漳州北斗福星标准工业厂房企划案Word格式.docx
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销售定金
10-20万
付款方式
分四期支付,签合同8月底9月初,
第一期签合同后10日内付30%;
第二期签合同后90日内再付20%;
第三期厂房交付后再付30%;
第四期产权证交付时,付清购房款。
按揭
根据企业资信状况确定按揭成数、期限及利率,按揭最高七成最长10年,贷款利率各银行略有不同。
招商地点
同安区政府办公大楼,由政府组织成立招商小组,可根据企业要求兴建
工程进度
9月份动工,届时将签合同,于明年三月交付使用
推广方式
由区政府平时登记需求企业,并统一打电话约定召开项目洽谈会。
◎翔安火炬高新区
翔安火炬高新区
翔安区中部,紧邻翔安大道
火炬集团承建,合同为委托代建合同,产权分土地证及房产证其中土地证包含绿化用地在内,但价格只算厂房建筑面积。
租售价格
1080元/平方米,8月2号前认购享受8.5折,8月4日前享受9折优惠。
租金一层15元/㎡·
月左右,二层以上11元/㎡·
月左右,租赁形式,整层及分割租赁均可。
开发规划
从原来1平方公里扩容到13.75平方公里。
通用厂房共五层,平层3000--4000㎡,层高一层5.1米,二-五层4.2米。
其中六栋出租,其余的厂房都是出售。
两台货梯,停车位充足,绿化率>38%,建筑密度28%,容积率1.3
根据产房销售面积确定
首付30%-50%
火炬公司担保银行审核通过在按不同行业给予50℅—70℅的按揭,按揭时间为10年。
如银行审核不能通过火炬集团审核视情况给予担保向银行贷款,但要按本金收取每年1.5℅的费用,本金每年核算一次。
湖里火炬大厦
招商对象
招商对象限定为与高科技能挂钩的企业,针对高科技每年有最高达50万的创新奖。
2005年8月4日开工,2006年1月完成130万平方米厂房建设,2006年3月完成20万平方米生活区配套。
火炬网站广告;
利用青年企业家协会来进行,利用民营企业家协会扩大宣传;
电视及报纸宣传,目前已有96家企业签约认购了61万平方米的通用厂房,预订率达46%。
◎漳州角美工业区
福建龙海角美工业综合开发区位于厦门、漳州、泉州金三角的中心地带,毗邻厦门经济特区,面积159.5平方公里,辖31个行政村、7个居委会和2个镇办农场,总人口11.7万人。
龙海市角美开发区成立于1991年,1998年4月被漳州市政府命名为“漳州市台商投资区”,2003年底成立了角美工业综合开发区。
并实施“对接特区、以工兴区”的战略。
主要特点有台资企业多,投资上千万美元企业多,并形成四个产业群(钢铁、食品、建材、体育用品)三条生产链二个知名品牌(泰山、歌的)。
角美工业区交通网络发达,资源丰富,区内有近4万人的就业劳力,目前,角美已建成了两个省级工业园区,700多家企业在此落户,已形成金属制品、食品加工、粮食饲料、塑料制品、家用电器、新型建材、箱包包装、体育用品等八大重点产业。
角美作为海峡西岸经济区的一个重要制造业中心已凸显雏形。
角美工业区价格及租金情况
漳州角美
出售或转让价格
出租价格(月)
工业厂房
900元/平方米
10元/平方米
工业用地
150元/平方米
1.5元/平方米
商业用地
270元/平方米
2.10元/平方米
商住公寓
800元/平方米
5元/平方米
别墅
4000元/平方米
临街店面
5000元/平方米
15元/平方米
备注:
一、工业产权50年,住宅产权70年;
二、提供的土地均“六通一平”(即:
通道路,通供电,通电讯,通给水,通排污,通排水,土地平整)
综合分析
从开发规模来看,一般面积较大,都在10平方公里以上,分期开发。
单层面积集中1000-3000平方米。
从付款方式上看,一般可办理按揭,最高可达7成10年按揭。
从销售价格上看,900-1000元/平方米,租金10-15元/㎡·
月
从推广方式上看,一般为政府或管委会登记或利用企业家协会宣传。
1、项目优势分析
●区位优势
位于漳州市区西大门,辐射闽南三角洲、九龙江三角洲,是福建省工业投资的极佳位置。
是漳州市总体规划的重要组成部分,是芗城区西部经济发展战略的重要基地和重心区域,是漳州市吸引外资的重要窗口。
