黄骅某地产项目市场研究报告Word格式.docx
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了解黄骅市房地产市场产品设计、物业类型及价格的发展趋势;
了解黄骅市住宅物业市场的分布现状及客户群的构成情况;
了解黄骅市的整体规划发展;
掌握本项目所处地块的基本特征;
掌握本项目周边房地产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征;
明确项目与周边主要竞争楼盘以及其他区域的优势、劣势所在;
掌握目标客户及业内专业人士对项目的初步认识;
明确项目构建优势的市场机会及企业机会;
提出项目的市场定位(包括项目定位、目标客户定位、户型定位等)的思路。
第二部分黄骅市整体环境分析
1、黄骅市概况
黄骅市位于河北省东南部,临渤海、靠京津,处于“环渤海”与“环京津”的“双环”枢纽地带。
城市辖区总面积1803平方公里,人口约41万。
其中黄骅市城区面积18平方公里,城区人口约12万人。
辖9个乡镇,327个行政村,3个街道办事处和一个开发区;
黄骅市历史悠久,自然资源丰富,全市共有耕地面积94万亩,未利用土地54万亩。
海岸线长约65公里,为我国四大海盐生产基地之一,其地下石油、天然气、地热资源丰富;
黄骅市政基础建设日益完善,累计投资13亿元用于城市建设,城市绿化面积达到111万平方米,市区人均住房面积达到28平方米,并形成了以四区(骅西新区、骅东区、骅中区、经济技术开发区)为主体的城市格局。
黄骅市周边的南大港管理区、沧州临港经济开发区、沧州黄骅港口与黄骅市形成了地域经济组合,这也为黄骅市带来了巨大的城市发展潜力,经济实力的发展强大、市区人口流动的加大等,这些都带动了黄骅市区房地产的急速发展。
黄骅市区位图黄骅市行政中心
(以上图片展示黄骅市位于河北省东南部,处于“环渤海”与“环京津”的“双环”枢纽地带,地理位置优越。
)
黄骅市城区规划发展方向:
适当向东、向北拓展
城市建设状况:
城市建设整体定位:
力争经过几年努力,构筑起现代化滨海中等城市的雏形;
城市建设功能定位:
把黄骅市建成区域性经济、文化、教育、商贸服务中心;
黄骅市境内形成了完整的公路、铁路、海上运输体系。
海防公路、205国道(山海关到广州)和307国道(歧口到银川)纵横贯通黄骅市全境,石港高速公路;
铁路运输由黄沧(黄骅到沧州市)地方铁路与京沪线接轨,朔黄铁路即西煤东运铁路通道,全长820公里;
石黄高速公路沧州市至黄骅港段(沧黄高速公路),是河北省“十五”期间的重点建设项目之一,路线全长93.585公里,2006年12月将全线建成通车;
津汕高速公路——路线起点河北省黄骅市桃园村的冀津交界处,沿线经子牙新河、南大港农场、黄骅市规划区、307国道、沧黄铁路、朔黄铁路、石黄高速公路、省道武港线至海兴县辛集刘王庄附近。
路线全长68.644公里,建设标准为双向四车道,全封闭、全立交高速公路,路基宽28米,桥涵与路基同宽。
分析:
近两年,黄骅市在城市建设方面加大投资力度,路网的建设、市政配套的完善、环境的优化、重点工程的开工建设,使黄骅市的投资环境得到了较大的改善,城市建设的加快推动了房地产业的发展,使2006年的黄骅市房地产市场需求空间加大。
同时,作为连接沧州市和沧州港的重要通道,沧黄高速公路的建设,充分发挥了沧州港这一北方新兴港口在环渤海经济圈中的前沿作用,使之成为黄骅市城市发展和临海工业的重要依托,进而带动黄骅市乃至全省中南部地区的社会、经济的快速发展,都具有十分重要的意义。
黄骅市城市广场
2、人口环境——未来三年的市场需求量
2005年年底人口主要统计指标
总人数
12万人
总户数
37500户
每户家庭人口
3.2人/户
从黄骅市总体人口环境来看,整个黄骅市人口基数相对偏小,在12万左右,仅黄骅市区本地居民的居住需求量相对有限。
计算依据:
目前,黄骅市区有12万人左右,人均住房面积有28平方米,按照现有国家小康居住面积35平方米的标准,黄骅市还需要80余万平方米的住房面积,随着近年来黄骅市经济的发展,大量外来企业在黄骅的投资落户使得外来人口的快速增加,就现状而言,还需要大面积的住宅开发来满足市场需求。
