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5月份以来住宅价格同比涨幅逐月回落,环比涨幅基本保持平稳2010年全年,70大中城市新建住宅价格同比上涨12.2%,涨幅比2009年高11个百分点;
环比累计上涨7.7%,涨幅比2009年低1.3个百分点。
2010年全年,二手住宅价格同比上涨7.4%,涨幅比2009年高5个百分点,环比累计上涨5.1%,涨幅比2009年低1.8个百分点。
从价格的月度环比变化来看,新建住宅价格环比变化自5月份以来保持平稳,环比涨幅不超过0.5个百分点,9月份以来,价格环比涨幅有所上升。
二手住宅价格环比涨幅5月份以来也在0.5个百分点以下,其中,5-7月份,二手住宅价格连续三个月环比负增长。
从价格的月度同比变化来看,1-4月份,新建住宅和二手住宅价格同比涨幅逐月上升,4月份新建住宅价格同比上涨15.4%,为近年来的月度最高涨幅,二手住宅价格同比上涨10.5%;
自5月份以来新建住宅和二手住宅价格涨幅逐月回落,12月份,新建住宅与二手住宅价格分别同比上涨7.6%和5.0%。
价格涨幅较高的城市多数为二三线城市2010年全年,新建住宅价格环比累计涨幅前十位的城市分别是三亚(45.6%)、海口(43.9%)、岳阳(18.2%)、赣州(13.1%)、安庆(11.6%)、秦皇岛(11.4%)、石家庄(11.0%)、宜昌(10.8%)、丹东(10.6%)、兰州(10.3%);
二手住宅价格环比累计涨幅前十位的城市分别是三亚(34.8%)、海口(21.3%)、兰州(16.8%)、温州(15.2%)、岳阳(12.8%)、遵义(11.0%)、湛江(10.7%)、乌鲁木齐(9.8%)、牡丹江(9.2%)、常德(9.1%)。
其中,新建住宅和二手住宅价格累计涨幅前十位的城市中分别只有3个城市属于35大中城市之列。
2010年全年,70个大中城市中,新建住宅价格环比累计负增长的城市有2个,包括广州(-0.1%)、泉州(-0.1%);
二手住宅价格环比累计负增长的城市有5个,包括宁波(-2.7%)、泉州(-1.6%)、南京(-1.0%)、泸州(-0.5%)、福州(-0.1%)。
2010年全年,北京、上海、广州、深圳等一线城市新建住宅价格分别累计上涨9.9%、1.1%、-0.1%和1.6%,二手住宅价格分别累计上涨2.2%、3.4%、1.2%和0.8%。
高档住宅价格涨幅最高,全年环比累计上涨12.9%2010年全年,70大中城市经济适用住房、普通住宅、高档住宅价格分别同比上涨1.1%、13.0%、15.9%,分别环比累计上涨1.1%、7.3%、12.9%。
高档住宅价格涨幅最高。
从价格的月度同比变化来看,1-12月各月份,经济适用住房价格基本保持平稳,普通住宅和高档住宅价格同比涨幅先增后减,5月份普通住宅和高档住宅价格同比涨幅达到近年来的最高水平,分别同比上涨16.3%和19.1%,之后价格同比涨幅逐月回落,12月份普通住宅和高档住宅价格同比分别上涨7.2%和12.8%。
从价格的月度环比变化来看,普通住宅和高档住宅价格波动较大。
1-4月份,普通住宅和高档住宅价格环比涨幅处于近年来的较高水平,5月份以来,价格环比涨幅趋缓;
其中,6月份和7月份高档住宅价格环比负增长,9月份以来,普通住宅和高档住宅价格环比涨幅有所回升。
住宅租赁价格出现较快上涨2010年住宅租赁价格出现较快上涨。
前三季度住宅租赁价格同比上涨8.0%,1-3季度住宅租赁价格分别同比上涨1.9%、10.0%、12.1%,涨幅逐季增加;
前三季度住宅租赁价格环比累计上涨12.0%,1-3季度分别环比上涨2.2%、7.2%、2.2%。
租赁价格同比和环比涨幅均为近年同期较高水平。
居住用地价格涨幅高于新建住宅价格涨幅2010年居住用地价格涨幅较高。
前三季度居住用地价格同比上涨30.0%,环比累计上涨13.9%,涨幅分别比同期新建住宅价格涨幅高17个百分点和7个百分点。
1-3季度居住用地价格分别同比上涨30.5%、31.1%、29.3%,涨幅基本保持在30%左右的水平;
1-3季度居住用地价格环比涨幅分别为6.5%、3.7%、3.1%,涨幅逐季回落。
商品住宅市场发展趋势分析2011年商品住宅市场发展的主要影响因素包括:
