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财政学注税0901
作者学号
0905030121
作者签名
2013年3月25日
关于我国开收物业税的难点分析
文哲
Levyingpropertytaxanalysisofthedifficulties
WenZhe,
2013年3月10日
摘 要
《中共中央关于完善社会主义市场经济若干问题的决定》中提出:
“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。
”改革房产税制,开征物业税已成为我国学术界,政府部门和广大人民群众所关心的热点问题。
物业税改革势在必行,但由于涉及到不同群体的利益而困难重重。
本文介绍了物业税的相关概念、特征和国外物业税的征收情况,重点分析了我国现行的房产税制现状及存在的主要问题。
另外,还探讨了我国推进物业税改革中应当注意的一些问题,希望能对我国的物业税改革有所帮助。
关键词:
物业税,房产税,必要性
Abstract
"
ThecentralcommitteeofthecommunistpartyofChinasomeissuesaboutperfectingsocialismmarketeconomythedecisionofthe"
madein:
"
theimplementationoftheurbanconstructiontaxandfeereform,whenconditionshaveunified,standardizedpropertytaxisimposedonrealestate,cancelthechargesaccordingly."
Reformofpropertytax,apropertytaxhasbecomeourcountryacademiccircle,governmentdepartmentsandthehotspotofconcerntothepeople.Propertytaxreform,butinvolvestheinterestsofdifferentgroupsanddifficult.
Thispaperintroducestherelevantconcept,thecharacteristicsofthepropertytaxandforeignpropertytaxsituation,analyzedthecurrentsituationandmainproblemsoftherealestatetaxsystem.Inaddition,promotethereformofpropertytaxinourcountryarediscussedinthisarticlesomeproblemsthatshouldbepaidattentionin,hopingtohelpourcountry'
spropertytaxreform.
Keywords:
propertytax,estatetax,necessity
目录
一、物业税概述………………………………………………1
(一)物业税的概念………………………………………………1
(二)物业税的特征………………………………………………1
(三)开征物业税的意义………………………………………2
二、我国的开征物业税的难点分析…………………………………3
(一)物业税与现行税制衔接的困难…………………………………………3
(二)物业税的税基和税率确定的困难………………………………………4
(三)物业税征收的困难………………………………………………………5
三、国外物业税征收情况及其借鉴……………………………………6
(一)国外物业税征收概况……………………………………………………7
(二)国外物业税发展对我国的借鉴…………………………………………8
主要参考文献……………………………………………………………9
一、物业税概述
(一)物业税的概念
在十六届三中全会上通过的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出:
”要正确界定物业税的法理概念,首先要明确“物业”的定义与内涵。
我国“物业”一词最早来自香港特别行政区,自20世纪80年代引入以来,已形成了一个完整的概念,即:
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋等不动产及其与之相配套的设备、设施和场地。
物业税是一种财产税,是以物业这种财产为征税对象针对国民的财产所征收的一种税。
严格意义上的物业税,纵观各国的征收实践,并无统一规范的形式,征收对象也存在差异。
例如,美国法律规定,个人持有的动产用于商业用途则应缴纳物业税;
英国则只对用于商业用途的不动产课征物业税;
而在我国香港,物业税是其《税务条例》明文规定的4个直接税种之一,被定义为“是向本港土地及/或楼宇的业主所征收的税项”,具体来说,是对拥有土地、房屋、建筑物的业主,按照物业的评税净值依法定税率予以征收的税种。
需要强调的是,香港物业税调节的对象是物业的经营收入,非出租物业的业主不缴纳物业税。
