福州市商圈调研报告Word下载.docx

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2、福州城市规划

1）城市性质：

福建省省会、海峡西岸经济区的中心城市、国家历史文化名城。

2）规划人口规模：

规划2015年全市总人口为800万人，城镇人口为527万人，城镇化水平为66%2020年全市总人口为890万人，城镇人口为642万人，城镇化水平为72%

3—中心城区空间布局一一“一区三轴八城”：

中心城区的重点发展方向为“东扩、南进”。

采取“结构开放、轴向发展、核心多极、服

务沿江、工业沿海、生态渗透”的空间发展策略，形成“一区三轴八新城”的空间布局结构。

“一区”即一个中心区（三环以内区域），主要承担市级行政、文化、商贸服务等中心职能，强

化八一七中轴线和闽江轴线两条公共设施服务带，以及北江滨商务中心、鳌峰洲金融街、会展岛等六个公建中心。

“三轴”即传统城市服务轴、城市东扩发展轴、城市南进发展轴三条轴线。

“八新城”即东部新城、科学城、大学城、汽车城、马尾、新店、荆溪、亭江-琅岐八个新城，在八个新城分别培育新城中心。

福州市城市总体规划<

2009—2020）中心城区规划结构图18

“一区三轴八城”

图例

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看■中由

中心城区整汽

福州*域多地划局中国城市规划过行蝴究院福州市规划设宽院2010.04

4）交通规划：

未来福州对外交通体系将构建由沿海交通走廊和内陆交通走廊构成的“T”字形区域快速运

输通道，优化铁路、公路、航空、内河、港口等各种交通运输基础设施的衔接。

城市交通系统以轨道交通为骨干的集约化运输导向型交通发展模式。

确立公共交通优先发展的主体地位，优先建设“鼓台-仓山-东部新城”复合交通走廊内及跨江交通设施。

四、福州商业市场概况

1、商圈概况

福州市区商圈分布

区域

商圈

类型

特点

代表物业

福州

市区

东街口

核心商圈

东街口商业主要由东百、大洋、东方、新华都百货

组成，但东街主干道并不宽敞，沿街商铺主要由品牌商店、大量的特色店、三坊七巷文化街组成，该商圈为成熟商圈，未来开发力度较小。

东百、大洋、东方、新华都

百货、南后街

五一广场

区域商圈

五一广场商圈商业围绕五一广场而设，商圈内现有大型商业有冠亚广场、大洋正大广场店等；

该商圈北至东街口商圈，南接茶亭老商业中心，茶亭商业中心中君临盛世茶亭、世茂天城即将面世，未来该商圈有可能取代东街口核心地位

冠亚广场、大洋广场正大广

场店

台江

台江现有中亭街、元洪购物广场、榕城古街、步行街、台江农贸集市等，商圈商业档次偏于中低档，目前东百群升店已入驻台江商圈，为该商圈最高档商业

中亭街、元洪购物广场、榕

城古街、步行街、东百群升

店

万宝

“万宝商圈”从2004年始初露端倪，与东街口和中亭街等其他商圈不同的是，这是在没有商业底蕴的新地上规划的全新shoppingmall从而打造一个全新的商圈。

目前该商圈的商业影响力完全依赖宝龙城市广场和万象城。

宝龙城市广场、万象城

榕城商业发展历程，东街口商圈、台江商圈作为榕城传统两大商圈具有得天独厚的地理区位优势，刚兴起的万宝商圈开始逐渐成熟。

目前福州市现有的商业房地产项目大都有两个特点，一个是运作模式大都为销售物业，

另一个是经营业态单一。

同时福州的商业场所还存在着高度集中，新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。

福州较为成熟的三大商圈分别是东街口、台江和万宝商圈，这些商圈存在的商业形态大都为：

传统商业街、市中心的商场、独立商铺、购物中心等。

随着年底福州金融街万达广场的开业，将形成一个新的金融街万达商圈。

福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利优势，造就

了东街口商业区商业经济的繁荣。

2、东街口商圈分析

东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位于东街口以南，南门兜以北,西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区，也是福州市传统的商业核心区。

