文山盘龙山高尔夫spa别墅区营销策略Word文档下载推荐.docx

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在各栋建筑入口，别墅的主体被乔木遮掩，而在能看见球场的位置又尽量保持视线开阔。

如此稀缺中的稀缺产品——纯独栋的山水高尔夫spa度假别墅时权酒店在文山是绝无仅有的，因为它不仅拥有非常稀缺的原生自然景观和人文精神资源，而且还拥有国际标准的9洞36杆山地高尔夫、宫殿级SPA水疗设施、养殖场、百果园等奢华配套。

用一片绿地的胸怀，装下整个蓝天；

用一个球场的眼光，发现生活之美

用一汪温泉的心情，承载成功喜悦

用一条溪流的声音，亲切交流自然

……

18洞72杆山地高尔夫、天然屋顶温泉SPA、纯翠独立山水度假别墅

↓

独一无二人文园林风景大观

从土地里长出来的纯粹生活

文山首个尊贵高尔夫spa主题度假社区淋漓呈现

阐释上层人生原生滋味

人文景观的大宅胸怀，一脉相承的尊贵品质

二、开发前景

【梦想描述，卖品传达】

梦想有多大，你心中的领地就有多大；

要求有多高，你心中的界线就有多高……

历史积淀城市的神韵，文化镶嵌生活的态度。

许多优势是天然流淌的，许多成就是地脉统贯的……

盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店，名流生活融入的是名流上层文化；

选择盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店，选择一种感怀名流精神的生活方式，放飞想象，把梦想做大，明天你就是名人……

1、项目SWOT分析

●优势：

1、建筑风格独具个性，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间；

2、有良好的自然景观，已经形成了天然的度假条件，对项目的顺利销售提供了保障；

3、领先传统业态的、更完善的社区服务硬件配套和软件配套；

4、更高档次的娱乐休闲会所，激发创造力的商务接待空间，前所未有的居住享受；

5、体现的是一种非常尊贵的聚合状态，能更大程度的激发人的身份象征和欲望。

●机会：

1、首创上流尊贵奢华型度假社区，州内领先商务物业模式，填补了市场空白；

2、市场上现未有强大的同类产品竞争个案，不存在竞争性；

3、市场对高端商务度假模式有一定需求；

4、项目周边功能区域规划将日益完善，周边将设立汉族街、苗族街、壮族街等民族文化特色建设，以及儿童滑草场、网球场等集植树、养殖、旅游、住宿、会议、娱乐、休闲为一体的度假区，形成文山城郊一道靓丽的风景线；

5、项目的整体运营开发商具有雄厚的政府背景和强劲的综合实力，信誉卓著；

6、项目作为盘龙山开发区的重要组成部分，将获得州政府的重点项目支持政策，受益非浅。

●劣势：

1、总房款较高，所以销售难度大，非一般销售手段能达到目的；

2、本项目商业模式是一个全新的度假概念，市场接受程度低，投资者与消费者难以理解，这对项目推广会形成较大的市场障碍。

3、项目的投资回报模式可能难以得到部份投资者的认可，从而直接动摇客户的信心。

●威胁：

1、项目目前属于“农业用地”，即代表业主将无法获得产权，对项目销售造成最大困扰；

2、别墅物业已经作为“成功和富足”的象征，已经成了生活中的“最高境界”，普通百姓是望尘莫及的。

这就在产品规划上提出了诸多限定性要求，从而给销售增加了不少的约束；

3、规划原则

在战略的高度，关注居住文化，关注文山上流阶层的休闲度假状况，关注上流阶层的心理轨迹；

挖掘文山上流阶层内心的隐形需求，引导市场、引导消费观念；

第一大特区：

这里，是一片回归自然，享受美景的“生态化、园林式绿色特区”。

湖景、园景、水景、庭院……情景交融，意趣万千，环境的奢侈和无可复制，已经注定了这里与生俱来的高贵血统，自始至终飘荡着才智人士的独立精神和超逸情怀。

第二大特区：

这里，是“空前的、具有第一性的别墅度假特区”；

这里是文山首个配套有高尔夫SPA度假的高尚别墅区，既有别墅宁静自然的生活环境，又有极度豪华与丰富多彩的生活享受设施，全面满足业主的休闲、娱乐、养生、运动的需要。

第三大特区：

这里，是一个体现业主尊贵身份的“高端的、个性化的上层财富圈特区”。

在这里生活度假，象征着健康、品位和富足，住在这里，才是你身份的象征。

第四大特区：

这里，是一个特别的“多功能的、多样化的增值特区”。

30万低价入市，创别墅区价格新低。

享受超群的性价比，加之稀缺的原生态自然景观和山地高尔夫、SPA水疗设施、养殖场、百果园等奢华配套，物业增值，在所难免。

第五大特区：

这里，是一个充满情调的“全新的、高档次的度假文化特区”。

内秀精致艺术化的美学特征，流畅多变人性化的空间组合，内外庭院自然化的生活氛围，丰富多彩的社区文化和配套设施，成为业主感受文明生活的组成部分和专属文化特区。

这里，还是“财富特区”、“自由特区”、“通达特区”……高贵阶层的度假生活，随心通达。

所以，我们对盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店的定位：

“具有文化气质的高品质独立私属度假别墅度假时权酒店”

