第1章物业管理法律关系概述Word格式文档下载.docx

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本案例中的业主，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。

但这两个法律关系不能相互混淆。

在房屋买卖法律关系中，业主承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利。

而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业服务企业服务的权利。

该业主未按期交纳购房款，只能说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。

开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。

如果该业主已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。

物业服务公司应该保证其权利的实现，而其他人（包括开发商）则不能对这种权益进行侵害。

本案例中物业服务公司满足开发商要求，用停水、电的方式迫使业主按时交款，其实质就是混淆物业管理法律关系，即混淆了房屋买卖关系以及物业管理关系。

让业主因未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利，这显然是对业主合法权益的侵害。

1．1．1物业管理法律关系的概念与特征

1．物业管理法律关系的概念

法律关系是法律规范在调整一定社会关系过程中所形成的人们相互之间的权利与义务关系。

物业管理法律关系是指由物业管理法律规范调整人们在物业管理及相关活动过程中所形成的相互之间的权利与义务关系

物业管理法律规范是调整物业管理关系的法律规范的总称。

物业管理关系是人们在物业管理过程中形成的社会关系。

物业管理法律关系是法律关系的一种，它包括以下几层含义：

（1）物业管理法律关系是在物业管理法律规范调整之下的社会关系这种社会关系总是与现行的物业管理法律规范紧密关联，是受物业管理法律规范制约而形成的社会关系。

这些关系有业主与物业服务公司、业主委员会与物业服务公司、业主与业主、业主与业主委员会等关系。

（2）物业管理法律关系是以确定的权利和义务为内容的社会关系物业管理法律关系是以物业管理参与各方确定的权利和义务为内容的，并不是以物业管理行为与物业管理行为产生的结果为内容，它只对法律关系各方产生法律约束力。

如某物业服务公司与某房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同。

合同签订后，物业服务公司履约提供了物业管理整体策划等服务，房地产开发公司也履约给付了双方合同中约定的物业管理费。

这其中，双方签订合同行为、物业服务公司提供的策划服务行为和房地产开发公司给付物业管理费行为，都不是物业管理法律关系的内容，只有双方在合同中约定应该享有的权利与承担的义务，才是物业管理法律关系的内容。

（3）物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果物业管理法律关系的形成是通过物业管理法律规范对物业管理参与各方的具体活动进行调整后的结果，其内容是符合物业管理法律规范要求的各项权利和义务，这种关系所确定的权利和义务是以合同关系体现的，任何一方不得擅自更改，一旦违约，将承担法律责任。

2．物业管理法律关系的特征

（1）物业管理法律关系主体的多样性物业管理法律关系主体包括自然人、法人、国家和其他组织。

自然人中又有中国公民和外国人，产权人和非产权人；

法人中有建设单位，也有物业服务企业和其他物业专营服务企业；

国家主要指房地产行政主管部门及物价、公安、税务等其他部门；

其他组织如基于物业管理行业特殊性而产生的特殊主体业主大会和业主委员会以及物业管理协会。

（2）业主意志的多元化和代表性现代物业管理所体现的建筑物区分所有权制度，要求将多元化的产权主体意志有效地集中统一行使。

作为物业管理法律关系一方的业主，具有的个体业主分散和意志多样的特征，使得组成一个统一代表全体业主利益和意志的机构成为必要，而业主大会及其常设机构业主委员会就是这种代表机构。

这一特征体现了业主意志的多元化与业主大会代表性的统一。

（3）多重法律关系交错的统一体物业管理法律关系是由多重关系共同组成的统一体，物业管理法律关系并非仅指某一对主体之间的关系，而是人们在取得、利用、经营和管理物业的过程中形成的多重关系的组合。

