房地产评估案例4Word格式.docx
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评估基准日为2000年8月30日。
四、评估过程及结果
(一)工业用地的估价
1.运用成本逼近法估算。
(1)重置土地取得费的确定。
征地发生于1993年,当时发生的土地取得费用明细见表5一8
土地取得费用明细表
单位:
万元
费用名称
金额
土地补偿费
2000.00
青苗补偿费
180.00
附着物补偿费
1100.00
1800.00
安置补偿费
共计
5080.00
!
注:
数据出自使用土地合同。
由表可知,每平方米征地拆迁安置补偿费用为60元。
(2)重置土地开发费用的确定。
重置土地开发费用是指用于委托评估地块的基础设施配套费。
由于龙湾电厂在委托评估地内进行了大量的基础设施投资,从而使委托评估地块的地价升值,所以将土地开发费用分成两部分来考虑:
一是企业内部的基础设施投资,二是城市建设配套费。
杂
①企业内部进行的基础设施投资。
根据东海市目前的城市建设费用标准,结合委托评估土地的实际状况综合估算,见下表:
土地开发费明细表金额:
项日名称
总投资额
供水
4000.00
排水
400.00
供电
1500.00
通讯
500.00
道路
1400.00
土地平整
5000.00
12800.00
由重置土地开发费用明细表得出,企业内部基础设施投资总共12800万元,且现有基础设施均为新建的,成新度可视为1.0,所以应计入地价的企业内部基础设施投资为每平方米150.59元。
②城市建设配套费。
东海市每平方米土地面积城市建设配套费为40元。
综合①和②,委托评估地块重置土地开发费用为190.59元/平方米,共计16200.15万元。
(3)有关税费的确定。
①耕地占用税。
根据《xx省土地管理办法》及<东海市土地管理若干规定》,耕地占用税为6000元/亩,折合为每平方米9元。
②土地管理费。
根据当地管理部门的规定,土地管理费为征地费用的4%,即:
60*4%=2.40(元/平方米)
综合①和②,税费共计11.40元/平方米。
(4)土地成本价格的确定。
①资金利息率的确定。
根据当地银行的贷款利率,取一年期利率10.98%作为资金利息率,开发期按一年计算,计息时间按资金平均占用时间计算。
②资金利润率的确定。
在完全竞争的市场条件下,投资会产生一个社会平均利润率。
目前,我国市场发育不完全,尤其是在我国的地产市场很不完善的情况下,不可能产生一个社会平均利润率。
评估实践中借用行业利润率作为替代。
龙湾电厂属于电力行业,其行业利润率为11.5%,以11.5%为资金利润率。
③成本价格。
将有关数字代入成本逼近法公式中,则:
成本价格=(60.00+11.40)*10.98%+(60.00+11.40+190.59)*(1+11.50%)=300.00(元/平方米)
(5)土地所有权收益。
政府出让土地除收回成本外,同时须使国家土地所有权价值在经济上得到体现,即获取一定的收益。
根据调查,作为工业用地,土地出让价格与成本价格相差16%。
因而:
土地所有权收益=300.00*16%=48.00(元/平方米)
(6)土地价格。
土地价格为土地成本价格与土地所有权收之和,即:
土地价格=300.00+48.00=348.00(元/平方米)
以上所得的价格是无限期的土地价格,还需折算为50年的土地价格,将有关数据代入下列公式中:
式中:
P为50年期的土地价格;
a/r为无限年限的土地格;
r为土地还原利率(取9%);
n为土地使用年限(取:
年)。
经计算得出:
P=343.30元/平方米。
2.运用市场法评估委托地块地价。
(1)根据评估的需要,选取了两个与委托评估地块处于同一供需圈内的交易地块M和N作为参考,三宗地块的各项说明见下表:
(2)根据上表相互对照,进行因素修正。
地价估算表见下表:
根据以上计算过程得出,委托评估地块的比准价格347.33元/平方米。
3.运用基准地价修正法估算土地价格。
根据东海市房地评估事务所提供的资料,东海市土地出让基准地价见表
参照地块情况比较表
项目
M
N
委托评估地块
交易
时间
2000年6月2日
2000年7月21日
2000年8月30日
地价
309元/平方米
309元/平方米
面积
30亩
8亩
1045.78亩
位置
与委托评估地块位置相近
方式
协议转让
出让
年限
1999-2049年
1998-2048年
50年
用途
工业
交通
较方便、
部分为泥沙路
汽车可直达、
方便、
可直通轮渡口
基础
设施
部分建成
齐备
已经建成
因素修正表
因素
交易案例地价(元/平方米)
309
交易情况修正
104/100
106/100
交易日期修正
100/102
区域因素修正
105/100
个别因素修正
修正后的地价(元/平方米)
344
350.67
平均地价(元/平方米)
347.33
基准地价价格表
元/平方米
地区
写字
804
700
388
434
