铜仁房地产市场调研报告Word下载.docx
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铜仁市熊家屯片区
3
2162.16㎡约3.24亩
160万元
49.3万元/亩
740元/㎡
铜仁市清水塘民族风情园
4
46457㎡约70亩
15500万元
221万元/亩
3336元/㎡
——
合计
53077.84㎡约80亩
16380万元
结论:
Ø
2010年住宅土地的拍卖面积从最小2.3亩至70亩之间;
土地拍卖的单价从最低的43.5万元/亩至221万元/亩之间;
2010年铜仁土地拍卖合计约80亩;
2011年住宅土地拍卖情况:
地块位置
铜仁市锦江南路61号
铜仁市中华路地区林业局
铜仁川硐教育园区(B-01-20)
铜仁川硐教育园区(B-05-11)
面积(公顷)
0.3545
5.3亩
0.36145
5.4亩
5.1872
78亩
2.936
44亩
用途
中低价位、中小套型普通商品住房用地
出让年限
70年
容积率
≤12
≤8
≤3.4
≤5.9
建筑密度
≤45%
≤25%
≤40%
绿地率
≥25%
≥40%
≥30%
成交价格(万元)
400
75.5万元/亩
1620
300万元/亩
2560
33万元/亩
1510
34万元/亩
楼面地价
≥100元/㎡
≥560元/㎡
≥145元/㎡
≥88元/㎡
竞得单位
贵州南长城企业(集团)房地产开发有限公司
贵州省铜仁地区湘成房地产开发有限公司
铜仁非凡置业有限公司
地块编号
2011-TDCR-1
2011-TDCR-2
2011-TDCR-7
2011-TDCR-8
2011年铜仁共拍卖了8块土地,其中住宅用地4块,工业用地2块,公关用地1块,商业用地1块;
拍卖的4块住宅用地面积在5.3至78亩之间;
2011年铜仁共拍卖住宅用地8.83915公顷,折132.58725亩,约88436㎡的土地;
4块住宅用地拍卖的单价在33万元/亩至300万元/亩之间,市场整体的平均拍卖单价在46万元/亩左右,依据位置和土地面积大小不同价格有所差异;
需要注意的是南长城拍卖的锦江南路地块与湘成房产拍卖的中华路地区林业局地块,这两块地均在铜仁市瞎内,且面积均在0.35公顷左右,但拍卖的单价价差相当大,锦江南路地块拍卖价75.5万/亩,而林业局地块拍卖价则高达300万元/亩,说明,在铜仁地区,不同位置的土地价格价差较大的现象是存在的;
楼面地价在88—560元/㎡之间;
2012年住宅土地拍卖情况:
20000㎡约30亩
1180万元
39.3万元/亩
590元/㎡
铜仁市西外环路
9989㎡约15亩
650万元
43.3万元/亩
651元/㎡
铜仁市城市快速路南部沿线片区
29989㎡约45亩
1830万元
市场平均40.6万元/亩
2012年截至1月底,合计拍卖了2块住宅土地;
2012年市场土地平均拍卖单价在40.6万元/亩;
分析:
通过2010年至2012年截至1月底的土地信息整理,我们发现在土地成交总量、土地成交单价上均是呈现逐年上涨的趋势,说明铜仁的房地产市场发展情况良好,基于土地的开发需求量呈现良性上涨趋势;
四、铜仁市、万山特区宏观经济分析
(1)铜仁市近三年GDP数据分析
从以上图表数据分析,铜仁市GDP呈逐年上涨趋势,在撤区设市后,将会有更大的发展空间,这为各项产业包括房地产产业带来更多机会。
2011年前三季度铜仁地区宏观经济形势
从上表中可以看出,铜仁地区生产总值以铜仁市为龙头拉动,铜仁市比排名第二位的松桃县生产总值高出9.48亿元,是地区经济发展的中坚力量。
万山特区在生产总量增幅、财政总收入、地方财政总收入等三项指标中排名第一,其它经济数据也排名靠前,说明万山特区是未来铜仁地区经济发展的新型力量,一个重要的经济增长极。
(2)万山特区近三年GDP数据分析
前三季度万山特区共实现GDP总量5.62亿,同比增长19.8%。
在铜仁地区增速排名第一。
随着万山特区范围的扩大、发展的不断深入,相信在今后GDP的增幅还将更快。
2011年前三季度固定资产投资完成4.41亿元,同比增幅110.9%;
2011年前三季度地方财政收入完成5865万元,同比增幅133.94%;
2011年前三季度居民存款余额12.95亿元;
贷款余额3.2亿元,均处于铜仁前列。
五、铜仁市房地产市场情况简析
1、铜仁各楼盘总体销售信息汇总
铜仁在售楼盘
项目名称
项目首次发证时间
总套数
已售套数
未售套数
销售占比
时代商汇
2007年7月31日
1528
1174
354
77%
天都.锦绣天地
2009年11月10日
694
451
243
65%
江华国际
2009年12月1日
825
209
616
25%
名城世家
2009年12月10日
530
522
8
98%
大江苑
2010年4月8日
222
204
18
92%
盛世铭城
2010年10月12日
1056
402
654
38%
伍寰.清水湾
2010年10月15日
340
330
10
97%
御景.阳光山庄
2011年1月7日
454
425
29
94%
侨泰嘉逸花苑
2011年1月26日
228