在这多重关系中，物业管理法律关系的内容即主体间的权利、义务既有平等主体间的民事关系，又有不平等主体间的行政管理关系。

如物业服务公司与业主委员会的关系是平等主体之间的民事关系，在物业管理过程中，双方的权利义务体现在物业管理服务合同中；

政府行政主管部门或司法机关为维护物业管理的规范、有序运作，就要对物业管理法律关系主体在物业使用、维护、监控等方面进行监督，这就是行政管理关系。

1．1．2物业管理法律关系的构成要素

物业管理法律关系的要素是指构成物业管理法律关系的主体、客体和内容，这三者缺一不可，故称物业管理法律关系的三要素。

1．物业管理法律关系的主体

物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系中权利的享有者和义务的承担者。

如业主、使用人、物业服务公司、政府行政管理部门等。

（1）业主业主是房屋的所有权人。

业主是物业管理法律关系中的重要主体。

由于现代建筑存在着复杂的异产毗连关系，各业主的权利形态一般表现为建筑物区分所有权，于是，在物业管理法律关系中，业主大会及其执行机构业主委员会成为代表全体业主的法律关系主体。

在物业管理过程中，业主的权利和义务，需要通过召开业主大会、选举业主委员会实施自治管理的形式来实现。

（2）使用人也称非业主使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。

使用人不是物业区域的建筑物区分所有权人，不具有成员权，一般不能参加业主大会与业主委员会。

使用人与业主有直接的法律关系，与开发商、物业服务企业没有直接的法律关系。

为约束使用人独立存在的地位，使用人在物业管理中的权利和义务不仅受其与业主的法律关系的制约，而且受相关法律法规及管理规约的制约。

如《物业管理条例》第四十八条规定：

“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

”“物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

”第四十二条第一款规定：

“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

”

（3）开发商即房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

开发商作为物业的投资建设单位，原始取得物业所有权，在物业销售前，是物业唯一的所有权人，也称大业主。

根据有关规定，开发商在法定或约定的期限内，对其销售的物业承担保修责任；

物业销售前，实施前期物业管理时，开发商有权选聘物业服务企业。

（4）物业服务企业也称物业管理企业，是指按照物业服务合同的约定，专门进行房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，为业主和使用人提供服务的企业。

从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，自主经营，独立核算，自负盈亏，独立承担民事责任。

物业服务企业除须经过工商行政管理部门核准登记并颁发营业执照外，还须经政府房地产行政主管部门审核资质。

（5）政府行政管理部门为维护物业管理的规范、有序运作，保护物业管理法律关系各主体的合法权益，政府行政管理部门如房地产行政主管部门、建设行政主管部门以及公安、消防、环保等政府有关部门，就要介入物业管理活动中，对物业管理法律关系各主体进行指导、监督，行使行政权。