345
659
584
354
365
297
519
281
311
247
工业用地基准地价以建筑容积小于或等于2,使用年限50年为标准计算。
具体到某一宗地的地价,存在以下情况时要加价:
①临时用地;
②沿海沿线用地;
③建筑容积率大于2时,容积率每增加1,按基准地价的30%加价;
④当该地块的区位、环境优于周围一般条件,基准地价可乘以大于1的系数。
评估地块属于工业、仓储用地,根据东海市土地地区类别,龙湾电厂位于二类地区,虽位于公路旁,属于临路用地,又邻海,但是其区位、环境条件比周围一般条件要差,经综合分析确定该地块的地价维持在350元/平方米。
4.评估结论。
运用成本逼近法、市场法和基准地价修正法评估的地价,结果比较接近。
三种方法只是从不同的侧面反映了地价的水平,并无实质性差异,为稳妥起见,将这三种地价进行算术平均,作为评估地块地价的结果,见下表:
评估结果
评估方法
土地价格(元/平方米)
成本逼近法
343.30
市场法
基准地价修正法
350.00
平均值
346.87
这里评估出的346.87元/平方米是熟地价格。
而要评估出土地的出让价格,应将其实际投入的基础设施建设费扣除。
经计算,土地实际发生的基础设施配套费为150.59元/平方米,则
评估地块的出让价格=346.87-150.59=196.28(元/平方米)
土地出让总价格=850000*196.28=16683.80(万元)
即评估基准日2000年8月30日的50年工业用地土地使用权出让价格为16683.80万元。
(二)生活区住宅用地地价的评估
1.运用成本逼近法评估地价。
(1)土地取得费用。
土地取得费用见下表:
计量单位
数量
单价
总额
备注
征地搬迁补偿费、税费
亩
549.34
鱼塘补偿费
66
2.5
165
按市文件规定属一类地区
城建代征道路补偿费
田
9
4
36
鱼塘及设施
0.35
23.1
建筑物设施补偿
村
2
0.1
0.2
劳动力安置费
264
不可预见费
14.32
按补偿额的3%计
管理费
15
农转非补贴
0.6
39.6
农业税
0.01696
1.12
单位面积土地取得费用=[548.34/(66*666.7))*104
=124.6(元/平方米)
(2)土地开发费用。
生活区原为鱼塘,为平整土地,共填土方168084立方米,土地平整费折合65元/平方米。
根据东海市土地部门的有关文件,该用地为居住用地的一类地,该类用地三通费用为每平方米107元;
土地开发费用合计为每平方米172元。
(3)利息。
利息按银行一年期存款利率10.98计算,开发期为1年,计息期按资金平均占用时间计算。
124.6*10.98%*1+172*10.98%*1*1/2=23.12(元/平方米)
(4)利润。
电力行业平均利润率为11.5%,且作为资金利润率。
(124.6+172)*11.5%=34.11(元/平方米)
根据调查,该类土地出让价格一般成本价格相差25%,因此:
土地所有权收益=(124.6+172+23.12+34.11)*25%=88.46(元/平米)
(6)土地价格:
124.6+172+23.12+34.11+88.46=442.29(元/平方米,
(7)70年期土地使用权价格。
上述计算得到的价格是无限年限的土地价格,应折算为70年期的土地价格。
将有关数据代入公式,则计算得出:
P=441.23元/平方米。
2.运用基准地价修正法估算地价。
该地块为住宅用地,属于一类地区,使用年限70年。
根据东海市国土房建xx文查得其基准地价为700元/平方米
该地块主要用途为龙湾电厂生活基地,作为工业区的附属配套设施,在用地功能上和普通的住宅用地应有所区别。
而且龙湾电厂属大型能源投资项目,对东海市的经济和社会发展会产生深远的影响,从产业政策上应大力扶持。
因而在对该地块作基准地价修正时,只选取一个修正因素,即产业政策因素或称土地功能因素,修正系数取-0.20
i地价=基准地价*(1+(-0.2))
=700*0.8=560(元/平方米)
3.评估结果。
运用成本逼近法和基准地价修正法估算得到的地价,并无实质性差异,但根据分析和调查,后者更真实地反映该生活用地的地价水平。
为稳妥起见,取两者的加权平均值作为最终结果,见下表:
权重
单位地价(元/平方米)
成本迈近法
441.23
0.8
560.00
平均地价
536.23
根据委托方提供的资料,土地平整由委托方自行投资,每平方米65元。
这里地价为536.23元/平方米,扣除土地平整费后为471.23元/平方米,则
生活用地的出让价格=471.23*50000=2356.15(万元)
生活用地A,B两宗地于2000年8月30日70年期土地用权价格详见下表:
地块名称
地块面积(平方米)
出让价格(万元)
A
40000
1884.92
B
10000
471.23
合计
50000
2356.15
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