阜阳市控制性详细规划通则Word文档下载推荐.docx

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市城乡规划行政主管部门应定期对通则施行情况进行评估，经市政府同意后，可对局部章节、条款进行修订，并按法定程序批准后施行。

第2章建设用地

2.1城市用地分类

城市用地分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）规定执行。

2.2建设用地适建范围

各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用性质相容性原则，并符合“地块图则”个案性的规划管理规定。

表2-1常用用地性质适建范围表

用地代码

用地类别

适建范围

R

R1/R2

一类/二类

居住用地

住宅及其附属道路、停车场、小游园，居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业（不含批发市场）、卫生服务、养老助残设施、一般道路交通设施、一般市政环保设施等用地，不包括中小学用地。

B

B11/B12

零售商业用地/批发市场用地

以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场，以及以批发功能为主的市场用地，管理与服务设施、小型医疗设施、社区文体活动设施、一般道路交通设施、一般市政环保设施等用地。

B13

餐饮用地

饭店、餐厅、酒吧等用地，管理与服务设施、小型医疗设施、社区文体活动设施、一般道路交通设施、一般市政环保设施等用地。

B14

旅馆用地

宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地，管理与服务设施、小型医疗设施、社区文体活动设施、一般道路交通设施、一般市政环保设施等用地。

B2

商务用地

金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地，管理与服务设施、小型医疗设施、社区文体活动设施、一般道路交通设施、一般市政环保设施等用地。

B3

娱乐康体设施用地

剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、绿地率小于65%的大型游乐设施等用地，赛马场、溜冰场、跳伞场、射击场、通用航空、水上运动的陆域部分等用地。

M

工业用地

产品展示馆、配套办公、单身宿舍（公租房）、工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场、一般市政环保设施等用地，不包括露天矿用地。

W

物流仓储用地

配套办公、单身宿舍（公租房）、物资储备、中转、配送等，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场、一般市政环保设施等用地

G

G1

公园绿地

小型服务设施、社区文体活动设施、一般道路交通设施、一般市政环保设施等用地。

G2

防护绿地

一般道路交通设施、一般市政环保设施等用地。

G3

广场绿地

注：

①管理与服务设施：

包括社区的居委会、警务室、服务中心、服务站，及配套管理用房等；

②小型商业服务业设施：

包括小型超市、净菜市场、零售商店、会所、食堂、餐饮、娱乐、邮政网点、电信营业厅，用于培训、金融、保险、证券等的营业网点等；

③小型社会福利设施：

包括敬老院、救助站等；

④一般道路交通设施：

包括公交首末站、港湾式停靠站、公共停车场库、天桥、地道等；

⑤一般市政环卫设施：

包括雨水泵站、污水泵站、垃圾转运站、垃圾收集点、再生资源回收点、公共厕所、环卫工人工作间等。

2.3土地适建和使用规定

在明确土地主导属性时，土地适建比例应满足下列要求：

（1）以居住功能为主导用途的用地，居住建筑面积不应低于总建筑面积70%；

（2）以商业功能为主导用途的用地，商业建筑面积不应低于总建筑面积60%；

（3）一般绿地与广场用地，适建的管理用房、小型服务设施等，不得超过总用地面积5%；

（4）工业、物流仓储等用地，适建用地范围及适建比例应符合国家、省相关政策要求。

2.4建筑基地未达到下列最小面积的，不应独立建设：

（1）低层居住建筑基地1000平方米；

（2）多层居住建筑、多层公共建筑基地2000平方米；

（3）高层居住建筑、高层公共建筑基地3000平方米。

2.5建筑基地未达到前条规定的最小面积，但有下列特殊情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，可予核准独立建设：

（1）邻接土地为既成道路、河道或其他类似情况，确实无法调整、合并的；

（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；

（3）社区配套用房、垃圾收集和中转站、变配电房、泵房、公厕、调压站等涉及社会公益性的建设项目。

第3章建筑间距

3.1总体要求

（1）在满足日照分析要求的前提下，建筑间距综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生和建筑保护等要求确定。

（2）建设单位及设计单位应按相关要求提供日照分析结果，并对结果的准确性和真实性负法律责任，日照分析规则详见附录B。

3.2建筑日照标准

（1）每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，阜阳市住宅建筑日照标准为大寒日2小时，旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日1小时的日照标准。

