广西钦州市富港新天地项目前期市场调研报告文档格式.docx
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6.1宏观支持分析
6.2中观支持分析
6.3微观支持分析
7本项目市场空间的提出……………………………………50
全国宏观经济运行状况是房地产业发展的最基本大背景,它的运行状况影响了社会与经济的各个方面,如货币政策,财政政策,地方经济运行的基本方向等,最终将影响到房地产业的发展。
1宏观层面背景分析
1.1国家宏观经济运行现况
1.1.1国民经济继续保持良好的发展态势
◆附图1:
1998-2003年中国GDP总值增长走势图
●2003年我国GDP为116694亿元,按可比价格计算,比上年增长9.1%,是自1997年以来增长最快的年份。
●2003年,中国经济增长明显加快,在经济增长加速中,拉动国民经济的“三驾马车”,即投资、消费、出口均起到了积极的作用。
2004年以来,我国国民经济继续保持良好的发展态势,一季度国内生产总值27106亿元,比去年同期增长9.8%。
1.1.2经济景气走势呈现强势格局
◆附图2:
近年中国经济景气指数走势图:
◆附图3:
2003年4月-2004年4月中国国民经济景气指数:
从主要景气指标看,在构成国民经济综合景气评分的12项指标中,固定资产投资、社会货运量、进出口总额处于过热区间。
工业增加值、农资生产和货币供应量M1指标保持快速增长势头,处于趋热区间。
财政支出、工业产品产销率、居民消费价格指数、金融机构各项贷款、商品房销售额和社会消费品零售总额六项指标增长适度,处于稳定区间。
年份
GDP总值
人均GDP(元)
固定资产投资
房地产开发投资
房地产投资占GDP比重
房地产投资占固定资产投资比重
总值
增长
1998年
79553
7.8%
6307
28457
14.1%
3580
12.6%
4.5%
12.58%
1999年
82054
7.1%
6551
29876
5.2%
4010
11%
4.89%
13.42%
2000年
89404
8.0%
7086
32619
9.3%
4902
19.5%
5.48%
15.01%
2001年
95933
7.3%
7651
36898
12.1%
6245
25.3%
6.51%
16.93%
2002年
102398
8%
8184
43202
16.1%
7736
21.9%
7.55%
17.91%
2003年
116694
9.1%
9030
55118
26.7%
10106
29.7%
8.66%
18.34%
1.2房地产行业宏观环境分析
1.2.1房地产行业经济形势分析及前景预测
◆附表1:
国家行业相关宏观经济指标统计表(单位:
亿元)
从上表数据得出当前行业经济形势分析如下:
●我国国民经济正处于新一轮经济周期(复苏增长期、繁荣期、衰退期、低谷萧条期)的复苏增长期,据有关统计显示我国国民经济走出低谷期的拐点出现在1999年即新一轮经济增长已经启动
●复苏增长期的经济特点表现为:
经济增长速度较为快速强劲,热点行业表现突出,在这一时期房地产业的增长会超前于国民经济的发展
●据联合国机构的统计分析,各国当人均GDP处于从800美元到1.3万美元(按1:
8折算成人民币约为6400元~10.4万元)的成长区间时,住房消费将持续发展;
据统计显示:
98年至2003年中国人均GDP最高值不到1万元人民币,预示着中国房地产行业发展潜力巨大。
●依据中国国情发展经验看,当房地产投资占固定资产投资的比重达到或超过15%时,表明房地产投资呈现过热特征,会遭遇国家政策性调控;
从实际情况看,国家在财政政策、土地政策、金融政策等方面的措施从2000年开始逐年加大调控力度就是一个证明。
●根据GDP效应指数提示:
在社会经济发展的各方面较为均衡的正常情况下,房地产投资额占GDP比重达到8%时,是一个合理值的上限;
从统计表看到,2002年前GDP效应指数均在8%之下运行,2003年达到8.66%,实际情况表明房地产业在现阶段和未来几年将是国民经济的增长点和支柱产业。
