XX新城项目小区项目可行性研究报告文档格式.docx
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XX市XX房地产开发有限公司成立于2000年7月,注册资本10000万元。
主要经营范围为房地产开发、销售。
公司秉承“让港城人民住得更好”的开发理念,发扬“敬业、奉献、拼搏、创新”的企业精神,努力创造适宜居住的住宅区、人与自然和谐相处的生态区、充满生机与活力的商业圈。
XX市XX房地产开发有限公司以超新的设计理念、超质的施工保证、超强的品牌战略,不断为客户创造超值的产品和超值的服务,为港城添光增彩。
XX市XX房地产开发有限公司已初具开发规模,站在未来发展的新起点,XX市XX房地产开发有限公司已确定“为民族创造丰盛的财富,为员工创造富足的家园”为企业愿景,实现企业新的跨越,为城市建设和城市形象的提升做出新的努力。
承担项目申请报告编制工作的单位和法人代表
江苏绿源工程设计研究有限公司
法人代表:
许榕
研究工作依据
⑴房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额;
⑵国家发改委颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
⑶《XX市国有土地使用权公开出让成交确认书》,XX市国土资源局,2009年12月28日;
⑷《XX市规划局建设项目规划设计条件》,(连规条[2009]040号),2009年10月18日;
⑸国家的其他有关专业设计规范及项目建设单位提供的相关基础资料;
⑹《XX市城市总体规划(2008年-2030年)》;
⑺建设部第41号《建设房地产管理暂行办法》。
项目的建设背景
项目建设背景及地点
XX市地处中国沿海中部的黄海之滨,是中国沿海首批14个对外开放城市之一,地理位置十分优越。
XXXX新城小区项目位于XX市XX区XX路以西,规划路以南,区位条件优越,发展潜力明显,该地块现状为净地。
项目周边道路条件优越,交通非常便捷,紧邻XX路。
该项目附近有综合市场、超市、各大银行、小学、中学、医院等配套设施,居住舒适,生活便捷。
为了改变市容市貌,增强城市的城市化水平,为XX市的大发展、大建设创造更加良好的载体和空间,XX市XX房地产开发有限公司在进行了充分的市场调查情况下,投资30000万元开发建设XXXX新城小区项目,项目占地面积约57299m2,总建筑面积约13万m2。
项目建设内容及规模
1、项目建设内容
按照总体规划要求,拟将该地块建设成为既符合国家住宅性能标准,有体现城市发展特点,建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型住宅小区,为该地块居民提供一个良好的现代生活环境和较舒适的居住条件,与周边环境形成一个有机整体。
2、项目建设规模
项目用地面积57299平方米,总建筑面积约13万㎡本项目建设由8栋18层、7栋5+1层、一栋3F幼儿园和商业建筑、沿街商铺等建筑组成。
项目建设方案按照XX市规划局XX市规划局建设项目规划设计条件》,(连规条[2009]040号)文件要求设计。
整个地块大体呈梯形,沿城市主干路XX路展开,住宅楼为南北朝向,既能满足较好的日照要求,又能丰富XX路的沿街形象,丰富了城市空间形态。
项目投资和资金筹措
1、项目所需总投资额
根据本项目方案初步估算项目总投资额30000万元。
2、项目资金全部由企业自筹,通过自筹和贷款方式筹措建设资金。
注册资金:
10000万元;
银行借款:
12000万元。
股东自筹资金:
8000万元
可行性研究的范围
本可行性研究报告是对“XX·
XX家园小区”项目在建设规模、建设条件、市场分析、设计方案以及经济效益等方面可行与否进行研究,并作出结论。
具体研究范围包括:
1、市场分析