《物业管理条例》第五条规定：

“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

”“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

”第四十六条规定：

“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

”“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

2．物业管理法律关系的客体

物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利义务共同指向的对象，包括物、行为和非物质财富。

（1）物物是指物业，是指纳入物业管理范畴的各类建筑主体及其附属设施、共用设备和场地，这是主要的、基本的客体。

（2）行为行为是指物业管理法律关系主体各方行使权力和履行义务的活动，包括作为和不作为。

作为是指主体积极实施的某种行为；

不作为是指主体消极不实施的某种行为。

如物业服务公司履约进行的保洁、保安等活动。

（3）非物质财富非物质财富是指物业管理中产生的荣誉、发明专利等精神文化财富。

如小区、大厦的荣誉称号及管理方案、规划设计等。

3．物业管理法律关系的内容

物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和承担的义务。

主要指业主的权利义务、物业服务企业的权利义务，这是物业管理法律关系最基本的要素。

（1）物业管理权利物业管理权利是指物业管理法律关系主体在一定条件下所享有的做出某种行为的资格。

它既可以表现为享有权利的人有权做出一定的行为，也可以表现为享有权利的人有权要求他人做出一定的行为。

前者如物业的所有权人或使用人可以合法使用物业及其附属配套设施；

后者如业主可以要求物业服务企业提供规定或约定的有关服务，或物业服务企业要求装修人不得在影响他人休息时间进行装修施工等。

（2）物业管理义务物业管理义务是指物业管理法律关系主体所承担的职责。

它可以表现为义务主体必须按照权利主体的要求做出一定的行为，如业主须按时交纳物业管理费，物业服务企业应按合同要求提供保洁服务等；

或表现为义务主体必须抑制一定的行为，如业主的装修活动不得损害房屋结构，物业服务企业不得违规收费等。

物业管理法律关系内容的权利和义务是密不可分的，二者相互依存、相互联系的。

权利和义务也是相对的，没有无义务的权利，也没有无权利的义务，一个主体享有某项权利的同时，也必定要承担相应的义务。

如业主和使用人在享有物业装修权利的同时，又必须承担维护物业完整、不得损害房屋结构的义务。

1．1．3物业管理法律关系的种类

由于物业管理法律关系主体的多样性，引起物业管理法律关系的法律事实的多样性，导致物业管理法律关系极为纷繁复杂。

物业管理法律关系可以根据不同的标准来进行分类，按照物业管理法律关系主体的相互地位，可以把物业管理法律关系分为两大类：

1．平等主体之间在物业管理法律关系中的平权关系

法律关系主体之间是平等的，没有相互隶属关系，是一种民事法律关系，当事人在法律地位上平等，相互之间可以协调和选择。

如业主和物业服务企业间的法律关系，是平等的聘用和被聘用的合同关系。

业主委员会有权代表全体业主选聘、解聘物业服务企业，物业服务企业也有权选择业主，有权拒绝聘用，二者地位平等，互不隶属。

2．不平等主体之间在物业管理法律关系中的隶属关系

法律关系主体之间是相互隶属的，不平等主体之间法律关系是一种行政法律关系，当事人在法律地位上的不平等，决定了相互之间是一种领导和服从关系。

如房地产行政管企业享有指导、监督的行政权，有权对物业服务公司实行资质管理，确定物业服务公司的市场准入资格；

对物业服务公司的专业工作、日常工作实施监督管理；

对物业服务公司与业主之间的纠纷作出行政裁决。

按照物业管理法律关系的具体化程度不同，物业管理法律关系可以划分为一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系；

物业管理法律关系依据主体是单方具体化还是双方具体化，物业管理法律关系还可以划分为绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系等。

1．1．4物业管理法律事实

物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和终止（或消灭）的客观现象或原因条件。

物业管理法律事实具有客观性、能动性、法定性等特点。

即物业管理法律事实不是主观想象的“事实”；

它能够影响当事人之间法律关系的产生 

、变更和终止状态；

何种客观现象为法律事实，何种法律事实引发何种法律效果，是由法律规定的。

物业管理法律关系不是自然而然地产生的，也不会仅因法律规范存在就可以发生。

具体的物业管理法律关系，只有在一定的法律事实发生以后，才能在当事人之间发生一定的法律关系。

物业管理法律规范只是认定物业管理法律事实的依据，物业管理法律事实才是引起物业管理法律关系产生、变更和终止的原因，而物业管理法律关系则是物业管理法律规范的规定与实际发生物业管理法律事实的共同结果。

物业管理法律事实引起法律关系的变动，包括法律关系的产生（指在原无法律关系存在的当事人之间形成新的法律关系）、变更（指既存法律关系中的主体、客体、内容三要素或任一要素发生变化）、终止（指当事人之间的权利义务关系消灭，包括绝对消灭和相对消灭）三种情况。

如业主与物业服务公司因签订物业管理服务合同的行为而产生合同法律关系；

合同履行过程中，双方协商在原合同基础上补充增加了新的物业管理服务项目，使原合同法律关系的客体发生相应变更；

合同期满，双方合同法律关系终止。

物业管理法律事实具体种类很多。

根据法律事实与物业管理法律关系主体的意志是否有关，可以划分为自然事实与行为事实两大类。

1.自然事实

自然事实是指与物业管理法律关系主体的意志无关，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。

自然事实又可分为事件与状态两种客观情况：

（1）事件事件是指偶发的客观现象。

分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。

不可抗力事件，根据《中华人民共和国民法通则》第153条、《中华人民共和国合同法》第117条第2款规定不可抗力“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