****认为:
房地产业在国民经济中的支柱产业地位在未来的经济发展中依旧延续,且不可动摇,但在国家经济景气指数处于趋热的情况下,房地产行业的过热使得短期的政策调控不可避免,让房地产经济回归国民经济的增长轨道,更有利于房地产业的长远发展。
在此背景下,更具前瞻性的发展目标将是各房地产开发项目的生命。
1.2.2行业政策环境
●在2003年,中国政府当局针对房地产行业发展过热结构失衡等态势的政策频出,大力加强对房地产市场的宏观调控。
表现为“121文件”等。
●进入2004年,针对房地产行业亦然迅速的发展态势,中国政府当局采取了“土地市场清查”、“调高行业投资资本金”、“强化个人房地产消费信贷信用评估”一系列金融工具行政手段等方式对房地产行业的开发供应到消费各个层面进行结构失衡的宏观政策调整。
●总体上看,今后国家所出台的相关市场调控政策在今后项目的运作周期中主要是针对三个层面而制定:
※房地产市场体制的完善:
通过相关政策的出台,限制期房转让,压制炒房行为,最终减缓房价上涨速度。
※房地产金融信贷管理加强:
一是通过提高银行存款准备金率,从而降低房地产业信货规模,控制银行信货的盲目扩张速度。
二是对个人购买第二套以上住宅、购买商业物业或高档住宅等行为在货款首付比例、货款年限、货款利率等方面做出调整及限制,以压制投资性购房行为。
三是提高房地产企业自有资金货款比例,提高房地产开发门槛,抑制房地产业扩张速度。
※土地供应严控:
减少开发区数量及建设用地规模、土地使用权的转让须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行等,目的是进一步规范土地交易方式并加强耕地保护,减少一级市场的土地供应量,规范二级市场买卖行为,最终降低房地产业的投资扩张速度。
1.2.3影响房地产业宏观要素阐述
●房地产企业货款金融通道的缩紧,使得房地产开发的门槛提高,企业间的优胜劣汰已成定局,资源将向实力型开发企业集结,未来几年内房地产业的增长速度将会由高速扩张过渡到平稳增长。
●对个人房货政策的调整,将压制个人炒房行为及投机购买力的释放,降低房价的过快上涨。
整体上看,市场购买力对房地产业的支持将减少,但对面向中低收入者的经济型住宅的支持力变化不大。
●限制高档住宅、别墅用地的审批,扶植经济型住宅项目的开发,市场供应结构趋于合理。
●在土地政策上,土地的供应量减少,房地产企业的扩张速度降低。
国家对土地供应进行调控主要体现在减少一级土地市场供应量、规范二级市场买卖制度。
从国家对土地的宏观调控来看,目前土地价格应该呈上升趋势,但近几个月以来,由于国家多方调控政策的不断实施,土地价格有下降的趋势。
****对宏观经济层面的综合判断:
项目的宏观经济形势与前三年相比,对房地产的总体支持力是处于下降通道之中,国家已经对产业支柱之一的房地产行业,做出了一系列的措施,对房地产行业进行点刹,抑制房地产行业的过快发展;
同时,近年房地产行业发展速度较快,竞争比较激烈,各开发商和发展商应当十分重视并谨慎应对,不宜太乐观。
2中观支持力研究
2.1钦州城市研究
2.1.1城市背景概述
2.1.1.1城市区位
钦州市位于广西西南部,北距南宁市100多公里,东南距离北海也是100多公里,具有“一市联五南”(大西南、东南亚、越南、南宁、海南)之称。
钦州的南临北部湾,是天然深水良港。
2.1.1.2城市辖区及人口状况
钦州,是北部湾新兴的海港城市。
钦州市目前划分钦北、钦南、港口、钦城管理区,辖灵山,浦北两县。
海岸线长520多公里,陆地总面积1.06万平方公里,全市人口324.8万,其中钦州市人口约30万;
钦州有华侨和港澳台胞30多万人,是广西的第二大侨乡。
2.1.1.3城市区位优越
●钦州具有独特的区位优势和便利的交通条件。
它位于北部湾之顶,地处广西沿海中心位置;
是华南经济圈与西南经济圈、港澳台经济圈与内陆经济圈以及东南亚经济圈与国内经济圈的结合部,在西部大开发中具有“承东启西”的战略作用。
●钦州又是国家确定的西部大开发的重点地区之一,位于西部开发中的唯一的一片海,既享受西部大开发政策又享受民族政策。
●钦州与越南等东南亚国家很近,自古以来贸易往来频繁。
2.1.1.4城市交通优势