2、建设规模和总平面布置
3、开发条件及公用工程
4、环境保护及安全安全
5、投资估算和资金筹措
6、经济评价
7、结论和建议
8、典型个案分析
该项目总投资3亿人民币,总建设期36个月,总销售期为26个月(包括建设期),投资净利润率大于10%,故我们认为该项目是可行的。
1发展规划、产业政策和行业准入
城市发展规划分析
地理位置
XX市,江苏省辖地级市,位于江苏省东北部,东经118度24分~119度48分和北纬34度~35度07分之间,东濒黄海,与朝鲜、韩国、日本隔海相望;
北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤;
西与徐州新沂市、淮阴市沭阳县毗邻;
南与淮阴市涟水、盐城市响水两县相连,东西长129公里,南北宽约132公里,土地总面积7444平方公里,水域面积1759.4平方公里。
辖东海、赣榆、灌云、灌南四县和XX、海州、连云三区及国家级经济技术开发区,总人口465万。
XX区是XX市的政治、经济、文化中心。
辖区面积461.1平方公里,人口43.9万人。
下辖3个乡、2个镇、6个街道办事处及1个林场,国有云台农场、岗埠农场分布于境内。
XX市XX房地产开发有限公司XXXX新城小区项目位于XX市XX区西部,XX广场西南侧;
东临XX路,西侧为现状居住区,南北侧紧邻规划中的居住区级道路。
城市交通
XX港既是中西部地区最便捷的出海口岸,又是新亚欧大陆桥洲际运输枢纽。
港口现有万吨级以上泊位30余个,目前已与世界上160多个国家地区的近千个港口有着密切的通航关系和贸易往来。
中国最长的拦海大堤与海岛围成的30平方公里港池,可供建设上百个泊位,2010年将建成亿吨大港。
目前以港口为中心的海陆空立体交通网络初步形成,离市区仅20分钟车程的民航机场已达到国际4D级标准,铁路建成了东陇海铁路复线,对外公路交通已实现高速化,高速公路密度居全国领先水平。
XX区交通十分便捷,是连接西北、中原和苏北、鲁南的主要交通门户。
距港口、机场均在30公里以内,陇海铁路贯穿境内,宁连、徐连、汾灌高速公路及204、310国道纵横穿越,国家“十五”规划中的同三和连霍两条高速公路在此交汇。
城市环境
XX是一个区位和交通优势明显的现代化港口城市。
XX正处于中国沿海南北过渡和海陆东西过渡的枢纽部位,既是中西部地区最便捷的出海口岸,又是连接太平洋西岸和大西洋东岸大陆桥运输的国际枢纽。
XX是一个率先对外敞开门户的沿海开放城市,于1984年被国家确定为第一批沿海开放城市,先后与日本、韩国、澳大利亚、新西兰、俄罗斯等国家的部分城市缔结了友好关系,有40个国家和地区的客商在连投资兴办了2000多个合作项目。
XX是一个资源丰富初具特色的新兴工业城市。
南北过渡的气候条件和复杂多变的地形地貌,赋予了XX丰富的自然资源,农业资源、海洋资源、矿产资源等优势较为独特。
这里是中国重要的农副产品生产基地,有全国八大渔场之一的海州湾渔场,有全国四大海盐产区之一的淮北盐场,有磷矿石、蛇纹石、花岗岩、水晶等40多种非金属矿产资源,硅资源矿产分布面积达1500平方公里,总储量约6亿吨左右,其中水晶质量居全国之首,收购量占中国一半以上,是世界著名的天然水晶交易中心。
XX是一个环境优美风光独特的重点旅游城市。
XX旅游资源丰富,全市共有14个风景区、116个风景点。
山海相拥,岛港相抱,港城辉映,城傍山兴,青山黛绿润城清,碧海湛蓝洗港城。
这里有神奇美妙的花果仙山,浪漫迷人的连岛浴场,飞泻如练的渔湾瀑布,祛病养身的东海温泉,典雅古朴的海州古城,苍松凝翠的森林公园。
这里有江苏最高的山峰、最大的岛屿、最好的渔场、最长的公路隧道、全国最长的拦海大堤以及最好的温泉,还有中国最早原始部落文化遗存将军岩画和东汉佛都摩崖石刻。
风景怡人如诗如画,游人流连如痴如醉。