（2）宿舍半数以上的居室，应能获得同住宅居住空间相等的日照标准。

（3）托儿所、幼儿园的生活用房，应满足冬至日底层满窗日照不少于3小时的日照标准。

（4）经规划审核的老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室，医院、疗养院半数以上的病房和疗养室，中小学半数以上的教室应能获得冬至日不小于3小时的日照标准。

3.3日照分析范围

（1）拟建高层建筑北侧有现状建筑，对北侧的日照分析界线为拟建建筑高度的1.1倍，最大不超过100米，具体以日照分析为准；

拟建多层建筑北侧有现状建筑，对北侧的日照分析界线为拟建建筑高度的1.28倍，最大不超过30米，具体以日照分析为准。

（2）拟建建筑南侧有现状建筑，对南侧的日照分析界线最大不超过100米。

（3）拟建建筑东侧、西侧有现状建筑，对东侧、西侧的日照分析界线为拟建建筑高度的0.5倍，最大不超过50米。

3.4日照分析界限划定要求

拟建建筑北侧为规划确定的有日照要求建筑，且尚未建设时，应符合下列规定：

（1）拟建建筑北侧用地内的拟建建筑退地界12米作为日照分析的界线，满足其日照要求。

（2）拟建建筑位于规划街巷南北两则，而街巷宽度不足日照间距的，北侧拟建建筑退街巷中心线12米作为日照分析的界线，满足其日照要求。

（3）拟建建筑北侧为城市道路，道路北侧用地的退让参照多层建筑退让该道路红线的距离要求作为日照分析的界线，满足其日照要求。

（北侧多层建筑允许设置商业的，商业层高按4.5米进行模拟）。

（4）拟建建筑东侧、西侧为规划确定的有日照要求建筑，且尚未建设时，应采用镜像布置或按批准的规划方案布置进行日照叠加分析。

3.5考虑视觉卫生要求，多层住宅建筑之间的间距在满足日照分析的前提下，同时应满足下列要求

3.5.1平行布置时

（1）朝向为南北向或南偏东（西）45度（含45度）范围内的多层住宅平行布置时，建筑间距应不小于16米。

（2）朝向为东西向或南偏东（西）45度至90度范围内的多层住宅平行布置时，建筑间距应不小于13米。

3.5.2垂直布置时，建筑间距应不小于13米；

相对的建筑山墙宽度大于14米的，其间距按16米控制。

3.6考虑视觉卫生要求，高层住宅建筑之间的间距在满足日照分析的前提下，同时应满足下列要求

3.6.1平行布置时

（1）朝向为南北向或南偏东（西）45度（含45度）范围内的高层住宅建筑平行布置时：

A南侧地上建筑层数在11层以下的，间距应不小于24米；

B南侧地上建筑层数在11～18层的，间距应不小于30米；

C南侧地上建筑层数在18层以上的，间距应不小于40米，且同时满足以下要求：

建筑正向重叠长度为30米（含30米）以内的，间距应不小于南侧建筑高度的0.4倍；

建筑正向重叠长度为30～40米（含40米）的，间距应不小于南侧建筑高度的0.45倍；

建筑正向重叠长度大于40米的，间距应不小于南侧建筑高度的0.5倍。

（2）朝向为东西向或南偏东（西）45度至90度范围内的高层住宅平行布置时：

A11层以下的地上建筑应不小于24米；

B11层以上的地上建筑应不小于30米。

3.6.2垂直布置时（相对的建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置间距控制）

（1）两幢建筑南北方向垂直布置时（┴型或┰型），间距应不小于南侧建筑高度的0.3倍，且应不小于24米。

（2）两幢建筑东西方向垂直布置时（├型或┤型），间距应不小于遮挡建筑高度的0.25倍，且应不小于16米。

3.7高层住宅与多、低层住宅之间的间距按下列要求确定

（1）遮挡建筑为高层建筑的按高层住宅间距执行；

（2）遮挡建筑为多层建筑的按多层住宅间距执行；

（3）两幢建筑互为遮挡建筑时，分别计算间距，取较大值。

3.8住宅建筑山墙间距按下列要求确定

（1）住宅建筑山墙间距应满足相关规范的要求；

（2）高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。