积极稳健、审慎灵活的宏观经济政策取向2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活,重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系,加快推进经济结构战略性调整,把稳定价格总水平放在更加突出的位置,切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。
在货币政策方面,要求把好流动性总闸门,把信贷资金更多投向实体经济。
积极稳妥推进城镇化2010年经济工作会议提出,“要积极稳妥推进城镇化,合理确定大中小城市和小城镇的功能定位、产业布局、开发边界,形成基本公共服务和基础设施一体化、网络化发展的城镇化新格局。
”城镇化的推进将直接和间接地带来城镇住房需求的增加。
经济增速将有所放缓2011年全球经济仍处于缓慢复苏过程中。
多数权威机构预测,2011年我国经济增长在9%左右,低于2010年水平。
经济的复苏减小了房价大幅下跌的可能,但同时,经济增速的放缓将带来房价涨幅的趋缓。
房地产调控政策仍将从紧2010年11月30日中共中央在中南海召开的党外人士座谈会上,胡锦涛总书记明确提出,要加快保障性住房建设,加强房地产市场调控。
2010年12月26日,温家宝总理在参与《重返灾区——中国之声温暖行动》直播节目中表示,通过加大保障性住房建设和抑制住房投机,有信心让房价回到合理价位。
从紧的房地产市场调控政策是影响2011年住宅市场发展的一个重要因素。
综合上述影响因素,预计2011年商品住宅市场的发展趋势如下:
住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。
未来一段时间随着我国城镇化的稳妥推进,住房供求将保持增长态势。
具体到住宅市场自身的供求状况来看,2010年住宅新开工面积保持较高增速,这将增加2011年住宅市场的供给,也为市场需求者提供了较多的选择,有助于住宅成交量的增加。
同时,保障性住房建设将对住宅开发投资产生较大贡献,因此,预计2011年住宅开发投资仍将表现为同比增加。
住宅价格保持基本平稳。
2011年我国经济增速的放缓将减小房价涨幅增加的可能性,住宅市场供给量的增加将减小供求矛盾,伴随宏观政策特别是货币政策的调整、保障性住房体系和商品房体系的逐步完善,在从紧的房地产调控政策下,预计2011年住宅价格将保持基本平稳。
三、住房可支付性与投资机会分析2009年当地居民对住房的支付能力下降以住房可支付性指数(HAI)来代表当地居民对当地住房的支付能力,2003年以来全国住房可支付性指数总体呈下降趋势,其中,2008年可支付性指数有所提升。
2009年按30年期限的按揭贷款计算的HAI为101.7,比2008年下降13个百分点。
区域性住房市场孕育着不同的投资机会理论上,一个地区的住房可支付性指数越高,偶尔居住住房比例越低,该地区以满足当地居民自住需求为主的住宅增量市场的投资机会越大;
而对于住房可支付性指数很低的地区,则说明该地区外来人口对住房的需求很高,当地居民改善住房条件的能力较低。
本报告以住房可支付性指数代表当地居民对当地房价的支付能力,以偶尔居住住房比例代表该地区存量住房的潜在供给,为投资者指出不同地区住宅市场孕育的投机机会。
一、住宅存量特征分析:
市场化住房供给在住房存量中所占比例继续上升;
城镇居民家庭拥有第二居所的比例增加到12.3%
·
2009年全国城镇住宅竣工面积为8.21亿平方米。
其中,房地产开发住宅竣工面积为5.96亿平方米,占城镇住宅竣工面积的比重为72.6%;
房地产开发住宅竣工套数为555万套。
2009年城镇住房存量中商品房所占比例为36.7%,比2008年增加1.8个百分点;
城镇住房自有化率为87.7%,比2008年提高1个百分点。
2009年城镇住房存量中,单元房所占比重超过80%,其中,单元房二居室所占比重最高;
城镇居民家庭住房的平均楼龄为16年。
2009年城镇居民家庭住房的平均市场价值为28.4万元/套;
其中,自有住房的平均市场价值为29.4万元/套,比2008年增长4.1%。
2009年城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12.3%,比2008年提高2.8个百分点;
60%以上的第二居所用于出租,比2008年提高6.4个百分点。
具体到住宅市场自身的供求状况来看,2010年住宅新开工面积保持较高
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