物业项目应急预案汇编标书内容参考借鉴范本Word下载.docx
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物业项目管理处负责新员工上岗前相关应急知识的培训,并做好培训记录,备查。
运营管理部负责对本项目物业管理处条线主管就突发事件应急处置过程中的技术性问题,进行培训与讲解。
《项目应急预案》的培训应结合政府相关部门发布的法律法规、规部分制度进行,通过使用各种媒体编发的安全教育图书、报刊、音像制品等,运用多种形式,结合实际需求,向员工、业主或物业使用人传递有关安全自保、应急避险的知识。
3.应急预案的日常管理
应急预案的日常管理包括编制预案演练计划、组织实施预案演练、预案的评估修订。
3.1预案演练计划
物业项目管理处应每年组织员工进行突发事件的应急演练,验证预案的适宜性。
演练前,必须根据演练现场实际情况,制定演练方案,物业项目管理处经理必须有批准签字。
公司提倡演练应组织业主、物业使用人、委托方人员共同参加。
涉及共同组织的应急预案演练计划,必须得到委托方的书面批准。
3.2演练计划实施
物业项目管理处按计划实施突发事件应急演练时,应确保人员和设备安全,不发生意外事故。
演练应根据项目本身的特点,从实战角度出发,将演练课题、人员队伍、组织分工、活动范围、动作内容、协调配合、评估总结等诸方面内容,通过演练,一并进行。
在实施演练时,还可以组织专项或综合性的演练活动,切实提高应急救援技能和水平。
本项目物业管理处应作好演练的相关记录,形成预案演练报告,上报运营管理部。
3.3预案的评估与修订
应急预案演练结束后,物业项目管理处应就突发事件应急预案的适宜性、可操作性进行评估,对应急处置流程提出修订意见,形成新的《项目应急预案》。
三、应急预案摘录
1.工程设备故障突发事件应急预案
1.1停电应急预案
1.1.1当接到供电部门停电通知时,本项目物业管理处应立即张榜发布停电通告,将停电区域、时间、以及应对措施等情况书面通知业主和使用人做好停电准备。
在停电前、送电后的时间段里,按预定的作业程序操作,确保安全。
1.1.2突发停电事故时,本项目物业管理处应立即安排工程人员核实停电情况,迅速查明停电原因和停电区域,立即通报本项目物业管理处各物业岗位知晓,并启动应急预案。
1.1.3在查找突发停电原因的同时,本项目物业管理处应立即采取有效方法,告知业主和使用人关闭动力、照明电源开关,保持安静,等待恢复送电。
本项目物业管理处应耐心细致的接待业主和使用人的询问,做好解释和安抚工作。
1.1.4本项目物业管理处应按预定作业程序,逐级关闭各类动力、照明电源开关,防止突然来电引发设备损坏事故。
1.1.5若突发停电系外部供电原因,本项目物业管理处应立即致电供电部门查询原因,获取有关停电信息,及时通知业主或使用人,等待恢复送电。
1.1.6若突发停电系内部设备、线路故障原因,本项目物业管理处应立即安排工程人员查找故障原因,排除故障,防止故障扩大。
1.1.7若突发停电系内部设备超负荷跳闸,本项目物业管理处应立即安排调整和减少部分负荷,然后按预定作业流程恢复供电。
1.1.8突发停电后,根据管理需要和设备配置,本项目物业管理处应按事先设计的范围,启动备用柴油发电机组,保障重点区域、重要部位、重点设备的临时供电,各通道应急照明、UPS应完好启用。
1.1.9停电期间,本项目物业管理处各岗位人员应迅速行动起来,加强岗位值守,加强现场巡检,加强对用电设备停电后的检查,防止人员、设备等发生次生事故。
本项目物业管理处应通过监控中心了解电梯运行情况,若发现电梯内有人被困,应立即按照《电梯困人应急预案》处置。
