廉租房四期工程建设项目可行性研究报告Word下载.docx
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5、《BB壮族自治区经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
6、《OO市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
7、《2009-2011年OO市廉租住房保障规划》
8、《金阳县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
9、《金阳县2008-2012廉租住房保障规划》
10、《金阳县廉租住房保障管理办法》(苍政发[2009]1号)
11、《金阳县廉租住房实物配租实施方案(2009)》
12、《金阳县廉租住房租赁补贴发放工作方案(苍政函[2010]5号)
三、项目业主单位概况
为加强金阳县廉租住房建设工作,经金阳县人民政府研究决定,由金阳县廉租住房制度建设管理办公室负责项目建设的处理日常事务,金阳县建设局为主管部门。
金阳县廉租住房制度建设管理办公室工作人员由金阳县政府办、金阳县建设局、金阳县房改办及金阳县民政局等单位抽调人员组成,共10人,其中:
办公室设主任1名、副主任1名,会计、出纳各1名,工作人员6名,主要设置财务部、项目建设部、项目施工部、综合部。
四、结论和建议
(一)结论
1、本项目符合国家住房政策,选址符合金阳县城市总体规划要求,建设场址有交通、生活便利的优越性,具备良好建设环境。
2、项目的建设对改善城区低收入居民家庭居住环境、促进城市化建设以及带动相关产业发展具有重在意义。
3、本建设项目为民生工程,对于完善城市住房供应体系,切实解决低收入家庭住房困难问题具有积极意义。
4、从工程技术角度看,本项目主要是建筑及安装工程方面,技术是可靠的,不存在技术风险。
5、从社会效益角度分析,该工程实施有效缓解城市低收入家庭户的住户难问题。
项目的建设符合依据充分,项目建设解决了大量低收入家庭的住户困难问题,是今年金阳县的民生工程,项目经济效益明显,建设条件优越,社会效益显著,建议有关部门批复可研报告,并在资金方面给予大力支持,使项目早日开要建设,发挥其社会效益。
(二)建议
1、按照廉租房的有关政策、高起点、高标准搞好小区规划设计。
2、在施工过程中,严格按照环保部门的相关规定进行规范施工,最大限度的减少对周边环境的影响。
3、做好建设期间拆建户的妥善安置,保证拆除房屋的原住户在项目建设期间的基本生活条件,同时协调各方面的利益,做到和谐拆建。
4、在项目建设中,要切实把好质量关,加强工程项目管理,严格保证工程质量、工程进度,做好项目成本控制。
5、在项目营运中要选择信誉良好的物业管理公司进行小区管理。
第二章项目提出的背景及必要性
一、项目提出的背景
随着我国住房制度改革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但城市廉租住房制度建设相对滞后,部分城市低收入家庭住房还比较困难。
2007年8月,国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的,把解决城市(包括县城,下同)低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
2008年12月,国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号),提出要加大保障性住房建设力度,争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。
通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区(危旧房、筒子楼)改造等方式,解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。
通过多渠道筹集建设资金,中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度,对中西部地区适当提高补助标准。
地方各级人民政府也要相应加大投入力度,按照国家的有关规定,多渠道筹集建设资金,增加保障性住房供给。
对符合贷款条件的保障性住房建设项目,商业银行要加大信贷支持力度。
同时,地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。
