旧城改造专题调研报告精选多篇Word格式.docx

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（二）局部眼前利益阻碍了城中村改造。

随着城镇化进程的加快，城中村大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三产业及土地收益。

一是部分由土地转换成集体资产的城中村，只要拥有农村户口，无需参加劳动，每年可获得几百元、甚至几千元的收入，有的村还办理了社保和医保。

二是城区里村出租房达千余户，户均年租金收入达数千元，一些临街出租房租金收入更多，逐步形成了一批

“食租”群体。

三是部分村民受利益驱使，乱搭乱建现象较为突出。

综合以上分析^p，经济利益在维持城中村农民生活的同时，也制约了城中村整体改造步伐。

（三）思想认识偏差影响了城中村改造。

一是思想观念

保守落后。

部分村民思想观念难以融入、适应城市现代化建设和文明市民素质提升的要求，没有意识到城中村改造是现代化城市建设的需要，没有体会到这是政府改善村民居住环境和生活品质，提升城市形象的好事、实事。

二是依附土地的传统观念浓厚。

在村民传统观念中，村落就是他们生存的根，担心旧村改造或整体拆迁会使生活无着落。

三是小农经济意识浓厚。

部分村民担心造成的经济损失得不到补偿，对旧村改造拆迁持不情愿态度，甚至反对。

三、对策与建议

（一）在强化宣传、搞好发动中加快推进城中村改造。

宣传发动工作是城中村改造项目顺利实施的第一步，也是一项基础性工作。

一要加大政策宣传力度。

充分利用广播电视、村务公开栏、发放宣传材料等多种形式，引导党员干部群众树立改善居住环境、提升生活品质的思想理念，激发建设现代化城市和美好家园的积极性和主动性。

二要保障人民群众知情权和参与权。

通过实行全民参与，使城中村改造宣传发动工作纵向到底、横向到边，实现公开、公正、透明，扎实有力推进城中村改造。

（二）在科学规划、统筹推进中加快推进城中村改造。

坚持旧村改造与提升环境、开发产业相结合，住宅地产与产业地产开发相结合，确保改造规划高起点、高质量、高水平。

一是做好城中村整体改造开发规划。

按照“一改一个村、一

改一个区片、一改一条街”的思路，高标准推进规模改造。

二是科学规划与优化产业相结合。

注重科学规划，建设一批写字楼、商务楼，打造商务街区，使城中村改造改出一批新居、改出一批产业、改出一批景观。

通过吸引高端人士创业、城区居民就业，拉动现代服务业发展。

三是注重环境建设和景观建设。

坚持布局合理、功能完善、环境优美、特色鲜明的原则，优化规划模式，突出生态特色，塑造景观特点。

通过特色改造开发，进一步彰显城市风采。

（三）在创新模式、规范运作中加快推进城中村改造。

按照先建设安臵房，后拆迁改造，再综合开发的程序，合理明确开发模式。

一是村集体主导自我改造的方式。

鼓励集体经济实力比较强的城中村自我组建开发企业改造，除部分土地用于安臵村民住宅外，通过土地招拍挂取得其他土地的使用权，进行房地产开发，向市场出售。

二是开发企业独资或开发企业与村合资合作改造的方式。

开发企业通过招拍挂取得土地开发权，在村集体的帮助下，与村民签订拆迁安臵协议，开发的住宅首先用来安臵被拆迁户，其他推向市场销售。

三是政府主导有效推进的方式。

实行政府收储后统一拆迁安臵，净地招拍挂后由企业进行开

发建设，从而加快城中村拆迁安臵和实现土地收储，合理把握城中村改造开发建设节奏，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的“三赢”。

（四）在落实责任、强化考核中加快推进城中村改造。

完成城中村改造任务，关键在领导，重点在考核。

把城中村改造工作纳入相关部门、单位和各里村岗位目标责任制考核范围，分解落实目标任务，细化量化工作考核指标，列出时间表；

把城中村改造考核情况作为街道干部考察、任用的重要依据，作为各村干部年度考评主要依据，与评先树优、工资补贴等紧密挂钩，激发村干部工作主动性、积极性和创造性。

项目策划科

王少雷

第二篇：

旧城改造专题调研报告

十八大报告中提到“以保障和改善民生为重点，让老百姓生活的更幸福。

“为了提升城市品质、改善居民生活条件，__镇把旧城改造提升工程作为城市建设的重点工程全力推进。

为市民提供舒适、优雅的生活环境，让大家切实感受到社会发展带来的幸福感。

十八大的胜利召开，让我们在旧城改造工作中更有信心，更有干劲，结合党的群众路线学习实践活动的开展，我们更要从细微处入手，实施精细化管理，进一步提升城市功能，让市民生活得更舒心。