综合人口因素的分析,未来三年黄骅市还需要大量的居住面积,就本项目而言,具有较大的开发空间,项目的目标客户群应着眼于市区,放眼于市区周边在内的高等消费人群。
3、政府规划指标研究分析
黄骅市2006年全市经济规划指标如下:
Ø
综合经济实力进一步增强。
2005年GDP完成80.7亿元,是2000年的1.6倍;
财政收入完成5.13亿元,是2000年的1.9倍;
2006年计划地区生产总值年均增长15%,全部财政收入年均增长20%;
经济结构明显优化。
三大产业比重调整为9:
48.8:
42.2,工业形成五金制造、资源化工、塑料模具三大产业集群,成为重要的制造业基地;
农业形成以冬枣标准化生产、多样化加工、品牌化销售为一体的龙型产业格局,成为著名的“中国冬枣之乡”,服务业形成辐射周边地区的大商贸、大流通格局,成为区域性服务中心;
临港经济板块凸起。
仓储物流、能源开发、装备制造等产业兴起,初步形成与临港区域相融合、与天津滨海新区相对接,具有黄骅市特色临港产业体系;
2004年,农民人均纯收入3288元,增长13.1%,为历年来最高。
城镇居民人均可支配收入6861元,增长6.1%。
城乡居民人均储蓄存款余额9126元,2006年计划城镇居民人均可支配收入、农民人居纯收入年均增长9%和7%,社会消费品零售总额年均增长15%,城镇最低生活保障率达到100%。
4、政策环境研究分析
4.1货币政策的影响
中国人民银行将根据市场发育状况和经济金融形势,适时调整汇率浮动区间;
对人民币汇率进行管理和调节,维护人民币汇率的正常浮动,保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定,促进国际收支基本平衡,维护宏观经济和金融市场的稳定;
对房地产的融资、银行贷款、资金链产生较大影响。
4.2国家金融政策的影响
2005年3月份,央行取消房贷优惠政策,提高5年以上房贷利率;
2005年3月26日国务院发布“稳定房价的通知”,国家出台一系列政策和措施具有很强的针对性和指导性,房地产市场在宏观调控政策的影响下趋于理性和冷静,整个市场观望气氛浓厚;
2006年1月1日“放贷利率上调”;
中国人民银行又出台政策“将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍”——实为提高住房贷款利率,并建议“提高最低首付比例”;
2006年4月28日,中国人民银行上调利率0.27%,这将对目前过热的房地产业起到了一定的抑制作用;
中国人民银行出台“调高存贷款基准利率”政策,使购房者采取一次性付款的增多;
同时,还出现部分提前还贷款的现象,给房地产发展带来一定的影响。
4.3房改政策的影响
国家严格实行了土地管理制度,禁止土地以协议方式转让,必须实行“招、拍、挂”,这一政策必然导致土地价格的上涨;
随着国家对集资建房的严格控制,集资建房现象将逐渐减少;
2006年初,国务院下发通知,严格控制耕地转化为建设用地,这一政策必将使房地产市场的竞争更加激烈。
4.4对黄骅市场的影响
2006年国家严格限制耕地转换为建设用地,在一定程度上加快了黄骅市旧城改造的进度;
黄骅市对城市建设实施的一系列优惠政策会在一定程度上减少项目的开发难度,增强开发商的信心;
黄骅市场目前在支付购房房款时相当部分采用一次性付款方式,影响不大;
黄骅市房价整体水平偏低,贷款利息的上涨不会冲击过大;
在一定程度上不会影响消费者的购房计划。
5、经济环境分析
2005年黄骅市主要经济指标完成情况,全市完成地区生产总值71.59亿元,同比增长17.1%,其中:
第一产业完成增加值7.73亿元,同比增长8.4%;
第二产业完成增加值34.19亿元,同比增长22.1%;
第三产业完成增加值29.87亿元,同比增长12.9%。
2005年黄骅市全部财政收入完成5.13亿元,同比增长34.2%,财政收入占GDP比重为7.2%;
全社会固定资产投资完成31.6亿元,同比增长72.6%;