2009年5月,住房城乡建设部、发展改革委、财政部联合印发了《2009-2011年廉租住房保障规划》。
提出要从2009年起到2011年,争取用三年时间,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。
三年内再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。
进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度,并以此为重点加快城市住房保障体系建设,完善相关的土地、财税和信贷支持政策。
金阳县位于BB东南部,属OO市管辖,辖14个镇,共193个行政村,总人口60万,区域面积3506平方公里。
2010年全县地区生产总值97.85亿元,财政收入6.35亿元,城镇居民人均可支配收入为16013元,农民人均纯收入为4560元。
2009年金阳县有关部门对全县12个镇低保家庭的住房情况进行了摸底调查。
全县有1192户(金阳县城怀远镇有340户)低保户仍然居住在基础设施不配套、生活条件极其简陋、居住环境相对较差的低矮危旧房中,有516户低保家庭的人均住房面积不足10㎡。
金阳县人民政府决定,实行分步建设与实施廉租住房的惠民工程,逐步解决低收入家庭住房困难问题。
在此背景下提出了金阳县廉租房建设项目。
二、项目建设的必要性
(一)项目建设是贯彻党中央、国务院一系列惠民政策的具体体现。
建立和完善廉租住房保障制度,是贯彻党中央、国务院一系列惠民政策的具体体现,是我国住房体制改革的重要内容,也是积极推进城镇最低收入家庭住房保障工作的一项民心工程。
金阳县委、县政府始终把“保障和改善民生”及“住有所居”放在突出位置,多方筹措资金,逐步扩大保障性廉租房的覆盖面,进一步解决低收入家庭的住房难问题,将国家的惠民政策真正落到实处。
经过近二年来的艰苦工作,初步建立了廉租住房保障制度和建设管理制度,确保了金阳县廉租住房建设及保障工作的扎实开展。
(二)项目建设有利于促进社会和谐稳定。
廉租住房制度是政府针对住房困难的城镇最低收入家庭实施的一种社会救助,是我国住房保障体系的重要组成部分。
近年来,随着住房制度改革的进一步深化,金阳县逐步建立和完善了以经济适用房为主,商品房为补充的多层次城镇住房供应体系,使全县住宅建设得到了较快发展,城镇居民居住条件得到改善,居住环境和居住质量有了较大的提高。
但同时,城市房价上涨过快,住房供应结构矛盾比较突出,下岗和失业人员中仍有部分困难职工和居民因为经济拮据而买不起住房,甚至租不起房,还处在相当贫困的阶段,缺乏自我救助能力。
面对这些问题,金阳县政府把住房保障工作作为深入住房制度改革,实现全面建设小康社会目标的重要内容,作为解决民生问题、构建社会主义和谐社会的重要工作,努力解决城市低收入家庭住房问题。
为推动金阳县全面建设小康进程和促进社会和谐稳定起到了积极作用。
(三)建设廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要途径。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号文件)明确表示,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。
文件指出2007年底前,所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保;
2008年底前,所有县城要基本做到应保尽保。
“十一五”期末,全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭;
2008年底前,东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。
廉租房的资金来源方面,包括地方政府预算、公积金收益、土地出让金收益、以及廉租房租金本身等多个方面。
(四)项目建设有利于强化政府住房保障职能,深化住房制度的改革。
廉租房制度是住房保障的核心内容之一,是政府行使社会保障职能的具体体现。
我国实行住房商品化和社会化的过程中,在以市场机制调节的住房分配体系中,住房的社会保障只是弥补市场的缺陷,对市场竞争中的弱者和最低收入者提供帮助和救济,体现人道主义精神。
城镇最低收入家庭按其家庭收入根本无法购买商品房和经济适用房,只能依靠政府提供具有住房保障性质的廉租房才可能解决其住房问题。