171
57
75%
滨江印象
2011年6月20日
217
65
152
30%
虹祥.锦江一品
2011年12月15日
194
23
89%
睿力国际城
2012年1月13日
2220
95
2125
3%
8531
4242
4289
铜仁预售楼盘
3575
规模
推盘量
万和星城
150万㎡
南面、一期21万㎡,约1583户
东太.金鳞半岛
31.6万㎡
南面、总户数1670户
绿洲尊荣府邸
4万㎡
西面、约500户
185.6万㎡
3753户
铜仁各个在售楼盘现阶段市场供应量达到8531套房源,而截至目前,未售房源达到4289套,加上即将入市的预售楼盘房源3753套,现阶段市场总体余量为8042套房源;
而铜仁2012年1月份的单月市场成交量为217套,从此中可看出现在的铜仁市场属于典型的“供大于求”,后市承担的销售压力非常重;
特别要指出的是虹祥锦江一品,其在2011年12月才取得预售证,在短短的两月中,由推出217套首批次房源,现已销售194套,其销售速度与效率在现今的市场和政策环境之下,值得重点研究;
而其余进入尾盘的各个项目,均是09年、10年取得的预售证,基本销售周期都在1年以上;
预售楼盘万和星城、东太金鳞半岛均是与本项目同区域的楼盘,对比本项目,这两个楼盘从体量上要远远大于本项目,但从位置上来看,是与我们相对靠近的楼盘,在后市过程中,我们需保持对其各方面情况的密切关注;
2、铜仁2010年1月至2012年1月市场总体成交量简析;
月份
市场月均销售量
2010年
2011年
1月
117
216
2月
40
190(2010年春节月)
3月
100
246
4月
161
332
5月
86
116
6月
91
212
7月
97
284
8月
113
294
9月
272
10月
283
267
11月
301
159
12月
176
1859
2574
2012年1月
217(2011年春节月)
2010年铜仁整个房地产销售总量达1859套,平均月均去化量为155套/月;
2011年铜仁整个房地产销售总量达2764套,平均月均去化量为230套/月;
从上图可看出铜仁2011年除10至12月份外,其余各月的销售量均高于2010年,市场的整体成交量是呈逐年上涨趋势的;
2011年春节当月的成交量略高于2010年春节当月,但春节前的3个月情况正好相反,2010年春节前三个月的成交量远远高于2011年春节前三个月;
2011年铜仁市场进入10月后成交量逐渐下降,11月、12月、1月由于虹祥锦江一品、盛世铭城、江华国际等项目的开盘,在当月成交量上占据了很大的比重,因而市场上其他楼盘的销售量相当低,以11月为例,11月单月成交159套,而虹祥锦江一品当月开盘当天就成交了134套,市场上其他楼盘一共才成交25套,说明近期市场在现在的整体大环境和政策调控、当地冬天寒冷的天气等相关因素下,整体态势是相当疲软的;
铜仁房地产市场发展情况良好,在现阶段受国家调控政策的影响不是很明显的情况下2011年整年的市场成交量在2010年的基础上平稳上涨,房地产市场发展平稳;
3、铜仁2011年1月至2012年1月重点项目价格走势汇总;
伍环清水湾
金域蓝山
天都
2011年1月
2112
5086.29
3797.05
3390.29
2920.86
3358.76
2011-2-1(春节)
2063.6
4856.66
3630.61
3431.45
2942.1
3213.02
2011年3月
5078.16
3673.42
3470.95
2991.58
3220.61
2011年4月
4387.3
4816.62
3668.23
3711.58
3103.89
3154.67
2011年5月
4533.6
5312.07
3912.28
3788.59
3188.02
3502.22
2011年6月
4674.4
5291.59
3819.52
3810.98
3188.23
3423.66
2011年7月
4588.5
5717.63
3923.41
3777.53
3299.01
3878.94
2011年8月
4390.8
4847.74
3844.79
4256.22
3501.32
3789.7
2011年9月
4290
5411.31
3638.14
4100.92
3427.21
4061.97
2011年10月
4643.3
5921.44
3837.4
4236.85
3268.6
4037.76
2011年11月
4295.3
5384.22
3806.94
3077.75
4268.03
2011年12月
4842.3
5913.11
3833.24
3609.51
4251.26
2012-1-1(春节)
4707.9
5226.98
4153.22
4194.13
2011年铜仁房地产住宅市场整体销售均价从1季度的最低点后经过半年的升幅期后在8月份达到市场的价格最高值,并且整体市场在年末并未随全国房地产市场的降价趋势而下降,反而部分楼盘价格却在继续的小幅上升,这一现象说明铜仁的市场有其特殊性;