东街口商圈内主要分布四大百货商场、一个购物中心和三条商业街：

具分别是东百商场、东方百货、大洋百货、新华都百货和冠亚广场及八一七北路、津泰路、南后街。

涉及商业业态：

服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。

主要商业形态：

市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。

主要零售企业：

大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店

1—大洋百货东街店一一福州首个“流行百货”概念倡导者

2002年9月

4万平方米

8.6亿

共10层

时尚流行百货

化妆品及少女装

1997年

3.8万平方米

11.9亿

共9层

传统百货与流行百货相结合

开业时间2004年7月

总建面积2.6万平方米

年销售额3亿

楼层共7层

总体定位中高端百货

主要亮点国际一二线品牌

4）东街口商圈小结：

业态：

以经营服装服饰为主，由休闲品牌专卖店、自营服饰店、传统百货、主题店、时

尚卖场、餐饮、影院、传统老字号店及服务设施组成；

沿街店铺以休闲品牌为主。

定位：

中低档为主，大众消费。

消费群体：

年轻人、家庭群体、外地游客。

优势：

福州核心商圈、历史悠久、知名度高；

客流量大。

劣势：

交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；

沿街店铺档次偏低；

百货

店仍以传统百货为主，硬件设施及商品布局均过于陈旧；

整体形象不好，管理杂乱无章

3、台江商圈分析

台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。

自中国“五口通商”以来，台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。

中亭街源于宋代，已有近千年的历史。

新世纪，随着中亭街的改造及东百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。

服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。

购物中心、百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业市场、批发市场等。

主要零售企业：

东方百货群开店、东百元洪购物中心、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世

纪联华超市、台江农贸市场

2009年4月

3万平方米

3亿

共4层

高端百货

奢侈品牌

3）台江商圈小结：

以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲品牌专卖店为主。

主要以中低档消费为主、购买力偏低。

年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客。

福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大。

档次偏低；

以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。

4、万宝商圈分析

自2007年开业以来，随着宝龙城市广场对主力百货进行调换，以福建本土百货企业新华都

取代原有的康城百货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、娱乐业态的占有比例；

万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面结，并对原有主力店百安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。

在经过两年多时间的经营，宝龙城市广场、万象城开始集聚了不少人气，目前已日趋成熟。

因Shoppingmall这种商业形态有着规模庞大、业态丰富的特征，所以“万宝商圈”能在短期内崛起，成为福州新兴商圈。

服装、服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。

百货商场、超市、家电卖场、商铺等。

新华都百货、天虹百货、国美电器、苏宁电器、家乐福等

1）宝龙城市广场

项目位置工业路与西二环路交汇处

开业时间2007年5月1日

总建筑面积22万平方米

商业面积共计17万平方米

业态组合：

百货、超市、家电卖场、影院、餐饮、娱乐、电玩、品牌专卖店、酒店式公寓

F1

沿街林面

内街铺面200-33

5（没有空调费用）

耐克.唐朱辿,才家铺子.堂闽-匡威、中国联通、兴蛆■银行.伊菜雅、宝岛眼褪

F2

150-200

5

两岸加啡，爱上病发,达干的春天，夭姿化妆品、艺施美甲.阿依蓬

由11PrJ

130-150

斗牛士.享燕台式精致涮涮锅.案牌男装.七匹狼罪装.幽的服饰，基吉奥，圣吉奥.福能林、衣品苑、为仕男装.柔丹,圣邦羽装.BUT.日城世家，七彩马.我爱大嘴推.乐健犍康生活馆