第三章场地选择与建设条件
一、项目选址
1、场址选择的基本要求
(1)符合金阳县城的总体规划要求。
(2)场址交通方便,供电、供水通讯等基础设施条件,地势较高,水文地质条件满足要求。
(3)项目选址应着眼于少拆迁、少移民,尽可能不靠近、不穿越人口密集的居民区。
(4)项目选址与各种污染、易燃易爆危险品、高噪声、高压电线和无线电的距离符合国家有关防护距离的规定。
(5)建设用地应因地制宜,优先考虑利用荒地、劣地、山地和空地,尽可能不占或少占耕地,并力求节约用地。
2、场址所在位置现状
(1)项目建设地点
方案一:
地址选在位于金阳县怀远镇龙珠小区,场地标高43m,地块周边已完成道路排水建设,地块紧靠市政道路,项目所需水、电、通讯、交通等条件好。
方案二:
地址选在金阳县怀远镇龙泉路73号县廉租房小区东面地块,场地标高34m,场址现为菜地,有部分民宅,无道路、排水设施。
方案二由于处在山坡上,开发时土方量较大,建设投资相对会较大,且与主要市政道路相隔较远,水、路尚未通到地块边缘,各项市政配套设施有待完善,因此,经综合考虑,推荐选择方案一作为建设地址。
(2)场址占地面积及土地权属类别
本项目总用地面积6.9亩,土地权属为国有。
(3)土地利用状况及占用耕地情况
项目场址地县城区内,土地已收储为国有,项目建设符合金阳县城的总体发展规划。
二、建设条件
(一)地形地貌
拟建场址位于选址位于县城城区内,场地标高43m,地基土质为棕黄色杂色土,地质条件简单,地层性质良好,地形较为平坦,对地块内建筑物拆除后即作为项目建设用地。
(二)气象
金阳县位于北回归线,属亚热带季风气候,其特点是气温高,降雨量大。
年平均气温21.2℃,最热月七月的平均气温33.9℃,极端最高气温39.7℃,极端最低气温-3℃,年平均降雨1517.0毫m,雾日数28.6天。
全年主要风向为东北风,夏季为东风,最大瞬时风速为36.8m/s,平均大风日数为18.4天,年平均相对湿度为78%。
(三)地震情况
从历史资料看,金阳县及其周边地区未发生过破坏性地震,从地质构造角度分析,该区不属于地震强烈活动地带,因此在《中国地震烈度区划图》上,金阳县的地震基本烈度定为6度。
(四)工程地质
侏罗纪末燕山运动,中酸性—酸性岩浆沿东北组断裂带侵入,形成XX和大利口花岗岩体。
本场地即为此时形成花岗岩及其风化形成的残积砂质粘性土。
场地东南约1.5km有东北向白垢龙圩断裂通过,西面约3km处有东北向顶深断裂通过。
但场址内未发现活动性断裂存在。
场地基岸为燕山早期中粒花岗岩。
区域性稳定性良好。
(五)水文
金阳县境内河流纵横交错,浔江、桂江在市区汇合后称西江,属珠江流域西江水系,水系较为发育。
整个BB的大小河流,有85%以上的水流集经OO市汇入西江。
除浔江、桂江、西江之外,全市尚有大小河流121条,集水面积4417平方公里。
历年洪水发生频繁。
西江水系OO市上游的流域集水面积32.97×
104平方公里,河流坡降为1.14%,西江OO市最高水位27.07m,最大流量5.87×
104m3/s,最低水位1.9m,最小流量720m3/s,每年6~7月为洪水上涨期。
项目场址地面的标高高度为43m,可抵御百年一遇特大洪灾,项目建设选点无洪水浸袭之忧。
(六)交通运输
项目建设地点位于县城内,交通道路四通八达,项目选址的交通条件十分优越。
(七)供水、供电
项目用块临近为廉租房一期小区,地块附近供水、供电设施较完善,能满足项目建设的需要。
(八)施工条件
场址的施工场地后方为平土区、施工区,便于存放施工设备,也便于搭建临时建筑供施工办公、居住用。
项目施工用建筑材料在附近有供应,施工用水、用电供应充足,可满足项目施工的需要。
(九)环境保护
拟建的项目选址范围内无名胜古迹,地块无珍稀树种植物,项目地块已平整,地块规整,无地质灾害迹象,项目建设不会破坏自然与生态环境。
(十)生活设施依托条件
场址位于县城内,交通便利,规划市政设施完善,该项目建设可充分依托城市的公共基础设施和生活福利设施。
(十一)法律支持条件
本项目是为解决低收入家庭住房的需要,按照国家政策要求及各方面的技术经济指标,确定项目拟建建设内容。
因此,本项目的建设符合国家政策和其它法律法规,符合金阳县城市总体规划,在法规上是合理可行的。
三、推荐场址方案
该场址有如下优点:
(一)场址位于县城区内,交通便利,项目在建设期间或建成后,县城基础设施和社会服务设施都可充分利用,对降低项目投资十分有利。
(二)项目建设用地已平整,地块规整,无水土流失,无地质灾害。