”不可抗力事件通常指自然灾害性的事件（如地震、风暴等） 

和社会性的战争等。

社会意外事件虽然也具有不以法律关系当事人意志为转移的性质，但并不当然地免除受该事件影响而给对方当事人或他人造成损害所应负的合理赔偿或补偿法律责任。

（2）状态状态是指某种客观情况的持续。

如业主的下落不明，约定或法定的时间经过。

某物业服务公司经租房屋遇到承租人拒付租金情况，经过1年后才行使起诉权，又不符合法定诉讼时效中止或中断规定，根据《中华人民共和国民法通则》第136条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，该物业服务公司一般就会丧失胜诉利益。

其原因是经过1年行使起诉权的状态造成诉讼时效过期。

2.行为事实

行为事实是指以物业管理法律关系主体的意志为转移，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。

根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人行为与他人行为两种。

（1）当事人行为当事人行为是指由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系产生、变更和终止的行为。

如业主拒缴物业管理费的行为，可产生物业服务企业与业主之间的诉讼法律关系。

（2）他人行为他人行为是指由非当事人实施的而能使当事人之间发生一定法律关系产生、变更和终止的行为。

如法院的裁决、行政机关的行政处理决定即属于他人行为。

行为事实依其合法性可分为合法行为和违法行为（包括违约行为、侵权行为等）。

作业：

1.物业管理法律关系的概念与特征。

2.物业管理法律关系的构成要素。

1．2物业管理法律规范第3.4课时

了解物业管理法律规范的含义与构成、表现形式及物业管理法律规范与物业管理法律关系的联系。

物业管理法律规范与物业管理法律关系

物业管理法律规范的构成

案例教学法、启发式教学法

1．2　物业管理法律规范

【案例】这栋楼能单独进行物业管理吗

北京某机关将小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居住。

但该单位认为负责小区物业管理的物业服务公司物业管理费比较高，物业管理服务质量也较差，所以想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业服务公司来管理。

该想法一经提出，开发商、物业服务公司立即明确告知该单位，绝不能由其单独进行物业管理。

可该单位员工认为，既然业主有权选聘物业服务公司，开发商、物业服务公司就没有任何权力对此进行干涉。

双方为此争论不休。

首先，新建居住小区必须统一实行物业管理。

根据《物业管理条例》第九条第二款规定：

“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

”第三十四条：

“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

”其次，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，全体业主，包括本案例中的该单位业主，他们有权利对物业服务公司的工作进行监督、审查、批评，也可以选聘、解聘物业服务公司。

但是这种权利不能任意地、无限制地行使，而必须按照法定的程序通过业主大会、业主委员会来代表行使。

因此，不允许业主按照自己的意愿，在没有经过业主大会、业主委员会，或绕过业主大会、业主委员会的情形下，擅自作出决定，单独委托其他物业服务公司。

如果这些业主擅自单独聘用物业服务企业，其行为在法律上也是无效的。

因为，他们的行为没有物业管理法律规范做依据，与本单位或单独委托的物业服务公司之间根本不会产生物业管理法律关系。

1．2．1物业管理法律规范的含义与构成

1．物业管理法律规范的含义

法律规范是由国家权力机关制定或认可，并由国家强制力保证其实施的行为准则。

法律规范是基本的法律单位，在所有的社会行为规范中，是一种特殊的行为规范。

物业管理法律法规范是指由国家制定或认可，并具有普遍约束力，以国家强制力保证对物业管理中某一类具体关系或某一具体活动进行调整的行为规范。

物业管理法律法规范是法律规范的一种。

2．物业管理法律规范的构成

法律规范规定的是具体的行为，因此，其表达方式不能含糊，必须有一个严谨的逻辑结构，即由假定、处理和制裁三部分组成，称为法律关系构成的三要素。

物业管理法律规范也是由这三要素构成的。

（1）假定假定就是物业管理法律规范中指出的适用该规范的条件和情况，是只有合乎哪种条件，出现哪种情况，才能适用该规范的有关规定。

即指出在什么情况下这一规范生效。

如《物业管理条例》第四十六条规定：

”其中的“物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为”，就是该项法律规范的假定部分，只要出现这种假定情况，该项法律规范就会发生作用。