一个森林、湖泊、水意交融的自然世界

一个健康、环保、绿色休闲的度假胜地

一个自由、宁静、富纳海天的贵族园林

一个财富、智慧、胸怀成就的领袖境界

盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店——

藏风、聚气、一方大天地

大者，翻手则云，覆手则雨，行天健；

小者，方圆青潭，三尺流瀑，隐其身。

天上本自有锋芒，人间也不胜悠然。

临湖，观波澜不惊，则心无尘埃；

听风，阅世事如烟，则意从境来；

挥杆，感人生浮华，则荣耀顿生。

追求卓越者善于仰视至高，在尊崇荣耀中称踞上层；

成就伟业者善于局高极目，在畅怀鸟瞰中瞩目世界。

人生的至高境界无外乎寻找一份能够恒久生活的经世之情、一份震撼心灵的传世之作。

盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店，让人生的至高境界触手可及！

3、规划主题卖点

●主题卖点一：

环境卖点，即盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店的度假别墅生活（强调区位、环境、别墅生活理念）

建筑：

舍与得

山有天地：

万叠云间，习幽静，生命隐于山

和站在顶峰俯瞰山下的雄伟感觉相比，只有山峦才会在其豪迈的外表下隐藏着淡淡的静……盘龙山高尔夫spa别墅时权度假酒店，生活因山峦豪迈而豁达，气质由山巍林静而内敛……

懂得舍，方有得！

摈弃全盘西化模式，只为还原中国人骨子里面追求的生活方式。

于“藏风”、“聚气”之地，煞费苦心的设置了种种“庭院空间”，营造一方完全属于自己的“大天地”，成就中国主人生活。

●主题卖点二：

价格卖点，即30万低价入市，创度假别墅区价格新低（强调性价比优势）

地段：

远与近

水存境界：

流泉清溢，响灵动，万物隐于水

无人知晓那看似如烟如纱般轻盈的水，却又蕴涵了多少莫测的神秘力量……水之美，或许就是在于那丝不沾风尘的透彻、清秀与鲜活。

盘龙山高尔夫spa别墅时权度假酒店，幽居之美，灵源山水，生命因水而愉悦，生活因水韵而富足……

离喧嚣越远，靠本心越近中国传统文化中喜静，但这种静是相对的，人们对于外界的喧闹抱着嫌弃的态度。

摈弃嘈杂和喧闹的处所，在时空的转换中，还原中国传统文化的曲径通幽、动静相宜。

●主题卖点三：

完善的配套设施，与上层社会做邻居（强调人文气息）

生活：

进与退

林里人家：

飘致叶雨，沐朝夕，万灵隐于林

离繁华不远、离自然很近，盘龙山高尔夫spa别墅时权度假酒店，兼得自然林地之绿意与城市生活之便捷，身边是垂手可得的绿韵，驱车30分钟是时尚繁华的城市，您可以随意转换出世与入世之间的怡然境界……