(三)场址市政设施完善,项目建设期和建成后的生活设施依托条件较好,方便住户日后生活。
(四)项目建设不占用农田、不占用耕地和居民住宅地。
经综合考虑分析,本项目的选址方案符合金阳县县城总体规划、土地利用总体规划及有关规范、标准要求,是可行的。
第四章 建设规模与建设内容
一、项目建设的基本思路
金阳县廉租房建设项目以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,树立和落实科学发展观,全面贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)及《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》(建住房[2006]204号)等文件精神,以改善民生、促进和谐为目标,以满足城镇低收入家庭住房需求为重点,以“安全、经济、实用、好用”为原则,整合资源,因地制宜,逐步扩大廉租住房保障的覆盖面,进一步解决低收入家庭的住房难问题,将国家的惠民政策真正落到实处,从而推动金阳县全面建设小康进程和促进社会和谐稳定。
二、建设规模的确定
2007年金阳县房产局与民政部门根据建住房函[2005]218号、桂建房字[2005]33号]文件精神,对全县低保家庭的住房情况进行了摸底调查,调查结果显示,全县有1192户(金阳县城怀远镇有340户)低保户仍然居住在基础设施不配套、生活条件极其简陋、居住环境相对较差的低矮危旧房中,有516户低保家庭的人均住房面积不足10米。
经县人民政府决定,金阳县廉租住房的惠民工程实行分步建设与实施,逐步解决最低收入家庭住房困难问题。
2008年县已开始廉租住房建设工作,至今已经解决了84户“双困”无房户的住房问题,本次廉租房建设将孤、老、病、残等特殊困难家庭以及其他急需救助的家庭列入配租对象,结合《金阳县县城住房建设规划》及金阳县2008-2012年廉租房保障计划,以及建设用地条件及周围环境,本项目确定建设廉租房364套,套均面积49.6㎡,建筑面积18057㎡,并配套建设车库、配电等辅助用房建筑面积910.26㎡,建设规模符合廉租房有关政策,是比较合理的。
三、项目建设规模和主要建设内容
(一)建设规模
1、项目用地面积3174㎡;
2、建设364套廉租房,套均面积49.6㎡,建筑面积18057㎡,并配套建设车库、配电等辅助用房建筑面积910㎡。
(二)主要建设内容
本项目主要建设内容为建设3幢七层高的廉租房,框架结构,配套建设给排水工程、配电及照明工程、消防安全系统、避雷系统、通风空调系统、绿化、地面硬化等工程。
主体工程:
主体工程包括框架结构构筑与砌体、室内外装修等工程。
配套工程:
室内给排水系统、消防安全系统、配电及照明系统、通讯和计算机系统、通风系统、避雷系统、绿化及地面硬化等工程。
(1)给水系统:
主要包括建筑物的室内、外供水管网,以及与小区外供水管网的连接。
(2)排水系统:
包括雨水管(渠)和污水管(渠)建设。
(3)消防安全系统:
包括室内外消防栓、消防灭火器等。
(4)配电及动力照明系统:
主要工程包括配电系统、动力系统(抽风机、风扇等用电设施)、日常照明系统。
(5)通讯及网络系统:
主要包括楼内、外通讯和楼内的计算机网络系统。
(6)通风空调系统:
主要包括各室内排气、抽排烟等。
(7)避雷系统:
主要是建设物接地网络。
(8)绿化工程:
种植树木、花卉、草地。
(四)主要建设内容汇总表
主要建设内容汇总表见表3.1。
表3.1主要建设内容汇总表
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
项目用地面积
㎡
3174
二
主体工程
新建廉租房
18057
框架7层
车库、配电用房
910
为A幢架空层部分面积
三
配套工程
3.1
给水工程
项
1
3.1.1
室内给水工程
3.1.2
室外给水管(DN150)
m
200
3.2
排水工程
3.2.1
室内排水工程
含室内雨水管和污水管
3.2.2
室外雨水管
d800
80
d600
120
3.2.3
室外污水管
d400
3.3
消防安全系统
3.4
配电及动力照明系统
3.5
通讯和网络系统
3.6
通风空调系统
3.7
避雷系统
3.8
绿化工程
1150
主要是草木种植
3.9
地面硬化(道路)
1200
3.10
路灯工程
盏
40
3.11
土方工程
m3
0.6万
四、项目建设标准