3.9非住宅建筑与住宅之间的建筑间距按下列要求确定

（1）非住宅建筑位于南北向（偏南北）住宅南侧，其间距按住宅间距执行。

（2）非住宅建筑位于南北向（偏南北）住宅北侧，多层间距不小于16米，高层间距不小于24米。

3.10非住宅建筑间距

非住宅建筑间距依据国家相关规范执行，兼顾视觉卫生的要求。

3.11非住宅建筑与住宅建筑垂直贴建时

必须满足住宅建筑规定日照要求，其建筑按整体建筑综合考虑，非住宅建筑墙面距离住宅建筑窗户8米范围内不得开窗。

3.12其他要求

（1）受遮挡含住宅的综合楼之间的建筑间距，按住宅的建筑间距执行，受遮挡部分在计算与遮挡建筑间距时，可扣除非住宅部分层高度，但扣除后的建筑间距不得小于16米。

（2）相邻被遮挡建筑为违法建筑、临时建筑、未按规定留足间距的，其日照要求不予考虑。

3.13对因特殊原因，小区内因自我遮挡，造成个别居住住宅不能满足日照要求的，应严格控制总量

500户以下的居住小区不得超过2%；

500—1000户的不得超过1.5%（不足10户的按10户核算）；

1000户以上的不得超过1%（不足15户的按15户核算）。

建设单位应在向规划主管部门提供的日照分析报告中注明，销售时要明确告知消费者。

否则，须承担由此引起的一切法律责任。

3.14地形高差计算要求

上述建筑间距适用于无地形高差布置的建筑，对有地形高差的建筑间距，应将其地形高差计入建筑高度。

第4章建筑退让

4.1总体要求

（1）建筑物退让建设用地边界、道路红线、城市蓝线、绿线、紫线等距离，除必须符合日照分析、文物保护、风景区、市政管线、视觉卫生、消防、环保、交通和防灾等相关的规定、规范要求外，应同时符合本通则相关要求。

（2）由高、多、低层等组合建筑及退台建筑的退让，分别按各类别有关规定执行。

（3）工业建筑、物流仓储建筑及市政基础设施建筑的退让，应符合相关的规范、规定及省、市相关政策要求。

4.2建筑退让用地边界

（1）建筑为南北朝向布置时，退让用地边界的最小距离在满足日照、消防要求的前提下且不小于下表的要求。

表4-1建筑退让用地边界

建筑高度类型

北侧最小

距离（m）

南侧最小

东西侧最小

备注

北侧用地有日照要求的

北侧用地无日照要求的

拟建建筑有日照要求的

拟建建筑无日照要求的

低层

6

3

——

多层

12

8

满足日照、消防间距

高层

16

6.5

备注：

①成片开发的住宅小区应做镜像分析，满足日照间距要求。

②边界外侧为公园、广场、绿地、水面等开放空间，建筑物退用地边界距离应不影响边界外侧用地功能的使用。

③建筑若不开窗，南侧退让距离可适当降低。

（2）建筑为东西朝向布置时，退让南北向用地边界多层建筑6米以上，高层建筑9米以上，同时应满足日照、消防间距等要求。

（3）各类拟建建筑退让地界如因自身有特殊要求需要增退距离的，增加部分由拟建建筑单方面退让。

4.3建筑退让道路红线

（1）沿城市道路两侧新建、改建的多、低层建筑，其后退道路红线（W）的距离按以下要求控制：

A临城市快速路两侧，后退红线距离不小于20米。

B临城市道路（W≥50米）两侧，后退红线距离不小于15米。

C临城市道路（30米≤W<

50米）两侧，后退红线距离不小于10米。

D临城市道路（W<

30米）两侧，后退红线距离不小于5米。

（2）新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、宾馆、大型商业设施等建筑，其临城市道路的主要出入口所在建筑的主墙面退让道路红线的距离，应不小于30米。

（3）高层建筑后退道路红线的距离，应按下列规定控制：

表4-2高层建筑后退道路规划红线的距离

道路级别

高层建筑后退距离（米）

建筑高度（h）

W﹤30米

30米≤W﹤50米

W≥50米

h≤50米

10

15

20

50<

h≤100米

h＞100米

30

注:

①W指道路宽度。

②超高层非住宅建筑的退让应在不小于本条款规定的前提下，综合考虑安全及城市设计等要求，合理确定建筑退让距离。

③建筑后退道路红线的计算点为计算建筑面积的建筑最外墙面线。

④高层建筑临城市快速路，后退红线距离不应小于30米。

（4）道路交叉口四周的建筑，退让道路切角线的距离应按主要道路要求，并宜增加10米执行。

（5）立体交叉路口周围建筑物后退道路红线的距离由规划行政主管部门组织专业论证后，视具体情况确定，但不应小于下表的规定。

表4-3立体交叉路口周围建筑物后退道路红线的最小距离

后退距离（米）

25

（6）旧区改建，在满足消防和交通要求前提下，经城乡规划主管部门核定，其退让道路红线距离可适当减小，但不应小于下一级退让道路红线的要求。

（7）严禁建筑的基础、管线、化粪池等地下附属设施逾越道路红线。

（8）在规定的建筑后退道路红线的距离内，不得设置台阶等零星建（构）筑物；

雨篷、阳台、凸窗等可外挑，其最大出挑宽度不得超过1.8米，离室外地面的净空高度不得小于4.5米。

4.4建筑退让绿地绿线

（1）除工业厂房外，建筑退让各类绿地、绿线的距离应不小于5米（不包括居住小区级及以下的绿地）。

（2）沿各类绿地、绿线一侧设置出入口时，建筑退让绿线应不小于10米，商业建筑退让绿线应不小于15米。

（3）建筑同时退让城市绿线、道路红线时，按最大值进行控制。

4.5地下建筑退让

（1）地下建筑物后退相邻用地边界的距离，不应小于地下建筑物埋置深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的高度）的0.8倍，且不少于5米。

（2）按上述距离要求退让确有困难的，应采取技术安全措施和有效的施工方法，经相应的施工技术论证，并由原设计单位签字认定，同时向周边用地单位和利害关系人公示后，可适当缩小后退距离，但不得影响城市道路结构与城市管线及相邻建、构筑物的安全，围护桩和自用管线不得超过基地界限。

（3）当界外建（构）筑物、地下工程有特殊要求时，应视建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下建筑后退地界的距离。

（4）当相邻地块两个或两个以上建设项目协商谋求地下建筑联体建造时，可不按上述要求控制连接处离界距离，但应满足相关规范要求。

（5）相邻新建高层商业办公建筑地下室按规划设置有连接通道的，通道宽度不小于4米，净高度不小于2.8米。

4.6建筑退让电力线的距离应满足电力设施保护有关规定，并满足下列要求

（1）在电力线路保护区（高压走廊）范围内不得新建建筑物；

（2）建筑距各级电压架空线的最小水平距离不宜小于以下规定：

表4-4建筑退让电力架空线距离指标表

电压等级（KV）

1～10

35～110

150～220

330～500

建筑后退距离（m）

5

（3）在城市旧区，执行上表规定确有困难时，由城乡规划行政主管部门会同电力、环保等部门核定。

4.7建筑退让铁路

铁路线路两侧应当设立铁路线路安全保护区，铁路线路安全保护区的范围应符合《铁路安全管理条例》相关规定。

建筑退让铁路线的距离应同时满足以下规定：

（1）高速铁路两侧建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于50米。

（2）铁路干线两侧建设与最外侧轨道中心线的距离应不小于20米。

（3）铁路支线、专用线两侧建筑与最外侧轨道中心线的距离应不小于15米。

（4）铁路两侧的围墙与相邻轨道中心线的距离应不小于10米，围墙的高度应不大于3米。

（5）临铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离，须符合铁路管理的有关规定。

（6）在铁路道口附近进行建设，须符合铁路道口管理有关规定。

4.8围墙退让

沿城市道路不宜修建围墙，鼓励以绿化带作为隔离，确需修建围墙的，应采用通透围墙，退让道路红线不少于1.5米。

4.9其他设施退让遵从各行业规定

第5章容积率核算

5.1住宅建筑

（1）住宅建筑标准层层高不应超过3.2米（含3.2米）。

标准层层高超出3.2米的部分，按每3米为一层，采用比例折算的方法计入该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率（建筑面积按该层水平投影面积计算）。

（2）住宅建筑的门厅、回廊、走廊等公共部分和共享空间的层高不受本项前款规定限制。

5.2商业、办公建筑

（1）商业建筑标准层层高不应超过5.2米（含5.2米）、办公（酒店）建筑标准层层高不宜超过4.2米（含4.2米）。

标准层层高超出部分，按每3.6米为一层，采用比例折算的方法计入该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率（建筑面积按该层水平投影面积计算）。

（2）商业、办公（酒店）建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分和共享空间，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑，以及大型商业建筑的层高不受本项前款规定限制。