秀美独特的山海风光,璀璨夺目的人文景观,使XX成为全国49个重点旅游城市之一,江苏省三大旅游区之一。
近几年旅游业发展方兴未艾,年接待海内外游客1000万人次以上,XX正在成为国内外游客休闲度假的旅游胜地。
XX区是一个商贸流通业发达的城区。
全区拥有大型专业市场三十余个,年市场成交额超百亿元。
乐天马特超级市场、大润发超级市场、苏宁电器、九龙大世界等一大批专业市场、知名连锁店先后落户XX。
全长1170米,集购物、休闲、旅游、观光为一体的陇海商业步行街被评为“江苏省百城万店无假货示范街”和“中国最具升值前景商业街”。
XX区正向区域性国际商贸中心阔步迈进。
宏观经济概况
根据政府统计公报,2009年,全市地区生产总值(简称GDP,下同)再次创造历史,全年实现GDP750.10亿元,较上年增加131.92亿元,按可比价格较上年增长13.1%(简称同比增长,下同),较全省平均增长高出0.8个百分点;
增幅在全省13个市中位居第8位,较上年前移4个位次。
人均水平跃上新的台阶。
按常住人口计算,2009年,全市人均GDP达到16808元,同比增长13.8%。
按现行汇率计算(下同),在上年突破2000美元的基础上达到2457美元。
其中市区人均GDP达到37308元,即首次突破5000美元达到5454美元,标志着XX发展已经上升到一个新的历史阶段。
三次产业实现协调发展。
全市三次产业继续呈现“稳固、提升、活跃”的良好局面。
全年第一产业实现增加值122.78亿元,同比增长5.8%,增幅居全省第2位;
第二产业实现增加值355.06亿元,增长14.5%,居全省第4位;
第三产业实现增加值272.26亿元,增长14.9%,居全省第7位。
全市三次产业的结构调整为16.4:
47.3:
36.3。
XX区近年来经济发展迅速,2009年GDP总量达到83093万元,区国内生产总值平均每年增长31.5%。
XX市城市总体规划
未来充分发挥XX港口城市的优势,实现“以港兴市”的战略目标,XX市政府根据XX的地势特点和城市发展趋势提出了“一体两翼”的城市规划格局:
近期主要以连云区、经济技术开发区、花果山片区和新海城区为主体,逐步向东西方向发展,最终形成以海滨新城、经济技术开发区和日韩工业园为主体,赣榆青口和板桥为两翼,新海为凤尾,连岛为凤头的城市规划格局。
XX市在新的时代背景下为了适应经济社会发展的需求,整合城市发展空间,引导了城市合理、健康地发展和建设,实现经济社会的可持续发展,进行了到2030年城市总体规划。
近期(2008-2012):
城市规划人口规模130万人,规划建设用地控制在170平方公里以内,着力打造海州湾城市滨海城区及扩展外围展组团。
中期(2013-2020):
城市规划人口规模170万人,规划建设用地控制在204平方公里以内在完善三极的基础山,打造“一心”丰满两翼的产业区块,完善其配套;
远期(2020-2030):
城市规划人口规模200万人,规划建设用地控制在240平方公里以内。
作为中国首批沿海开放城市、“中国投资硬环境四十优城市”之一,XX市具有得天独厚的区位优势,蕴藏着巨大的发展潜力,是中国东部沿海最后一块尚未完全开发投资热土。
XX市的区域定位
1、新亚欧大陆桥的东桥头堡;
2、上海和青岛之间迅速发展的港口城市;
3、江苏省城镇体系一级Ⅱ类中心城市,淮海经济区的中心城市之一,在“三圈五轴”中处于连徐城镇聚合轴的交汇处,苏北主要的出海口岸;
4、江苏沿海区域性国际商务中心城市。
XX在我国沿海港口体系中的地位
1、我国沿海主枢纽港之一,我国水运主通道、公路主骨架的重要节点。
2、我国黄海南部的综合性贸易港,亚欧大陆间国际集装箱水陆联运的重要中转港口。
3、我国西北以及中原地区的最便捷的出海口,对外贸易的重要口岸。
XX的城市性质
新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市,全国重点旅游城市,江苏省海洋开发基地。