进退有道，人生自如进，兼济天下；

退，独善其身。

于低调中将生活收藏，于文化中将历史印记，在闲云自在生活中回归。

4、主题概念提炼

●所谓低调，就是不露痕迹的高调。

到了一定境界，自然就懂得深沉和低调，

但一些场合，需要我们这个阶层去唱起高调，

大师手笔打造文山第一绿色和谐高尔夫spa度假别墅区，

融合西方典雅建筑精髓，传承中原厚重本土人文，

即使是十万平米的水木之华，难掩圣贤之态。

●所谓风度，就是球场上互致礼貌

从不喜欢和朋友们一起西装革履地在酒会上握手，

我更愿意，在球场里活跃地相视一笑。

意趣盎然的山地高尔夫球场，独特环保中央水景系统，屋顶花园式露天spa，

坡地草坪，灌木丛中的健身区，量身为你定做生态公园

●所谓高贵，就是从容地享受礼遇

我并不是享乐主义者

你也不是金钱至上者

但环境和社会分工的不同，我只有从容接受你的服务

星级酒店的超级服务，人性化的全面管理

点滴之间，累积你的尊贵和光荣

●所谓超脱，就是与鸟儿分享绿色

与自然的灵物共享一片树林，一片蓝天

回归生活的本意

让每扇窗子都在四壁之外呼吸

和谐自然的自由之神，从此降临

●所谓知音，就是见证着彼此成长

用心灌溉每一束花朵，

从精英派对到热血球场，

我们的精彩，不止是房子。

居住，是一种生活；

高端，是一种姿态。

在汇聚城市繁华与宁静的显赫所在，

打造一座表征整座城市的标杆建筑群落，

引领一种前所未有的高尚生活方式，

以匹配城市影响力阶层应有的身份与荣耀，

盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店，纯粹别墅豪宅，文山只有这一处。

三、拓展空间

我们认为，盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店是：

一个具有高文化、高品位、高成长潜力的可拓展休闲商务度假项目。

高文化——随着人们生活水平的不断提高，人们对休闲度假的需求也从“生存空间”向“质量生活空间”再向“享受空间”转化，我们将为社会高端人群度身定做的一种生活方式：

“上层生态居住主义”。

拥有文山绝版绿色山林***万平方米、星级奢华会所、温泉spa、水景花园、特色园林……充分彰显贵族气质，打造高贵生活。

高品位——盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店将高尔夫和别墅完美地结合在一起，不仅体现在建筑设计上，更重要的是为入住的每位尊贵的业主提供了一种新的生活方式，使得那些有品味、有魅力、受人尊敬的人自然而然地走到了一起，高尔夫所带来的那种坦诚的生活态度和优雅的生活方式、社交礼仪，不经意间就在生活着的社区中自然流露。