厦漳泉城市联盟建设,提高漳州综合影响力。
●设施完善
工业区内水、电、路、通讯等基础设施配套齐全,日臻完善。
现有供水2万吨的金峰自来水厂;
变电站三座,1座220千伏、2座110千优的变电站;
2万门程控电话模块局,首期日处理污水2万吨的污水处理厂正在建设中。
●政府支持
●
漳州市政府重点扶持项目,1997年经省人民政府正式批准确定为省级重点开发区,是《九龙江三角洲经济发展战略》中规划的十大工业区之一。
●政策优惠
免收市、区两级行政事业性收费,省级以上由金峰工业区代缴。
鼓励企业提高科学管理水平,鼓励争创名牌,鼓励创办科技型企业,对企业给予一定的奖励。
●服务到位
金峰工业区设立的管委会和开发总公司,为企业提供“一条龙”服务。
工业区内建立了110联动服务机制,切实保证工业区内的社会治安和稳定。
规范检查,坚决制止“三乱”行为。
2、项目劣势分析
◎项目位置相对较偏,与目前北斗工业园其他厂房有一定隔断,二环路建设尚需时日,公交线路少,与市区有一定的距离。
◎
◎目标客户群无法准备把握,无法真正目了解标客户的真正需求。
◎银行按揭款待有一定的难度,按揭成数和年限可能无法达到最高(7成10年)
◎整块土地使用年限为50年,商住配套也是50年,而目前房产的住宅使用年限为70年,商业为40年,房地产交易与房产证的办理有一定的难度。
◎本项目为了回笼资金,重在销售,将失去一部分租赁厂房的客户。
3、项目机会点
政府比较支持,目前政府坦言手中有40多家客户,只需挖掘其中几家,便可完成项目的招商工作。
4、项目威胁点
厦门同安城南工业区、翔安火炬工业区目前正在大力招商,按揭成数较高,价格也比较优惠。
漳州角美工业区发展规模不断扩大,也在对外招商,也将对本项目造成一定的威胁。
而且他们基本以政府出面的形式办理相关手续,提高企业购买厂房的信心。
1、客户群定位
本项目对面地块共100亩左右,被五家厂家瓜分,分别为华丰(漳州)置业有限公司、漳州昌鑫机械有限公司、漳州市群众纸业印刷有限公司、漳州康力嘉钟表有限公司、漳州市辉跃电子工程有限公司以上企业为漳州注册的中小企业,范围涉及机械、钟表、电子、印刷、置业等类别,范围广泛。
厦门同安、翔安工业区客户群体集中在厦门注册港资、台资、合资及外资企业,如翔安火炬高新区主要为与高科技相前的软件、生物、信息、光电等企业,有戴尔、ABB、联想、松下、富士电气、联邦快递等世界五百强在内的500多家企业在此落户。
龙池角美的客户群集中在漳州、龙海大型企业和三资企业,如灿坤实业、泰山企业、福贞金属、漳州方明钢铁、龙海荣兴冷冻等企业。
金峰工业区集中在漳州本地企业和内资企业,有万利达、耐克、永大集团、侨兴集团、正兴集团、南方机械等企业。
本项目目标客户群主要为漳州中小型企业,一方面为新注册实力企业,另一方面为老企业想扩大规模或提高品牌形象购买新厂房。
目标客户群特征
(1)区域:
以漳州本地企业为主,办公地点集中在漳州市区及漳州偏远县市。
(2)类别:
电子、机械、钟表、食品、家具等企业
(3)规模:
中小型企业
(4)影响购买因素:
1、价格水平;
2、付款方式;
3、按揭成数及年限;
4、工业区的位置、配套、规划、管理及优惠政策等;
5、发展商实力。
2、福星标准工业厂房规划指标
总规划用地面积:
68388㎡
规划总建筑面积:
86496㎡
容积率:
1.265
其中厂房20栋,建筑面积68310㎡,办公及生活服务设施5栋,建筑面积18186㎡。
建筑密度:
38.55%
绿地率30.1%
3、价格定位
A、厂房部分
同安:
1000元/平方米,
翔安:
1080元/平方米,8月2号前认购享受8.5折优惠918元/㎡,8
月4日前享受9折优惠972元/㎡。
租金10-15元/㎡·
月,按回报率推算,按单率计算。
漳州角美工业区:
900元/平方米,租金10元/平方米
漳州金峰工业区租金10元/㎡·
根据市场比较法,对本项目厂房进行价格定位。
将厦漳两地的几个工业区的价格进得对比分析,对其影响价格的因素进行综合评分,每项满分为10分,最小跨度0.1分。
从而综合评出本项目的价格。
项目
名称
福星标准
厂房
同安城南工业区
翔安火炬工业区
漳州角美工业区
售价
/
1000元/㎡
918元/㎡㎡
900元/㎡
付款条件
7
8
地理位置
7.9
