商务型公寓商业计划书文档格式.docx
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1项目概况及项目进展
1.1项目概况
*****公寓是一家集商务、办公、会议、休闲、娱乐、餐饮和客房等综合型服务为一体的商务型公寓,以周边大型企业商务旅行客人与政府团体接待为主要目标客源市场,以旅游团、散客和本地休闲散客为辅助客源市场。
项目位置:
*******
1.2产品定位
*****公寓楼高16层,地下3层,楼面建筑面积约16000㎡,其功能规划如下:
一楼为:
公寓大堂、行李间、洗衣房、员工洗手间、员工饭堂、消防监控室、网络机房
二楼为:
茶艺(拟外包),建筑面积911.89㎡,租金为70元/平方米/月。
三楼为:
中餐(拟外包),建筑面积1325.86㎡,租金为70元/平方米/月。
四楼为:
酒店式客房(共计23间)、公寓办公室、客服中心
五-十五楼为:
服务式公寓,户型有单房(82间/套)、一房一厅(88间/套)、两房一厅(88间/套),共计258间/套。
每个户型都有独立的厨房、洗漱间、阳台,采光效果好,视野开阔。
套房内有电视、空调、电脑、冰箱、微波炉、整套厨具等。
其中五、七、九、十一、十三、十五楼:
每层楼单房7间/套,一房一厅8间/套,两房一厅8间/套,布草间1间。
六、八、十、十二、十四楼:
每层楼单房8间/套,一房一厅8间/套,两房一厅8间/套。
十六楼为:
健身房、会所、餐厅、公寓套房(2间/套)
地下三层为:
停车场(共计97个停车位)
*****公寓的定位为中档的服务式公寓,目标客户群体主要是深圳市中央商务区CBD周边的白领、商务人士、参加会议会展人员、零散的机组、旅客、周边小区住户接待的亲朋好友及机场在市内过夜的员工等。
1.3四层功能变更
*****公寓5-15层作为住宅性质建造的物业,由于消防通道比较狭窄,况且房间内又无消防喷淋设备,只能作为普通住宅楼宇物业对外提供租赁服务,与住户签订租赁合同,开具物业租赁发票。
为了从根本上解决住户的旅业发票问题,经我公司反复讨论调研,决定拿出符合旅业公安消防和公安特营要求的裙楼四楼,与集团单独生成一份在福保租赁所备案的租赁合同。
凭此合同向消防管理部门申请旅业消防设计报批和旅业消防施工竣工验收,之后再到公安特种行业管理部门申请旅业资质审批等。
需要的话,还可能要到市规土委办理相关手续,最后再到市场监督管理局进行旅业经营资质的增项。
2项目建设进展
2.1主体工程建设
总建筑面积******㎡,总投资估算:
******万元,其中5-15层服务式公寓,裙楼1-4层作为经营性质的物业对内对外提供营业和服务。
5-16层所有的房间配齐必要的家私家电。
目前,*****公寓主体建筑工程已经完成,竣工验收已于春节前1月22日通过验收,消防验收工作由于消防登高面长度等不符合现在的消防验收要求,现正在进行整改(项目报审时消防局对消防登高面长度没有强制性要求)。
由福田区住宅与建设局组织的节能验收工作正在进行中。
由市规划与国土资源管理委员会组织的规划验收正在进行中。
2.2精装修工程实施
目前,第二次精装修工程方案已定,设计效果图如下,装修投资约为3700万元;
第二次精装修的招标工作已经完成,中标单位为深圳市华建装饰公司,施工期为5个月。
待主体工程各项验收通过,现在的施工方撤离后,中标单位即可进场施工。
二次精装开始后,先装修好三种房型的样品房,样品房设在5楼。
公寓根据业务安排以及公寓定位不同要求,分层设计,大面积精装修将于2012年8月初进行,至2011年1月结束,加强工期管理,确保紧凑科学,按期完成。
2.3“T”点定义设置
“T”代表第二次精装修进场开始施工的时间,由于现在主体工程的消防验收还没过,时间也确定不了,所以我们计划把二次装修开始的时间设为“T”