“

一、旧城改造背景及意义

在宏观政策上，“科学发展观“、“五个统筹“的提出都表明我国的发展目标已逐步从先前的经济效率至上，转向“和谐“、“平衡“式发展，从“以经济建设为中心“向更全面、更广泛、更综合的“经济社会全面进步“转变。

反映到人民群众最直接、最关心的问题上，就是要让老百姓从这些细微处能够真真切切感受到党和政府的良苦用心，让幸福指数明显飙升。

随着城市化和工业化进程快速推进，旧城改造政策是解决城镇建设用地刚性供给造成的供需矛盾的有力手段，同时也为城市人口集聚、资金筹措、改变农城生产生活方式、改善农城人居环境提供了契机。

__镇城市化已进入发展期，城市化发展模式亟需提升转型；

而另一方面城乡差距进一步扩大，城乡一体化进程缓慢，农城居民生活居住条件没得到明显改善，无法享受城市化带来的城市文明成果。

这就迫切要求建立统筹城乡发展和工业反哺农业、城市支持农城的新机制。

不管是宏观政策的调整，或是新一轮规划的实施，还是城乡一体化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排来贯彻和落实。

旧城改造政策的推行，可以达到较好的政策预期。

一是可打破城乡一体化进程中的土地瓶颈，拓展建设用地空间，有了用地指标也同步解决了城市建设资金不足问题。

二是改善农城居民生活环境，能使配套公共服务带来的便捷惠及更多的农民。

三是引导农城人口向中心城区集聚，实现建设县域中心城镇发展目标。

四是提供就业机会，增加农民收入。

二、存在的突出问题

我镇旧城缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。

调查中发现，我镇旧城名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。

我镇旧城人口多，人员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。

由于村与村之间地理位置、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安置协议的整体签订；

据调查，我镇旧城改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，成为目前制约我镇旧城改造整体推进的突出问题。

三、主要原因分析^p

（一）城乡二元结构体制束缚了旧城改造。

打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和旧城管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。

（二）局部眼前利益阻碍了旧城改造。

随着城镇化进程的加快，旧城大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三产业及土地收益。

一是部分由土地转换成集体资产的旧城，只要拥有农村户口，无需参加劳动，每年可获得几百元、甚至几千元的收入，有的村还办理了社保和医保。

二是城区里村出租房达千余户，户均年租金收入达数千元，一些临街出租房租金收入更多，逐步形成了一批“食租“群体。

综合以上分析^p，经济利益在维持旧城农民生活的同时，也制约了旧城整体改造步伐。

（三）思想认识偏差影响了旧城改造。

一是思想观念保守落后。

部分村民思想观念难以融入、适__市现代化建设和文明市民素质提升的要求，没有意识到旧城改造是现代化城市建设的需要，没有体会到这是政府改善村民居住环境和生活品质，提升城市形象的好事、实事。

在村民传统观念中，村落就是他们生存的根，担心旧城改造或整体拆迁会使生活无着落。

部分村民担心造成的经济损失得不到补偿，对旧城改造拆迁持不情愿态度，甚至反对。

四、对策与建议

（一）在强化宣传、搞好发动中加快推进旧城改造。

宣传发动工作是旧城改造项目顺利实施的第一步，也是一项基础性工作。

通过实行全民参与，使旧城改造宣传发动工作纵向到底、横向到边，实现公开、公正、透明，扎实有力推进旧城改造。

（二）在科学规划、统筹推进中加快推进旧城改造。

坚持旧城改造与提升环境、开发产业相结合，住宅地产与产业地产开发相结合，确保改造规划高起点、高质量、高水平。

一是做好旧城整体改造开发规划。

按照“一改一个村、一改一个区片、一改一条街“的思路，高标准推进规模改造。

注重科学规划，建设一批写字楼、商务楼，打造商务街区，使旧城改造改出一批新居、改出一批产业、改出一批景观。

（三）在创新模式、规范运作中加快推进旧城改造。

按照先建设安置房，后拆迁改造，再综合开发的程序，合理明确开发模式。

鼓励集体经济实力比较强的旧城自我组建开发企业改造，除部分土地用于安置村民住宅外，通过土地招拍挂取得其他土地的使用权，进行房地产开发，向市场出售。

开发企业通过招拍挂取得土地开发权，在村集体的帮助下，与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他推向市场销售。

