房地产融资渠道决策Word格式文档下载.docx

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2010年全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅创近十年新高，明显超过全社会固定资产投资增速。

为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，国家采取了从紧的信贷政策，尤其是2010年1月至12月六次上调法定存款准备金率。

央行两度提高存贷款基准利率。

针对部分城市房价过快上涨问题，中央政府发起了有史以来最为严厉的一轮房地产调控。

本轮调控政策主要围绕抑制投资投机性购房、增加土地和住房的有效供给展开，呈现“三波”推进形态：

第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。

三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。

在接连三波的调控下，我国部分城市房价过快上涨势头得到了一定的抑制。

然而，高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。

从10月开始，热点城市的楼市交易量仍呈现回升态势。

10月商品房销售额达5076亿元人民币，同比上升27%，全国70个大中城市房价同比上涨8.6%，房地产投资额为4558亿元，同比增长37%。

为此，2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，又出台了新一波房地产调控政策，提出八条调控措施，包括要求各地制定并公布房价调控目标、二套房房贷首付比例提高至60%、将房屋数量限购政策扩及全国、强化二手房交易营业税全额征收措施等。

新“国八条”政策是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多

二、紧缩政策下房地产企业融资的现状。

　　1.紧缩政策下银行贷款难度加大。

　　2010年以来，央行4次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。

央行12次提高大型金融机构的银行存款准备金率，使得目前的银行存款准备金率上升到21.5%，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。

但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。

　　2、房企再融资遭拒。

　　在合适的时候抛出增发融资计划，抑或借道并购重组曲线融资，房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子在2010年宣告破灭。

4月，监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产重组；

10月，房企重组正式叫停；

11月，监管层要求只要主营业务收入中出现房地产业的上市公司，其融资要求也将不予通过。

房地产企业迎来了自2007年冬天证监会暂停房企IPO之后的第二次“极寒”。

　　3、房地产信托融资受限。

　　房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。

从长远发展来看，信托资金对房地产企业的融资需求是一个很好的补充。

尤其是近年来，银行的银根不断抽紧，而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况下，房地产信托成为房地产企业解决资金问题的新宠。

2010年2月21号，中国银行业监督管理委员会又下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，该通知要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目“四证齐全”，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。

这些要求，无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。

　　4、预售资金监管全国蔓延。

将已有商品房项目的预售资金用作购买土地或新项目开发，历来都是部分开发商以小博大、分散风险的重要途径之一。

而预售资金这一开发商历来的囊中之物，在2010年也被严格限制起来。

10月25日，北京市住房和城乡建设委员会联合人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局制定的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》浮出水面。

该《办法》明确，从12月1日开始，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

　5、不重视自身资金的积累。

作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。

海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。

有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

　　6、房地产金融市场不发达。

房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

　　三、面对融资困境的房地产企业的主要应对策略。

　　尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。

因此，从这一目标出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。

　　1、调整心态和思路，制定多元化融资发展战略。

在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，对比融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。

比如将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。

多种融资方式相结合，一方面，可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力；

另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。

2、提升自身管理能力，提高资金利用率。

如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

加快资金流转。

减少企业过度预支。

严格控制成本费用的支出。

　　3、探索有效的民间融资方式。

　　随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。

，在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。

这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

4、根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

　　5、寻求合作开发。

　　一是与建筑企业合作开发，由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时问内付清所垫本金。

二是与大公司合作，这种方法，一方面能[得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；

另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。

只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

　　6、积极进行房地产企业融资创新。

目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。

因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款、委托贷款、土地典当等新型融资方式，通过多种融资方式的创新来确保房地产企业的持续发展。

7、增强中小企业的抵御市场风险的能力。

中小企业的弱小特点决定了其必须走专业化协作之路。

日前中小企业要根据自身的行业、区域特点建立合适的组织模式。

或与大企业联合。

同其形成协作配套关系。

或在中小企业之间开展联合。

组成中小企业联合体或企业集团。

只有这样才能使企业在激烈的市场竞争中增强抵御风险的能力。

　　参考文献：

　　[1]王希迎。

房地产企业融资新解[M].北京：

中国经济出版社，2005.

[2]刘鹤扬，盛立军，潘蒂。

私募融资230问：

中小企业融资操作全程指导[M].北京：

华夏出版社，2005.

Realestatefinancingchannelsfordecision-making

Abstract:

Inordertoensurethatoureconomydevelopmentcontinuetobehealthyandstable,thecentralgovernmentimplementedwhatisknownasthemostsevererealestatecontrolpolicies,whichistighteningofmonetarypolicyonbankcreditandhavingacertaininfluencesince2010.Therealestateindustrythatreliesonlargelythecreditofthebanksandotherfinancialinstitutionsisacapital-intensiveindustry.Thepolicyhadagreatimpactonthatindustry,whichmadeitdifficulttotaketherealestatecorporatefinance.Inthiscase,therealestatecompaniesshoulddevelopdiversifiedfinancingstrategies,andinnovatetherealestatefinancingmethodstoensurethecontinueddevelopmentoftherealestateenterprises.

Keywords:

macroeconomicregulationandcontrol;

realestateenterprise;

financing;

strategy.

First,therealestatecontrolpolicysince2010.