3.开业筹备计划进度时间表
时间
内容
负责人
备注
T+2月
LED屏测量设计
LED屏招投标
LED屏安装
T+3月
家私招标
二-六层装修
七层-十二层装修
T+4月
十三层至十五层装修配
T+5月
一层装修
十六层装修
确定人员编制
确定工资方案
确定采购物品清单
厨具安装
家具安装
确定员工餐厅与更衣室
人员招聘
制作走火图
管理人员到位
菜单制作
确定停车位
管理人员联系施工方,建立沟通渠道,便于日后联络
了解宾馆的客房数量、类别等,以及棋牌室等现场的实际情况,并熟悉所有区域。
制作客房区域图
制定制度、程序
准备人员培训资料
确定营销计划
工程验收
确定洗涤单位
全体人员到位
人员培训
工服制作
制作印刷品
物品摆放
绿色植物摆放
背景音乐及公共广播系统
CCTV电视监控系统
IC卡门锁系统
多媒体会议系统
酒店信息管理系统
OA审批标
OA公告发布
OA招标
OA评标
OA安装
固定资产购置
低值易耗品购置
T+6月
试运营、全体人员到岗
在严格按照四星级公寓标准配置,即有中央空调(别墅式度假饭店除外);
有背景音乐系统;
18小时提供外币兑换服务;
至少有40间(套)可供出租的客房;
70%客房的面积(不含卫生间)不小于20平方米;
提供国际互联网接入服务;
卫生间有电话副机、吹风机;
客房内设微型酒吧;
餐厅餐具按中西餐习惯成套配置、无破损;
3层以上建筑物有数量充足的高质量客用电梯,轿厢装修高雅;
代购交通、影剧、参观等票务;
提供市内观光服务;
能用普通话和英语提供服务,必要时能用第二种外国语提供服务。
在此基础上,实施中西合璧,新颖时尚的装饰,内设中高档商务客房,客房设施先进齐全,居住氛围优雅,公寓地处高档商务区,闹中取静,交通便捷,与成都多家旅游区、植物园、动物园等名胜景区咫尺之遥,意境别样。
属于精品商务公寓,是旅客商务出行、旅游休闲和会晤接洽的理想选择。
4人员配置及培训
4.1企业组织机构及人员配置
*****管理分公司下设三个部门,分别为综合部、房务部、运营管理部,开业初期人员编制暂定为43人。
4.2人员招聘及时间安排
三个月内完成在各大人才交易市场、大型招聘会上进行招聘,与专业院校合作,开展毕业生供需洽谈会。
招聘岗位
人数
共计
第一批
2011年12月
已到岗
水电工程师(劳务派遣)
弱电工程师(劳务派遣)
保安员(劳务派遣)
第二批
T+0个月
房务部经理
运行管理部经理
人事培训主管
行政采购主管
第三批
T+3个月
会计审核主管
出纳
保安主管
租赁主管
营销主管
前厅主管
楼层主管
运行主管
安全质量主管
文员(劳务派遣)
第四批
收银员
仓管员
接待员(劳务派遣)
服务员(劳务派遣)
司机(劳务派遣)
4.3人员培训及质量目标
建立起一套严密而严肃的服务质量管理规章制度。
制度是公寓人员管理、经营管理、服务质量管理的核心准则,是保障公寓良好运营,给客人提供优质服务的法典。
要求全体员工自觉树立优质服务的思想,做好对客服务的每一项具体而细小的工作,服从饭店质量管理,各级中层管理人员加强本部门的服务管理、卫生管理问题,提高管理水平。
实施半军事化管理,发现的卫生、服务、信息沟通、部门协调、硬件维修等方面影响公寓服务质量的问题,无条件的对部门存在的服务质量问题加以改进、完善和提高。
实施严格的质量管理,建立完善的质量管理体系,设立质量管理部门,保证公寓在经营过程中,实施全程监督,对服务质量进行控制监督,从客户至进店全部实施标准化、规范化的质量控制程序,凡是不合格的服务、行为和语言、设备故障均实施质量体系管理。
建立品质反馈制度、质量跟踪制度,凡是发现问题迅速进行分析研究,制定整改计划,持续改进并验证,建立投诉处理制度,对顾客投诉高效处理,保障顾客满意率。
5财务规划
5.1资金筹集方案