安排安保人员加强各出入口通道、楼层的监控和巡视,防止其他事件发生。
1.1.10停电期间,若需进行人员疏散,本项目物业管理处应按《公共场所紧急清场应急预案》处理。
本项目物业管理处应安排物业人员检查和确认所有区域人员是否都已离开。
1.1.11供电恢复前,工程人员应检查所有动力照明、设备开关的位置及状态,关闭所有用电设备,并通知所有业主和使用人关闭所有用电设备,恢复电源后再开启。
1.1.12供电恢复后,本项目物业管理处应安排物业人员检查所有物业区域,检查所有电气设备、照明等是否正常运作。
如有损坏立即安排修理。
1.1.13本项目物业管理处应记录整个停电事故的详细过程,包括时间、原因、应对措施以及损失,如存在管理问题应提出纠正和预防措施实施整改。
1.1.14事后,本项目物业管理处应就突发停电事故的现场处置,向公司运营部提交正式书面情况报告,予以说明。
1.2停水应急预案
1.2.1当接到停水通知时,本项目物业管理处应立即张榜发布停水通告,将停水区域、时间、以及应对措施等情况书面通知业主和使用人做好停水和储水准备。
同时,在停水前将水箱储满。
停水期间,按预定的作业程序操作,确保安全。
1.2.2在突发停水事故时,本项目物业管理处应立即安排工程人员核实停水情况,迅速查明停水原因和停水区域,立即安排维修人员进行抢修。
1.2.3本项目物业管理处应立即采取有效方法,告知业主和使用人关闭水源阀门、用水设备电源开关,以免设备损坏,避免恢复供水时造成水浸事故,等待恢复送水。
条件允许的情况下,本项目物业管理处或可采取紧急措施,向业主和使用人提供临时饮用水。
1.2.4若突发停水系外部供水管道问题,本项目物业管理处应立即致电水务部门查询原因,获取有关停水信息,及时通知业主或使用人,等待恢复送水。
同时,按预定作业程序,逐级关闭各类用水设备阀门和电源,防止突然来水造成水浸事故。
本项目物业管理处应设法联系消防部门,请求支援供水,解决饮水供应。
1.2.5如突发停水系系供水控制设备故障,本项目物业管理处应立即组织工程人员进行抢修,尽快恢复供水。
同时及时告知业主和物业使用人。
1.2.6停水期间,本项目物业管理处各岗位人员应迅速反应,加强现场巡检,加强对用水设备停水后的检查,防止发生设备事故。
1.2.7当恢复供水时,本项目物业管理处应马上安排物业员工通知各业主和使用人,开启水龙头放尽管道内空气,直到出水为止。
同时检查所有物业区域内所有上水管道、用水设备、水龙头等是否正常。
1.2.8恢复供水后,本项目物业管理处应密切注意水质情况,发现有异,应立即取样送检。
1.2.9本项目物业管理处应记录整个停水事故的详细过程,包括时间、原因、应对措施以及损失,如存在管理问题应提出纠正和预防措施实施整改。
1.2.10事后,本项目物业管理处应就突发停水事故的现场处置,向公司运营部提交正式书面情况报告,予以说明。
1.3停气应急预案
1.3.1当接到供气部门的停气通知时,本项目物业管理处应立即张榜发布停气通告,将停气区域、时间、以及应对措施等情况书面通知业主和物业使用人做好停气准备。
1.3.2突发停气事故时,本项目物业管理处应立即安排工程人员核实停气情况,迅速查明停气原因和停气区域。
在查找停气原因时,本项目物业管理处应立即采取有效方法,告知业主和物业使用人关闭燃气器具,以免恢复送气时发生漏气事故,等待恢复送气。
1.3.3若因突发外部供气原因停气后,影响锅炉等燃气设备工作,本项目物业管理处应立即致电供气部门查询原因,等待恢复送气。
同时,按预定作业程序,逐级关闭各类燃气设备和器具。
1.3.4若突发停气系内部设备、控制线路故障,本项目物业管理处应立即安排工程人员查找故障原因,排除故障,防止故障扩大,及时恢复设备运行。