关于物业税的法律概念,我国目前还没有一个明确的官方定义,据权威学术研究并结合我国具体国情,形成了各界较为公认的理论概念。
即所谓物业税,又财产税,是指在每个课税年度,以土地、房屋等不动产为课税对象,要求其所有者或使用者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产保有阶段市场价值的变化而变化。
我国开征物业税实际上就是把与房地产有关的现行各种税费加以综合改革,统一征收,以达到对房地产业进行宏观调控的目的。
(二)物业税的特征
一、充裕性
物业税税收收入具有可靠性,不易发生周期性波动。
由于房屋等不动产不能随意移动,隐匿比较困难,故物业税税源比较可靠。
随着人口的增加和经济的发展,房屋等不动产在不断增加,其价值则因时代变迁与纳税人有效需求的增加而不断提升,其纳税面宽,主要涉及当地居民,容易控管,税源可靠而充裕。
二、稳定性
而且,对于企业和居民个人而言,固定资产代表了一种长远的资本投资形式,税基稳定,不会发生税基的大量地区转移。
因此,对物业的课税可以成为地方政府的一个相当丰富的税收来源,其收入不易发生周期性波动。
三、公平受益性
房产具有固定的坐落地点,不能随意移动,地域性强,而且房产与每个家庭、每个人都息息相关。
因此,以房产作为税基征税相当于对辖区每一居民征税,而且,物业税税基的非流动性与地域性特点又使得物业税税基具有相对独立性。
同时,房产、土地等财产的增值及收益的高低与当地的基础设施、地方政府公共服务的优劣密切相关,不论是企业财产还是个人财产,都享受着来自地方财政支付的公共服务,因此,对辖区内的房产课税,明显地体现了付税与受益对等原则,企业和居民理应承担相应的纳税义务。
四、地方性
物业税便于征管性。
由于物业课税具有税源分布广泛的区域性特征,因此,适宜地方政府对这一税源实施严格监控。
同时,由于房产等不动产具有不可隐匿的特点,征收相对方便,从而可以降低管理成本。
(三)开征物业税的意义
1.我国的商品税制和所得税制已相对完善,但物业税制仍相对滞后。
改革、完善物业税制度应该作为加强中国地方税体系建设的一个重要途径。
将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并,转化为房地产保有阶段统一收取的物业税。
取消房地产使用环节的各种税收,实现税不重征。
根据这一性质,物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复征税的现状,把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。
另外,将契税并入印花税,以简便税制,降低不动产交易成本。
2.开征物业税是规范房地产市场的需要。
在国际上,物业税已经成为调节房地产市场的重要杠杆。
开征物业税后,不仅金融风险得到降低,而且由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒地”行为。
而初始房价下降后。
也抑制了高价物业的转手,并且由于物业保有阶段的成本增加,对于“炒楼”者也有有效的抑制作用。
3.开征物业税是缩小贫富差距的需要。
作为财产税的一种,物业税是对纳税人不动产的征税。
对富人的财产和收入起着调节作用,因为财产越多的人,缴税越多。
富人比之一般人占有更多的财产,自然需要交纳更多的税。
可见,开征物业税有利于加强对富人财富的调节,缩小贫富差距,同时有利于房地产资源的优化配置,缓解社会矛盾。
二、我国开征物业税的难点分析
(一)物业税与现行税制衔接的困难
1、土地批租制度不适宜物业税的开征
物业税的基石是土地制度。
从财产税的角度来看,涉及两种土地使用和管理制度。
一种是土地批租模式;
另一种模式是对土地的供应量和交易基本不设限,但使用的土地要定期进行评估,在评估价格的基础上征收财产税(物业税)。
我国实行的是“批租制”,即在土地使用权属于国家的前提下,规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权。
根据土地的不同用途,批租期限从40~70年不等,而其大部分税费,用地者须一次性支付。
依据这一制度,房产所有者在购入房地产时,其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。
土地批租制给各级政府带来了丰厚的财源,可以用来改善公共服务和城市基础设施。
不过这种做法实际上是将后40~70年的土地收益一次性收取,是本届政府在花后届政府的钱,是“寅吃卯粮”搞建设,其后果必然导致土地的滥用。
目前的土地批租制度使得地价升高,房产价格也随之增高,因而居民置业的门槛比较高。
而在“物业税”的模式之下,房地产业的税收征收环节后移,这样可以令房价下降;
业主购房之后,每年再缴纳相应的税金。
这样一方面可以降低居民的置业门槛;
另一方面还可以为地方政府提供连绵不断的、稳定的税源,使地方政府改变其短期行为,更加关心投资环境,树立可持续发展的投资理念,达到合理配置城市土地资源的目的。
目前,绝大多数市场经济国家包括大量发展中国家都采取了这一办法。
问题是我国能否以及怎样才能实现土地批租制向“物业税”模式的转变?
