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园区内现状户籍人口868人,暂住人口数量大,人口的机械增长直接影响到园区人口的规模。
6.土地利用现状
(1)园区现状土地开发利用程度低,主要是村民住宅用地和工业用地,基础设施缺乏,建设用地凌乱、无序、规模小,土地资源浪费现象严重。
但园区内可供开发利用的备用地面积较大。
(2)园区用地面积423ha,其中现状建成区面积为75.84ha,占总用地面积的17.93%;
已批未建用地面积为38.93ha,占9.2%;
园地、林地、菜地、水库、鱼塘等面积为138.76ha,占32.80%;
剩余平土区面积为169.47ha,占40.07%。
7.土地权属现状
园区内已征为国有的土地面积36.55ha,其余为集体土地。
国有土地中已建成的用地面积为11.53ha,未建成的用地面积25.02ha。
8.现状建筑质量及空间分布
(1)建筑质量
本次规划对园区内现状建筑质量作了详细的现场调查。
将建筑分成一、二、三类,一类建筑是指建筑质量较好,90年代以后所建;
二类建筑是指建筑质量一般,80~90年代所建;
三类建筑是指建筑质量较差,80年代以前所建。
表一现状建筑质量一览表
类别
占地面积(M2)
建筑面积
(M2)
(%)
一类
106624
287086
57.35
二类
57522
179057
35.77
三类
22944
34416
6.88
合计
187090
500559
100
(2)空间分布
园区内的建筑主要是村民住宅和工业厂房,大部分沿现状道路两侧分布,建筑质量参差不齐,新旧建筑犬牙交错。
由于缺少规划,布局不合理,建筑景观较差。
9.公共配套设施现状
园区内的公共配套设施很不完善,主要集中在下围、新田村两处,计有市场一处、托幼一处,沿现状道路还分布有部分汽修、商业、餐饮等设施,规模小,服务半径小。
10.道路交通现状
(1)外部道路
园区对外交通情况较好,主要依靠观天路(南环路),可通达周边的龙华、平湖、光明及东莞等地。
另外,梅观高速公路和机荷高速公路在镇域内交叉通过,缩短了观澜园区与特区口岸及航空港的空间距离,园区与镇外的联系主要依靠上述高速公路在观澜镇域的两个出入口。
(2)内部道路
园区内部道路未成体系,现状由于交通量小,尚能满足使用要求。
主要道路为两块板公路,路面质量较好;
部分为一块板,路面质量差。
由于道路两旁的山体常受雨水冲刷淤积于道路上,其通行能力受气候影响大,无法适应园区的进一步发展。
二、上层次规划简介
本次规划的编制涉及的上层次规划主要有《宝安次区域规划》(2000-2020)、《宝安区观澜镇镇域规划》(1999-2010)、《深圳市宝安区高新技术产业及先进工业园区发展规划》、《深圳市高新技术产业带规划纲要》(讨论稿),其中后两个规划对本次规划具有直接的指导意义。
⒈《宝安次区域规划》(2000-2020)
由中国城市规划设计研究院、深圳市宝安规划设计院、中国市政工程中南设计院深圳分院2000年12月编制完成。
已通过审批。
规划确定该片区用地为高新技术产业园区。
⒉《宝安区观澜镇镇域规划》(1999-2010)
由河南省规划设计院、深圳市宝安规划设计院1999年12月编制完成,正在审批当中。
规划确定该片区除一般城市建设用地外,还有林地、园地、耕地等非建设用地。
由于该规划编制时间较早,对规划片区定位及功能布局与目前发展情况不相适应。
⒊《深圳市宝安区高新技术产业及先进工业园区发展规划》
由深圳市城市规划设计研究院2000年11月编制,已于2001年3月获批准。
规划确定:
①宝安高新园区“一区多园”的发展模式和“园中有绿,绿中有园”的规划思路。
一区指宝安区高新技术产业及先进工业园区;
多园指观澜、石岩、福永园区。
②功能定位:
观澜园区以生产、研发、管理和培训为主,成为深圳市未来高新技术产业和先进工业发展的主要区域之一。