但需注意的是在价格保持稳定并略有上浮的情况下,年末的整体铜仁的房地产住宅销售量却在急剧的萎缩,属于典型的“有价无市”,其价格在后市能否坚挺,需进一步保持关注;
2011年铜仁房地产的价格走势是基本呈一路向上的趋势,从2010年与2011年的春节当月销售价格情况来看,2011年春节销售价格远远超过2010年的春节期间销售价格;
4、铜仁各在售楼盘2011年12月至2012年1月成交量明细;
(近两个月动态)
铜仁各在售楼盘2011年12月至2012年1月动态
区位
在售期数及栋数
户型区间
最新预售证时间
12月去化量
1月去化量
均价
优惠信息
中
2期、12号楼
65—280㎡
2011年3月29日
13
4295
无优惠
南
2期、1、2号楼
129—145㎡
4092
一次性9.8折,按揭9.9折
西
2期、3号楼、8号楼
92—115㎡
2011年8月16日
9
5
3469
VIP客户一次性9.5折,分期9.7折、按揭9.8折
2期、22号楼
130—270㎡
2011年9月29日
3308
一次性9.8折,分期按揭9.9折
2期、19—23栋
84—141㎡
2011年10月8日
6
交2万订金抵2.5万房款
北
2期、A栋
70—159㎡
2011年12月2日
4200
一次性9.7折,分期按揭9.8折
1期、1、2号楼
126—162㎡
25
35
3700
一次性9.7折,分期9.8折、按揭9.9折
东
1期
80—150㎡
2800
团购2550
交2万诚意金抵3万房款
2期、6号楼
84—207㎡
2012年1月16日
27
3610
一次性9.7折,按揭9.8折
户型区间:
市场上在售户型的区间在66—280㎡之间,主流户型区间在80—140㎡之间,市场上舒适性的套三户型为主流;
推盘量:
现阶段,各个项目均是分批次分栋推出,基本在2—3栋楼数,推出量为200—350套之间;
销售量:
在2011年12月至12年1月近两个月的销售情况中,仅江华国际、虹祥锦江一品、盛世铭城、睿力国际城等铜仁当地四个大体量项目因处于开盘期销售较好,平均四个大体量项目在两个月中销售近40套左右;
值得一提的是虹祥.锦江一品,开盘两个月销售了60套,为市场最高;
其余各个楼盘处于销售执行期中其两个月的销售总量均在个位数;
均价范围:
北面楼盘3900—4500元/㎡,市中心楼盘3400—4300元/㎡,南面楼盘3300—4100元/㎡,西面楼盘3400—3900元/㎡,东面楼盘2500—2800元/㎡,
除去四个处于开盘期的项目外,其余正常销售的楼盘销售态势相当惨淡,可看出整个铜仁市场在12月和1月期间处于非常疲软的态势;
各开发商对市场前景的态度均非常慎重,在推盘量上均十分理性;
现整个铜仁地区北面楼盘销售均价处于最高,而东面楼盘销售价格则是最低;
5、铜仁市场典型项目近期产品结构简析
铜仁市场典型项目近期产品结构简析
总销售套数
套二
套三
套四
套四以上
备注
睿力国际
1584
162
1374
48
总销售套数是除去609户的返迁户
所占比例
10.23%
86.74%
3.03%
已销售套数
96
主力畅销户型
套三户型
515
81
250
124
60
总销售套数为最近两期面市房源
15.73%
48.54%
24.08%
11.65%
11
56
12
锦江壹品
150
7
总销售套数为最近一期面市房源,销售套数以2月6日已网签销售量。
0.00%
69.12%
27.65%
3.23%
62
41
19
锦绣天都
262
63
147
32
20
总销售套数为最近两期面市房源,销售套数以2月6日已网签销售量。
24.05%
56.11%
12.21%
7.63%
76
21
55
阳光山庄二期
151
110
36
3.31%
72.85%
23.84%
146
107
34
汽配城嘉逸花园
258
42
总销售套数为最近两次面市房源,销售套数以2月6日已网签销售量。
16.28%
83.72%
108
73
伊顿小镇
273
24
227
22
该项目与我项目区域和体量相近,刚取得预售证还未开始销售,可后期重点关注销售走势。
8.79%
83.15%
8.06%
南溪苑
178
52
126
29.21%
70.79%
以上重点列出了市场上8个旺销项目和与我项目类似的即将入市项目的产品结构,结论:
可以看出目前铜仁市场的产品结构均以套三户型为主力户型,8个项目中就有6个项目套三户型比例占到总房源的7成以上,并且各个项目的套三户型是其最畅销户型;
通过对以上项目的产品调研,中高端项目的套三户型均以建筑面积在120平米以上的舒适型套三户型为主;
部分中低端项目则以面积区间在92——105的小套三户型为主力户型,可以看出面积在100平米左右的小套户型成为中低端客户群体的热捧户型,但同时所有项目的畅销户型任然是套三户型,但客户群体不同,需求的套三户型面积段也不同;
中高端客户群体的主力需求户型为面积在120平米——135平米的舒适性套三户型,而中低端客户群体的主力需求户型以可变为面积在100左右的经济适用型小套户型;
我项目在产
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