绅士风范、贵族气质在潜移默化中得到无声的延续。

高成长——项目的顶级资源决定了项目的持续、稳定、快速成长；

高速发展中的文山休闲旅游，必将造就项目不可限量的高成长价值。

反过来，项目也将对文山旅游环境的优化、旅游产业链的延伸完善、旅游产品的深层次开发、旅游商业发展的升级换代产生深远影响。

第二章目标客户定位的细分和定位

【高度决定客观视界】

我们毫不怀疑众生平等

但又确信地位终有高低

因此，有的风景并非人人都能看见

有的境界也不是人人都能达到

处在巅峰，占领属于自己的唯一台阶

骄傲享受物质尊崇

捍卫一个阶层应有的矜持

一、目标客户细分

盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店的目标客户是谁？

是高校的教授学者？

是有思想追求的企业家？

是注重精神世界的社会中坚？

是……“盘龙山高尔夫spa”别墅产品的高端性与稀缺性，决定了其目标客户范围较小。

（金字塔模型）

才智阶层

↑

权利阶层

财富阶层

稳定资产阶层

新资产阶层

富裕市民阶层

市民阶层

赤贫阶层

豪宅，指向“金字塔塔尖上的人”，直面“真正的富豪”。

我们对盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店的消费者的最终界定是：

作为开拓进取、有学识有涵养而又对生活享受有着很深认同感的才智人群，一定愿意用物质换取精神的享受。

才智阶层和盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店的交点在哪？

答案是“四缘客户”：

地缘、高尔夫缘、spa缘、社交缘。

他们是一群理性的消费者，本身的高素养决定了眼光的独到，表现在消费品位上注重产品精神内涵，与个人心性和谐相生；

他们属于淡漠纯商业化消费型，他们并不会象普通人那样寻求一种纯物质化的享受，而是从提升个人气质，满足精神追求，志趣相投型的商品。

他们属于社会的智富阶层，有良好的人文素养，看上去很西化，骨子里很中国。

他们含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，注重内心修养；

他们目光远大，视野开阔，对文化认同与敬慕，钟情于富有文化氛围的高品质建筑，追求“典藏化”生活；

在繁忙都市生活中，渴望轻松闲适的居住风格和居住感觉，在不断的发现和体验中，找到真正适合自己的文化基因和居住环境。

他们无一例外拥有自己的财富王国――以经济实力为基础，在相当广阔的领域甚至是世界范围内游刃有余，具有领先发言权。

他们都拥有显赫的社会地位――在这个高速发展的时代，在兼并、收购的热潮中，成功是智慧的结晶，金钱只是简单的表象。

值得尊敬或惊叹的往往是财富背后的东西。

他们通常具备全球化视野、国际化观念――这些实力人物具有比以往更超前的意识、更自由的发展空间、更开阔的胸襟和更强的创造力，是一些拿着国际通行证的人。

这些特征最终归结到生活追求上，表现为他们对纯自然背景和高档建筑的钟爱。

足够的经济实力和不俗的眼光，使他们选择优美的自然环境与专属的高档私邸的最佳组合。

二、目标客户定位

我们的目标客户“才智阶层”都是——高端人群，都是——当代社会的上层人物。

无论是世袭承传的贵族、领导集团或在时代变革中迅速崛起的新派精英，都具有不可轻视的影响力。

同时，作为主导社会资源运作的阶层，他们的共性特征、发展历程及言谈举止都影射着一个时期的风尚、价值取向、社会水准。

从高端社区的环境来看，土地利用、公共设施、商业设施、住宅设计等，都按高端阶层的要求建立。

从家庭生活的角度看，要有独户住宅、高档家具、私人小汽车等，注重子女的成长，注重家庭生活，生活品味与情趣均与家庭相关。

就人际关系而言，高端阶层注重独立的家庭生活，远离父母亲友，邻里之间虽鸡犬相闻也互不往来，人际关系的透明度下降。

就个人的行为方式而言，这一阶层比较注重礼节，讲求仪表的端庄和举止的优雅。

有较高的文化素养，行为保守，做事低调。

生活消费观追求精致但不华丽、时尚。

这种高端社区生活方式和高端社区文化的形成，使高端阶层的判定有了一个新的标准，即判定一个人是否属于高端阶层，不再主要看他的教育程度和职业，而是看他是否负担得起高端社区的生活费用，是否过一种贵族化的生活方式。

由此，我们得出：

●目标客户为具有文化气质的商界人士

著名演艺人士、企业老总新贵、社会商界名流……他们是聪慧的、风雅的具有深厚文化积淀的和精深的、豁达的具有浓厚开放色彩的高端人群。

他们的年龄在30－65岁之间，其文化素质和社会阅历均比较丰富，分析能力强，有自己独特的审美观，容易接受新事物，追求自己喜爱的生活方式。

平时工作的压力和对愉悦生活的追求，成为主要矛盾，因此这部分客户向往一种别墅生活，美好的生活氛围能够脱离日常工作的繁忙与压力，真正体会到生活的乐趣，工作之余，喜欢看看报纸、读读书、喝喝茶、打打球，大假期间还喜欢旅游等时尚休闲方式。

这个群体洋溢着更为纯粹的商业精神和商人气质，同时，他们对于项目区位、周边环境、项目品质有着非常高的要求。

●目标客户为综合实力雄厚、具有接待性的政府企业

此类政府企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。

同时，这类企业家投资谨慎，对物业的性价比及升值潜力判断有较丰富的经验。

如：

大中型民营企业；

大型国有企业和中型外资企业。

【傲立巅峰闲看风云变幻静卧深宅笑谈世事变迁】

建筑永恒的诠释主人思想的深浅、品格的高卑、胸襟的广狭、眼光的远近、审美的雅

俗。

盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店有如君临天下的九鼎之尊，彰显着含蓄而显赫的主人。

是历史给予了盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店至尊天下的机会，是才智人士造就了盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店无可替代、无可复制的尊严。

可以相信，盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店将充溢着成就与尊严、祥和与富足、悠闲与华贵，并荟萃50户无论是道德学问、功名事业、声望与背景都出类拔萃的人中俊杰。

盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店所具备的建筑灵魂，必将是极度含蓄中透着极度自傲，极度恬静中透出极度豪迈。

这里将是智者的世界、仁者的世界、更是贵人的世界。

第三章投资回报

“从高尔夫开始，超越高尔夫”

——盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店的增值服务

　从高尔夫“golf”的内涵解释上看：

g代表绿色green；

o代表氧气oxygen；

l代表阳光light；

f代表友谊foot。

这种内涵与高尔夫500多年来所提倡的健康生活、冒险精神、上进人性不吻而合。

这些隐性的人文是培养一种生活态度和生活品位。

基于高尔夫，而又超越高尔夫本身，用通行于世界的人文氛围，文化感召力贯穿于社区生活主轴，已然超越普通别墅本身，与高尔夫相伴，成就了品位本身，也成就了高尔夫别墅中的生活。

上流阶层的种种消费行为背后隐藏着许多文化层面的因素，单纯地为满足生理需求或说纯物质化的消费模式，对上流阶层并不构成最强的吸引力。

对于盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店，若能将上流阶层的主要消费与精神愉悦联系在一起，例如：

红酒、咖啡、雪茄、房产、汽车、旅游等，就能较容易地打动他们，就能迎合上流阶层对生活真谛的追求。

对于盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店业主而言，无论在社交场合还是日常的生活，对于时尚性与个性的追求都会较为明显。