③用地规模:
4.23km2。
④人口规模:
园区就业人口3.7-4.2万人,居住人口为2.1-2.3万人。
⑤土地利用:
规划总用地4.23km2。
城市建设用地3.54km2,水域和其它用地0.69km2,高新技术园区用地1.0km2。
⑥开发模式:
宜选择“外生技术推动型”的总体开发模式。
在近中期内,可采取“一区三园”的模式,远期逐步将向高新技术产业带方向发展。
4.《深圳市高新技术产业带规划纲要》(讨论稿)
由中国城市规划设计研究院2001年7月编制。
①产业带范围:
西起南山前海片区,东至龙岗葵涌—大鹏片区,一带九片,此外还有一个大学片区和一个生态农业高新技术产业片区,简称9+2个片区。
②用地规模:
产业带全长100km,规划总用地面积156.62km2,其中可建设用地约100km2,高新技术产业用地55.45km2。
`
③规划产值:
到2005年产业带工业产值达到2000亿元,2010年产业带工业产值将达到4000亿元以上,等于再造一个深圳。
表二深圳市高新技术产业带九片区一览表
(单位:
平方公里、亿元)
序号
片区名称
产业、功能分布
规划用地
总投资
估算
建成投产后年新增产值
总面积
其中:
可建设用地面积
1
高新技术园区
IC生产、软件开发、电子信息(其他)、生物技术、新材料、高教、研发、科技超过孵化、留学生创业
11.52
11.52.
265.13
813
2
前海片区
软件开发、科技超过孵化
4
3
留仙洞片区
IC生产及相关产业
120
大学片区
高教、研发
3.8
2.1
39.23
5
石岩片区
电子信息(其他)、新材料
5.18
3.95
1.87
127.7
6
光明南片区
IC生产、生物技术
28.31
15.05
200
7
龙华—观澜—坂雪片区
电子信息(其他)、新材料、生物技术
9.3
观澜3.72
63.68
183.3
8
宝安—碧岭片区
IC生产(配套)、电子信息(其他)、新材料
31
20
142.2
202.5
9
大工业区(含出口加工区)
电子信息(其他)、新材料、生物技术、出口加工
38
大工业区35加工区3
75.07
229
10
葵涌片区
生物技术、新材料、软件开发、研发、留学生创业
10.47
39.21
22.5
大鹏片区
9.04
4.9
11
光明、公明高新农业片区
高科技含量、高经济效益、高生态效益的现代农业示范
12.67
8.08
5.04
东部海洋产业片区
运用高新技术进行海洋生物、产品研发、养殖
6.00
8.89
152.62
993.36
1915.8
第二章规划依据、原则和目标
一、规划依据
1.《中华人民共和国土地管理法》
2.《中华人民共和国城市规划法》
3.《城市规划编制办法实施细则》
4.《深圳城市规划标准与准则》
5.《深圳市城市总体规划(1996—2010)》
*6.《深圳市宝安次区域规划(方案)》(1999—2020)
*7.《深圳市高新技术产业带规划纲要》(讨论稿)
8.《深圳市宝安区高新技术产业及先进工业园区发展规划》
9.《深圳市宝安区、龙岗区规划国土管理暂行办法》(深府[1993]283号)
10.《深圳市宝安区村镇规划工作手册》
11.《观澜镇国民经济和社会发展“九五”及2010年规划》
*12.《宝安区观澜镇镇域规划》
*13.《深圳市宝安区龙华—观澜片区市政工程详细规划》
14.《深圳市宝安区市政工程详细规划》1995.5
15.《深圳市城市供水系统布局规划》1995.12
16.《深圳市乡镇供水2010年发展规划》1999.12
17.《深圳市宝安区观澜市政详规》1999
18.《深圳市电力网发展规划》(1993––2010)
19.《深圳电网设计》(X1961-X01);
20.《深圳市燃气专项总体规划》(以下简称“燃专规”)1998年
21.市宝安区燃气工程发展规划》(以下简称“宝安燃规”)1998年