●公路:
有5条高等级公路贯穿其中,
●铁路:
南宁至北海、南宁至防城、黎塘至钦州、钦州至钦州港等铁路在此交汇。
钦州至南宁铁路和南昆(南宁至昆明)、湘桂、黔桂铁路直接联通,与全国铁路形成网络,是四川、重庆、云南、贵州等大西南地区最便捷的出海通道。
●港口:
钦州口岸经国家批准为一类口岸,配套设施齐全。
钦州港区己同越南、香港、海南等20多个港口有贸易往来。
2.1.2城市经济现状分析
钦州市总体城市经济发展水平属广西欠发达地区,各项主要经济指标均低于广西平均水平。
2.1.2.1城市基本经济指标分析
◆附表2:
近5年城市基本经济指标一览表
全市GDP总值(万元)
社会消费品零售总额(万元)
城镇居民人居可支配收入(元)
总值
增长
1238784
-
3956
491623
5583
1323558
6.8%
4125
4.3%
538796
9.6%
5692
2.0%
1440898
8.9%
4388
6.4%
596271
10.7%
6328
11.2%
1546561
4663
6.3%
644866
8.1%
6734
1686593
5033
7.9%
683369
6.0%
7437
10.4%
●自2000年开始全市GDP均保持较快的发展速度,尤其在2003年增长率达到9.1%的发展速度,但还是低于广西的GDP增长率,2003年广西的GDP较上年增长10.1%。
●全市的经济发展中,需求对总体经济的拉动作用呈下降作用。
自2000年以来,全市社会消费品零售总额的增长速度一直呈下降的趋势,这说明钦州市的需求对全市经济的拉动作用在减小。
●全市城镇居民可支配收入在水平不高,属广西中下水平:
2002年广西城镇居民的人均可支配收入为7315元,而钦州的为6734元。
2.1.2.2产业分析
●钦州市城市产业比例结构属广西欠发达地区特征。
●钦州市第三产业在经济总量中所占比例低于广西水平:
2003年三产业的比例为43.76∶24.07∶32.17,与上年同期相比,一产比重下降2.53个百分点,二、三产比重分别上升1.51和1.02个百分点,产业结构的调整向高级阶段方向发展。
2.1.3城市规划发展
2.1.3.1城市发展定位
钦州港城市建设的目标是建设现代化滨海城市,独具一格的现代化临海工业大港,广西出海大通道。
2.1.3.2城市总体规划
“一江两岸”为主轴的城市建设和以三娘湾为龙头的滨海旅游景区开发建设,努力推进建设工业大港、滨海城市和旅游胜地;
构建通江达海、环境优美的滨海城市的总体目标
2.1.3.3城市建设发展目标
加快中心城市建设,推进城镇化进程 ,以“一江两岸”开发建设为轴心,认真实施城市建设。
Ø
近期城市建设目标
●进行城市道路建设。
●建成市文化艺术中心、东站区行政中心前庭广场、市政广场一期工程、刘永福广场和钦州湾广场城市雕塑工程。
●推进城市亮化、绿化工程建设。
●加快推进钦南、钦北区政府驻地搬迁工作,积极推进县城和中心城镇建设。
●加快钦北区新行政中心的建设步伐,抓紧钦南区新行政中心规划设计、征地拆迁工作,力争尽快开工。
中期目标
为促进钦州市大航道、大工业、大旅游开发建设,实现钦州市大投入、大建设、大发展的美好前景,全力以赴实施沿海基础设施大会战、百项工程大会战和城市建设大会战,储备了346个项目总投资249亿元。
2.1.3.4城市经济发展目标
全力推进大型临海工业园开发建设,全面加快工业化步伐。
2.1.3.5人口发展可能性目标
根据《广西壮族自治区桂南经济区区域环境保护生物开发(1998~2020年)》预测,钦州未来的人口发展如下:
2010年全市人口数:
364.0万人;
2020年全市人口数:
415.0万人
2.1.4钦州城市发展机遇。
2.1.4.1南博会和泛珠三角
南博会在南宁的召开,钦州利用其区域与旅游资源的优势而获得较好的发展机遇:
钦州市处于广西南北钦防沿海经济区的中心位置,是大西南地区通向东南亚最便捷的出海口之一,是距离广西首府南宁最近的沿海城市。
钦州市旅游资源丰富、独特,可满足博览会观光、旅游的需求。
钦州市依托区位优势和政策优势,在泛珠江三角经济圈中起中心出海通道作用。