本项目拟建设3栋廉租房,按照《住宅建筑规范》(GB50368-2005)、《住宅设计规范》(GB50352-2005)及《廉租住房保障办法》等文件要求,本项目的建设标准确定为:
容积率为5.99,建筑密度为60.55%,绿地率为30.5%,户型为二室一厅,每套房建筑面积不超过50㎡,套均建设面积49.6㎡,每套设卧室、客厅、厨房和卫生间、阳台等基本空间。
第五章工程方案
一、设计依据
(一)《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)
(二)《建筑结构载荷规范》(GB50009-2001)
(三)《砼结构设计规范》(GB50010-2002)
(四)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)
(五)《砌体结构设计规范》(GB/T5001-2001)
(六)《《建筑抗震设计规范》(GB50011-2008)
(七)《2009-2011年OO市廉租住房保障规划》
(八)金阳县县城住房建设规划(2007—2010年)
二、规划设计原则
(一)土地利用集约化原则
合理配置空间资源、优化用地结构,综合布置各项建设用地。
(二)因地制宜的原则
根据地形现状,充分考虑周边环境因素,分析现有地形、地势、及周边道路关系,确定主要出入口的合理位置。
(三)以人为本原则
贯彻“以人为本”的思想,以建设高品质环境的居住小区、生态型居住区为规划目标,创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便,具有文化内涵的廉租房居住区。
(四)特色原则
在整体格调统一的前提下,强调住区环境与建筑,单体与群体,空间与实体的整合性。
(五)科技原则
努力将新观念、新技术、各种材料与传统的居住生活要求有机结合,提高住宅功能质量和居住环境水平,为居民提供舒适、安全、经济、科学的现代居住空间。
发展新型节能型住宅。
三、设计指导思想
本项目为廉租房项目,在设计中将强调“以人为本”的思路,本项目将采用“新城新生活”的理念,用社区型的开发模式打造整个居住区,将公益设施与环境绿化同步配套到位,从总体上统筹考虑建筑、道路、市民活动广场、绿化空间之间的和谐。
处理好人与建筑、人与交通,以及人与人之间的关系。
从而在有限的土地资源中,创造出更多更适宜人们居住的生活空间,最大限度地满足人们的各种需求。
设计中坚持社会效益、环境效益统一的原则,必须满足环保、绿化、消防、人防、节能各方面的要求。
优化用地结构,各项配套设施应当健全,持实用、经济、美观的原则,创造一个环境优美、功能完善、新颖别致的住宅建筑。
四、总图设计
(一)总体布局
项目用地呈不规则的长方形,用地面积3174㎡,南北宽约300m,东西长42—70m。
综合考虑本项目的地势特点,整个小区规划力求整体性及规划概念的统一性,总体布局可概括为“一轴、两区。
”
1、一轴
整个项目沿南北轴线设置一条南北贯通的道路,廉租房建筑物沿道路边沿建设。
2、两点
自北向南分为两个片区域,西区为第四期A、B、C栋廉租房,沿道道路西侧布置;
南区主要规划中第五期廉租房(三栋),两期楼房之间,中间用道路分割。
小区的日照条件较好,用地比较紧凑,所有建筑大体朝向为东西方向,平行布置,高七层,东侧相邻建筑间距采光面较大,满足防火与日照间距;
西侧的建筑与居民住宅较近,需设置围墙进行分隔。
(二)交通道路组织
本项目设一个车行主入口,位于场址北部,交通路网简洁,车行道宽度为7m,两侧设1.5-2m人行道,从主入口进入小区后可直达场址北侧,道路中部(建筑间距位置)和端部设有超过12×
12m的回车场。
(三)绿化景观
小区内景观结合小区主干道路进行布置。
景观构成主要种值热带植物和灌木类植物为主。
(四)配套设施
根据本项目为住宅区的功能特点,其相配套的主要有道路、围墙和绿化。
(五)竖向设计
1、地面和道路坡度
项目场址标高落差不大,基地平整时可根据地势和规划建筑格局进行平整。
地面坡度和车行道纵坡不小于0.3%,人行道根据需要考虑设踏步和防滑措施。
2、地面排水
采用沿小区道路排泄地面雨水,一般为单侧设雨水口,局部低洼易积水地段可设双侧雨水口,其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。
3、室内外
建筑物底层地面高出室外地面0.30-0.45m。
4、建筑间距
金阳县廉租房四期用地场址四周边沿均为2—4层高的民房,A幢廉租房与西
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