22.深圳市燃气设施现状调查报告图表》2000年
(*表示尚未正式审批,本次规划仅做参考)
二、规划原则
1.以《深圳市高新技术产业带规划纲要》为指导,明确观澜片区功能定位及产业发展方向。
2.将观澜园区作为一个完整的城市空间,从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、开发控制和引导,使该园区能在有机、协调、统一的原则下进行有序的开发建设。
3.规划应能满足现代高新技术园区不断创新需要的空间构架。
高新技术园区的灵魂是创新,其核心基础是创新网络。
规划应充分利用该地区的人文、自然景观,创造具有特色的高新技术园区,从而激励广大科技人员的创业积极性。
4.规划应充分研究高科技企业的特点,塑造出满足使用要求、富有时代气息的建筑形态和空间环境。
5.规划应能满足高新技术园区无限衍生,不断发展的需要。
高新技术园区是一个持续增长的有机体。
规划要与高科技经济相适应,从用地组团划分、功能分区和道路结构等方面,为近远期建设提供方便,有利于园区整体规划、分片实施、项目启动、滚动发展的模式。
三、规划目标
1.建成一个功能完善、设施配套、综合适应能力超前的园区;
2.建成一个具有现代高效能的基础设施系统的园区;
3.建成一个绿树成荫、花草遍地、生态环境优美的园区;
4.建成一个建筑管理科学、分期实施完整、远近期良好衔接的工业园区。
第三章规划设计构思及内容
一、对上层次规划的调整
由于《深圳市宝安区高新技术产业及先进工业园区发展规划》确定的观澜园区路网,主要依据规划区内两条现状道路,红线宽度分别为7.5米和14米,长度合计约为2.0公里。
1.因现状道路没有铺设市政管线,将来园区开发建设时必须要铺设。
如利用现状道路进行改造,经测算,两条现状道路原建设费用约为1220万元,而改造的施工措施费将会超过原造价;
并且原有道路路面将受到破坏,在使用和城市景观上都会受到影响。
2.原规划路网基于两条现状道路而设计,道路交叉口锐角较多,许多地块呈不规则四边形,造成土地资源浪费,对地块的有效使用、建筑布置等都带来不利的影响。
通过以上分析,两条现状道路已没有利用价值,因此本次规划将原规划路网作了适当调整,从而使得园区道路等级更清晰、线形更顺畅,地块划分也比较规整,大小适中,便于开发建设和管理。
二、功能定位及规模
1.功能定位
(1)《深圳市宝安区高新技术产业和先进工业园区发展规划》确定:
观澜片区定位在高新技术产业和先进工业的生产和研究开发,建议该区以生产、研发、管理和培训为主。
近期通过产业和企业的引进,壮大园区规模,远期引进国内外著名的研究机构和高新技术企业,使之成为深圳市未来高新技术产业和先进工业发展的主要区域。
(2)《深圳市高新技术产业带规划纲要》确定:
观澜园区为高新技术产业和先进工业的生产和研究开发,建议以生产、研发、管理和培训为主,重点发展计算机产业。
(3)对观澜高新园区的功能定位,《纲要》沿用了《宝安区高新园区规划》,因此本次规划确定:
观澜高新园区为高新技术产业和先进工业的生产和研究开发,建议以生产、研发、管理和培训为主,重点发展计算机产业。
2.规模
观澜高新园区人口规模分就业人口和居住人口,指标推算根据《深圳市城市规划标准与准则》,并参考相关高新园区的指标。
(1)就业人口:
工业用地按每一工人25—30M²
厂房面积,研发用地按每一职工40M²
面积计算,园区内可提供49000—52000名职工就业。
(2)园区宿舍用地16.59ha,单身公寓按每一人25—28M²
建筑面积,高级员工宿舍按每一职工40M²
建筑面积计算,园区可供32000—36000人居住。
三、规划结构及功能布局
1.规划结构
观澜园区由一轴、两带、两心、四区构成。
(1)一轴:
沿园区南北向的主要景观干道,由园区北部主入口延伸到园区南部背景山体,既是园区主要发展轴,也是主要景观轴线。
(2)两带:
园区的两条绿化带。