1.3.5停气期间,本项目物业管理处各岗位人员应迅速反应起来,加强岗位值守,加强现场巡检,加强对燃气设备停气后的检查,防止业主和物业使用人发生次生事故
1.3.6供气恢复前,工程人员应检查所有燃气设备开关的位置及状态,关闭所有燃气设备,或通知业主和物业使用人关闭所有用气设备,恢复送气后再开启。
1.3.7供气恢复后,本项目物业管理处应安排物业人员检查所有物业区域,检查所有燃气设备是否正常运作。
1.3.8事后,本项目物业管理处应就突发停气事故的现场处置,向公司运营部提交正式书面情况报告,予以说明。
1.4
电梯困人应急预案
1.4.1当物业员工发现、监控中心闭路电视发现、或接到电梯内被困人员报警后,均应立即向本项目物业管理处经理或向现场管理人员报告。
1.4.2本项目物业管理处应立即拨打电梯专业维保单位应急救助电话,或立即通知驻场电梯维保人员赶到现场实施救助。
要求在规定时间内(30分钟之内)赶到现场,本项目物业管理处不得自行平层操作。
1.4.3首层电梯口放置电梯故障告示牌,多通道电梯上下的楼宇,须在首层通道入口处设置引导员,引导顾客改乘其他电梯。
客户人员告之各楼层业主。
1.4.4接报后,本项目物业管理处或监控中心应立即了解电梯停层位置、被困人数、电梯内是否有老人、小孩和孕妇、供氧是否不足,被困人员健康状况、以及事故发生经过等,同时严密监视电梯内情况。
物业员工应保持与电梯内被困人员通话,不要盲目采取不当的行动,以免发生其它意外事故。
同时,安保人员设置警戒线,维护好现场秩序,工程人员做好迎接专业救援队伍的准备。
1.4.5若被困人员有老弱病残等,且专业维保单位联系不上、或不能及时赶到,本项目物业管理处可以拨打119报警,请求消防人员协助处理。
根据现场判断,本项目物业管理处还可以决定是否拨打120救助,以防万一。
1.4.6当专业维保单位救援人员到达现场时,本项目物业管理处应通过对讲电话告知被困人员配合做好电梯平层、开门等工作,维持现场秩序,疏导和扶持老人、小孩等,并配合到场的医护人员做好突发疾病人员的救助工作。
客户接待人员应做好人员登记、安慰等工作。
1.4.7当被困人员救出后,本项目物业管理处应要求电梯维保公司查明故障原因,予以修复,恢复正常运行,同时做好相关记录。
本项目物业管理处在电梯开通之前,必须取得专业电梯维保单位出具已修复、可使用的证明。
1.4.8本项目物业管理处应详细记录事件经过情况,包括接报时间、物业人员到达现场时间、通知电梯维保公司的事间和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。
若有公安、消防、医护人员到场,还应分别记录到场和离开时间、车辆号码;
被困人员有伤者的,应记录伤者情况和被送往的医院,工程人员应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间等。
1.5水浸事故应急预案
1.5.1当物业人员发现、监控中心消防监控系统报警、或接到有关人员发生水浸情况的报警报修时,接报人应立即向现场管理人员报告。
1.5.2本项目物业管理处或监控中心应立即通知就近安保巡逻队员赶赴现场实施抢救,使用就近的阻水设施(如沙袋、沙包等),进行堵漏和排水作业,尽量阻止水浸范围的扩大,并组织工程、安保、保洁人员赶赴现场,投入抢险作业。
1.5.3本项目物业管理处应立即设立警戒线,隔离水浸区域,组织人员维持现场秩序,严禁无关人员进入抢救作业区域,防止发生其它事故。
1.5.4当水浸事故对业主或物业使用人造成影响时,本项目物业管理处应立即安排物业人员进行告知,采取措施解决水浸给业主或物业使用人带来的实际困难。