2、否用物业税把对房地产的税费统一起来
首先,从我国的情况来看,不要说把目前对房地产征收的10多个税种和几十项收费一下子合并成一个税种难度极大,即便是把房地产流通和保有两大环节的税收统一起来也需要进行深入的研究。
房地产保有环节的税收是对房地产存量征收的特定税种,其特点是税基稳定,受经济波动的影响较小,适宜保证地方政府的收入需要;
而房地产流通环节的税收是对房地产增量或交易行为征收的综合税种,如营业税和所得税都不是仅仅覆盖房地产交易,这些综合税种的特点是其收入的多少与经济运行相关度较高,但稳定性较差,不利于保证地方收入的及时需要。
其次,在税费的统一问题上,最大的争议是土地出让金是否放人物业税?
如果不放入,新的物业税很难对房地产市场价格产生预期的影响,达不到开征物业税的目的;
如果将土地出让金改为年租制,纳人物业税,又会产生新的问题:
一是房地产的流通环节和保有环节很难实行统一的税率,增加税制的复杂性;
二是土地出让金改为年租制会降低房地产开发的门槛,导致土地使用的进一步失控。
再次,在税费覆盖的范围上,我国现有的房地产税收绝大多数都没有覆盖到农村,要把农村也纳入到物业税的征收范围,不是短期内能做到的。
总之,统一房地产税费在理论上较易成立,而在实际操作中难度极大。
而且,现有的收费中究竟哪些需要保留,哪些应该取消,哪些可以替代,都直接关系到地方政府的利益,必然有一个艰难的博弈过程。
3、旧房的重复征税问题如何解决。
开征物业税有利于避免“土地批租制”的弊端,但从“土地批租制”过渡到“物业税”,显然要经过一番十分复杂的演化过程。
因为土地批租制至今已实行了20多年,相当数量的房地产已经一次性交纳了多年的土地税费。
换句话说,目前的买房人已经承担了政府批租后高昂的房价,政府事实上是一次性收了70年的“物业税”。
如果将房地产开发和交易环节的税费转入物业税,对所有的房地产一律按新税法收税,也就意味着重复计征,因此,如何解决旧房的重复征税就成为最棘手的问题。
(二)物业税税基和税率确定的困难
目前的房地产税种虽然较多,但对具体的纳税人来说,涉及的税种有限。
若开征统一的物业税,不论税率如何设计,都会出现部分纳税人负增加,部分纳税人税负降低的情况。
如何减少税负的不合理升降也是物业税税率设计的一个难点。
国外一般都以房地产的评估价作为计税依据,评估价值的确定涉及房地产的位置、面积、用途、结构、成新度等方方面面,工作量非常大。
房地产评估的方法主要有成本法、收入法和市场比较法,三种方法各有优劣,而且不同的评估方法会导致不同的评估价值。
各。
国多以市场比较法为主,我国也有人主张采用市场法。
但由于我国各地房地产市场的发展状况不一,对于北京、上海、广东等房地产交易量较大的地区,可以采取市场法进行评估,而对于众多房地产交易量较小的地区,市场法的运用无疑会受到很大的限制。
此外,由于评估价值的多少直接关系到国家税收的定与增长,因此在评估的具体操作中必然要涉及到由谁来评估?
是政府部门还是社会机构?
评估机构设市还是设到县?
是定期评估还是不定期评估?
