合肥市住宅小区物业服务规范等级指导性标准乙级Word文档格式.docx

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（6）按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度和档案。

受理业主或使用人的装饰装修申报等级，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项；

装饰装修期间，每2日巡查1次现场，做好记录；

业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，即使告知并去租，拒不改正的，即使报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；

装饰装修结束后，应进行检查，对违反驻扎室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理；

装修垃圾即使清运。

（7）在物业公共部位显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场；

由专业单位负责的，发现问题应即使告知相关单位；

对业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2各工作日内处理回复。

（8）设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危机人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。

小区主出入口设有小区平面示意图。

（9）涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，旅行告知义务。

（10）按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。

（11）每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。

（12）每年组织业主代表参观公共设施是被机房。

（13）做好安全生产管理；

重要节假日前安排安全检查。

（14）每年公开征集1次物业服务一键，问卷绿达到实际入住业主的70%以上，公示整改情况。

（15）在小区醒目位置设立公共信息栏；

配合有关部门进行公益性宣传。

（16）按照规范要修，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

（17）按物业服务合同约定投保物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险。

（18）能提供3中以上特约服务（有偿）和3中以上便民（无偿）服务；

每年组织1次社区文化活动。

（19）专项服务委托管理。

依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；

专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；

专项服务企业人员佩戴标志，仪表征集，行为规范，用语文明；

对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

（20）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（21）对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应即使劝阻、制止并报告又腐案行政主管部门及全体业主。

5公共区域卫生保洁服务

一、生活垃圾的手机、清运

（1）配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

（2）生活垃圾实行分类收集。

（3）每月清晰1-2次垃圾收集容器。

蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

（4）每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。

（5）保洁车外观整洁、摆放整齐。

二、物业公用部分清洁

（一）楼内

（1）每日清洁1次、没2日清拖1次大堂地面；

每周擦拭1-2次信报箱、大堂玻璃；

每月刮一次大堂玻璃；

每月清洁1次大堂、楼梯厅墙面；

每日巡视保洁1次。

（2）每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖1次；

每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台；

每月擦拭1-2次防火门、公用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；

灯具每季度除尘1次；

（3）根据地面材质，定期做地面清洗、养护。

（二）电梯

（1）每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；

每日清拖1次电梯轿厢地面；

（2）不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理1次。

石材地面的电梯每月养护1次。

（三）天台屋面

每月清扫1次楼顶天台、屋面。

有天台、内天井的每周巡查1次，有杂物及时清扫。

（四）庭院

（1）每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁1-2次；

广场地砖每月冲洗1次，全天候保洁。

（2）每月清洁3次小区公共照明及设施设备；

每季度清洁1次雨篷、门头等。

（五）水景

（1）定期对水体投放药剂或进行其他处理。

（2）每周安排专人清洁2次水面；

定期进行水体净化处理；

每年清洁2次水池池底。

三、有害生物防治

（1）配合相关部门进行有害生物防治。

四、雨雪天气

（1）雨后清洁。

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

（2）扫雪铲冰。

降雪时，即使清扫积雪，铲除结冰。

夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。

五、卫生事件

发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业公共部位公共设施设备进行通风、清洗和消毒。

六、检查记录

（1）每日抽查1次清洁质量，做好记录。

（2）每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。

（3）清洁档案齐全。

6公共秩序维护

（1）秩序维护人员以中青年为主，45周岁一下的人数占总人数的70%以上。

（2）秩序维护人员应陪伴对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

（3）主要出入口有专人24小时执勤，其中注出入口双人值勤，当值时坐姿、立姿端正（7：

00-18:

00）,并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

（4）对重点部位（小区道路、单元出入口和地下车库）进行巡视检查并做好记录，6：

00至22：

00巡视2次、22：

00至次日6：

00巡视1次。

应设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每3各小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过5分钟，监控中心有巡更记录。

（5）维护道路使用和场地的正常秩序。

（6）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警、门锁智能卡等四项医生技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