实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由企业进行开发建设，从而加快旧城拆迁安置和实现土地收储，合理把握旧城改造开发建设节奏，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的“三赢“。

（四）在落实责任、强化考核中加快推进旧城改造。

完成旧城改造任务，关键在领导，重点在考核。

把旧城改造工作纳入相关部门、单位和各里村岗位目标责任制考核范围，分解落实目标任务，细化量化工作考核指标，列出时间表；

把旧城改造考核情况作为居委干部考察、任用的重要依据，作

为各村干部年度考评主要依据，与评先树优、工资补贴等紧密挂钩，激发村干部工作主动性、积极性和创造性。

第三篇：

关于乌桥旧城改造的调研报告

调研地点：

乌桥岛

调研人员：

叶铺岸、颜泳鸿、罗剑霞、鸿

为了更切实地了解到乌桥岛的真实情况，我们小组来到乌桥岛并对其进行了深入而且有针对性的调查，从中感受得到乌桥改造的必要性与紧迫性，结合收集到的资料，我们小组对乌桥的改造有了自己的一些看法，形成的调研报告如下：

一、乌桥旧城概貌

1、乌桥的地理位置概况：

乌桥岛,位于汕头市区西北部,总面积约0.6平方公里，人口约2.98万人。

它地理特殊，四面环水，东临梅溪河下游，与中山公园相向；

西至石篱尾，与牛田洋二号码头相望；

南濒韩江，与对岸“月眉翠堤“相映；

北接厦岭港，与光华街道相邻。

2、乌桥的历史：

乌桥岛是汕头市一个历史较为久远的老城区，它与其他城区一样，历经了诸多变幻。

曾经的乌桥是汕头的摇篮，历史上乌桥岛内工业企业鼎盛时期有60多家，但后来由于地理位置上的优势渐渐落后，基础设施难以超越其他飞速发展的区域等原因，岛内的众多支柱企业纷纷迁走，到现在能够正常生产的已不足5家。

3、人民的生活状况：

乌桥素有“贫民窟“之称。

解放前，这里的居民大都居住简陋的板棚屋，居民以编竹器、做木、捕鱼、搬运、打锁匙、补锅鼎等粗重或简单小手艺为业。

成片的板棚屋和泥泞路，使当时的乌桥岛千疮百孔，满目疮痍。

目前，乌桥岛步履蹒跚，与市区其他街道相比，明显落后，差距较大。

岛内绝大数路道崎岖不平，居民住房仍属平房低矮建筑，且大多为危房，破旧不堪；

巷道狭窄，无规则，群众生活水平极低。

我们小组在调查过程中也发现，乌桥岛内除了海霸王公司和造船厂之外就再难以发现其他相对有规模的企业了。

近代历史表明，一个地区的工业不发达，该地区就难以腾飞，人民生活就停滞不前。

在调查中处处可见：

旧房上写着“危房，行人勿近！

”，可是里面经常有人住着，甚至是摆摊买卖！

部分危房已经没有人居住了，房屋却只拆了一半，明显是资金不足

连拆迁也感到乏力。

上文也说到乌桥岛四面环水，可是当小组调查时发现，尽管现在的乌桥工业并不发达，但是水质问题并不乐观，至于是以前60家企业把水质污染了还是后来其他地区把水质问题带到乌桥岛来，我们并不知道，但是可以肯定的一点是，水质问题必然影响乌桥的改造，也大大地影响了乌桥的形象。