这些问题都需要仔细斟酌。
目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费,既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建税、契税、教育费附加、所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种;
又有土地管理部门收取的土地出让金等费用;
还有房地产管理部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。
面对如此繁杂的税费及计征办法,要想很快地科学测算出现行房地产税的税收负担是较为困难的,因而也使物业税的税负水平难以确定。
(三)物业税征收的困难
1、房地产的权关系不清晰
开征物业税要求土地房屋的产权必须明晰。
然而,我国目前有很多企业、部门、事业单位的用房,产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。
有很多房屋只有使用权,根本没有产权。
在实际征管过程中,按照房屋产权人征税的困难相当大,相当一部分人是使用人在缴税。
而物业税作为财产税的一种,从理论上讲应当向房屋的产权人征收,但在目前的情况下,明晰产权关系尚有相当大的困难。
物业税作为一种财产税,是对房屋所有者课征,而不是向承租人或使用者征收,这就要求房地产的产权应界定明晰。
长期以来,由于我国对物业产权不够重视,致使产权关系不清。
在我国农村,土地的集体所有依旧是一个模糊的概念,是村委会、村民小组,还是集体经济组织说法不一。
近年来,农村土地市场活跃,各种交易行为逐渐增多,而很多交易行为都是私下进行的隐蔽行为,这就导致农村出现了很多“小产权房”,农村宅基地和农用地权属关系混乱不清。
除此之外,就城镇居民住房而言,又存在商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等多种形式,如果统一开征物业税,具体应该怎样界定这些房产的产权关系是个难题。
在我国,有很多政府、企业、事业单位的用房是公房,使用者往往只有使用权而没有所有权。
所以在目前的情况下,明晰产权关系还存在相当大的困难。
2、房地产价值评估的问题
开征物业税,就必须进行房地产评估工作。
目前,我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重管理。
例如房地产税由税务部门征收,而土地出让金则须向土地部门缴纳。
开征物业税后,必须按照国际惯例定期进行土地评估,届时这项具体而又基础性的工作究竟由谁来承担,尚不清楚。
物业税应把房产的评估价值作为计税依据,在这一点,基本达成共识。
但是,房地产市场价值的评估涉及房地产的位置、面积、用途、结构、新旧程度等多方面,如何准确合理地评估不断变化的土地和房屋价值,这对评估机构的专业水平和技术水准要求很高。
然而就我国目前的房地产评估机构的房展水平看,还都达不到要求。
此外,评估值到底由谁最终确定?
评估机构由谁担任才最公平、合理?
国内学者各抒己见:
第一种观点认为应该由税务机关担当,这个管理模式的主要优点是权责清晰,评税与征收合一,行政效率较高。
第二种观点认为应由房地产部门负责评估,主要优点是评估信息丰富充分,评估力量大,评估经验丰富。
第三种观点认为,应由中介机构来担任,评估质量和效率会有保障。
房地产评估结果的准确与否,将直接决定我国物业税开征后的经济效果。
我国不论是在评估机构设置方面还是在评估人员能力素质方面,都很难完成在全国范围内准确、合理确定评估价格的工作,这就成为物业税改革的一项重大技术障碍。
三、国外物业税征收情况及其借鉴
(一)国外物业税征收概况
1、美国现行物业税发展情况
美国是西方国家中房地产税制最完善的国家,目前美国在房地产保有环节相关的税种是不动产税(归在财产税项下),税基是房地产评估值的一定比例(各州规定不一,从20%-100%不等)。
美国50个州目前都征收,只是各州和地方政府的税率不同,大约在1%-3%之间。
由于财产税与地方经济关系紧密而多由地方政府征收,除马里兰州已将征税权上收到政府之外,其他49个州都是归地方政府征收。
目前美国的物业税在地方政府收入中地位重要,财产税是地方政府财政收入的主要来源,同时也是平衡地方财政预算的重要手段,大约占30%。
如果扣除联邦和州的转移支付收入,仅就地方政府自身的收入来看,大约占近一半。
1年在州和地方政府共同的财政收入中占18%,三级共有的联合财政收入中占8%。
美国没有专门针对房地产出租收益征收的物业税,而是将出租房地产的收入纳入个人总收入一并征收个人所得税。