Inrecentyears,China'

seconomicoperationgenerallyshowsahighacceleratingtrend.Theeconomicgrowthreached10.3percentin2010,accompaniedbythedomesticinflationarypressurescontinuetoincrease.Theproblemofexcessliquidityisbecomingmoreandmoreapparent.Duringthisperiod,China'

shousingpricesarerising,housingpricesin70largeandmedium-sizedcitiesroseby7.8percentinDecember2009toApril2010,coupledwiththecountry'

s70largeandmediumcitiesroseby12.8%.Nationalrealestatedevelopmentinvestmentin2010hadbeenupto4.8267trillionyuan,whichwasbeyond33.2percent,andcreatinganincreaseofpastdecadeanewhigh,andexceedingsignificantlythetotalfixedassetinvestmentgrowth.

Inordertoensurethatoureconomycontinuetokeephealthyandstabledeveloping,thestatehasadoptedatightcreditpolicy,especiallyinJanuary2010toDecember,whichraisedthestatutorydepositreserveratiosixtimes.Thecentralbanktwiceraisedbenchmarkdepositandlendingratestwice.Tosolvetheproblemofsoaringpricesinsomecities,thecentralgovernmentlaunchedthemostseverearealestateregulationeversince.Thisroundofcontrolpoliciespaidmuchattentiontothespeculativeinvestmentcurbing,theeffectivesupplyofhousesspreadingandlandincreasing.Itstartedshowing"

threewaves"

advancingforms.Thefirstwaveisthecrunch-typeregulationofthecountry-eleven.Thesecondwaveistighteningregulationcalledtherepresentativeofthe"

National10"

.Thethirdwaverepresented"

9.29"

NewDealforthecontrolofregulation.Thethreewavesofpolicythathadtheseverityofescalatingconsistedwhatwascalledthemostseveremacro-controlinhistory.Inthreesuccessivewavesofregulation,thehousingpricesinsomecitiesdidgetacertainamountofinhibition.

However,thehighstrengthandhighintensityofcontrolmeasuresdidnotstoptherealestatemarketrebounding.InthebeginningofOctober,thetradingvolumeofhoturbanpropertymarketisstillshowingupwardtrend.RealestatesalesinOctoberamountedto507.6billionyuan,havinganincreaseof27%.70largeandmedium-sizedcitiesnationwidehousingpricesroseby8.6%.Realestateinvestmentamountedto455.8billionyuan,makinganincreaseof37%.Tothisend,onJanuary26,2011,theStateCouncilissuedthe"

StateCouncilNoticeonFurtherImprovingtherealestatemarketregulationissuesrelatedto"

introducinganewwaveofrealestatecontrolpolicy,proposingtheeight-controlmeasures.Thoseincludedtherequirementtodevelopandpublishthepricecontroltargets,andincreasethetwosuitesmortgagedownpaymentratioto60%,andexpandthepolicyoflimitinginthenumberofpurchasinghomesthepurchasetothetotalcountry,andstrengthenthesecond-handhousingtransactionsalestaxcollectedinfullmeasures.Newcountry'

seightpolicyisinrecentyearsthemostsevere,sincethepolicymixedintherealestatecontrolpoliciesinvolvedgovernmentregulation,monetarypolicy,transactiontaxes,landtransactions,availabilityofsupply.

Second,thetighteningpolicyofthestatusofrealestatecorporatefinance.

Thepolicytighteningbankloansbecamemoredifficult.

Since2010,thecentralbankhadraisedtheinterestratesfourtimes,whichresultingtoplusdirectlyincreasethecostofthedevelopmentofrealestatecompanies,andaddingtobusinessriskeverytime.Thecentralbankimprovedthebankdepositreserveratioforlargefinancialinstitutions12times,whichmadethebankdepositreserveratioriseto21.5percentwiththepurposeofshrinkingthenumberofcommercialbankcreditandeasingtheexcessivecurrencyincirculationonthemarket.Tighteningcreditnotonlyreducedthenumberofrealestateloanstoenterprises,butalsofurtherincreasedthedifficultyofrealestatefinancingthroughbankloans.

2,Thehousingpricesrefinancingisdenied.

Bythrowingadditionalfinancingplanattherighttimeandexploitingthroughmergersandacquisitionscurvefinancing,realestateenterprisescouldeasilybeabletomisappropriatingthegoodolddaysthroughthecapitalmarketin2010shattered.InApril,theregulatoryrequirementtosuspendtheapprovalofitslistingontheexistenceofidlelandandlandspeculationbehaviorofhousingprices,andrefinancingtogetherwithamajorassetrestructuring.HousingEnterpriserestructuringofficiallyhaltedinOctober.InNovember,regulatorsrequiredthataslongasthemainbusinessincomeinlistedcompaniesincludingtherealestateindustry,anditsfinancingrequirementswillnotbeadopted.Realestatecompanieswelcomedthesecondtimesincethewinterof2007,theCommissiontosuspendhousingpricesIPO"

arctic"

.

3,therealestatetrustfinancingislimited.

Therealestateinvestmenttrustisbasedonbusinesstrustformoforganization,whichgatheredlargenumbersoffundsfrominvestors,andacquiredalsoheldrealestateorrealestatetofinanceaninvestment.Fromlong-termdevelopment,thetrustfundisagoodcomplementtothefinancingneedsoftherealesta