由自东向西绵延于园区中部的带状中央公园及园区西南部高压走廊隔离带控制的绿化用地共同组成,形成贯穿整个园区的倒J字形绿化结构。
(3)两心:
园区的主次管理、商务中心。
主中心位于园区北部主入口,沿园区景观主干道两侧布置,是园区商业、文化娱乐、管理办公等中心,不仅满足自身功能的要求,而且是整个高新园区的形象代表。
此外,考虑到布局的均衡性,在南环路东侧入口处,布置次级管理、商务中心。
(4)四区:
观澜园区分成高科技产业生产区、高科技研发区、高等教育培训区、生活居住区四大功能片区。
2.功能分区
(1)生产区:
是园区的主体功能区。
又分成四个工业组团。
位于西部的组团为一综合性的先进加工工业组团,近期通过先进产业的引进壮大园区的规模,远期可通过置换产业,发展高新技术产业。
中部、南部组团发展高新科技产业,主导产业为计算机、电子等。
东部组团主要作为远期的发展备用地进行控制。
(2)研发区:
位于园区的中部,分成东、西两个组团,紧邻园区中央公园,环境优美。
(3)生活区:
由三个普通居住组团和一个别墅组团组成,分别位于园区的西南、东南和东北部。
居住区环境优美,交通便利,为园区职工提供良好的居住空间。
(4)教育区:
教育区位于园区东部,背倚园区大片的自然山体。
规划考虑远期形成较大规模的教育培训基地。
四、土地利用规划
园区用地主要分为:
高新技术生产用地、高新技术研发用地、居住用地、园区商业、管理用地、高等教育培训用地、仓储用地、市政公用设施用地、道路广场用地、绿地、林地以及发展备用地等10大类。
1.高新技术生产用地
(1)园区生产用地面积87.20ha,占园区总面积的20.6%。
(2)园区生产用地主要位于园区西部及中部。
规划最大限度地考虑了工业生产对用地、环境、交通等多方面的要求,为高新技术产业的发展提供了良好的条件。
(3)园区生产用地的地块划分力求规整,每个地块面积在3.0-6.5ha之间,可根据投资者的需要,将地块细分或合并,增加了土地利用和投资开发的灵活性。
(4)园区生产用地地块净容积率控制在1.2-1.4之间,建筑密度小于25%。
2.高新技术研发用地
(1)园区研发用地面积15.54ha,占园区总面积的3.67%。
(2)研发用地主要分布在园区中部,与园区管理中心及部分生产用地构成园区的启动区、核心区。
(3)园区研发用地地块净容积率控制在1.2以下,建筑密度小于30%。
3.居住用地
(1)园区居住用地面积57.13ha,占园区面积的13.49%。
(2)居住用地用地分为一类居住用地和二类居住用地,由四个居住组团构成,位于园区西南部及东部。
(3)位于园区内的现状旧村,规划考虑统一搬迁,异地安置;
其原有的用地改造后作为园区居住用地。
(4)园区居住人口以在各企业和研发机构工作的单身员工为主,兼有少部分管理人员及家属,居住建筑为单身员工宿舍和高级员工宿舍。
(5)居住用地依据《深圳市城市规划标准与准则》,配置各类配套设施,力求形成方便、宜人的居住环境。
(6)一类居住用地地块净容积率控制在1.0以下,建筑密度小于30%,二类居住用地的净容积率控制在2.0以下,建筑密度小于30%。
4.园区商业、管理用地
(1)园区商业、管理用地面积9.17ha,占园区总用地面积的2.17%。
(2)园区商业、管理用地位于景观干道两旁,靠近南环路的北出口,不仅能满足本身功能的要求,而且是整个园区的形象代表。
(3)园区商业、管理用地包括行政办公、商业办公、商业服务、金融、文化娱乐、医疗卫生等。
(4)园区商业、管理用地大部分地块净容积率控制在2.0以下,建筑密度小于40%;
为了丰富城市空间轮廓线,个别将建成为园区地标建筑的地块,容积率控制在3.0以下,建筑密度小于35%。
5.高等教育培训用地
(1)园区高等教育用地面积13.55ha,占园区总面积的3.2%。
(2)园区高等教育用地位于园区东南部,是为园区服务的教育培训基地。
(3)园区高等教育用地地块净容积率控制在0.5以下,建筑密度小于15%。