由城市性质引申出的城市功能定位主要体现在三个方面:
1、新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市,港口型工业基地。
2、全国重点旅游城市。
3、江苏省海洋开发基地和新能源基地。
城市结构形态
由新海城区和连云城区组成的组团式城市形态。
1、新海城区:
城市的行政、文化体育、商业商务中心,科研教育和创新研发基地;
2、连云城区:
城市对外交流的窗口,是区域性国际商务中心、国际海港、经济技术开发区、保税加工区、临海产业区和海滨旅游基地。
城市中心格局
城市中心格局:
规划城市中心结合XX组团城市形态,形成“一主一副双中心”格局
1、城市主中心:
位于新海城区,包括实际行政、文化、体育中心和城市商业主中心功能;
2、城市副中心:
位于连云城区,包括城市商业副中心和区域性国际商务中心功能;
城市中心体系:
中心城区形成一级中心(市级)、二级中心(片区级)、三级中心(街道社区级)三级公共设施配置体系。
发展目标
着力提升城市功能与综合竞争力,充分发挥对我国中部沿海地区及陇海-兰新经济带的辐射带动作用,有效推动区域经济振兴,努力建设成为国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。
XX市住房建设规划
住房建设总量
规划期内建设各类住房17.95~20.95万套,总建筑面积约1800~2000万平方米。
套型建筑面积90平方米以下住房面积1260~1400万平方米,占总建筑面积的70%。
XX区建设5.01~5.76万套、469.2~521.2万平方米;
海州区1.97~2.28万套、187.8~208.7万平方米;
连云区(含经济技术开发区)10.99~12.91万套、1143.0~1270.1万平方米。
各类住房安排
1、保障性住房:
即廉租住房(套型面积50平方米以下)和经济适用住房(套型面积60平方米左右),面积约180~200万平方米,占住房供应总量的10%。
2、政策性商品住房:
即两限普通商品住房(套型面积90平方米以下)和中低价位、中小套型普通商品住房(套型面积90平方米以下),面积约1080~1200万平方米,占住房供应总量的60%。
其中,两限普通商品住房面积约180~200万平方米,占住房供应总量的10%,中低价位、中小套型普通商品住房面积约900~1000万平方米,占住房供应总量的50%。
3、普通商品住房和高档商品住房占住房供应总量的30%左右。
4、外来务工人员由各用人单位采取多渠道、多元化方式保障其居住需求。
保障性住房建设
以政府为主导建设,包括廉租住房、经济适用住房。
1、廉租住房主要满足城市人口低收入、住房困难家庭的住房需求,廉租住房以租赁补贴和租金核减为主、实物配租为辅,新建廉租住房在集中建设的经济适用住房项目中配建、插建。
按需保障人群比例分配到各区。
规划期内,新增廉租住房0.9万套,其中0.72万套(户)为租赁补贴和租金核减。
新建廉租住房0.18万套,9万平方米。
其中,XX区0.095万套、4.9万平方米;
海州区0.031万套、1.6万平方米;
连云区(含经济技术开发区)0.054万套、2.5万平方米。
2、经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象衔接,经济适用住房建设以集中建设为主,商品房开发项目中配建为辅。
按规划末期人口比例分配到各区。
建设经济适用住房2.92~3.17万套,171~191万平方米。
其中,XX区1.22~1.32万套、70.5~78.8万平方米;
海州区0.44~0.48万套、26.3~29.4万平方米;
连云区(含经济技术开发区)1.26~1.37万套、74.2~82.8万平方米。