在调查过程中，确实难以发现能体现乌桥是汕头历史发地的闪光点，同时也感受到乌桥与其他街道渐行渐远，差距越拉越大，对乌桥的改造势在必行。

经过小组讨论，等出下面的改造方案。

二、改造方案

1、改造的区域分配地图：

2、对于改造的说明：

①建立一个老人康乐中心。

经调查发现，在危房内居住的大多是老人，原因大致有二：

一是没钱外迁，二是。

本文结合城市实际，着重调研分析^p旧城改造对居住环境的自然条件和设施条件方面的影响。

二、旧城改造对居住环境产生的主要影响及原因分析^p

（一）自然条件方面

居住环境的自然条件一般包括气候、声光、空气和水等因素。

在一个城市中，旧城改造往往对居住区的通风、日照、空气环境及声环境产生影响，有时也通过改良居住区周边地形、地貌、绿化、河流等对改变其原生环境质量。

在我市旧城改造中对居住环境自然条件的影响主要体现在以下几方面：

1、对通风的影响

居住区内建筑的密度、长度、排列方式等因素直接影响到小区内部的通风状况。

旧城改造中大多数用地中建筑密度或高度都有所提高，因地块形状所限，在多出面积的原因促使下，许多新建建筑长度也很大。

如果许多小区中建筑密度较高、夏季主导风向上的建筑较长，则非常不利于通风。

我市许多小区若干建筑长度在80米以上，有的甚至超过100米，且正处在其他住宅的夏季上风向。

高层住宅小区建筑的排列中还容易出现有害的强风和旋涡，我们城市中高层建筑逐渐增多，也要对此加以关注。

另一个重要因素是近居住建筑外围的城市公共建筑，如多层以上的大型建筑，若处在城市主导风向轴线上，也会对小区内部通风产生影响。

如金鼎世龙城项目中的公建布局方式，正处在住宅的上风向。

作为北方城市，小区北部住宅相对长且紧凑，有利于挡住冬天的寒风，而夏季温度较高时，通风则变得重要。

通风这一环境指标常常容易被忽视，但它对于居住小气候的改变却起着非常大的作用。

2、对日照的影响

我们通常在各种纠纷中接触到的多是日照方面的问题。

旧城改造中有的是原来住宅日照不达标，通过改造符合了国家规范要求，但多数是降低了原有的日照标准才会引发纠纷。

在多个旧城改造项目的公示中，居民前来查询的多是对日照的影响情况。

即使日照标准符合国家规范要求，也会因标准比规划前降低而导致纠纷。

又如商场路与柳泉路夹角处某地块，在招商引资中土地局将一沿路的“银边”拍卖，开发商将其改造成高层商住，但却大大降低了北侧原有住宅的日照标准，比如由原来的最底层大寒日满窗日照6小时降为2小时，引起居民不断上访。

该地块原有建筑层数较低，空间开敞，改造后建筑密度很大，楼也高了，空间压抑了不少，居民当然不满意。

其实居民尚不清楚的是，该地块的改造如不结合内部统一规划实施，则旧住宅这块骨头将很难再有改造机会。

类似这种地块，日照不如以前的标准只是一个简单的表象，土地部门拍卖土地时应当肥瘦搭配，才能使旧城改造有序进行，规划部门则应在规划方案阶段充分考虑被动影响居民的切身利益，促进建设和谐发展。

3、声环境的影响

许多改造前的住宅区面积较大，分布均匀，只有少数与道路相邻，而在还迁时开发公司往往将还房安排在最不利地段，往往是临街楼座或底下几层混合设置公建，居民所受到的道路交通声音污染较前增加，因公建设置造成的潜在污染也较为严重，如音响店、卖场等的设立与声音广告的影响。

因为这些楼座往往是最不好卖的，所以就用来还迁，好卖的有利地段的楼座则作为商品房销售。

比如第一宿舍改造中开发公司计划将还房主要安排在最北侧两个临街楼座，或东侧临街并带公建的楼座。

而内部较为安

静，绿化环境也不错的楼房，则作为商品房销售。

不过该项目由于诸多原因，至今尚未实施。

在许多小区中均存在类似情况，但居民选择往往较为被动，无法保证其应有的利益。

4、对空间的影响

旧城改造在我市主要体现在对旧的楼房改造，平房和棚户区很少。

旧的楼区往往层数、密度较低，空间环境宽松，但由于将改造嫁于开发公司，他们为追求利益最

大化，则力争改造的容积率和建筑密度最大化，使规划后的居住空间较前紧张和压抑。

如第一宿舍改造前后的图纸对比，空间格局变化很大；

还有原大化纤生活区，在所有可以插建的停车场、活动场、绿地、楼头等地块上插建了多个楼座和单元，虽在第一次公示时引起轩然大波，上访频繁，在第二次公示中却不知因何故通过。

明知其不合理、不合法而为之，这是规划部门迫于上级压力的一种无奈之举，但对小区内原有居民的影响却是几十年也难以消除的。

（二）设施条件方面

1、对中小学、幼儿园等教育设施的影响。

在旧城改造中，许多零星改建用地往往因为其规模不足以配建一处中小学或幼儿园，则就近使用现存教育设施，但其总量较大，给许多学校加大了压力。

城区中许多规划配套的学校迟迟不建，如科技苑居住区里的中小学。

有的甚至还被调整为其他用地，如北苑居住区里的规划中、小学依次被调整为住宅用地。

有的规划配套学校规划服务范围较大，但却被包给民办经营，影响到周边配套不良，如世纪花园的小学，虽是公共资，但仅有几个班是公办收费方式，绝大多数还是高收费的民办教育，不利于周边居民平等享用教育资，也不利于学校划片。

