装修费
主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用。
五户内精装修费
主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
六室内水暖气电管线设备费;
1、室内给排水系统费(自来水、排水;
2、室内采暖系统费(地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片;
3、室内燃气系统费;
4、室内电气系统费(楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
七设备及其安装费
1、通风空调系统:
空调设备及安装费用、空调管道、通风系统
2、电梯供货及安装
3、发电机供货及安装:
发电机供货、安装、机房降噪
4、消防系统:
自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统、烟感、温感、报警、消防广播
5、人防设备及安装:
密闭门、气体过滤装置
八智能化系统费
1、居家防盗系统:
阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭
2、对讲系统:
包括可视及非可视对讲
3、有线电视:
有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座
4、三表远传系统费用:
水、电、气远程抄表
5、电话:
主体内外布线及终端插座
6、宽带网:
开发成本——房屋开发成本——建安费
应付账款——应付工程款(或银行存款
第五、公共配套设施费
房地产开发企业开发的配套设施,可以分为如下两类:
一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施,如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等;
另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目,如商店、会所等
对于不能有偿转让的配套设施,发生的公共配套设施支出:
开发成本——房屋开发成本——配套设施费
应付账款——应付工程款等账户
对能有偿转让的大配套设施项目,应以各配套设施项目作为成本核算对象,借以正确计算各该设施的开发成本。
第六、开发间接费
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出;
以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。
(包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
一工程管理费
1工程监理费:
支付给聘请的项目或工程监理单位的费用
2预结算编审费:
支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用
3行政管理费:
直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。
4施工合同外奖金:
赶工奖、进度奖。
5工程质量监督费:
建设主管部门的质监费。
6安全监督费:
建设主管部门的安监费。
7工程保险费
二营销推广费
项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、模型等所有营销推广费用,主要包括:
1广告设施及发布费:
车站广告、路牌广告
2现场包装费:
彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
3接待厅装修、装饰费:
设计、工程、装饰等
4样板间:
包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
主体外搭设的样板间还包括建造费用;
主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用,可从总费用中扣除。
5销售模型费:
售楼沙盘、户型模型等
6其他
三资本化利息:
直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失,减去利息收入和汇兑收益的净额。
四物业管理完善费
开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金,以及小区入住前投入的物业管理费。
企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用,应先通过“开发间接费用”账户进行核算,每月终了,按一定标准分配计入各有关开发产品成本。
应由房屋开发成本负担的开发间接费用,
开发成本——房屋开发成本——开发间接费
开发成本——开发间接费用
第七、开发成本的结转
房地产开发企业对已完成开发过程的商品房,应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。
会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本,
开发产品
开发成本——房屋开发成本
第八、期间费用
一管理费用
本科目核算企业行政管理部门(总部为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用。
包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费等。
二销售费用
本科目核算企业为销售而发生的各项费用,包括产品销售之前的
改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费,产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费,以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。
1媒介广告费:
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用。
2展销费:
展位费、布置费、制作费等。
3促销活动费:
设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费。
4宣传资料及礼品费:
售楼书、各种礼品。
5现场销售器具费:
饮水机、家私等。
6销售人工费:
工资、奖金、补贴等。
7看楼交通费:
看楼专车运行费、修理费、司机行车费用。
8销售代理费及佣金:
支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。
9中介策划及咨询费:
支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用
10产权交易费:
包括总产权登记费、分户产权转移登记费、房屋交易费。
后附房地产开发成本明细表:
房地产开发成本明细一12二1土地费用政府地价及市政配套费拆迁补偿费前期工程费勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等规化费:
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费:
其他:
可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等材料及施工费1.项目报批报建费:
报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费2.交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金(或墙改专项基金、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等水、电、煤气增容费施工用的临时道路设计、建造费用施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用围墙、围栏设计、建造、装饰费用租金、建造及装饰费用施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板的设计、建造、装饰费用自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统管道系统、热交换站、锅炉房费用土地出让金、市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等规划设计费建筑研究用房报建费2报批报建费3增容费三通一平费临时道路临时用电临时用水4三12场地平整临时设施费临时围墙临时办公室临时场地占用费临时围板基础设施费室外给排水系统费室外采暖系统费
34567891011121314四12345678室外燃气系统费管道系统、调压站室外电气及高低压设备高压线路工程、高压柜、变压器、低压柜;
箱式变压设备费室外消防系统费消防水、电电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监室外智能化系统费控照明系统环境设计费绿化建设费公共绿化、宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等围墙建造费永久性围墙、围栏及大门室外照明室外照明电气工程,如路灯、草坪灯室外背景音乐室外零星设施各种指示牌、标识牌、示意图等主体安装工程费基础造价土石方、桩基、护壁(坡)工程费、桩基咨检测费、降水砼框架(含独立柱基和条基等浅基础)、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩结构及粗装修缝、底层花园砌体(高层建筑的裙楼有架空层,原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼)门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装公共部位精装修修费用户内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用室内水暖气电管线设备费室内给排水自来水、排水室内采暖地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片室内燃气楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、室内电气系统费开关插座、含弱电工程管盒预埋设备及其安装费通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统、烟感、消防系统温感、报警、消防广播人防设备及安装密闭门、气体过滤装置智能化系统费居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭对讲系统包括可视及非可视对讲三表远传水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座
五12345678六1电话宽带网公共配套设施费游泳池业主会所幼儿园学校网球场设备用房车站建造费……开发间接费工程管理费工程监理费预结算编审费行政管理费主体内外布线及终端插座主体内外布线及终端插座234七12施工合同外奖金工程质量监督费安全监督费工程保险费营销推广费广告设施及发布费车站广告、路牌广告现场包装费彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆接待厅装修、装饰费设计、工程、装饰等包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
主体外搭设的样板间还包括建造费用;
主体内样板间销样板间售后回收的设计、装修、家具、家私等费用,可从总费用中扣除。
销售模型费售楼沙盘、户型模型等其他直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失,减去资本化利息利息收入和汇兑收益的净额。
开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基物业管理完善费金或其他专项基金,以及小区入住前投入的物业管理费期间费用(1开办费;
(2办公费;
(3交通费;
(4通讯费;
(5水电费;
(6差旅费;
(7业务招待费;
(8车辆费;
(9设备维修费;
管理费用(10会务费;
(11企业财产保险费;
(12税金;
(13咨询费;
(14折旧费;
(15摊销费;
(16工资;
(17福利费;
(18工会经费;
(19)职工教育经费;
(20其他费用。
销售费用媒介广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广支付给聘请的项目或工程建立单位的费用支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费赶工奖、进度奖建设主管部门的质监费建设主管部门的安监费
展销费促销活动费宣传资料及礼品费现场销售器具费销售人工费看楼交通费销售代理费及佣金中介策划及咨询费产权交易费告费用展位费、布置费、制作费等设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费售楼书、各种礼品工资、奖金、补贴等看楼专车运行费、修理费、司机行车费用支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。
支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用包括总产权登记费、分户产权转移登记费、房屋交易费
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