2005年全市财政收支情况,全年完成财政收入5.13亿元,占年初预算的120.7%,同比增长34.2%。
其中,一般预算收入2.09亿元,同比增长35%。
完成预算支出36543万元,同比增长28.6%。
其中:
基本建设支出1506万元,同比增长23%;
教育支出8790万元,同比增长15.2%;
农业支出3603万元,同比增长12.4%;
抚恤和社保支出2215万元,同比增长21.6%。
2005年直接利用外资761万美元,同比增长97%;
引进省外资金8.5亿元,同比增长104%;
出口创汇6400万美元,同比增长23.3%。
2006年政府工作目标——经济和社会发展的主要预期目标是:
完成地区生产总值82.3亿元,增长15%;
全部财政收入完成5.9亿元,增长15%;
全社会固定资产投资37.9亿元,增长20%;
农民人均纯收入增长6%,城镇居民人均可支配收入增长8%。
小结
以上为影响房地产发展的主要因素,从以上数据可以看出:
A、黄骅市经济正向良好的方向发展,居民的购买力正在逐年增长,随着收入水平的提高,居民用于日常消费性的支出在不断增加的同时,对住房的需求增加,用于提高生活品质、追求高档住宅也日益成为支出的重要组成部分;
B、城镇人均可支配收入增长8%,反映消费者的消费力逐年增强,具体到住宅要求市场上提供档次较高、配套完善的物业类型;
C、招商引资带动了黄骅市经济的快速增长,刺激了房地产业的发展。
6、综述
1)随着房地产业的发展,近两年来,黄骅市居民对住房的需求量在迅速增加;
2)随着经济的发展,投资环境得到了进一步的改善,房地产业发展空间较大;
3)随着国家宏观政策的调整,将对黄骅市经济、住房、消费产生影响,并在一定程度上改变了黄骅市消费者观念;
4)多条高速公路、铁路交汇于此,优越的区位优势,城规划及建设进程的加快,使黄骅市的经济、投资环境得到进一步改善,消费者可支配收入逐年增加,购买力逐步提高,刺激了黄骅市经济的快速发展。
5)总体来看,黄骅市房地产发展水平还比较落后,正处于由分散向集约化转变的阶段,需求较旺,经济的发展状况决定了房地产的发展速度,由上述的各类经济指标看,是房地产发展的必然阶段,从目前黄骅市房地产市场的建筑规模、产品品质、户型结构、景观规划及销售价格看,与其他城市还有一定差距,随着经济的发展、城市规划的完善,这一差距将会逐步缩小。
附:
沧州临港经济开发区简介
沧州临港经济技术开发区(简称开发区)成立于二零零三年五月,是经河北省人民政府批准建立的具有独立区域和行政管理职能的省级开发区,行政隶属河北省沧州市人民政府(1988年被国务院批准的沿海开放城市)。
开发区前身是中捷友谊农场。
是一个国际合作型大型农垦企业,直属河北省农垦局。
五十年的建设发展,经济总量和运行质量位居全国2000多个农垦企业前茅,已成为“全国工厂化农业示范农场”,并且实现了由农场向开发区体制的历史转变。
开发区总面积268平方公里(40万亩),耕地10万亩,人口4.2万人,下辖企业百余家,已实现以农业为基础、工业为主导、农工商综合经营的经济格局,年产值35亿元,财政收入2.2亿元。
●有两大企业集团:
中捷石油化工集团和河北捷虹颜料化工集团;
●两大农业园区:
农业高新技术园区、和水产高新技术园区;
●四个一体化产业:
奶牛养殖乳品加工产业化、葡萄种植与酿酒产业化、造纸和速生林产业化、良种繁殖和推广产业化;
河北省政府沧州市政府已把开发区明确作为河北省和沧州经济新的战略增长极地区,沧州已完成经济从大运河走向渤海湾的规划部署,以开发区为中心的新城市。
开发区正在实施“城市兴区、工业强区、生态立区”的开放发展战略。
沧州南大港管理区简介
沧州市南大港管理区,1978年到2002年的20多年间,国内生产总值增长了37倍,人均国内生产总值9000元,全部财政收入达5100万元,基本实现小康社会。
南大港管理区前身为省属大型农工商联合企业南大港农场,属环渤海、环京津经济区。
辖区总面积294平方公里,耕地面积13.4万亩,并有1.6万公顷省级南大港湿地和鸟类自然保护区,人口4.3万人,职工近1.5万人。