5.3建筑附属物

（1）阳台

阳台含各类形式的阳台、入户花园、空中花园、活动平台、应按阳台计算的结构连板（构架）等非公共活动空间。

A阳台的顶盖不能覆盖底板的2/3,不计算建筑面积；

覆盖底板超过2/3时，按实际覆盖底板的部分计算建筑面积；

B不封闭阳台顶盖高度超过1.5个层高的，视为无顶盖，不计算建筑面积；

C进深超过2.0米的不封闭阳台，2.0米以内按投影面积一半计算，超出部分按投影面积全面积计算。

D阳台、入户花园、空中花园、活动平台、应按阳台计算的结构连板（构架）等非公共活动空间水平投影面积之和不应超过该房屋建筑水平投影面积的15%，超出部分应按水平投影面积计算全部建筑面积，并计入容积率。

（2）飘窗

飘窗应凸出主墙体之外、飘窗进深不得超过0.7米、飘窗净高不得大于2.2米、室内外高差不低于0.45米，同时符合上述条件的，飘窗不计算建筑面积，不计入容积率；

否则按飘窗水平投影面积计算全部建筑面积，并计入容积率。

（3）设备平台

设备平台应在主体结构之外、设备平台出挑进深不得大于0.6米、设备平台围护结构高度不得超过0.5米、设备平台长度不得超过房间开间宽度（或阳台宽度）的2/3、设备平台与室内高差不得低于0.1米。

同时符合上述条件的，设备平台不计算建筑面积，不计入容积率；

否则按阳台规定计算建筑面积，并计入容积率。

（4）结构连板（构架）

三面有围护结构、有顶盖（或顶部为结构连扳、构架）的结构连扳（构架），按阳台规定计算建筑面积。

（5）地台

主体结构内设置的地台，无论地台高度多少，均按地台水平投影面积计算全部建筑面积，并计入容积率。

5.4地下空间

地下室或半地下室的建筑面积不计入容积率，但地下室或半地下室的顶板面不得超过室外地面1.5米（含1.5米），超过1.5米的建筑面积按该层水平投影面积计算计入容积率。

如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.3米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

5.5地面停车库（楼）

（1）鼓励使用地下空间建设地下停车设施，对于已建小区、原有商业、办公等用地，增建地下车库确有困难的，经城乡规划行政主管部门批准，可以建设地面停车库（楼），其建筑面积不计入容积率。

（2）鼓励企事业单位利用原有闲置土地建设地面停车库（楼），如作为对社会开放使用的公共停车库（楼），其建筑面积可不计入容积率。

5.6不计算容积率面积范围

（1）地下空间应明确使用功能，面积不纳入容积率指标计算。

（2）建筑底层架空且无围护结构，用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，不计入容积率。

其中有围合的部分按围合面积计入容积率。

架空层不得围合封闭改做他用或出售、出租。

（3）在规划设计条件（土地出让合同）之外多建的教育设施、环卫设施等不计入容积率。

（4）地下室有顶棚的出入口建筑面积不计入容积率。

（5）避难层不计容，设备层兼做避难层的，其高度可适当放宽，但不得超过4.4米，建筑面积不计入容积率。

5.7本条款未明确部分按“GB/T17986·

1-2000房产测量规范第一单元：

房产测量规定”执行

5.8测量误差

在规划核实时，其误差范围应符合公式0.08

+0.006S要求。

第6章停车配建

6.1配建停车场（库）

（1）不同性质类别建筑的（非）机动车位停车指标按照表6-1执行；

综合建筑的（非）机动车位停车指标按不同性质类别的建筑分项累计计算。

（2）统一规划建设的建筑群，各建筑配建停车设施的设置标准必须与其规模、性质相对应，在符合本通则规定的配建停车设施总指标的前提下，可统一安排。

（3）停车场（库）的建设必须与其相配的建筑同时设计、同时施工、同时交付使用，严禁改变停车场（库）的使用性质。

（4）建筑的使用性质发生变化时，应按其使用功能和本通则规定的指标重新配置停车位。

表6-1建设工程配建机动车位设置标准

建筑类型

计算单位

非机动车

小型汽车

住宅

普通住宅（含公寓）

车位/100m2建筑面积

1.5

1.0

经济适用房、公租房

车位/户

2

0.2

商务办公

4.0

旅馆、酒店

0.1

商业零售