公寓开业总计需要投入资金1000万元,资金筹措渠道:
申请银行贷款500万元,公寓管理公司自筹资金******万元。
5.2资金使用方案
项目总投资估算表
序号
项目名称
总额(万元)
占总投资比例
资金使用时间计划
1
前期准备费用
2
建筑安装工程费
3
不可预见费
4
其他费用
5
财务费用
6
项目总投资合计
详细费用见附件1。
6招商计划
6.1三楼中餐招商
T+5月前招商成功,要求与公寓的发展和规模相配
6.2二楼茶艺招商
T+5月招商成功,要求与公寓的发展和规模相配
6.3一楼商务中心招商
6.416楼会所招商
7物资采购计划
7.1固定资产采购计划
T+6月全部采购齐全
7.2低值易耗品采购计划
7.3无形资产采购计划
8开业证照办理计划
8.1营业执照办理
8.2经营许可证及旅业资质办理
8.3卫生许可证办理
8.4收费许可办理
9规章制度与操作流程
9.1制定各岗位制度
1、总经理办公室:
①传达、贯彻、执行公寓的各项指示,按要求抓好检查、督办、反馈执行情况,做好有关方面的协调和上传下达工作;
②参与策划公寓内的各项重大活动,督促各部门执行公寓决策,跟办落实各项具体事宜,及时向公寓领导班子反馈信息;
③收集同行业信息和国家有关政策,参政议政,及时为公寓领导班子提供参考意见,起好参谋助手作用;
④负责起草公寓对内、对外的各类文件,并做好文件的传阅、归档工作;
⑤负责公寓内部各类会议的会务工作,并做好会议记录;
⑥按照国家旅游局颁布的各项标准、集团质监办下发的各项要求以及公寓自有的各类规章制度,全面负责公寓的质量检查和考核工作;
奖勤罚懒,奖优罚劣;
⑦组织或参与公寓的各类检查,针对出现的问题提出整改要求,并跟进落实整改情况;
⑧负责受理各类内部投诉,并依据程序进行调查、处理及回复;
⑨负责公寓车辆的管理和采购工作。
2、前厅部:
①积极获取市场信息,统计客源资料,为公寓的经营提供依据,最大限度地提高客房出租率和客房营业收入;
②掌握特别团队、会议的动态,随时通知相关部门客房预订的走势;
③建立客人帐户、对客人消费及时入帐入监督检查客人信用状况,处理好各种帐务并及时办理结帐手续。
④加强与宾客的联系,做好对客销售、沟通、接待等工作,主动征求对公寓的意见、建议,及时改进工作,提高服务质量;
⑤控制客房状况,收集、加工、处理和传递有关经营信息。
⑥出具前厅部各类报表,提取重要数据并科学分析,为经营工作提供合理依据;
⑦建立健全并管理宾客历史档案;
⑧检查VIP抵店前接待准备工作,并关注VIP在店期间居停生活。
3、客房部:
①客房部是接待入住宾客的主要部门。
其主要职能是为宾客提供安全、舒适、清洁、便利的居停环境和配套设施以及相关的服务。
是一个具有策划、组织、指挥和协调功能的服务中心;
4、餐饮部①为宾客提供餐食、各式饮料、酒品,具有多项服务功能,不但为宾客提供宴会、酒会、自助餐、送餐等服务,同时要为宾客提供会议、展览等服务,具有很强的综合性、协作性和服务性,是公寓的重要窗口之一;
②负责对食品原材料进行采购、验收和储存的管理、控制和盘点工作,控制经营成本;
③负责对厨房出品、卫生安全进行科学管理,控制好食品标准、规格和食品安全;
④根据市场情况制定市场营销计划,调整饮食价格,参与新菜品的推出和价格的制1⑧负责公寓各类证照的保管和办理相关因公借用手续。
⑨负责更衣室管理、员工伙食管理、员工后勤等工作。
5、公关销售部:
①积极开展市场调研,根据目标市场的需要,设计公寓最佳产品组合,选择合适销售渠道,制定合理的价格策略,招徕、开拓客源市场,全面完成公寓下达的经营工作指标。
②负责做好公寓对外宣传工作,组织多种营业推广和促销活动;
代表公寓接待重要客人,出席有关社交活动和同行组织的活动。
③为公寓对外宣传的窗口,提高公寓知名度,获得良好经济效益和社会效益,树立在公众心中良好形象。