F4

£

0-120

斗牛士、华夏启智亲子乐园、级安琳纤体舒身馆、XX烧烤.金川秀养生馆、韩影宫、AGOGO、CW.蚤杰士，诗帝喜糖.非常道、妞她麻吉，品家居.洋横

F5

60-80

若可加啡吧.I09sution,巧先生切荼.渔人码头、金逸影城、

因

50-90

食尚制造、犍康面、三福百货、音服、万福娃

开业时间2006年12月22日

总建筑面积11万平方米

百货、家电卖场、餐饮、娱乐、品牌专卖店

200-450

26

天虹百货.1001）00、兴蛆银行.麦当劳

120-180

棒约翰、师瓦山寨，味时尚

90-120

九牧王.七匹狼.耐克

80-100

爱婴室，神采飞扬

70

CoboKT叽大千世界美食广场

100

天乌施行社,美津滨

3）万宝商圈小结：

以两大购物中心为主，百货商场、家电卖场、服装服饰专卖店、品牌餐饮店为主。

主要以中低档消费为主。

追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体。

福州新兴商圈、交通便利、停车方便、业态较丰富、客流量大。

经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购买力、整体形象偏低。

5、部分商业租金情况

项目名称

所处位置

租金情况

（元/月/m，

项目体量

主要业态

宝龙城市广场

台江区

50-450

22万

百货、超市、家电卖场、影院、餐饮、娱乐、电

玩、品牌专卖店、精装修酒店式公寓

冠亚广场

80-350

8.9万

百货、餐饮、娱乐、品牌专卖店、精装酒店公寓

东白兀洪

50-280

10.7万

购物、休闲、娱乐、餐饮

世茂大城

180-300

3.6万

精品百货、女人街、餐饮、名品店、五星级酒店、

5A写字楼、高层住宅

万象城

70-200

11万

百货、家电卖场、餐饮、娱乐、品牌专卖店

三、福州市写字楼市场分析

目前福州商务写字楼集中分布在鼓楼区湖东路、五四路、五一路、东街、东大路、华林路、古田路等核心路段，其中以五四路和湖东路为中心的现代核心商务区甲级写字楼最为集中。

2、租赁市场

目前，福州甲级写字楼租金达到60-130元/褶/月，集中在70—90元/M月为主，而中低

端写字楼主租金主力集中在30-60元/褶/月，整体空置率较低

2010年7月福州甲级写字楼租金水平

楼宇名称

楼宇位置

租金水平

宜发大厦

五四路

60.00元/itf/月

置地广场

五四路与湖东路交叉口

80-90元/itf/月

环球广场

90-110元/itf/月

东煌大厦

100元/itf/月

信和广场

100-130元/itf/月

3、销售市场

2010年，由于新增项目均为鼓楼和台江区高品质项目，因此平均销售均价有所上涨，达

到20000万/nf左右。

就已经销售的世茂大城和开始推广的恒力城来看，地段稀缺、品牌开发商

开发的高端写字楼销售市场反应良好。

2011年福州新建甲级写字楼对外售价

对外销售报价

恒力城

25000元/m2

恒力金融中心

井大路

广达路

万达广场

江滨大道

18000元/m2

4、代表性高端写字楼

楼宇名称

总建面积

单层面积

入驻企业主力办公面积

层高

层数

租金

开发单位

管理单位

恒力金融中心

湖东路

35005m2

1200-1400m2

200-250m2

3.8M

福建中旅房地产开发有限公司

恒力城

35000m2

1000m2

整层销售

约3.5M

40

4-5元/m2

信和广场

57540m2

约1500m2

分割租赁，面

积90-300m2

27

6元/m2

信和置业（福州）有限公司

信和置业（福州）有限公司物业处

中庚青年广场

东街

38844m2

1138.46m2

整层销售，每层九户，每户

88210m2

无梁式

3.2M

31

中庚集团

（骏建地产）

中庚物业

置地

广场

五四与湖东路交叉

61200m2

300itf左右

32

4元/m2

置地房地产开发有限公司

武夷（福建）物管

东煌大厦

36242m2

约1200m2

只租不售，灵活分割

地上

30

地下3

7元/m2

东煌（福建）房地产开发有限

公司

福州大博韬物业管理有限公司

环球

90600m2

2700m2

220-650m2

约3.2M

36

地下2

5.5元

/m2

福州集升房地

产开发限公司

宜发大厦

43500m2

1400m2

多为1层1户，甚至多层1户

约3M

33

宜发房地产开发有限公司

宜发物业管理有限公司

新侨联广场

五一路

32800

m2

约1600m2

320m2-600m2

3.5元/

福建高景房地产开发有限公司