因此，我们在产品增值中增加个性化的设置，是使产品保持唯一性、使客户产生品牌丰富的认同感是吸引客户的关键。

于是，我们提出：

●顶级配套，VIP专属领地

盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店将首创VIP专项服务，打造私家高级会员俱乐部，为专属于您和您朋友尊贵定制。

业主将拥有高尔夫VIP金卡，商务交流尽在云中挥杆，18洞专业球场及顶级会所配套，名流精英尊荣汇聚。

约一群好友午后挥杆，潇洒挥杆，向着云海奋力一击，那白色小球描绘着蔚蓝的天际线，直奔云海而去。

业主还将拥有高级spa水疗VIP金卡，运用最先进的理疗设备，融合欧亚SPA经典疗程，为您和您的客人在自家屋顶花园营造了一个山海之上、水云之间的纯美情景养生空间，尊贵感再次升级。

●上流财富会员俱乐部

盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店业主将直接获得“上流财富会员”资格，享受顶级联盟商家尊贵的礼遇，拥有众奢侈品牌优惠折扣权。

除常见的会员打折之外，部分高级品牌还会在产品优惠基础之上，联合其它一些品牌企业或产品供应商，共同对消费者提供更多的产品选择（例如女装服饰品牌会与美容连锁中心、美体中心、购物广场等联合），或是通过在制作工艺与技艺上的特殊性，体现消费者的会员身份等。

同时，盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店通过各种活动与社交将会员客户进行汇聚，或是通过与其它服务机构的合作建立多元化的会员服务体验，使客户在生活中依然能够感受到会员客户的价值，实现品牌、合作伙伴与会员客户的三者共赢。

业主可参与“上流财富俱乐部”举办的各种高端聚合活动、会员沙龙等，将不同的社交圈进行扩大，以增加其社交面。

财富人士聚会、高端客户联谊会、周末party、高尔夫生活时代活动等。

●会员服务中心跟踪服务体系

会员客户的全方位服务享受不仅仅是单一的价格享受，还应具有更为丰富的服务体验。

盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店会引进知名物业管理公司作为管理顾问，与国际知名酒店管理机构展开合作，为入住的城市精英的高端人群提供会所式的贴身服务，建立会员专属服务中心，一对一为有需要的客户提供更有价值和更具周到的服务，进一步提升管理品质。

私人管家全程服务、“食无忧”计划、面子工程、交通服务、商务服务、工程维修服务、应急服务、公共管理服务及其他家居服务等服务板块。

尤其是一对一式的24 

小时全方位、全过程的贴身私人管家服务，让您在居家的悠然当中尽享身份的尊贵和城市生活的丰富。

●度假特享权

所有盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店的业主，通过抽奖、积分反馈等活动方式，将有机会获得全额免费送出外省旅游度假的活动，观赏国际大型城市风光和国际性的居住文化景观，亲身感受梦幻度假美景。

盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店会以提升业主居住品质、生活满意度为宗旨，不断赋予增值服务以新的内容，使整个业主增值计划成为一个整体并保持创新，不断满足和超越业主的期望。

●盘龙山旅游生态产品免费体验权

盘龙山旅游生态园区的山林景观开阔悠远，环山近百里沿线万棵观赏树木，融建筑于自然山势之内，将私享的生活掩映于山林的层峦叠翠之中；

亲手采摘果实，享用田野烧烤，让你随时享受自然呼吸；

盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店将为所有的业主提供免费的植被特享、养殖特享、农家生态产品特享等原生态体验。

（引言）【界不同，创意分高下；

境不同，理想决雌雄。

】

第四章销售策略

“盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店”售卖的是一种名贵至极，一种领先态度，一种流光溢彩；

“盘龙山高尔夫spa别墅时权酒店”不是房子，

它不是一般意义上的居所，它不是在售卖每户几百平米的建筑空间。

它渲染一种独特的居住体验，构筑一幅前所未有的都市蓝图。

将关于圈子、园子、房子的人居理想融入史无前例的造城运动中。

本项目是文山首个高端度假别墅群项目，肩负着发展商的无限希望——希望借助此项目的成功，树立项目品牌，从而建立品牌形象。

而营销是将所有的期望转化为现时的重要一环，我们会通过务实而周密的营销达到发展商的期望。

在充分分析比较片区市场（包括供应市场和客户市场）因素后，我们根据项目的特点为本项目制定出如下营销策略：

一、销售概念提炼

艺术设计——当尊贵成为艺术——国际的·

尊贵的·

享受的·

艺术的

International–Noble–Enjoyable–A