是公寓和外界客源联系的枢纽。
负责编制年、季、月度市场销售、市场拓展、品牌形象推广,经领导批准后全面组织实施。
6、工程维护部:
①负责公寓设施设备的维修、保养,并确保水、气、电、暖、空调、电梯及所有设施设备正常运转。
②对设备、设施进行合理装置,择优选购,指导其他部门正确使用,精心维护,科学检修,并适时更新,保持设备完好,不断挖掘公寓的技术潜力,充分发挥设备效能,保证公寓的服务质量,保持公寓的硬件档次,维护公寓的形象。
③牵头组织全店的节能降耗工作。
7、人力资源部:
①认真贯彻执行国家劳动部门的有关方针、政策、法令和指标,组织制定人力资源计划。
②组织制定、修改、充实各项人事管理规章制度,做到管理规范化、科学化。
③根据用工计划,制定调整组织机构、定员定编方案,组织人员招聘工作,负责员工的调入、招聘、辞退、调出的审核,并负责组织实施。
④按照有关政策,结合同行业标准和公寓实际制定公寓工资、奖金、劳保、福利标准,并负责工资、奖金、劳保福利、加班费及各种津贴的结算报表审核。
⑤为保障公寓经营,培训、开发合格人员,创建和谐、健康、体现企业文化的员工关系,改善员工的福利和工作环境,为公寓经营提供组织和人力保证;
⑥建立健全人事、劳动工资、福利、奖惩、考核、培训等项规章制度,并组织实施。
⑦加强与劳动保障有关政府部门的联系与沟通,为各部门提供人事政策法规方面的咨询和指导。
8、财务部:
①建立公寓的会计核算体系,负责组织财务人员做好会计核算,向公寓经营决策者提供正确、及时、完整、真实的会计核算资料,以确保公寓资产保值、增值。
定期进行经营分析报告给公寓领导提供决策依据;
②负责公寓各项经济指标的预算,做好资金的计划平衡和运用,合理掌握、控制成本和费用水平;
控制公寓各个环节的财务收支情况,督导检查现金管理,加强外汇收支监督,杜绝套汇、贪污等违法乱纪行为,核订各类价格并负责实施,有效控制资金的使用;
③建立有效的物资采购与保管制度,负责公寓从采购、验收到仓库物流的控制,建立适合公寓的物资流程,核定各部门的物资消耗指标,提高物资利用率;
④负责与财政、税务、金融部门的联系,处理好与相关部门的关系,及时掌握财政、税务、金融及外汇动向;
⑤督促、检查公寓固定资产、低值易耗品、物料用品等财产的使用、保管情况,及时发现存在的问题,确保公寓财产物资的合理使用和安全管理。
9、保卫部:
①既是公寓的职能部门,也是公安机关在公寓安全防范工作的辅助力量。
②保障宾客安全,维持公寓治安秩序,配合消防机关进行防火检查,确保公寓宾客和员工的生命、财产安全。
③督促检查安保规程和各项制度的落实,保障各消防设施用品的有效。
9.2机构图
10营销计划
10.1产品策略
一是一流的菜品质量。
保证产品原材料的卫生与新鲜,严格把关原材料的采购和处理,保证符合卫生、新鲜、清洁要求;
公寓拥有享誉本区域的多个一级厨师,招牌菜品、特色菜品分品分类荤素搭配,高中低档齐全。
在成本允许的范围内,菜品在同类公寓中保质保量供应,打质优量足的招牌;
一是提供一流的服务,各项基础设施设备严格按照对应的星级标准配备齐全,服务人员业务培训过硬,在服装统一上要达到清雅养眼,服务人员健康、微笑、热忱的精神面貌,规范的服务技术;
二是客房环境卫生一流,床和卫生间作为关键和重点,超越本地任何竞争对手的卫生条件,注重房间色彩布置与宣染,一改传统公寓白色色系,注重打造花色或者淡色系列,创造温馨的家的氛围。
10.2价格策略
根据同类产品的价格,适当做微幅调整,主要价格策略是,每周推出几种特价商品,以此作为吸引顾客的主要手段,按照这一订价策略,使得消费者总能新鲜打折的感觉;
实施定期打折的方法,在入住率较低的星期一或者其它时段推出超低价位的住宿餐饮服务,增强竞争能力;