1.5.5物业人员应调动所有的吸水、接水、扫水、排水器具器材,尽力阻止水浸事故的进一步扩大。
工程人员应立即关闭因水浸导致相关设备的动作,迅速关闭管道进水阀门,立即查明原因,采取对应措施,包括更换破裂管道、喷淋头、疏通下水道等。
1.5.6当水浸事故是因消防喷淋头爆裂引起,本项目物业管理处应采取有效的阻截或疏导措施,关闭该消防喷淋头爆裂部位供水阀门,利用就近消防水带接水排水至下水道,待水放空后,随即换上新的消防喷淋头。
1.5.7当水浸事故将对电梯造成影响时,应立即临时关闭该电梯的运行,在电梯口设置沙袋等阻水器材。
同时将电梯升高到上一层面(或顶层),防止水浸造成电梯设备损坏。
1.5.8当水浸可能影响电器设备、高低压变配电、电梯、电线槽等,造成设备故障时,物业人员应立即切断水浸区域的动力、照明电源,防止发生触电事故。
同时协助物业使用人对设备、电脑等的搬移,尽力减少财产损坏。
1.5.9当水浸事故发生在业主或物业使用人的部位时,本项目物业管理处应设法关闭漏水部位水闸,帮助业户抢救物品,并设法通知上、下楼层相邻业主和住户,注意防范。
1.5.10当水浸抢险作业基本结束后,本项目物业管理处应对事故现场进行拍照、录像,做好事故处置记录,并组织保洁人员对现场进行打扫、清理。
1.6系统设备停运事故应急预案
1.6.1当突发系统设备停运事故时,本项目物业管理处对事故给业主和物业使用人的工作、学习、生活带来的影响,应立即张榜发布事故通告,将事故影响的区域、应对措施、预计修复事件等书面通知业主和使用人,并表示歉意。
在系统设备停运时间段里,按预定的应急作业程序操作,保障管理区域内人员和物业的安全。
1.6.2突发系统设备停运事故后,本项目物业管理处各岗位人员应迅速反应起来,加强岗位值守,加强现场巡检,加强重点区域、重要部位、重点设备的检查,防止人员、设备等发生次生事故。
本项目物业管理处应安排安保人员加强出入口通道、楼层的监控和巡视,防止其他事件发生。
1.6.3系统设备停运期间,若需为业主和物业使用人提供解决方案,或提供相应的服务,本项目物业管理处必须积极应对,不得推辞。
1.6.4在突发中央空调系统设备事故时,如属于冷冻机组或自动控制系统出现故障,本项目物业管理处应立即通知专业维保单位进行抢修;
如属于管道、阀体等出现问题,本项目物业管理处应立即安排工程维修人员进行抢修。
同时加强对空调系统所有设备、管道、阀门、冷却塔等工作状态的检查,确保系统一旦修复启动,能安全运行。
中央空调系统设备必须按国家制定的管理规范定期维修养护。
1.6.5在突发消防系统设备事故时,如属于控制系统出现故障,本项目物业管理处应立即通知专业维保单位进行抢修;
如属于管道、设备本体出现问题,本项目物业管理处应立即安排工程维修人员进行检查,及时修复,确保设备通过手动控制能够启动。
同时加强对公共区域的消防安全巡检,通过增强人防措施,弥补技防缺陷。
1.6.6在突发监控系统设备事故时,本项目物业管理处应立即通知专业维保单位进行抢修,同时采取增加安保人数、增加巡逻频次、扩大巡检范围等措施,将人防措施覆盖技防范围。
1.6.7若突发系统设备停运事故是外部原因造成的,包括雷击、电网瞬间波动、断电、设备老化或维修资金不到位缺乏大修保养等,本项目物业管理处应根据具体原因,联系有关单位(供电局、业委会、居委会、房地办)等,协商妥善解决办法。
1.6.8若突发系统设备停运事故是由于专业维保单位原因造成的,本项目物业管理处应立即通知专业维保单位到现场,按维保合同约定,协商解决办法。
1.6.9若突发系统设备停运事故是由于内部原因造成的,本项目物业管理处应积极查找故障原因,排除故障,防止故障扩大。