政策性商品住房建设
以市场开发形式为主、政府采取政策扶持和政策调控方式建设,包括两限普通商品住房和中低价位、中小套型普通商品住房。
1、两限普通商品住房建设,政府实施土地供应时在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以公开招标的方式确定开发建设行为,面向低收入家庭(既享受不了保障住房又无力购买商品住房)的住房需求。
建设两限普通商品住房约180~200万平方米,约2.11~2.35万套。
其中,XX区0.88~0.98万套、74.8~83.1万平方米;
海州区0.32~0.36万套、27.7~30.8万平方米;
连云区(含经济技术开发区)0.91~1.01万套、77.5~86.2万平方米。
2、中低价位、中小套型普通商品住房主要面向城市人口中等收入家庭的住房需求,按规划期内各区人口增长比例分配到各区。
建设中低价位、中小套型普通商品住房900~1000万平方米,10.00~11.25万套。
其中,XX区2.22~2.49万套、199.4~221.5万平方米;
海州区0.92~1.03万套、82.6~91.8万平方米;
连云区(含经济技术开发区)6.87~7.73万套、618.0~686.7万平方米。
普通商品住房、高档商品住房建设
以市场开发形式为主建设。
普通商品住房、高档商品住房供应中等及中等以上收入家庭。
按规划期内各区人口增长比例分配到各区。
建设普通商品住房、高档商品住房540~600万平方米,建设2.75~4.00万套。
其中,XX区0.61~0.89万套、119.6~132.9万平方米;
海州区0.25~0.37万套、49.6~55.1万平方米;
连云区(含经济技术开发区)1.89~2.75万套、370.8~412.0万平方米。
外来务工人员住房安排
各用人单位要积极主动,广开渠道,妥善安排,为招用的外来务工人员提供符合基本卫生和安全条件的居住场所,并逐步改善其居住条件。
招用外来务工人员较多的企业,应充分利用自有职工宿舍或通过租赁、购置等方式筹集外来务工人员住房房源。
在符合规划的前提下,可在依法取得的企业用地范围内建设外来务工人员集体宿舍。
XX住房建设年度计划
住房建设以优先安排保障性住房、中低价位、中小套型普通商品住房的供应为前提,建设计划如下:
1、2010年计划建设各类房屋360~410万平方米(保障性住房45.0~50.0万平方米、两限普通商品住房42.5~47.5万平方米、商品住房272.5~312.5万平方米),其中XX区建设93.8~106.8万平方米,海州区建设37.5~42.8万平方米,连云区(含经济技术开发区)建设228.7~260.4万平方米。
2、2011年计划建设各类房屋400~450万平方米(保障性住房45.0~50.0万平方米、两限普通商品住房47.5~52.5万平方米、商品住房307.5~347.5万平方米),其中XX区建设103.8~116.8万平方米,海州区建设41.6~46.8万平方米,连云区(含经济技术开发区)建设254.2~286.4万平方米。
3、2012年计划建设各类房屋440~490万平方米(保障性住房34.5~39.5万平方米、两限普通商品住房52.5~57.5万平方米、商品住房353.0~393.0万平方米),其中XX区建设113.8~126.8万平方米,海州区建设45.5~50.7万平方米,连云区(含经济技术开发区)建设280.7~312.5万平方米。
产业政策分析
XX独特而重要的战略地位
1、鉴于XX独特而重要的战略地位,国家发展战略向XX倾斜。
2、XX位于陇海铁路的起点,亚欧大陆桥的最东端,XX港与国家铁路干线的衔接是相当方便的。
3、连霍高速公路和同三高速公路交汇于XX,使得XX在我国高速公路网中占据重要地位。