总体实施较高性价比的服务产品,与竞争者相比质量优,服务好,而价格相对低廉,获得消费者的认可和青睐。
10.3渠道策略
定期进行电话回访或上门回访加大感情的沟通和维护,及时了解客户的现状及对住宿餐饮的需求,增强消费网络的稳定性,为公寓的持续健康经营提供渠道上的畅通无阻。
按照重点规划、重点客户、重点区域的原则锁定新的客户对象,扶植重点核心市场,将资源向重点市场集中,实施上门走访和业务洽谈,争取将上述区域市场培养成一定规模的重点市场,扩大客户网络的覆盖面。
开展参观或座谈会,通过开展各种大型活动或者采取其它方式,邀请客户到召开座谈会听取客户的意见和建议,可以举行金点子比赛等,提高客户参与的积极性和主动性,培养忠诚客户群。
电子商务渠道建立公寓内部局域网络系统,建立对外电子营销系统,通过市区网站以及其它一些生活休闲网站、餐厅公寓网站等各种网络平台传播综合餐厅的服务产品,低成本、高传播。
2011年起逐步开展与有关网站的合作,逐步形成一套与网络平台合作的模式。
多种服务联动渠道,与各大公寓、机场、客运站、旅游景点、休闲度假村等联合,形成集交通、餐饮、旅游、体育健身娱乐等于一体的服务产业共同体,带动餐厅的发展。
建立完善全面的渠道数据库信息设立客户信息系统及客户个人档案,逐步完善各个渠道层面基础信息的收集与整理。
大客户信息资料主要包括,各类合作大客户的名称、所辖区域、经济状况、产业发展、餐饮诉求、基本信息及爱好等。
建立完善的企事业团体就餐信息资料,主要信息包括团体名称,所在街道社区、就餐爱好、运营模式等。
10.4促销策略
举行盛大的开业仪式在餐厅门前举行盛大的开业仪式,对公寓实施“开业装扮”,聘请锣鼓队进行开业造势;
邀请大型企业集团的有关领导以及有关代表参与开业仪式;
以宣传车沿衔促销的形式在市内主要街道开展宣传,发放以餐厅简介、经营项目、价格优势、服务理念等为主要内容的精美传单。
实施开业优惠策略,以超低价优惠开放一周,部分饮料、客房项目免费为社会公众提供,让大家体验公寓的优雅环境和高标准高质量的餐饮住宿服务。
与新闻媒体合作,以新闻的形式在市电视台报道。
实行会员卡制度,以优惠促销的方式打折销售,通过会员卡稳定客户群体。
以消费服务产品的金额多少进行积分累计,一定时段后实行顾客回报活动,通过积分制给客户的消费身份升级,如金钻客户、银钻客户、贵宾客户等。
广告策略,以户外媒体为主,结合印刷媒体、广播、电视、网络、新闻为一体的广告媒体战略,印刷媒体主要是报纸、杂志、餐厅宣传册、宣传条幅、餐厅住宿价目表、促销活动宣传资料,部分对外宣传品在一些商务宾馆,民航铁路等交通工具,大型卖场,高档写字楼免费发放,电视广告具有直观性广泛性等特点,容易被大众接受。
主要针对电视台新闻时段进行视频广告宣传,以及针对商务人士在大型写字楼的电梯过道的液晶电视上下班时段进行循环播放。
11、开业运营
1、试业
试运营从****************月
2、开业
2012年11月正式开业运营。
附件1
四-十五层公寓家具布草估算表
单位:
元
单房
一房一厅
两房一厅
说明
24寸液晶电视
空调1P
抽油烟机
电磁炉
消毒柜
冰箱
7
洗衣机
8
电热水器
9
灯具
10
电话机
11
电热水壶
12
衣柜
13
橱柜
14
餐具
15
沙发
16
写字台(组合)
17
床头柜(固定)
18
床
19
床垫
20
保护垫
21
被子
22
普通枕头
23
椅子
24
茶几
25
其他(穿衣镜、纸巾架、浴帘、肥皂架、地垫、垃圾桶等杂物)
小计
四-十五层公寓装修费用估算表
房间内墙面漆
地面
天花(浅吊顶)
木门(含门锁五金)
朔钢窗、玻璃隔断
卫生间
厨房
四-十五层公寓装修及布草费用汇总表
装修费用
布草费用
房间套数
装
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