房地产开发成本Word格式.docx
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(1)土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储藏土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发工程或其他建设工程使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两局部费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.前期工程费。
前期工程费主要包括:
(1)工程的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按工程总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平〞等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物撤除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总本钱费用。
主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5.根底设施费。
它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费。
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支
出。
其估算可参照“建安工程费〞的估算方法。
7.不可预见费。
它包括根本预备费和涨价预备费。
依据工程的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算。
8.开发期间税费。
开发工程投资估算应考虑工程在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
在一些大中城市,这局部费用在开发建设工程投资构成中占较大比重。
应根据当地有关法规标准估算。
编辑本段核算
1、本钱归集对象。
房地产开发企业在进行本钱核算时,象其他行业一样.首先应该确定本钱归集对象,即本钱核算单位。
对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比拟容易解决,可以将全部开发量作为本钱归集对象,设立一个本钱核算单位。
但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必
须科学地确定本钱归集对象。
在这种情况下,笔者认为本钱核算对象不能过细(如以单幢为单位),因为这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。
相反,也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使本钱核算资料滞后,失去其在管理上的作用。
应该以房地产开发工程的工程内容和工期进度作为确定本钱归集对象的主要依据。
对大的开发工程应该适当分块,比方将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和本钱结算,这样才能充分发挥本钱核算的作用。
2、本钱工程的设立。
正确划分本钱工程,可以客观地反映产品的本钱结构,便于分析研究降低本钱的途径。
按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发本钱〞作为一级本钱核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择本钱工程,并据此进行明细核算。
如何确定本钱工程?
笔者认为本钱工程不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的费用,应尽量合并。
如各种配套费用支出,可设立一个“配套费用〞明细科目进行核算。
而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
如土地费用、土建费用及设备费用,特别是土建费用,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。
3、间接费用的核算。
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。
按现行房地产开发企
业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接计入当期损益。
这样处理,对局部费用来说,有悖于会计的配比性原那么。
比方,为工程贷款而支付的利息以及工程的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。
因此,笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。
前者列入“开发本钱〞,作为本钱工程的一个组成局部;
后者可在“递延资产〞科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售费用〞科目。
4、工程的竣工决算。
房地产开发本钱核算的最终目的是计算出工程的总本钱和单位可销售面积的开发本钱,以便企业结出经营利润。
可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而无视工程决算。
因为工程决算在施工完成后进行,时间性比拟明确,而且涉及到工程款的支付,不易拖拉。
而工程决算有可能因为各种原因变得遥遥无期,比方小区个别配套没有完成(不影响销售),方案中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等,都会影响整个开发工程的完全建成,进而影响工程决算。
如何解决这个问题,可以通过“预提费用〞科目将尚未实施的工程预算计入本钱,使工程决算能按方案进行,以后待工程完成再按实际支出调整工程本钱。
由于这局部工程支出,通常在工程总投资中所占的比例很小,这样做对工程的总本钱和单位本钱不会造成较大的影响。
编辑本段核算程序
房地产开发本钱的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按本钱工程进行归集和分配,最终计算出开发工程总本钱和单位建筑面积本钱的过程。
开发产品本钱的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品本钱时应遵循的步骤和顺序。
其一般程序是:
1、归集开发产品费用
由于开发规模的不同,房地产开发的本钱归集对象也是不同的。
但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定本钱归集对象。
在这种情况下,本钱核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。