8.8
8.5
8.2
基础配套
7.3
资源条件
7.6
7.5
物业管理
7.7
企业形象
9
优惠政策
管理成本
比较系数
1
1.0048
1.0097
1.0163
评估售价
950
1005
927
915
根据以上综合分析,本项目厂房建议售价900-1000元/㎡,销售报价1000-1100元/㎡。
B、住宅部分
根据市调,农民建用于专门出租的,每间约在10—15平方米左右,一种有独立的卫生间、一种没有独立卫生间,租金每间120元/月左右。
工业区内配套的,每间约40平方米,有独立的卫生间、厨房。
租金300元/月,厂区内的配套住房由于不是商品房,只租不卖。
从以上调研数据可见,目前工业区区租金8-12元/平方米·
月,以租金10元/平方米·
月推算售价。
回收周期
8年
9年
10年
11年
12年
回报率
12.5%
11.11%
10%
9.09%
8.33%
回收售价
960元
1080元
1200元
1320元
1440元
2004年,漳州市高档住宅均价3500元/m2,普通住宅均价2223元/m2。
市区高档住宅均价2950元/m2,普通住宅均价2257元/m2,比2003年年底的1892元/m2上涨19.3%。
2005年上半年,全市商品住宅成交均价一直在2100元/m2左右,市区商品住宅成交均价在2400~2500元/m2。
全市二手住宅成交均价在1500元/m2左右,市区二手住宅均价在1700元/m2左右。
角美工业区商住公寓800元/平方米。
本项目住宅土地使用年限只有50年,比普通住宅低20年,产权办理、按揭贷款等相关手续有一定的难度。
其位置相对市区也有一定的距离,自然价格低于市区普通住宅均价。
结合租金投资回报,综合各种因素,建议本项目住宅公寓价格为1200—1500元/㎡。
C、商业部分
工业区内现有店面租金约50元/平方米,
工业区内配套的租金在30-40元/平方米
现以租金30元/㎡·
月计算
回报售价
2880元
3240元
3600元
3960元
4320元
2004年,漳州市商业营业用房均价5554元/m2,市区商业营业用房均价7600元/m2。
漳州角美工业区临街店面售价5000元/平方米。
厦大漳州校区的厦大商业街商铺起价是5000元/平方米,均价为6000元/平方米。
本项目为工业用地,土地使用年限为50年,比目前商业多10年,但是产权办理及按揭贷款也有一定的难度。
综合以上分析,结合本项目店面层高达5米左右,建议本项目根据位置不同,售价3000-3500元/平方米。
一、工业标准厂房
难点1:
福星标准厂房单栋面积为3000多平方米,总价约为300万,若银行无法提供按揭贷款,许多中小企业无法接受,对项目销售带来很大的障碍,甚至无法销售。
解决方案:
政府必须要求各家银行紧密配合项目的按揭贷款,最高尽可能达到七成十年按揭,以最大程度减少企业付款压力。
难点2:
本项目的竞争不仅来自外部的竞争,如同安城南工业区、翔安火矩高新区、漳州角美工业区等,还来自金峰工业区内部的竞争,若政府继续将土地转让给企业用于厂房建设,必然造成企业选择土地建设厂房,而不直接选择厂房。
要求政府出台相关法规,不允许将小宗土地或30-50亩以内的少量土地直接出售给厂家建设厂房。
让中小企业不再依赖政府批地这个途径,而选择直接购买厂房。
难点3:
作为工业开发,一般为工业企业直接向政府定购土地或购买厂房,而由房地产公司进行开发和销售的情况相对较少,也就容易给工业企业造成对开发商的信心不足的忧虑。
要求政府或开发区派专人负责,让我司人员与政府招商部门的同志一起以政府形式参与招商,将办公场所设立在区政府或开发区内,一方面以政府形象招商,有利于增强企业信心;
别一方面有利于公司直接获取工业企业的需求信息。
难点4:
目前政府介绍的客户比较有限,项目少人问津,无法对目标客户进行深入了解,销售陷入困境。
一方面要求政府尽快召集意向企业召开项目招商会议和加强外地招商力度;
另一方面加强对项目的宣传力度,让官方网站、报纸、电视台等媒体支持本项目的宣传,通过户外看板、闽南日报、漳州电视台、工业区网站等媒体加强项目宣传力度,以及以政府的形式发布新闻信息等,提高项目的知名度,从而吸引目标客户购买。
难点5:
从目前的客户来看,单层需求的客户较多,而且都想购买第一层。