泛珠三角经济指由福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州和广东九省区推进与港澳的交流与合作,探讨建立政府联席会议制度,促进区域内资源有效利用和合理共享,营造互补互利、互相促进、共同发展的区域经济发展“多赢”格局。
这一区域地域辽阔,相互联系密切,面积199.45万平方公里,人口4.46亿,占全国面积的20.78%,人口的34.76%。
2002年9省(区)国内生产总值34474.2亿元,占全国的33.67%。
2.1.4.2南北钦防经济圈
广西南北钦防沿海经济区是广西及大西南经济发展的战略区域,在全国区域经济发展和与东南亚地区、亚太地区经济合作中有着重要地位。
自治区对南北钦防的战略目标是:
把广西南北钦防沿海经济区作为一个有机整体,力争用30年左右的时间,努力建设成为以港口为依托,以南宁、北海、钦州、防城港四市为支撑,以合浦、浦北、灵山、邕宁、武鸣、上思、东兴等卫星城镇为辅助,以港口经济、海洋产业、现代农业和高新技术产业为特色,一、二、三次产业协调发展的现代化城市群形成中国西南部国际贸易和运输中心以及商业、信息中心。
通过进一步深化改革,扩大开放,把广西南北钦防沿海经济区建设成为市场经济体制和机制完善、发展充满活力、经济外向度高、经济实力强、人均GDP和城乡居民收入达到中国沿海地区中上水平的经济区域。
****对钦州市发展对本项目的影响评价:
钦州市拥有优越的区位优势,这一区位优势深深的影响了该城市的定位与经济发展;
但目前钦州市的城市规模较小,社会与经济的发展尚处于广西的欠发达地区,这在短期内会对本项目的市场空间支持力度不大。
目前钦州市的发展面临有三个较好的发展机遇:
东盟,泛珠江三角经济圈,南北钦防经济圈的发育与建设阶段,从中长期来看,这些机遇将会给钦州市的全面发展以极大的推动力,而本项目的市场空间的支持力由此变得的十分广阔
2.2钦州港区域研究
2.2.1港区在钦州城市发展中的战略作用
●港区是钦州市城市性质定位的基础。
●港区是钦州市经济发展的核心与动力。
●港区不仅是钦州市战略性的工业区,也是广西的的战略出海通道。
2.2.2港区区位分析
港区区位图:
●钦州港经济开发区位于中国南海北部湾湾顶,地处中国西部地区中唯一沿海的省区——广西的南部,它处于广西南(宁)、北(海)、钦(州)、防(城港)经济区的地理中心,钦州港面向东南亚,背靠大西南,是广西深入内陆陆路运输最近的海港,是中国大西南地区出海最近最便捷的通道。
●钦州港正处在环北部湾经济圈的“金三角”地带,中国南部沿海北部湾顶端,处于广西南(宁)北(海)钦(州)防(城)沿海经济区的中心位置,东邻北海港,西接防城港,北靠钦州市区,距南宁市120KM,距钦州市区30公里,是距广西首府、西部省区最近的海港。
●钦州港成为广西沿海的交通枢纽以及西南地区走向东南亚的咽喉。
2.2.3港区区域功能及人口规划
钦州港城市分区规划是钦州市城市总体规划的组成部分。
规划总面积约120平方公里,分为以下三大功能区:
港口作业区、港口工业区、港口生活区。
发展至2002年,人口已达到12000人左右,人口基数每年以6%的速度递增,人口增长速度比较缓慢。
2003人口已增至15000人左右,涨幅增至20%,有了较大幅度攀升。
预计人口容量为10~12万人。
2.2.4港区经济现状分析
2.2.4.1港区国内生产总值每年均保持高速增长
港区国内生产总值的总量虽然不大,但每年的增长速度均保持在2位数以上,大大高于全国,广西及钦州市的平均速度;
2003年,全港区国内生产总值完成2.83亿元,同比增长16%;
远高于钦州全市8.71%的水平。
显示出工业园区的特征。
◆附图4:
港区历年国内生产总值变化趋势图(单位:
◆附图5:
港区历年工业生产总值变化趋势图(单位:
2.2.4.2港区港口吞吐能力高速发展
港口是钦州港的基础,是港口经济发展的根本,港的吞吐能力在经历2000年的低谷后,保持着2位数的增长速度,2003年港口货物吞吐量完成263.4万吨,同比增长30%;
◆附图6:
港口年吞吐量(单位:
万吨)
2.2.4.3港区全社会固定资产投资快速增长