如存在管理上的问题,应提出纠正和预防措施实施整改。
1.6.10系统设备恢复运行后,本项目物业管理处应视情况通知业主或物业使用人,安排物业人员检查所有物业区域以及相关设备是否正常运作,如有损坏立即安排修理。
1.6.11本项目物业管理处应记录事故的详细过程,包括时间、原因、应对措施以及损失,向有关方面通报。
1.6.12事后,本项目物业管理处应就突发系统设备停运事故的现场处置,向公司运营部提交正式书面情况报告,予以说明。
2.消防应急处置预案
2.1火灾应急预案
2.1.1监控中心接到消防监控系统火灾报警信号后,或安保巡逻发现火灾、物业人员接到他人火灾报警后,本项目物业管理处或监控中心应立即通知就近巡逻队员赶赴现场核实情况。
2.1.2现场核实情况应立即向监控中心值班人员报告。
如属系统故障误报,应立即查明原因,消音、复位,打印记录,并做好值班记录。
同时,因设备误动作造成的影响,向业主和使用人说明情况。
2.1.3若火警成立,安保巡逻人员应立即使用就近灭火器材先行投入灭火工作,对初期火灾进行扑救,若燃烧面积较大时,应先关闭着火区域的防火分隔门窗,转移易燃易爆物。
同时报告现场扑救情况,并等待监控中心通知其他消防人员援助。
灭火时一定要注意按照火灾种类正确选用灭火器(电气、油类、液、气体等)。
2.1.4本项目物业管理处经理应立即赶到火灾现场指挥扑救工作。
本项目物业管理处经理应立即向公司总经理和区域总监报告,并视现场情况,立即决定是否拨打119报警。
2.1.5火灾发生后,本项目物业管理处应迅速组织人员进行自救。
本项目物业管理处应立即设立警戒线,隔离火场,严禁无关人员进入警戒区域。
消除路障,通知无关车辆撤离现场。
同时派员到路口接应消防队、消防车进入火场,指明火场区域、消防栓位置、以及燃烧物等,为消防队灭火提供条件。
2.1.6本项目物业管理处立即通过消防应急广播,在疏散路线上安排引导人员,组织楼内人员沿消防通道有序疏散到底层安全地带,迅速撤离火灾现场。
疏散顺序应从着火楼层的N+1和N-1的开始。
医疗救护小组应携带急救器械到达疏散集中地点。
当无法从消防疏散通道撤离时,本项目物业管理处应引导人员疏散到天台上风处等待营救。
同时,本项目物业管理处应派员仔细检查疏散情况。
2.1.7本项目物业管理处各级管理人员应按预案规定,指挥各级作业人员迅速到位,控制机房和设备,启动各层面的防火、灭火工作。
包括启动消防喷淋、应急广播、正压送风和排烟风机、迫降电梯、关闭空调、下放防火卷帘门隔离防火分区,关闭燃气阀门,切断火场区域电源等。
若灭火器无法控制火势,应接装消防栓、水枪,通知总控制室人员启动消防泵进行扑救。
2.1.8火灾扑救结束后,本项目物业管理处应安排人员加强对火灾区域的警戒,保护好火灾现场,待公安消防部门进行勘查、定性。
接到撤除保护的指令后,对损坏设备设施进行修复,清理和恢复现场。
2.1.9本项目物业管理处应统计人员伤亡和财产损失情况,清理、更换和补充灭火器材。
2.1.10事后,本项目物业管理处应就火灾事件的现场处置,向公司运营部提交正式书面情况报告,予以说明。
火灾应急处置流程
2.2爆炸应急预案
2.2.1当接到爆炸报警或发生爆炸事故时,本项目物业管理处经理应立即赶到现场,采取有力措施,控制爆炸现场,并应立即拨打110、119电话报警,拨打120电话请求救护,向公司总经理和区域总监报告。
2.2.2爆炸发生后,本项目物业管理处应迅速组织人员进行自救。
本项目物业管理处应立即设立警戒线,隔离爆炸现场,积极救助因爆炸造成伤害的人员,严禁无关人员不得进入警戒区域,协助相关专业部门做好现场的救援和调查工作。