6.仓储用地
(1)园区仓储用地面积5.30ha,占园区总面积的1.26%。
(2)园区仓储用地分两处,临近园区南部出入口附近,远期能方便地上下机荷高速公路,满足园区的物流需要。
(3)仓储用地地块净容积率控制在1.4以下,建筑密度小于35%。
7.市政公用设施用地
(1)园区市政公用设施用地面积2.03ha,占园区总面积的0.48%。
(2)园区市政公用设施用地由供应设施用地和邮电设施用地组成。
供应设施用地包括位于园区西南角的110kv变电站,和位于园区南部出入口附近的占地近4000m2的临时气化站用地,远期气化站撤消时该用地调整为仓储用地。
邮电设施用地位于园区主入口附近,内设有邮政支局和电信支局,服务整个园区。
(3)园区市政公用设施用地容积率控制在1.5以下,建筑密度小于35%;
邮电设施用地地块容积率控制在1.8以下,建筑密度小于35%。
8.道路广场用地
(1)园区道路广场用地面积75.32ha,占园区总面积17.17%。
(2)园区道路广场用地由道路用地、广场用地和社会停车场用地构成。
其中道路用地71.37ha,广场用地1.38ha,社会停车场用地2.50ha。
9.绿地
(1)园区绿地面积73.22ha,占园区总面积的17.29%。
(2)园区绿地分为公共绿地和防护绿地。
(3)公共绿地包括园区中央公园和街头绿地。
中央公园是利用园区中部的冲沟水面改造形成;
另外园区红线宽26米的交通性干道两侧均留有20米宽的绿化带,设有雕塑小品和简洁的游憩设施,形成遍布整个高新园区的街头绿地网络。
(4)为了减少环境交通的噪声、空气污染,在园区周边的高速公路和快速干道靠近园区的一侧设有防护绿地,形成园区绿色屏障。
10.林地
(1)园区林地面积77.77ha,占园区面积的18.37%。
(2)规划将位于园区东部、南部坡度较大,山形较完整,绿化植被较好的山体予以保留,以便园区形成良好的生态环境。
11.发展备用地
(1)园区内发展备用地面积7.14ha,占园区面积的1.69%。
(2)园区内发展备用地位于园区东部,以满足园区功能发展变化的需要。
12.水源保护地段
(1)根据深府[2000]80号文件《关于重新划分深圳市生活饮用水地表水源保护区的通知》,园区土地开发和项目引进上,应严格按照有关标准,禁止在一级水源保护区内建设构筑物,在二级水源保护内的建筑物应严格按照有关规定审批。
(2)规划利用一级水源保护用地设置小游园,除了进行绿化和设置少量的铺地、坐凳等休息设施外,严禁建设其它建筑物、构筑物。
五、公共服务设施规划
园区公共服务设施的规划不同于传统工业区,根据高新园区的特点,分成两大部分:
一是为高科技生产研发服务的配套设施,另外一部分是为生活服务的配套设施。
1.高科技配套设施包括:
创业中心、资讯中心、会议中心、设备/器材供应及修理中心、水质检测中心、环境检测中心、专业消防中心及企业能源供应及管理中心等。
2.生活配套设施:
分两级,为园区级、街坊或居住组团级。
(1)园区级公共配套设施:
是园区功能重要组成部分,布置在主轴线上,以步行街区的方式来组织,包括管理中心、艺术中心(影院、画廊、图书馆)、体育中心(网球场、羽毛球场、排球场及游泳池等)、购物中心(商场、超市等)、餐饮中心(酒吧、各式风味餐厅)、书店、酒店、银行、邮政局、电信局、医疗中心、派出所等,另外在居住区内设小学一座。
(2)街坊或居住组团级:
分散于研发区和居住组团内的小型商业设施,如:
办公用品商店、小型超市、幼儿园等,方便职工生活。
3.公共服务设施的规模和布局详见“分图图则”。
六、道路交通及竖向规划
园区内的道路规划结合园区的地形地貌,合理确定路网结构以及道路的路幅宽度、断面形式,构筑便捷、快速、有序的园区道路交通系统。
由于整个园区呈不规则形,并受园区
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