投资是经济保持发展的的基础,港区的固定资产投资在经历2000年的低谷后均保持了较高速的增长呈趋势。
2003年全社会固定资产投资完成6.69亿元,同比增长31%。
◆附图7:
港区历年固定资产投资总额(单位:
2.2.4.4招商引资及吸引外资快速增加
自2000年工业区建立以来,开发区现已引进临海工业项目24个,合同投资额达195.3亿元,已建成的工业项目已有10个,形成工业价值能力40亿人民币。
目前已有印尼金光集团等国内外大型及知名企业进驻开发区内。
据初步预测,现已签约引进的项目在2007年左右全部竣工达产后,开发取得工业总产值能力将达到200亿元以上。
◆附图8:
港区历年招商引资走势图(单位:
2.2.4.5产业结构现状
总体上看,目前港区的产业结构较单一,工业项目以化工加工,仓储为主的产业:
无论是已建成项目还是在建项目,港区的投资主体的来源单一,这说明了港区的影响力在区域上还需求扩大。
旅游业也是港区的重要发展产业。
港区有丰富的旅游资源、便利的交通环境以及新兴港口城市的依托,旅游业带来了机遇。
2.2.4.6商务接待能力有待提高
目前港区有三个酒店可进行商务或住宿的接待,以正元酒店规模与档次功能最好:
该酒店有标准房100间,一个可容纳100人的多功能厅,两个可容纳50人以下的大厅。
港区管委会宾馆,只有8个标准间,没有任何会议厅。
仙岛酒店,这是个私人性质的旅店,有50人房间可用。
没有会议厅。
2.2.5港区发展研究
2.2.5.1政府开发导向
钦州港未来发展的总体思路是:
围绕临海工业港的功能定位和市委提出的“以港兴市、以市促港,项目支撑,开放带动,建设临海工业城市”的发展战略,,以临海工业建设为中心,积极参与西部大开发,优化产业结构,工作重点从以基础设施建设为主向以临海工业建设为主转变,努力推动港口经济社会发展。
钦州港规划图:
2.2.5.2港区发展定位
钦州港经济开发区将以现代大型临海工业作为开发区主要产业方向,建成以港口、仓储、物流、商业、行政居住等为一体的港口工业新城。
2.2.5.3港区总体规划
按照钦州港经济开发区总体规划,开发区主要划分为码头作业区、商贸中心区、滨海旅游区、临海工业区四个功能区。
商贸中心区主要职能是行政办公、金融商贸、文化娱乐、居住等。
该区内已建成面积2.3平方公里。
目前,供水、供电、邮电通讯等基础设施日臻完善,街道、医院、商场、学校、宾馆、公园、住宅小区等市政服务设施初具规模。
2.2.5.4港区建设发展目标
近期目标
加快港区港口基础设施,包括:
●深水航道及港口码头工程。
●供水水源工程及供水管网工程。
●路网工程。
●环保工程。
开工建设钦州港污水管网工程。
●城市服务配套工程。
●工业园造地和平整工程。
港区工程项目:
着力推动林浆纸一体化、钦州燃煤电厂等事关全局的重大项目建设,争取广西木薯综合开发示范工程一期工程、OM铁合金厂一期工程建成投产,新开工大洋粮油80万吨大豆加工项目等一批重大项目。
长期目标
●充分利用本地、周边和腹地资源优势,大力发展食品、铝材加工、建材、制药、化工、木材等为主的资源型工业;
●充分利用良好的港口优势,大力发展炼油、修造船、冶金、电力为主的临海重化、能源工业;
●充分利用沿海、沿边的区位优势,大力发展以电子信息技术、生物工程等为主的知识密集型和智力密集型高新技术产业;
●充分利用国内外两种资源和市场,大力发展纺织,机械产品组装等两头在外的出口加工工业;
●港口要建设成多功能的以工业港为主要国际贸易深水港,港口货物吞吐量预测2010年达2020万吨,2020年达4760万吨,远期达1亿吨以上。
最终目标
港区为:
大型临海工业港。
2.3中观持力层研究分析结论
城市的发展是项目发展所依托的中观基础,城市发展决定了项目发展的边界,是市场空间所依赖的基础。
2.3.1钦州市的城市经济总体对房地产的支持力还处于较弱的阶段,系列主要的经济指标都低于广西平均水平说明了钦州的总体经济属于广西的欠发达地区;
城市经济是城市房地产发展的基础,本项目必须依赖于钦州市城市房地产的发展。
2.3.2钦州市的
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