监控影像资料应当留存10日备查。

（7）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；

每年组织1次的应急预案演习。

专业人员24小时驻守安防监控室；

监控影像资料应当留存10备查。

（8）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理并报告挂历出与警方；

接到住户紧急求助时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施。

（9）在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，配备必要的应急工具。

（10）对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

（11）记录与档案。

各项工作记录完整有效；

档案齐全。

7停车管理

（1）建立停车管理制度。

（2）建立停车管理档案。

（3）定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

（4）在显著位置公示停车须知。

（5）设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

（6）机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行等级。

（7）24小时有专人定时寻车停车场（库）及其设施设备。

（8）停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

（9）停车场地面每2日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每季度清拖1次。

（10）地下停车场（库）无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

8公共绿化养护

一、基本要求：

1、小区绿地率35%以上。

2、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。

3、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。

4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。

5、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。

绿地设施、硬质景观保持完好。

二、草坪：

修剪草坪保持平整，草高不超过8cm；

每年清楚杂草七遍以上，杂草面积不大于5%；

常年保证有效供水，有低洼及时平整，基本无积水；

按肥力、草种、生长情况及时是非，每年二遍以上；

及时做好病虫害防治；

草地生长正常，斑秃黄萎率低于8-10%。

三、树木：

适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松；

按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；

防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%；

树木基本无倾斜；

乔灌木生长良好，树冠完整；

花灌木按时开花结果；

球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

花坛花境：

一年中有一次以上花卉不知；

保持有效供水，无积水；

缺枝倒伏不超过五处；

即使清楚枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；

每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；

适时做好病虫害防治。

四、垃圾处理

每天即使清理绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物。

五、树干涂白

涂白时间一般在11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。

（1）各项工作记录完整有效。

（2）喇叭花档案齐全。

（3）生长季节每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。

9公用部位及公共用设施设备维修养护管理

一、综合管理

（1）建立房屋及公用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

（2）按照相关规定，即使对房屋使用安全安情况进行评估检查。

（3）每年第四季度指定下一年度维修养护计划并组织实施。

（4）对公用部位及公用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

（5）特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

（6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

（7）设备机房。

每日巡视1次、每月清洁2次，机房内不得堆积杂物；

按桂芬设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；

在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；

设施设备标志、标牌齐全；

在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书；

交接班记录齐全、完整。

二、公用部位

（一）房屋结构

（1）根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋公用部位的使用情况。

（2）没嫉妒检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

（3）对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

（二）建筑部件

（1）每半年检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（2）每月巡查1-2次公用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（3）每季度检查1次房屋公用部位的室内地面、墙面、天棚；

室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（4）每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；

降雨后及时排除积水。

（三）附属构筑物

（1）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手侧石、管井沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（2）每2月检查1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。

每年6月至9月检查屋顶不少于3次，发现防水层有气鼓、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。

各项工作应做好记录。

（3）每月巡查1次大门、（铁栅栏）围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（4）每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施、儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（5）每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

三、空调系统

（1）温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。

进行冷水几组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

（2）每年检查1次管道、阀门并除锈。

（3）定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

（4）每年清洗消毒1次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；

每年清洗消毒1次空气处理机滤网等；

每3年清洗消毒1次风管。

四、二次供水设备

（1）直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

（2）二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活应用水卫生标准。

（3）每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

（4）有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

（5）每半年对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；

每年对水泵进行1次整体养护。

（6）每2年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

（7）水箱、蓄水次干拌应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

五、排水系统

（1）按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。

（2）排水设施。

每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；

每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

（3）污水泵。

每月巡视2-3次，每半年养护1次。

（4）窨井、化粪池。

定期检查化粪池，及时安排清掏。

六、公共照明和电气设备

（1）室内照明。

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。

（2）室外照明。

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复；

适时调整时间控制器。

（3）应急照明。

每周巡检1次，故障即时修复；

断电后维持照明时间达标；

每季度活化1次蓄电池。

（4）高压柜及高压线路。

每月巡检3次高压柜；

定期进行设备和线路的检测；

每2年活化1次直流屏蓄电池；

做好记录。

（5）干式变压器。

每周巡检3-5次，做好记录。

（6）油浸变压器。

（7）低压柜。

每月巡检2次；

每半年养护1次；

每年检查1次电气安全；

（8）低压配电箱低压线路。

每月巡检1次；

每年养护1次；

（9）电动机。

每月巡检3次运行中的电动机；

（10）控制柜。

每月巡检3-4次；

（11）发电机。

每2月试运行1次；

每年活化1次蓄电池；

每月巡检3-4次充电机和蓄电池；

（12）电气检测。

每3年1次预防性试验；

每年检测2次高压个人防护用品；

每3年检测1次中央信号屏和直流屏；

没5年检测1次高压电缆；

（13）变配电室。

24小时有人值守；

设备附件及工具、个人防护用品完好；

防小动物措施完备。

七、安全防范系统

（1）对讲门口机。

每月检查2次按键、显示屏等，表面清洁1次；

每半年内部除尘1次。

（2）网络控制箱。

每半年检查1次外观、接线，表面清洁1次；

每年内部除尘1次。

（3）红外对射探测器。

每季度检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。

（4）图像采集设备。

每周检查1次监视画面、录像功能；

每月表面清洁2次；

（5）摄像机。

每半年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；

每年防护罩内部除尘1次。

（6）解码器。

每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；

（7）云台。

每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；

每年转动部位上润滑油1次。

（8）巡更点。

每季度检查2次外观、存储记录，表面清洁1次。

（9）读卡器。

每月检查键盘、防水，表面清洁1次。

八、电梯

（1）无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；

有人值守电梯6：

00-24：

00不间断运行，0：

00-6：

00呼叫运行；

电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

（2）设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

（3）发生电梯困人或其他重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在20分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

（4）每月进行1次日常维修养护工作。

（5）设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

（6）定期检查紧急报警装置。

（7）定期年检并取得合格证。

（8）轿厢内规范张贴年检合格章（有效期内）、乘梯安全须知。

九、水景

（1）启用前进行防渗漏检查。

（2）使用中每月巡查3次喷水池、水泵及其附属设施。

（3）设置必要的安全警示标志。

（4）水质符合卫生要求。

10消防安全防范

（1）落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责。

（2）成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。

（3）发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的共。

（4）消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。

管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。

（5）每周防火巡查2-3次；

每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

（6）每年对员工进行2次消防安全宣传教育，每年组织1次业主消防安全宣传教育。

二、消防设施设备维修养护

（一）火灾自动报警系统

（1）报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。

每月机柜表面清洁2次，每年机柜内部设备除尘1次。

每年定期检查报警控制主机、联动台。

（2）模块、探测器、手动报警装置

每半年巡查1次模块、探测器、手动报警装置；

每年表面清洁1次；

探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

（3）备用电源

每半年备用电源充放电试验和表面除尘1次。

（二）消防广播系统

每月机柜表面清洁2次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；

每年机柜内的设备内部除尘1次。

每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

（三）防排烟系统

每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、封口、防火阀等。

（四）防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；

每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

（五）水灭火系统

每年养护1次室内、外消火栓，设施整体养护1次。

消防泵、喷淋泵每2月盘车1次，每半年润滑检查1次，每年整体养护1次。

（六）灭火器

每年进行1次功能性检查。