4、XX也是沿海经济带、沿江经济带、京九经济带和陇海经济带的重要结合点。
5、2007年1月1日至2日,国务院总理温家宝来XX考察,要求中央和江苏省搞好XX的规划和建设,加快XX建设步伐,从而使XX成为连接沿海地带包括环渤海湾、长江三角洲以及浙江、附件的一个中间环节,有使XX成为陇海线经济发展与沿海经济发展相沟通的一个纽带。
6、2007年1月29日,江苏省人大五次会议上的政府工作报告也明确提出要加快XX建设步伐,逐步发挥带动沿海和振兴苏北的龙头作用,连接长江三角洲、环渤海经济带和陇海线经济带的枢纽作用,形成江海联动、沿海与沿陇海发展互动的格局。
政策导向
XX作为江苏省唯一拥有海港资源沿海城市,位于陇海线的东端,除了辐射我国中、西部广大区域之外,还可以直接和欧洲内陆各大城市连同,具有良好的港口资源优势,随着国家“西部大开发”和“中部崛起”的战略实施,,江苏省委、省政府对XX提出了“以工兴港、以港兴市”的发展方针,尽快把XX建设成为“国际性滨海城市”、“现代化的港口工业城市”和“山水相拥的知名旅游城市”,为本项目的开发提供了坚强的政策导向。
2008年是中国房地产大风大浪的一年;
2009年,随着经济的复苏,国家宏观调控政策开始实行宽松的经济政策,对房地产的发展具有一定的刺激。
2010年随着国家稳定房价的一系列政策的出台,房地产的开发建设趋于稳定。
政策吸引
从城市经济发展的经验看,沿海地区是经济最活跃的地区,经济总量大,吸引外资多,对国家贡献和对外影响力都十分巨大,在中国“三主四次”七大沿海城市圈中,XX位于山东半岛城市圈(次)和长三角城区圈(主)的中间,同时又是在陇海兰新经济带和沿海产业带的交汇处,发展前景和潜力十分巨大。
近年来,XX的房地产市场逐步走向成熟,虽然房价在进两年内出现了较大幅度的上涨,但涨势平稳,市场井然有序。
从去年至今国家连续出台的房地产政策“国八条”、“国六条”“国十条”等重大调控措施都没有使本市房价出现较大波动,总体运行态势平稳,市场机制相对成熟稳定。
根据XX市城市发展规划和“十一五”规划纲要要求,XX正在把自己的东部、西部城区重新规划建设,使XX成为一个非常美丽的海滨城市,在整个过程当中,东部、西部城区的城市化、商业化是最重要的龙头,目前,新海城区东南部、西部已成为XX市人气快速集聚的区域,近两年来拆迁、开发量最为集中的区域。
XX市委、市政府为将东部城区打造成为省内乃至国内独具特色、独具活力、环境优美的新城区,在政策上给予了很大的支持与优惠。
市民改善住房条件要求强烈,市民卖旧买新、二次置业的积极性逐步得到调动和发挥,XX市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。
行业准入分析
XX市XX房地产开发有限公司成立于2002年1月,现注册资金5000万元,公司秉承“让港城人民住得更好”的开发理念,发扬“敬业、奉献、拼搏、创新”的企业精神,努力创造适宜居住的住宅区、人与自然和谐相处的生态区、充满生机与活力的商业圈。
XX市XX房地产开发有限公司已获得建设部门及工商部门的颁证,符合该行业准入标准。
总体方案设计
总说明
⑴基本概况
本项目拟选地址位于XX市XX区XX路以西,规划路以南。
⑵设计依据
①城市居住区规划设计规范(GBJ50180-93);
②江苏省城市规划管理技术规定(2004版);
③对基地现状的调查;
④其它现行有关规划、规定、法规等。
设计核心思想
⑴符合XX市总体规划的要求。
在规划布局上,注意城市的主要道路的城市界面景观的设计,通过建筑体量的协调,城市沿街空间的退让来丰富城市界面景观。
⑵合理布局、因地制宜,综合开发,配套建设的原则。
小区的出入口合理的布置,小区的道路系统很好与城市结合。
规划充分体现居住
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