若属人为的爆炸,应关闭管理区域通道,禁止人员出入,等待警方介入调查。
禁止新闻媒体工作者进入辖区,禁止无关人员在现场拍照。
2.2.3若爆炸引起火灾时,本项目物业管理处应积极组织灭火,并按《火灾应急预案》执行。
2.2.4若疑似可疑物可能引起爆炸时,或爆炸后需要清场时,参照《可疑物处置应急预案》和《公共场所紧急清场应急预案》执行。
2.2.5若爆炸发生在业主家庭内,本项目物业管理处应积极救助受伤害的人员,防止火灾,保护现场,等待专业单位救援。
2.2.6本项目物业管理处应安排人员对爆炸现场进行拍照、录像,寻找目击证人,初步调查爆炸原因,供有关单位调查之用。
2.2.7爆炸事件现场处置结束后,本项目物业管理处应安排人员加强对爆炸区域的警戒,保护好爆炸现场,待公安消防部门进行勘查、定性。
2.2.8本项目物业管理处应统计人员伤亡和财产损失情况,清理、更换和补充灭火器材。
2.2.9事后,本项目物业管理处应就爆炸事件的现场处置,向公司运营部提交正式书面情况报告,予以说明。
2.3燃气燃油泄漏应急预案
2.3.1当本项目物业管理处接到燃气燃油泄漏报警,或安保队员在安全巡视中发现燃气燃油泄漏报警时,本项目物业管理处经理或现场管理人员应立即赶到现场,指挥处置。
当情况属实时,本项目物业管理处经理应立即拨打110、119电话报警,拨打120电话请求救护,同时向燃气主管单位报警,向公司总经理和区域总监报告。
2.3.2燃气燃油泄漏发生后,本项目物业管理处应立即设立隔离警戒区域,保护现场,严禁无关人员进入警戒区域,防止其他事件发生。
同时,视情况对相邻业主和物业使用人进行疏散,防止燃气燃油的爆炸燃烧引发次生灾害。
2.3.3气味轻微的,本项目物业管理处可以进入燃气燃油泄漏的现场施救,气味浓重的切不可进入(衣服纤维会引发火灾或爆炸)。
在保证自身安全的前提下进入室内,首先打开门窗通风,关闭燃气燃油设备和管道总闸。
施救时严禁使用任何电器,严禁按动任何电器设备的开关,严禁现场使用电话或对讲机联络,需要使用电筒照明应在到达现场前先打开。
禁止任何人员在周边吸烟。
2.3.4若属天然气泄漏事故,除关闭燃气阀门外,义务消防队员可使用水枪稀释天然气浓度。
2.3.5若属燃油泄漏事故,除关闭燃油阀门外,义务消防队员可使用大量的黄沙覆盖地面,吸释燃油。
2.3.6当发现有人燃气中毒昏迷时,应尽快让中毒者离开室内,立即将人移动到安全区域,实施救助。
中毒者在移至室外后,有自主呼吸者,应充分给以氧气吸入;
神志不清者,应在最短的时间内送医院急救。
2.3.7若燃气燃油泄漏事故引发火灾时,本项目物业管理处应积极组织灭火,并按《火灾应急预案》执行。
2.3.8若燃气燃油泄漏事故引发爆炸时,或爆炸后需要清场时,参照《爆炸应急预案》、《公共场所紧急清场应急预案》执行。
2.3.9事后,本项目物业管理处应配合有关部门查找燃气燃油泄漏原因。
如属于管道破裂、阀门损坏等原因,应组织人员进行抢修。
业主或使用人的燃气管道维修,有专业单位负责。
2.3.10事后,本项目物业管理处应就燃气燃油泄漏事件的现场处置,向公司运营部提交正式书面情况报告,予以说明。
3.治安事件应急预案
3.1内外偷盗事件应急预案
3.1.1本项目物业管理处客户服务部、监控中心、门卫等接到委托方财产被盗报警,或接到员工巡逻过程中发现的偷盗现象报警,应立即记录下时间及地点、失窃物品及损失等情况。
3.1.2接报后,立即报告本项目物业管理处经理,并由其询问报案者是否决定向警方或委托方主管部门(保卫处)报案,如报案者
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