相反,本钱核算也不能简单地以小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势
必使本钱核算资料滞后,失去其本钱结算和管理上的作用。
本文以为:
应该以房地产开发工程的工程内容和工期进度作为确定本钱归集对象的主要依据,对大的开发工程应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和本钱结算,充分发挥本钱核算的作用。
(1)在工程开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各本钱核算对象,即借记“开发本钱〞总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(2)为工程开发效劳所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费〞账户,即借记“开发间接费〞总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(3)将“开发间接费〞账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发本钱核算对象,即借记“开发本钱〞总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费〞账户。
通过上述程序,将应计人各本钱核算对象的开发费用,归集在“开发本钱〞总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分本钱工程
客观地反映产品本钱的结构,便于分析研究降低本钱的途径。
选择本钱工程不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。
而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
为核算开发企业的开发本钱,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置以下账户:
(1)“4301开发本钱〞账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用
,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际本钱。
借方余额反映未完开发工程的实际本钱。
本账户应按开发本钱的种类,如“土地开发本钱〞、“房屋开发本钱〞、“配套设施开发本钱〞和“代建工程开发本钱〞等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按本钱核算对象进行明细核算。
(2)“4302开发间接费〞账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发本钱各本钱核算对象的开发间接费。
月末本账户无余额。
本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。
按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,这样处理,对局部费用来说,有悖于会计的配比性原那么。
该原那么要求:
企业的各项收入和与其相关联的本钱、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。
3、计算并结转已完开发产品实际本钱
计算已完开发工程从筹建至竣工验收的全部开发本钱。
并将其结转进入“开发产品〞账户,即借记“开发产品〞账户,贷记“开发本钱〞账户。
4、按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际本钱结转进入有关账户。
即借记“经营本钱〞、“分期收款开发产品〞、“出租开发产品〞、“周转房〞等账户,贷记“开发产品〞账户。
可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而无视工程决策,因为工程决算在施工完成后进行,时间性比拟明确,而且涉及到工程款的支付,比拟实际,不易拖拉,而工程决算有可能因为各种原因显得遥遥无期,比方小区个别配套没有完成(不影响销售),方案中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等等,这些都会影响整个开发工程的完全建成,进而影响工程决算。
如何解决这个问题,本文以为完全可以通过“预提费用〞科目将尚未实施的工程预算预提计入本钱,以便工程决算能按方案进行,以后待工程完成后再按实际支出调整工程本钱。
由于这局部工程内容通常在工程总投资中所占的比例很小,所以对工程的总本钱和单位本钱一般不会造成较大的影响。
编辑本段本钱控制意义
本钱控制是房地产开发企业的内功,在市场经济竞争中具有十分重要的意义,微利时代房地产开发企业本钱控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
中国房地产市场存量过大,其中除宏观经济体制方面的原因外,也有其价格形成机制方面的原因。
根据经济规律,商品房如果售价下调那么有助于楼市跑量。
开发商之所以常年不能下调售价,其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的本钱控制不力,本钱居高不下的缘故。
从宏观上讲,对房地产开发企业本钱控制进行研究,对合理利用土地资源,防止房地产市场泡沫经济,减少国民经济损失有着一定的意义。
房地产业经过几年的高速开展,已经走出了暴利的时代。
十年前,深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产工程不做,而现在利润能维持在12%左右就算是好的工程了。
早年由于土地及资本市场化运作不标准以及房地产消费市场的不成熟,房地产开发企业大多
处于粗放式经营管理状态。
随着国家逐步加强了对房地产业的标准,特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿〔如国土资源部第11号、21号、71号令等〕,对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式,房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济标准的要求进行,即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得,房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的开展道路。
国家加强了金融市场的宏观调控,对资本市场各种违规行为加以整顿和标准,同时抑制房地产过度的市场消费需求;
使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事,必须踏踏实实地合理利用资金,加强本钱控制,练好内功。