2003年7月,经省委、省政府批准,南大港农场改建为沧州市南大港管理区。
结论:
沧州南大港管理区与沧州临港经济开发区的改革与发展,该两区的工业、农业的发展,促进了当地的经济发展水平,人民的经济收入水平日益提高,加之黄骅市区距离该两地的路程为10公里左右,黄骅市区的环境建设逐渐加大,很大程度吸引了黄骅市区周边具有消费能力的群体,在此置业居住。
就此2006年将来,该两区的经济发展,将继续加大黄骅市房地产的建设。
第三篇房地产总体市场调研分析
一、黄骅市房地产市场概况
1、开发现状
2005年黄骅市房地产市场住宅供应面积约为26.5万平方米,销售面积21.2万平方米。
2005年全市房地产整体均价约在1350元/平方米,2006年以来房地产市场发展迅速,房屋施工量在逐年递增,预计住宅供应面积达到40余万平方米。
近两年来,黄骅市房地产市场销售量大致与竣工量保持一致,销售情况良好,2006年住宅均价预计约在1500元/平方米左右。
2、前景方面
从供给角度分析,目前市场上单位集资建房较多,商品房小区较少且规模较小,难以满足消费者的需求,在小区规模、户型设计、配套设施、物业管理上都较为落后。
从需求要求的角度分析,黄骅市当前的住宅市场较之以前有了较大的飞跃。
消费者不单单满足简单的居住条件,而且对于产品的品质与创新有了一定的要求。
随着黄骅市经济的发展以及人们消费水平的日益提高,具备优秀的社区规划、合理的户型设计、完善的配套设施、优质的物业管理等因素的住宅产品将引领市场,成为今后房地产市场的发展趋势。
从长期角度看,小高层物业将成为今后黄骅市房地产发展的方向,住房消费的巨大能力还有待释放,房地产业未来发展应有较大的空间,黄骅市房地产市场发展具有较大的增长潜力。
二、黄骅市房地产市场总体发展态势
发展态势一、市场发展迅猛
2002年以来,黄骅市房地产业在国家扩大内需,大力推动住宅建筑为主,鼓励城镇居民消费等一系列宏观政策引导下,持续保持高速增长,投资总量在不断上升、空置面积逐步下降、房地产景气指数全面上扬等特点。
发展态势二、稳定增长的市场购买力
1、从商品房的销售趋势看,房地产开发出现的高潮是积极的、健康的。
当前,房地产产品销售的主流是住宅,销售对象的主流是个人,购房者的目的是满足于居住、满足于住房条件的改善,而不是用来投资收益,因而也不会存在投机炒作行为,房地产开发也就失去了产生价格与价值严重背离的过热现象的基本条件。
2、造成需求旺盛的主要原因:
第一、随着近几年黄骅市经济的不断发展,招商引资力度的不断加大,外来企业的加入,增加了该市的人口流动量及具有较高的购买力外来经商的企业家、外来高收入的务工人员等,在黄骅市购置住房;
第二、黄骅市县城周边富裕城镇(两大农场)的居民为了体现大都市的感觉或者是为子女就学购置房屋;
第三、消费者为改善居住需求选择购置新房;
第四、随着城区人口的不断增加,需要结婚购房的青年人购置商品房;
以上诸多原因导致了对住房面积的需求增加,同时也促使黄骅市房地产市场逐渐升温。
小结:
◆黄骅市位于河北省东南部,处于“环渤海”与“环京津”的“双环”枢纽地带,地理位置优越,这种情况很大地带动了黄骅市整体经济的快速发展,同而在很大程度上也推动了黄骅市房地产业的发展;
◆黄骅市房地产市场正处于发展阶段,大部分产品采用地暖采暖(部分产品利用地热资源),部分产品出现错层、外飘窗设计;
个别项目开始采用新型建筑材料(如CL建筑体系等)。
但从整体来看,楼盘的产品品质、整体规划、景观设计、物业管理等方面还不成熟。
经过几年的发展,黄骅市房地产业将呈现以下几种态势:
1)产品设计上要求新颖、美观具有人性化等特点;
2)项目产品较合理的小区整体规划和景观设计;
3)节能环保的新材料及新技术的广泛应用;
4)小区物业管理有初始化发展到成熟化;
5)受市场需求及政府引导,加之国家对住宅用地的严格审批,黄骅市的物业类型有低密度的多层建筑转向多样化发展(小高层)。
三、典型楼盘分析
3.1典型楼盘
鑫怡佳苑
1、基本资料
项目地址:
信誉大街与文化路交口
开发商:
黄骅市金宝置业有限责任公司
代理商:
黄骅市房产局房地产开发公司
设计院:
沧州建筑设计院
项目主题:
闹市中一方净土
规划占地面积:
2.73万㎡
其他规划用地:
0.91万㎡
建筑面积:
43096㎡
容积率:
1.57
建筑密度:
29.2%
绿地率:
30.06%
总户数:
366户
车库:
192个
停车位:
110个
住宅产权:
50年
物业费:
0.4元/月/平方米
2、规划与配套
社区规划为7栋多层、3栋小高层(12F),紧邻信誉大街(二车道)、人民公园
户型面积:
面积区间:
40—160平方米(40㎡、51㎡、78㎡、92㎡、100㎡、120㎡、132㎡、141㎡、152㎡、160㎡)
小高层:
140平米、160平米
主力户型:
三室两厅
3、销售情况
销售进度:
销售率约70%
销售价格
一层
二层
三层
四层
五层
1818元/平方米
1918元/平方米
1908元/平方米
1788元/平方米
1738元/平方米
层高2.5米,1200元/平方米
付款方式:
一次性付款优惠2.5%
分期付款,签合同时付60%,封顶时付30%,交房时付10%
按揭贷款,首付30%,贷款期限30年。
4、施工进度
出地面3F—4F
5、交房标准
1、窗户:
外飘窗设计,断桥隔热优质铝合金窗,中空玻璃(阳台为普通玻璃);
2、入户门:
名牌防盗门;
单元门:
防盗对讲门;
车户门:
远红外线自动遥控卷帘车库门;
3、厨房:
地板砖,上下水齐全,不配备洗菜盆;
4、卫生间:
地板砖,上下水齐全,不配备卫生洁具;
5、墙面:
白墙落地;
6、地面:
水泥平面;
7、供电系统:
优质电线电料,单户设置电表,白炽灯单设空调线路及专业插座,预留电扇吊钩;
8、供暖系统:
热源为地热,地板采暖;
9、电视系统:
预留有线电视接口;
10、通讯系统:
预留电话线路接口,宽带网入户;
11、供气系统:
天然气管道入户;
12、供水系统:
小区设净化水设备,为小区居民提供有偿送水服务;
13、每户安装优质太阳能(赠送)。
6、项目优劣势分析
项目优势
位于市中心,地理位置优越;
项目紧邻黄骅市人民公园,周边自然景观较好;
周边市政配套较为完善;
采用CL建筑体系、断桥铝合金窗,提升楼盘品质。
项目劣势
部分户型设计较不合理;
紧邻信誉大街,交通不通畅。
广信颐园
项目位置:
北环路与西环路交口西行400米
黄骅市广信房地产开发公司
黄骅市广厦房地产开发公司
承建商:
广信建设集团有限公司
物业管理公司:
广信物业管理公司
建筑设计:
天津大学建筑设计院
居住用地面积:
8.3万㎡
总建筑面积:
85152.3㎡
绿化率:
39%
1.003
659户
300个
居住人数:
2109人
户均人数:
3.2人
2、社区规划与配套
19栋5.5F,3栋12F小高层
项目Ⅰ、Ⅱ期已售完
销售面积:
户型面积区间:
54.19—214.7
四室三厅两卫、四室两厅两卫、三室两厅一卫、三室一厅一卫。
最高价1590元/平方米
均价1536元/平方米
主体封顶
窗户:
塑钢窗,中空玻璃;
入户门:
厨房、卫生间:
瓷砖到顶,做防水处理,上下水齐全;
墙面:
地面:
瓷砖铺地;
供暖系统:
电视系统:
通讯系统:
供气系统:
天然气管道入户。
项目优势:
规模较大,容易聚集人气,且周边住宅社区较多,日后居住氛围浓厚;
项目紧邻西外环,周边自然环境优雅,适于居住;
紧邻是第三中学,子女就学方便;
项目地周边道路平整宽阔,交通顺畅。
项目劣势:
目前周边配套市政配套不完善。
名人花园
黄骅市205国道西侧一建对面
沧州市名人房地产有限公司
占地面积:
3.7公顷
总建面积:
57720㎡
其中公建面积6992㎡,住宅面积50728㎡
1.56
56%
31.1%
400余户
供暖方式:
地热采暖(目前一期采用锅炉燃烧供暖)
整个社区规划10栋多层(5+1)住宅,其中一期开发5栋,二期开发3栋,三期开发2栋,目前一期已入住,二期主体封顶,三期待建,社区内部无明显景观设计,自身配套较少。
一期均价:
1520元/平方
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