要求客户与客户组合购买1栋以上厂房,必要时可共用第一层。
二、商住配套
根据国家房地产相关法津法规规定,房地产开发必须符合土地权属性质,在转变土地性质之前,不得将土业用地用作商品房性质开发。
否则,必须改变土地性质,补交土地出让金或重新挂牌出让。
而作为工业用地的厂房配套的住宅和商业只能用作出租,若用于交易和买卖,将不符合商品房交易的条件,无法获取产权性。
通过政府途径,确定本项目商住配套用于销售的合法性,或是将工业用地直接转换为商住用地,有利于住宅与商业交易,以及产权性获取顺利进行,同时不影响其二次交易。
目前15%的商住配套是作为一个整体,总价较高,没有客户会整体购买。
将住宅和店面根据市场情况分割成小面积、低总价的单元,在房管局备案,进行产权分割。
前提是必须将工业用地转换为商品房用地。
媒体宣传计划
本项目考虑厂房本身的一些特点,综合漳州的一些媒体情况来看,户外广告对于寻找厂房的企业来说,最为直观,电视台专题宣传易于造势,报纸可以引导舆论导向,网站宣传可以吸引外地企业入驻。
因此考虑项目在户外路牌、网站、电视台、报纸等媒体上进行宣传,
1、因目标客户的差异,将厂房和商住配套分开,制作两份海报,分别宣传,并向金峰工业区内的所有企业分发。
2、
3、在工地和工业区主路口制作大幅户外宣传广告牌,对项目进行宣传,吸引企业家的目光。
4、
5、在招商地点,树立招商部的指示牌,吸引购买厂房的客户。
6、
7、在漳州金峰工业区、漳州人民政府等相关网站上宣传项目,扩大网络宣传力度。
8、
9、制作专题节目,在漳州电视台、福建电视台上宣传本项目开发情况,吸引企业对项目的关注。
10、
11、在漳州闽南日报等报媒上宣传项目的招商情况。
12、
13、通过区委会、街道办、企业家协会等相关组织和团体上宣传项目。
14、
费用预算附表
时间
广告媒体/项目
规格/频次
数量
单价
总价(元)
8月
厂房海报
72*50
2000
2.5
5000
商住海报
工地看板
20×
200元/㎡
28000
户外看板
15×
40元/㎡·
72000
招商地点指示牌
1000
9-10月
金峰工业区等网站
90天
50000
漳州电视台
30秒
60天
2100
126000
漳州闽南日报
1/2版
4
4.5万
180000
8-10月
组织各类招商会议
10-11月
其他
30000
合计
55万
一、营销收入
1、厂房900元/㎡×
68310㎡=6148万
2、公寓1300元/㎡×
14785㎡=1922万
3、店面3000元/㎡×
3400㎡=1020万
总收入合计:
9090万
二、成本
1、土地成本100元/㎡
2、建设费用600元/㎡
3、管理费用[1+2]×
3%=(100+600)×
3%=21元/㎡
4、财务费用
(1)投资利息
100×
[(1+5.58%)1-1]+600×
[(1+5.58%)0.5-1]
=5.5+16.5=22(元/m2)
建设周期一年,年贷款利率按每年5.58%计,建设费用按半年计息,假设资金投入皆为均匀投入。
(2)营销费用总销售收入×
1.5%=136万
136万÷
86496㎡=16元/㎡
(3)广告费用总销售收入×
0.8%=73万
86496㎡=8元/㎡
5、税金总销售收入×
10%=909万
909万÷
86496㎡=105元/㎡
6、其他不可预见费8元/㎡
总成本:
880元/㎡×
86496㎡=7612万
三、利润:
9431万—7612万=1819万
评估内容
单位价格(元/m2)
总价(万)
备注
(一)土地成本
100
865
按7.5万/亩和容积率1.265计算
(二)建设费用
600
5190
(三)管理费用
21
182
[
(一)+
(二)]×
3%
(四)经营费用
46
415
22
190
年贷款利率按每年5.58%计
(2)营销费用
16
136
总销售收入×
1.5%
(3)广告费用
8.4
73
0.8%
(五)税费
105
909
(六)其他不可预见费
69
总成本
880
7612
总销售收入
9090
利润
1478
厦门信地营销
2005.8.6
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