随着中国参加WTO后房地产业的日益放开,一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入〔如和记黄浦、新鸿基、恒基等〕以及国内的一些集团型企业在全国的扩张〔如万科、万达、世贸等〕,房地产市场的竞争将更加日趋剧烈,在同等条件下,在未来售价不明确或只能预估售价的情况下,只有本钱控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比拟优势,才有可能取得土地的使用权及开发权,本钱控制不力的企业必将会被市场所淘汰。
房地产微利时代的到来,房地产开发企业本钱控制的重要性越发显现。
节省本钱,给利润腾出了上升的空间,也有利于市场竞争与市场跑量。
从微观上讲,对房地产开发企业的本钱控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争,腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
编辑本段措施
房地产的本钱控制要将本钱理念贯穿于整个工程实施过程中,具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
〔一〕前期调研
在房地产工程开发前期,要充分考虑自身地理条件和市场要求,做好前期调研工作,论证其可行性。
可行性研究对于一个房地产工程的成败起着关键的作用,但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入
,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感觉去上工程,这是非常危险的。
房地产开发企业从事工程开发的根本目的是为了盈利,进行本钱控制的根本目的是要取得经济效益。
在选立项时就必须对开发工程进行财务分析,了解可能的预期收入、本钱、利润和风险,这也是管理会计的重要内容。
可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的根底上,决定该工程是否开工。
如果对消费者的心理没有充分地掌握,对市场的容量没有准确地估计,一切完美的销售方案都是空中楼阁。
在可行性阶段必须把资金的流量和销售方案做出来,这样就可尽量地减少开发者的现金投入,减少资金本钱,让工程顺利地进行下去。
〔二〕设计阶段
降低建筑安装本钱,首先要搞好设计阶段的投资控制。
把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。
未雨绸缪,可以取得事半功倍的效果。
因此,建设单位应以对建安本钱影响最大的设计阶段为关键环节,注意以下三个方面:
1、实行方案设计、工程设计的招投标制度。
建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制,以到达控制本钱的目的。
首先要通过设计招标来选择设计单位。
必要时组织设计方案竞选,从中选择能保证设计质量的设计单位;
在设计时,可以根据情况实行分阶段招标或委托。
如一个好的工程,如果完全委托或全部由境外设计,那么设计费用本身会相当高。
可以将方案进行招标,中标的方案在施工图设计时,可以再组织进行招标或委托。
2、加强技术沟通、实行限额设计。
设计单位在工程设计中,要推行限额设计。
但凡能进行定量分析的设计内容,均要通过计算。
要通过技术与经济相结合的数据说话。
在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性,要和技术水平和管理水平相适应;
要特别注意选用建筑材料或设备的经济性,尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备;
要尽量搞标准化和系列化的设计;
各专业设计要遵循建筑模数,建筑标准,按设计标准、技术规定等进行设计。
在保证工程设计到达使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总投资限额不被突破。
在设计招标中,应明确要求设计方提供真实的设计概算指标,特别是结构数据,如含筋量、硅量等,以方便对结构设计的造价比拟。
3、加强设计出图前的审核工作。
加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。
从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的缺乏或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。
在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,防止将设计中的缺乏带到施工阶段。
〔三〕施工阶段
施工阶段投资本钱控制的关键,应该从以下三个方面进行控制:
1、合理控制工程变更。
工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度方案变更和工程工程变更,这些变更主要由建设单位引起。
控制施工变更的关键在于建设单位自我约束,按洽商变更程序办事。
应建立工程洽商签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责,确保洽商签证质量,杜绝不实及虚假签证的发生。
洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。
2、严格审核承包商的索赔要求。
对于承包商索赔要求的处理,那么应按合同办事。
加强对索赔资料的审查,强调处理索赔的及时性,加强预见性,尽量减少索赔案的发生,以免索赔额过大引起投资失控。
3、搞好材料设备的加工订货。
预算人员要广泛掌握建材行情。
严格按有关规定做好材料限价工作,合理控制价差水平。
对施工单位自行采购的材料,属于指定价范围的,只监督质量,不干预订货。
属于指导价范围的,应实行“适当参与〔不包办代替〕,推荐厂家〔不指定厂家〕,监督质量〔采购质量的主要责任者是施工单位〕及合理限价〔不是不顾产品质量的片面压价〕〞的原那么,设备采购实行招投标,确保质优价廉。
〔四〕竣工结算阶段
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成,必须要有竣工验收单。
如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除。
应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。
重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。
审核时应与原招标文件对照,凡原标底内已含工程不能重复出现。
要严格按合同及有关协议的规定,合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用,认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度,确保结算质量。
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