如果不符合这种假定情况，则不适用该项法律规定。

（2）处理处理就是法律规范中规定的具体行为规则，即物业管理法律规范中规定的法律关系主体应当做什么，不应当做什么；

允许做什么，禁止做什么，或者要求做什么。

这是物业管理法律规范中最基本、最核心的部分。

如果没有它，法律关系主体的作为或不作为、合法与违法就失去了衡量的尺度。

如《物业管理条例》第四十六条规定“物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，就是物业服务企业在符合该项法律规范的假定条件和情况（即“物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为”）出现后，物业服务企业所应当做的。

（3）制裁制裁就是指法律规范中规定的违反该法律规范所带来的法律后果、法律责任，即对违反该法律规范行为的处置。

它说明了违反法律规范时必须承担什么样的法律后果，该法律后果是国家的强制措施，是法律规范得以实现的根本条件。

《物业管理条例》第四十六条第二款规定“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

”中的“予以制止或者依法处理”就是制裁部分。

这是国家强制力的具体体现，也是法律规范作为一种特殊的社会行为规范的威慑力所在。

法律规范的制裁部分在法律条文中有的作了明确规定，有的未作直接规定，还有的是规定在其他法律文件中，但假定、处理和制裁这三要素是任何一个法律规范在逻辑上都必须具备的。

制裁部分在法律规范中的具体形式不尽相同，有的是单独设立一章法律责任或罚则，有的是与假定、处理合写在同一条文中，也有的是分写在不同的法律或规章中。

总之，假定、处理、制裁这三要素在物业管理法律规范中是密不可分的。

假定是物业管理法律规范适用的前提，不具备假定中所规定条件的，该物业管理法律规范就不能被使用；

处理是物业管理法律规范的核心部分，没有它，物业管理法律规范就失去了尺度作用；

制裁是物业管理法律规范的保证，只有通过它，才能保证合法权益不受侵害，纠正违法行为。

1．2．2物业管理法律规范的表现形式

物业管理法律规范包括中央和地方所有立法机关、行政机关制定或颁布的有关物业管理方面的行为规范，其表现形式主要有以下几种。

1．宪法

宪法是我国的根本大法，由我国最高权力机关全国人民代表大会经过特定的立法程序制定和修改，具有最高的法律效力，其他所有的法律和法规都必须依据宪法制定，不得与其相抵触，否则无效。

宪法中关于物业权属的条款是物业管理立法的根本依据和指导思想。

2．法律

法律是由我国最高权力机关全国人民代表大会及其常务委员制定、颁布的规范性文件的总称。

其法律地位、法律效力仅次于宪法，是制定行政法规、地方性法规和其他规范性文件的依据。

目前适用我国物业管理的法律有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》等。

3．行政法规

行政法规是由国家最高行政机关国务院根据宪法和法律制定的有关国家行政管理活动的规范性文件，包括条例、规定、办法三种形式。

行政法规法律地位、法律效力低于宪法和法律。

如《物业管理条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》等。

4．地方性法规

地方性法规是指由省、自治区、直辖市或全国人民代表大会特别授权的市（如深圳）的人民代表大会及其常务委员会制定和发布、只在本辖区内有效力的规范性文件。

如《上海市居住物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等。

5．部门规章

规章，一类是由国务院所属各部委在部门权限内根据法律和行政法规制定和发布的规范性文件，又称为部门行政规章，其地位低于国务院的行政法规和其他规范性文件。

如《物业管理服务收费办法》、《住宅专项维修资金管理办法》等。

规章的另一类是由省、自治区、直辖市的人民政府以及省、自治区人民政府所在地的市及国务院批准的较大市的人民政府所制定的有关规章。

如《北京居住小区物业管理办法》、《广州市房屋修缮管理规定》等。

规章的地位低于宪法、法律、行政法规，不得与它们相抵触。

6．司法解释

为适应司法实践需要，最高人民法院在