据说中润华侨城里配套的小学也要建成私立的，但在规划中它是作为配套的义务制小学。

世纪花园的规划至今未批，因为其内部许多建筑退让用地距离不足，但最重要的原因则是其应配套的中学用地最终被占用了。

近几年职业学院等学校合并迁址而产生的闲置教育用地，应当首先用于弥补教育设施的不足，但事与愿违，由于种种原因，百姓的切身利益并未得到重视。

基于以上原因，许多家庭面临孩子入学困难，家长们被政府各个部门推来推去，久久得不到满意的答复，使得适龄中小学生入学问题已经成为一个严重的社会问题。

而幼儿园由于多是市场化管理，其招生班额大大超出国家规范要求，对幼儿的成长非常不利。

幼儿园服务半径较小，所以其班数设计仅限于服务范围内人口指标，但由于许多零星改建用地规模不足以配建一处幼儿园而借用相邻的幼儿园，给其造成压力。

为了在有限的资基础上扩招，则将活动室改成普通教室，降低了幼教的环境水平。

有的旧城改造项目为了满足住宅的用地需求，将规划幼儿园“挤”到位置和朝向均不利的位置。

如城市风景小区中的幼儿园，被“挤”到小区西边东西向放置，其朝向符合国家规范要求的建筑面积根本达不到标准。

2、对交通、绿化设施的影响。

在旧城区改造规划中，常常因城市经营的利益所驱，不仅无法实现老城区居住环境提升，还会对交通、绿化等公共设施造成很大影响。

张店城区中原总规中规划的社会停车场用地逐渐被占用为其他用地，如美食街两端的社会停车场用地、金帝广场北侧的社会停车场用地均被调整用地性质。

许多招商引资项目存在规划停车场地不足等问题仍被批复，如荣宝斋。

有的项目直接吞吃了城市道路，如中润华侨城吞并了三条城市道路；

__某工厂改造为住宅项目吞掉了一条城市支路。

诸如此类，不胜枚举。

这些行为使得城市路网结构合理性大大降低，且留下了交通隐患，为将来城市交通问题的解决设置了人为的羁绊。

绿化方面的影响也令人担忧，城市建设量大增，但公共绿地面积增长缓慢。

如张店老城区的绿地，多年来只有三处公园、两个广场，两条沿路绿带，其中东部只有一处公园和一条较窄且短的沿路绿带。

近几年老城区内改造项目很多，住宅建筑、商业建筑面积增加速度

较快，但公共绿地面积并未增加，配套设施也没有明显改善。

同时，许多规划的居住区级公共绿地却被调成住宅用地，如凯瑞居住区、莲池居住区、华瑞园居住区等控规中均规划了与居住区相应等级的公共绿地，但在随后的修规审批中却逐渐调整位置、减少面积，有的甚至就不见了。

3、对其他设施的影响。

在旧城改造中商业、医疗、娱乐等设施方面尚未引发较多矛盾，但问题方面也不容乐观。

如张店老城区没有与其地位相适应的文化娱乐中心，文化娱乐设施匮乏。

仅有的几处设施规模偏小，设施简陋，档次低，无法满足日常活动和市民健身需求。

图书馆自上世纪七十年代建设至今未再改建，规模小，设施落后，已几乎停止使用，仅有的一处体育场也因经营不善而几近停业。

目前来看，高档次的居住区层出不穷，单在引导居民健康消费、丰富文化生活等方面还有欠缺，居民还有待社会提供更多更好的服务项目和设施，以科学的消耗他们的时间和金钱，比如提供更多开放性强的图书馆、便民体育设施等。

三、建议和对策

从以上分析^p可以看出，政府在旧城改造中起着主导作用，许多问题的引发也是政府决策不当引起的，因此解决旧城改造中的诸多问题，应当主要依靠政府部门的力量。

同时居民作为城市的主人，应当积极参与城市建设，监督规划执行，提出合理化建议，保护自己生存的环境，促进社会和谐发展。

综上提出以下建议和对策：

1、对于政府而言，应在旧城改造中扮演好自己的角色，避免成为强势群体的代言人。

因为政府往往想通过旧城改造谋取部分差价或是尽量减少投入，将成本转嫁