福州高景物业

管理有限公司

收大厦

37315m2

1130m2

分户在208m2

-380m2

5/m2

中心

31000

1676m2

800m2

3.5m

23

3.2元/

侨乡、安福、

建兴三家房地

产

福州华港物业

5、写字楼市场小结

福州高品质甲级写字楼近两年来租金保持平稳上涨，目前在60-130元/褶/月之间；

但中低

端写字楼租赁价格仅达到30-60元/褶/月的水平。

福州写字楼销售市场以高品质项目为主，平均售价在20000元/itf左右，其投资回报率水平在6%部分稀缺型、高品质项目可达到7%左右。

目前，福州写字楼市场租售面积有限，尤其是高端写字楼无法全面满足。

福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧，楼宇产业和楼宇经济正在加速升级，楼宇品质应市场需求而提升，楼宇运营因品质提升而价值彰显，但写字楼市场价值仍被低估，呈商住“倒挂”现象。

若不考虑新增供应项目，高品质甲级写字楼入驻（或入驻意向）情况较好

四、福州住宅市场概况

1、房地产市场总体概况

09年福州市房地产开发投资止跌回升，完成投资额361.80亿元，增长15.4%。

全年商品住

宅完成投资252.19亿元，增长12.6%;

商品房销售额457.61亿元，增长123.8%;

商品房销售

面积690.13万平方米，增长86.2%,

2009年福州商品房市场备勘标变化表

06年累计

09年累计

09年累计同比增长

增长・

卡长幅度

供求比

1:

0.43

1:

T.52

供应・C万平米）

4455

329,77

-115.73

3.98%

成交・（万平米）

191.75

502.35

310.6

161,98%

成交价格沅/平米）

7117

8298

1131

16.59%

成交总额（亿元）

136,47

A16.84

280.37

205.44%

2009年福州商品住宅市场各类指标变化强

08年累计

M年累计

09年鼠计同比以长

增长值

增长幅度

0.46

1.80

供应■（万平米）

288.25

23&

67

-5L58

・17.89%

132.28

426,07

293.79

222.09%

成阚格阮件米）

7557

8164

607

8403%

10576

347.85

24Z09

22851%

2、2010年上半年房产市场概况

2010年上半年房地产发展变化，从新年1月份开始，福州整体房地产市场依然延续09年的火热势头，1月成交量达到了2240套，成交均价也达到了10448元/I,开发商在资金压力上已明显减弱。

进入2月.总签约套数仅为1177套.环比减少1063套。

签约面积也只有报出的135025m2,环比减少120542%降幅高达47.16%。

然而在房价方面，2月再度上涨5.16%、报出10988元/褶，环比上7张540元/褶。

3月相比二月的低迷状态，情况显然有所改善。

3月五行政区总签约套数为1631套,环比

增力口454套，增幅为38.57%=签约面积方面，达至U190629褶，环比增加55604nf,增幅为41.18%。

4月，国务院出台政策调控楼市，但福州市五行政区总签约套数达到2409套，环比增加778套，为过去四个月以来的最高值，签约面积方面更是突破二十万平米，达到255215m2,环比增加64586m2,增幅为33.88%。

均价方面，连续四月突破万元，报出11322元/褶,环比上涨55元/m20

5月的福州楼市是2010年以来最低迷的一月，在一系列的楼市调控的重压下，福州楼市签

约量骤然下降，五月的签约量已经回到了2008年最低的水平。

住宅签约量仅为861套，签约面

积更是下降到了10万平米以下，报出93428nf,环比减少161787布，降幅达到63.39%。

均价

方面，在经适房和马尾区楼盘的拉低作用下，5月均价报出9497元/nf,环比下跌1825元/nf,

跌幅为16.11%。

然而如果剔除经适房和马尾楼盘的拉低作用，福州高房价依然稳固，呈现“量跌价稳”局面。

2009年3月一2010年5月商品住宅成交均价走势

120（W

iiooo

10000

9000

8000

7000

立交均价

7133

7186

7568

050

8057

8126

§

006

9270

10951

11056

11235

11276

坤比增幅

497代

0.74%

6.37%

420%

■3.95%

086%

853W

2.12%

2.93%

J813%

0.96%

1.62%

0.40%

46.60%

GOOD

3、福州市区域数据

1）鼓楼区

指标

上。

。

9年

8月

2009年

g月

2009