其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承与赠与以及所得,分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。
2、日本物业税发展情况
日本涉及房地产的税收有12种,从1991年起,为了公平土地所有者及其他形式财产所有者之间的税负,引入了土地价值税(thelandvaluetax)。
凡拥有土地的公司和个人都需缴纳该税。
但1998年之后强制征收土地价值税的措施已暂停。
日本在文化、生活习惯、经济特点上与我国比较像,其现行房地产课税制度对我国有一定借鉴意义。
日本的物业税(property)是作为地方税由市政当局征收,应税对象是土地、房屋及应折旧资产(depreciableassets),汽车及其他轻便交通工具因单列入其他税种而免征物业税。
税基主要是土地、房屋、应折旧资产及其他在应税土地清册(taxcadastre)上注明的资产的价值,土地清册上的资产价值每隔三年需依据新的市场价值调查结果调整一次。
对住宅占地,不足200平方米的按照其实际占用面积的1/6课税,超过200平方米的按照其实际占用面积的1/3课税;
1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的,地基面积在50平方米到280平方米之间的住宅,前三年享受物业税减半的优惠;
1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的,地基面积在50平方米到280平方米之间的三层以上的防火住宅建筑(fire-proofresidentialbuildings),可享受前五年物业税减半的优惠。
3、香港物业税制规定
香港实施物业税,其房地产税制各税种如利得税、物业税、印花税、遗产税、差饷、房地产买卖所得税之间相互协调,是香港财政收入的重要来源。
物业税为“是向本港土地及/或楼宇的业主所征收的税项”,凡是香港境内的土地(不包括农场)及地上建筑物都应依法缴纳物业税,物业税纳税主体为在香港拥有房屋、土地建筑物的业主,不包括农场主。
若一块土地的业主权与建于该土地上的物业全部属于同一个人则分别征收物业税。
若房地产用以出租则租金收入须缴付物业税。
物业税的计征采用一种“评税值”法,即按照物业在有关年度头一天出租可获得的租金得出的估税依据。
征税之前先由税务部门按照物业评估署确定的“评税值”加以评定,然后以扣减20%的维修费用之后的余额作为计税依据。
余额乘以标准税率即为应纳税额。
其中香港定对土地和楼宇的业主征收的物业税税率在15%左右,2004年略增加为16%,如果业主当年没有从物业获得租金收入,则不需缴纳物业税,有税收抵免或豁免项。
(二)国外物业税发展对我国的借鉴
结合发达国家房地产市场的物业税制可以看出,尽管各国物业税具体税制不尽相同,但从宏观角度看物业税在不断地发展和完善过程中形成了很多共同点和相似处,其中一些规定对于我国物业税制定具有重要的借鉴意义和参考价值。
在税收分配上,实行中央与地方分税制的国家,物业税收一般隶属于地方税制体系,由地方直接征收或在中央税务机关征收后划拨回地方。
物业税作为地方财政上的重要来源,极大改善了地方税务机关的工作效率,促进了地区公共事业和基础设施的建设。
在计税方式上,基于市场变化下的评估体系,充分考虑了影响物业价格变化的众多因素,准确地反映了物业的实际市场价值,进而为地方政府提供了稳定的财政收入。
随着物业的不断升值,地方政府的财税收入也能实现持续增长。
建立物业评估仲裁和司法上诉程序,允许居民和企业就评估价值提出异议,保证物业计税价值评估工作的顺利进行。
在税种和税基设置上,许多国家以“宽税基、简税种、低税率”为改革的基本方向。
在物业税征收方面的税种较为单一,有效地减少了重复征税的不良现象,大大降低了物业税征收的成本,提高了征税的工作效率。
同时,通过不断拓展税基,扩大征税范围,进而覆盖新兴的房地产市场,为物业税的征收提供了稳定的征税基础。
在税收结构分布上,各国均十分重视对物业保有环节的征税,弱化房地产开发流转环节的税负。
物业税的提高能有效的减少房屋的空置现象,推动房地产市场的资源优化配置,刺激了房地产市场的供给,促进了房地产市场的繁荣发展。
在税收优惠措施上,各国物业税改革普遍关注解决中低收入者的住房问题,旨在为更多居民提供合适的居住场所。
在物业建造、交易以及租售过程中不断增加鼓励性政策,不断调整税收征收优惠政策,制定有助于解决低收入者实际住房困难的惠民措施。
参考文献
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[10]张超:
《目
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